第十章城市房地产管理法律制度

1、第十章城市房地产管理法律制度第一节都市房地产治理法概述一、都市房地产治理法的概念都市房地产治理法是指调整都市房地产治理过程中发生的法律关系的 法律规范的总称。房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利 用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未用地。而房屋是指土地上的 居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、 桥梁等°房产与地产有时可分，有时不可分。从物质形状上看，当土地作为耕地 或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时.，地产与房产则连为一体，称 为房地产。就全国整个土地而言，大部分是在农村，因而土地上没有建筑物 的占大多数，土地上有

2、建筑物的占极少数：都市的情形则恰恰相反，土地上 有建筑物的占大多数，土地上没有建筑物的占少数。因此，“房地产”一词 有广义狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。正是由于房 产与地产的有机结合，才会产生都市房地产治理法这种调整整体意义上 的都市房地产关系的法律。综合起来说，房地产作为一项财产，在法律上反 映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使 用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权； 当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范畴内的土地所有 权，或房屋所有权和其占用范畴内的土地使用权。房地产业是商品经济和都市进展的产物。相

3、伴着商品经济的进一步进 展，房地产业也得到了较快进展。在许多发达国家，房地产业日益成为国民 经济的支柱行业，成为基础性、先导性产业。房地产治理，包括房地产的行政治理、企业治理及物业治理等。房地产业的要紧经营活动包括：组织建房用地的基础设施建设，房屋的 营造、修理、更新、迁移等生产性活动；从事土地使用权的出让、转让、和 房屋的买卖、租赁等流通性活动及其治理工作。随着我国经济体制改革的进行，都市土地使川权有偿的实施和住宅商品 化的进展，我国房地产业正日益成为一个重要的经济部门。建立健全房地产 市场，是建立我国社会主义市场体系的重点之一。房地产业对其他各个产业 的进展，对金融的振兴，对消费结构的变革

4、以及对整个社会政治的稳固，都 有极为重要的阻碍。二、都市房地产治理法立法概况近几年来，相伴着土地使用制度的改革，住房商品化政策和城镇住房制 度改革的推进，房地产业进展迅速，因此，中华人民共和国都市房地产治 理法（以下简称都市房地产治理法）于1994年7月5日经第八届全国 人大常委会第八次会议通过，并于1995年1月日起实施。这对加强都市房 地产的治理，爱护房地产市场秩序，保证房地产权益人的合法权益，促进房 地产业的健康进展有重要作用。该法的适用范畴是：在中华人民共和国都市 规划区国有土地范畴内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开 发、房地产交易，实施房地产治理，应当遵守本法。都市房地产

5、治理法的立法原则是：国家依法实行国有土地有偿、有 限期使用制度的原则；国家依照社会、经济进展水平，扶持进展居民住宅建 设，逐步改善居民的居住条件的原则。都市房地产开发、交易的主管部门是国务院及地点各级建设行政主管部 门和土地治理部门。第二节都市房地产开发法律制度一、房地产开发概述（一）房地产开发的概念房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。全面、正确领会这一概念应当注意如下两点：1、取得国有土地使用权是房地产开发的前提如前所述，中国现时的土地所有权分为两种，一是国家所有权，一是集 体所有权。都市房地产开发用地必须是国有土地，取得国有土地使用权是都市房地产

6、 开发的前提；农村集体土地不能直截了当用于房地产开发，只有在由国家通过 征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。2、地产开发既能够是进行基础设施建设，也能够是继之进行房屋建设 房地产是房产和地产的总称。房地产开发是以土地利用和房屋建设为投资 对象而进行的生产活动。前者通常称为土地开发或再开发，后者则称为房屋开发。 土地开发，也称“三通一平”或“七通一平:所谓“三通一平”，确实是将开发 区域以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进 行平坦。所谓“七通一平”，包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通 讯通、煤气通、热力通和平坦场地。土地开发确实是通过“三通一平”或

7、“七通 一平”，把自然状态的土地变为可供建筑房屋和各类设施的建筑用地，即把生地 变为熟地。土地再开发，确实是在不增加城区现有土地使用面积的情形下，把城 区原有土地进行再开发，即进行改造，通过一定量资金、劳动等投入，调整用地 结构，完善都市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。房 屋开发,确实是通过开发或再开发,在具备建设条件的都市土地上建筑各类房屋, 包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门用房。综上所述，能够看出，房地产开发并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开 发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。（二）房地产开发应该遵循的原则1、房地产开发必须严格执行规划

8、的原则我国都市规划法第29条规定：“都市规划区内的土地利用和各项建设必 须符合都市规划，服从规划治理。”在都市开发建设中，房地产开发是其中的重 要组成部分。因此，房地产开发必须严格执行都市规划，这是都市规划能够落到 实处的保证。2、房地产开发必须坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业的进展，必将阻碍整个社会经 济的进展，阻碍都市建设和社会文化事业的进展。没有经济效益的提高，不可能 有社会事业的进展，环境的改善；然而，乂绝不能以牺牲社会效益和环境效益为 代价，片面追求经济效益，必须做到经济效益、社会效益和环境效益三者的统一。3、房地产开发应当坚持“全面

9、规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针和原则这是在总结我国多年来都市建设、房地产开发的体会基础上，提出来的一条 应当长期坚持的正确方针和原则。二、房地产开发用地（一）土地使用权出让1、土地使用权出让的概念和特点国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土 地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有 偿使用的第一种方式。土地使用权出让是我国土地制度的一项重大改革，1998年七届人大一次会 议通过了宪法修正案，在宪法中删去了禁止土地“出租”的条款，增加了土 地使用权能够依法转让的内容，为土地使用权的出让和转让提供了宪法依据。 1998年12月，七

10、届全国人大常委会第五次会议通过了修改土地治理法的决 定，删去禁止土地出租的规定，增加了 “国有土地和集体土地的使用权能够依法 转让。土地使用权转让的具体方法，由国务院另行规定J 1990年5月19日国 务院公布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，同时公布外商投资开 发经营成片土地暂行治理方法，标志着我国土地使用权有偿使用制度正式确立。土地使用权出让具有以下法律特点：（1）土地使用权出让是一种专门的民事法律行为，或称经济法律行为。 出让土地使用权的一方是国家，一样是以各级人民政府土地治理部门为代表，称 为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。国家在那个地点是以所有者的 身份显现。因此，双方

11、必须遵守平等、自愿、有偿的原则。受让人必须为取得土 地使用权付出代价，既缴纳土地使用权出让金，表现为一定数额的货币。（2） 土地使用权出让附有专门限制，表现为权益的有限性和有期性。土 地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。土地使用权出让 的最高年限规定为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、 体育用地50年，商业、旅行、娱乐用地40年，综合和其他用地50年。使用期 满，国家能够无偿收回土地使用权及地上建筑物和其他附着物所有权，使用者如 需连续使用，能够向政府申请延期，征得同意后，重新签订合同，补交土地出让 金。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制，如必须

12、遵守出让方制定的土地 用途、开发强度、配套要求等方面的条件，不得随意更换。出让土地使用权的范 畴，仅限于都市规划区内的国有土地。都市规划区内的集体所有的土地，经依法 征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。也确实是说，农村 集体土地使用权不得直截了当出让。2、土地使用权出让的方式土地使用权出让方式，按都市房地产治理法第12条规定：能够采取拍 卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅行娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须 采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，能够采取双方协 议的方式。这项规定，与国有土地使用权出让和转让暂行条例第13条规定 的“（一）协议；（二）招标；（

13、三）拍卖”在顺序上正好相反，反映了市场经济 体制逐步建立后，市场要求公布、公平、公平出让土地使用权的客观要求。广东 省人民政府1998年7月颁布城镇国有土地事业全招标拍卖治理方法，规定从 1998年8月1日起，所有经营性用地必须通过招标、拍卖取得，不得采取协议 方式出让。（1）拍卖，乂称竞投。这是指出让人在指定的时.刻、地点，组织符合条件 的土地使用权的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公布竞投，按“价高者 得”的原则确定土地使用权受让人的出让方式。拍卖与招标不同：拍卖是按“价高者得”确定受让人，招标是按最优者得确 定受让人，招标中最高标价不一定赢得竞投，还要综合考察其他条件，如规划设 计方

14、案。招标方式中，各投标人互不明白他方所提竞投条件，投标人也只有一次 投标机会，投标书一旦投出，不能随意更换，而拍卖则是各应买者之间的公布竞 投，报价能够随时提高。拍卖的一样程序是：出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布； 竞买，即在拍卖场所，竞投人以报价方式向拍卖人作出应价；签约，应价高者与 出让人签订土地使用权出让合同；履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人 交付土地，办理土地使用权登记手续，受让人领取土地使用证书。（2）招标。这是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面形 式竞投某地段的土地使用权，山出让人即招标人依照一定的要求择优确定土地使 用权受让人的出让方式。招

15、标出让的一样程序为：招标、投标、定标、签约、履约五个时期。招标通 常是以招标通告的形式公告出让的地块的位置、面积、用途及其他相关事项。投 标则是经资格审查合格的人，以同意标书为条件向招标人发出的订立合同的意思 表示。投标人在规定的时刻内，向招标人交纳投标保证金后，方可在规定的期限 内将密封的投标书投入指定的标箱。定标是招标人公布所有的投标书并公布进行 评比,对评定的最优投标人允诺与其订立合同的意思表示，定标一样乂通过开标、 评标、决标三个时期，决标后向中标者发出中标证明书。（3）协议出让。这是指出让方与受让方通过协商，就土地使用条件及双方 的权益义务达成一致意见的一种出让方式。协议出让一样有以

16、下程序：申请、协 商、签约。协议出让第一要由有意受让方向土地治理部门提出使用土地的申请， 经双方平等协商，达成一致意见后签订协议。协议出让是一对一的协商，受让人 有较大的讨价还价的机会，在实践中容易产生土地条件相当而出让进差别较大的 情形，因此，1994年颁布的都市房地产治理法已限制这种方式的运用。3、土地使用权出让合同（1）国有土地使用权出让合同的概念国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地治理部门代表国家（出 让人）与土地使用者（受让人），就特定地块土地使用权有关事宜达成的、明确 双方权益义务关系的书面协议。都市房地产治理法第14条规定："土地使用权出让，应当签订书面出让

17、合同J "土地使用权出让合同由市、县人民政府土地治理部门与土地使用者签 订。”（2）国有土地使用权出让合同的要紧条款有：出让合同双方当事人；出让地 块的位置、面积和自然状况；土地使用权出让年限；土地使用权出让金、土地使 用金价格；出让地块的用途及规划要求、建设治理要求：交付出让地块的期限和 方式；有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件；违约责任。3、土地使用权出让的法律操纵为了防止和克服房地产开发用地供应总量失控现象，形成国家对房地产一级 市场的有效垄断，都市房地产治理法对土地使用权出让规定了严格的法律操 纵措施。其要紧规定有：（1）禁止集体所有土地使用权的有偿转让为了切实

18、贯彻实施爱护耕地的差不多国策，明确规定集体所有的土地不能开 发经营房地产，房地产开发用地必须是国有土地。为此，都市房地产治理法 笫8条规定：“都市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后， 该幅国有土地的使用权方可转让。”（2） 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、都市规划和年度建设 用地打算都市房地产治理法笫9条规定：”土地使用权出让，必须符合土地利用 总体规划、都市规划和年度建设用地打算J之因此作出如此的规定，是因为土 地使用权出让，直截了当涉及到土地利用总体规划、都市规划和年度建设用地打 算的落实。土地利用总体规划，是土地利用方面总体性的、战略性的、指导性的长期打 算。都

19、市规划，是指国家为了实现一定时期内的经济和社会进展目标，确定都市 性质、规模和进展方向，合理利用都市土地，和谐都市布局和各项建设的综合部 署和具体安排。建设用地打算，是国民经济和社会进展打算的组成部分，是加强 土地资源宏观治理的重要措施，是审批建设用地的依据之一。（3） 土地使用权出让，必须拟订年度出让使用权总面积方案在房地产三级市场中，一级市场是关键。国家为了垄断一级市场，并操纵土 地使用权出让供给总量，都市房地产治理法笫10条规定：“县级以上地点人 民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须依照省级以上人民政府下达的操纵 指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级

20、 人民政府批准。”（4） 土地使用权出让，必须按照法定程序房地产法第11条规定："土地使用权出让，由市、县人民政府有打算、 有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土 地治理部门会同都市规划、建设、房产治理部门共同拟订方案，按照国务院规定, 报经有批准权的人民政府批准后，山市、县人民政府土地治理部门实施。直辖市 的县人民政府及其有关部门行使前款规定的期限，由直辖市人民政府规定（二）土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用

21、 者使用的行为。以划拨土地取得土地使用权，是出让方式以外的另一种取得国有 土地所有权的方式。土地使用权划拨具有以下法律特点：（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济治理者的 行政权力，将土地使用权进行分配和调整。（2） 土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付 地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用，一样情形下，土地使用者必须对 原先土地使用者支付补偿费和安置费，同时土地使用者必须按照城镇土地使用 税暂行条例的规定缴纳土地使用税。（3） 土地使用权能够是有期限的，也能够是无限的，都市房地产治理法 笫22条规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除

22、法律、行政法规 另有规定外，没有使川期限的限制J（4）划拨的土地使用权，不能够转让、出租、抵押。国有土地使用权出 让和转让暂行条例第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例笫四十五条规定 的情形外，不得抵押。”而第45条规定的情形确实是要求补签土地使用权出让合 同。2、土地使用权划拨的范畴都市房地产治理法笫23条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必 需的，能够由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）都市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。3、划拨土地使用权的转让、出租、抵押划拨土地使用权，只

23、有在符合一定条件情形下才能够转让、出租、抵 押。条件：土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；这就排除了非 营利性的单位，如机关、事业单位享有此项权益的可能性。领有国有土地使用权 证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照有关土地使用权出让的 规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或 者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。上述规定说明，划拨土地使用权转让、出租、抵押，必须通过由划拨土地 使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换；未补办土地使用权有偿出让手 续，不得转让、出租、抵押。从法律原意上明白得，这种土地使用权的性质，是 以协议方

24、式实现的，因为转换后的土地使用者，仍是原划拨的土地使用人。假如 是以拍卖或招标方式实现，则等于国家已把划拨的土地使用权收回。只有在国家 已收回国有土地使用权的前提下才能采取拍卖或招标方式出让土地使用权。4、划拨土地使用权的收回依照国有土地使用权出让和转让暂行条例第47条，收回行政划拨土地 使川权的前提有以下两种：一是土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他 缘故而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权：二是 对划拨的土地使川权，市、县人民政府能够依照都市建设进展需要和都市规划要 求无偿收回。中华人民共和国土地治理法规定的能够收回划拨的国有土地使 用权的情形更为具体：为公共

25、利益需要使用土地的；为实现都市规划进行旧城区 改建，需要铁子调整使用土地的；土地出让等有偿合同约定的使用期限届满，土 地使用者未申请续期或者申请续批未或批准的因单位撤消、迁移等缘故，停止使 用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。5、国有企业改革中划拨土地使用权的处理国有企业的改革，是指国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作 改组、租赁经营和兼并、合并、出售等改革。国有企业改革中涉及到划拨土地使 用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。依照企业改革的不同形式和具体情形， 能够分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股 和保留划拨用地四种方法予以处

26、置。原国家土地治理局1998年2月17日公布 的国有企业改革中划拨土地使用权治理暂行规定对此作出了相应的规定。但 在处置土地使用权时必须注意以下几个方面的问题：（1）土地使用权必须是权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持 有土地使用权证书。尚未登记的，企业应当向所在地的土地治理部门申请土地权 属审核，取得土地治理部门出具的土地权属证明。（2）采取出让、租赁、作价如股方式处置的，必须进行地价评估。企业应 当托付经国务院土地治理部门认证的，具有相应土地估价资格的机构进行地价评 估。地价评估结果必须报有批准权的人民政府土地治理部门确认。企业进行公司 制改造、重组或者组建企业集团，属于国务院或者

27、国务院授权部门批准设立的公 司和企业集团以及境内上市公司的，土地评估结果由企业隶属单位报国务院土地 治理部门确认，属于地点人民政府或其授权部门批准设立的公司或企业集团，± 地评估结果报省级人民政府土地治理部门确认。企业实行股份合作制改组、租赁 经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果由企业隶属单位报上一级人民 政府土地治理部门确认，属于中央企业的，报国务院土地治理部门确认、审批°（3）签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订合同 或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；以作价出资（如股）的，持作 价出资（如股）决定书办理登记。（4） 土地用途必须符合

28、当地的土地利用总体规划，在都市规划区内的，还 应符合都市规划，需要改变用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或 有关土地使用费用。（三）房地产开发的组织形式1、组织形式从事房地产开发的组织是房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为 目的，从事房地产开发和经营的企业。正确房地产开发企业的含义，应注意以下 三点：''（1）营利为目的。房地产开发企业应是自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的经济实体，以猎取盈利为直截了当目的，其开发经营活动必须讲 究经济效益。（2）业内容包括房地产开发和经营。不管房地产专营企业，房地产兼 营企业，其业务范畴均包括房地产开发和经营。（3）依法律

29、规定的条件和程序设立。房地产开发企业的业务内容直截 了当关系到国计民生和人民生命财产安全，而且房地产开发有较高的专业技术要求，因 此，法律对其设立有严格的条件、程序规定，房地产开发企业必须依法设立。2、房地产开发企业的种类目前我国房地产开发企业要紧有三种：（1）专营企业房地产开发专营企业（通称专营企业），是以房地产开发经营为主的企业。 房地产专营企业按照资质分为五级。一级企业由建设部核发等级证书，二级以下 企业由省级建设行政主管部门核发等级证书。（2）兼营企业房疝产开发兼营企业，是指经批准从事房地产开发经营业务的的其他 企业。对兼营企业虽不定资质等级，但也有必要的条件要求。（3）项目公司房地产

30、开发项目公司，是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的 企业。其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政治 理部门办理注销经营范畴的登记。3、房地产开发企业的设立条件和程序（1）房地产开发企业的设立条件房地产开发企业房地产开发经营的主体，在房地产市场上扮演着最为活 跃的角色。规范房地产市场，第一要规范进展商。设立房地产开发企业，应当具 备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定 的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。（2）房地产开发企业的设立程序设立房地产开发企业，应当向工商行政治理部门申请设立登记，工商行 政治理部门

31、对符合法律规定条件的登记申请，应当自收到申请之日起30日予以 登记，发给营业执照；对不符合条件的不予以登记，并应当说明理由。房地产开 发企业在领取营业执照后得30日内，应当到登记机关所在地的县级以上地点人 民政府确定的部门备案。备案制度是政府加强对房地产开发的治理措施之一。第三节都市房地产交易法律制度一、一样规定（-）房地产交易的概念房地产交易，是指房地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押和交换等活动 的总称。都市房地产治理法第2条规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、 房地产抵押和房地产租赁（二）房地产转让、抵押应注意的问题房地产交易，专门是房地产转让、抵押经常涉及土地或土地使用权与地上

32、建 筑物、其他附着物之间的关系，即房地之间的关系。因此在房地产转让、抵押时 必须注意以下两点：'1、房地产蓑让时.，房屋的所有权和该房屋占用范畴内的土地使用权同时转 让；2、房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范畴内的土地使用权同时抵 押；总之，由于房与地的专门关系，要使用房屋，就必定要使用该房屋占用范畴 内的土地，而要使用房屋占用范畴内的土地，也必定要使用该房屋。不管是在房 地产转让时，依旧在房地产抵押时，都必须注意上述两方面。二、房地产转让（-）房地产转让的概念房地产转让有其特定的含义。都市房地产治理法和都市房地产转让治 理规定均从立法上予以界定：房地产转让，是指房地产权益人通过

33、买卖、赠与 或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这一概念能够从以下几个方面 明白得：1、房地产转让，是房地产权益人实施的行为；2、房地产转让，是房地产权益人将房地产转移给他人的行为；3、房地产转让，通过买卖、赠与或者其他合法方式实现的。（二）房地产转让的条件1、房地产转让的必备条件法律规定，房地产转让必须达到一定的条件。以出让方式取得土地使用权的 房地产转让与依划拨方式取得土地使用权的房地产转让具有不同的条件和要求。（1）以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：按照出 让合同约定差不多支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：按照出 让合同的约定进行投资开发，属于房

34、屋建设工程的，应完成开发投资总额的25% 以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、 供热、道路交通、通信等基础设施、公用设施的建设，达到场地平坦，形成工业 用地或者其他建设用地的条件；转让房地产时房屋差不多建成的，还应当持有房 屋所有权证书。（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件依划拨方式取得的土地使用权，一样是无偿的或者仅缴纳补偿、安置等费用 后而取得的。因此，原则上不承诺进入房地产市场。然而，考虑到目前以划拨方 式取得的土地使用权进入房地产市场的现实，同时也考虑到土地的利用效能和经 济价值，都市房地产治理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂

35、行条例、划 拨土地使用权治理暂行方法以及都市房地产转让治理规定对以划拨方式取 得土地使用权的房地产转让条件和程序作了规定。按照上述法律、法规和规章的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土 地治理部门和房地产治理部门的批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附 着物能够转让、出租、抵押：土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人； 领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；依照规定签 订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转 让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让在实际运作中分以下两利: 一是办 理土地使

36、用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；二是不办理土地使用权出让 手续的，应当将转让房地产所获中的土地收益上缴国家或作其他处理。那个地点 所说的“不办理土地使用权出让手续的”的情形:包括经都市规划主管部门批准， 转让的土地用于国家机关用地和军事用地、都市基础设施用地和公益事业用地、 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地、法律、行政法规规定的其他用 地：私有住宅转让后仍用于居住的：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有 住宅的；转让的房地产临时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； 依照都市规划土地使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定临时无法或不需要 采取土地使用权出让方式的其他情

37、形。2、房地产转让的禁止条件房地产转让的禁止条件，是指法律规定不承诺进行房地产转让的情形 包括以下几种：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产 权益的；（2）依法收回土地使用权的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（5）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（三）房地产转让合同都市房地产治理条例第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转 让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”笫41条：”规定房地产转让时， 土地使用权出让合同载明的权益、义务随之转移。”法律作如此的规定说明，原 始合同中规定的权益与义

38、务，不因后来签订转让合同而变化，因为只是合同一方 当事人（受让）人发生了变化，受让人转让的是他的原始合同的权益与义务，新 的受让人取代原始受让人履行原始合同。（四）转让房地产后土地使用权年限都市房地产治理条例第42条规定以出让方式取得土地使用权的, 转让房产后，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减取 原土地使用者差不多使用年限后的剩余年限J不管流通过程经几次易手，都不 能改变原出让合同所规定的年限。（五）转让房地产后，对受让人改变土地用途的处理都市房地产治理条例第42条规定以出让方式取得土地使用权的, 转让房产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原

39、出让方和市、县人民政府都市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合 同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金J （六）商品房预售商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购 人，由承购人支付定金或房价款的行为。为了保证商品房预售秩序，爱护当事人 双方的合法权益，都市房地产治理条例都市房地产开发经营治理条例，对 商品房预售应当符合的条件和核发商品房预售许可证等作了明确规定。三、房地产抵押（-）房地产抵押的概念和性质房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人 提供债务担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地

40、产 折价或者拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿。房地产抵押，从权益的角度讲, 确实是房地产抵押权，它具有如下特点：1、抵押权是一种从属权益抵押权是为担保债权的实现而成立的一种权益，它不是债权本身，而是债权 人在债权之外于抵押人提供的财产上享有的一种物权。其目的在于保证债权顺利 受偿，减少主债权不能受偿的风险性。抵押权在债权期限届满不被清偿时行使， 同时抵押权随主债权的消逝而消逝。2、抵押权是一种价值支配权抵押权是一种物权，它同所有权一样，差不多上对物的支配权，以物的交换 价值为内容。抵押权人设定抵押权的目的不是为了取得抵押物的使用价值，而是 以取得物的价值清偿为目的。抵押权人有权在债务人不履行

41、债务时.，将用作担保 的物加以处分，但无权对物加以使用和收益。3、抵押权是一种优先受偿权抵押权的实质即担保的目的在于，抵押权人得以通过实现抵押物的价值，优 先受偿。为了加强房地产抵押治理，爱护房地产市场秩序，保证房地产抵押当事人的 合法权益，担保法、都市房地产治理法、都市房地产抵押治理方法等作 出了一系列规定。（二）房地产抵押的设定1、房地产抵押的条件关于房地产抵押的条件，都市房地产治理法从限制的角度作了规定，下 列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物爱护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；（4）已依法列入拆迁范畴的房

42、地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。2、房地产抵押的程序房地产抵押的秩序要紧分签约和登记两个时期。（1）签约房地产抵押，应先由抵押人持土地使用权证书、房屋所有权证书或房屋预售 合同与抵押权人签订书面房地产抵押合同。抵押合同不得违抗国家法律、法规和 土地使用权出让合同的规定。（2）登记房地W抵押，应当依照规定办理抵押登记。登记的程序有：第一由申请抵押 人和抵押权人共同到房地产治理部门，填交房地产他项权益登记申请书，并提交 房地产抵押合同副本，交验房地产抵押合同正本、登记申请者的身份证明、土地 使用权来源证明，地上建筑物及其附着物的权属证明

43、和登记机关认为有必要提交 的其他文件；其次，是房地产登记部门的受理。依照申请验阅文件，在收件簿上 载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。再次，是房地产登记部门对申请 文件逐项前面全面审核，填写审批表，对房地产抵押人填发房地产他项权证。房地产抵押以登记为要件。抵押合同自登记之日起生效，具有法律约束力° （三）房地产抵押的范畴房地产抵押的范畴包括抵押权所担保的债权的范畴和抵押物的范畴。（1）房地产抵押权所担保的债权的范畴房地产抵押权所担保的债权必须为有效的债权。被担保的债权消灭或者无 效，抵押权也将随之消逝。关于抵押担保的范畴，担保法第46条规定：”抵 押担保的范畴包括主债权、利息、

44、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵 押合同另有约定的，按照约定。”由此可见，抵押权所担保的债权的范畴原则上 以当事人的意思确定，假如当事人未约定，则其担保的债权的范畴包括前述所列 五项债权。（2）房地产抵押权所及房地产的范畴关于房地产本身抵押人以其全部房地产设定抵押时，抵押权的效力及于全部房地产，包括房 屋所有权和土地使用权。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第33条规定：“土地使用权抵 押时其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时 其使用范畴内的土地使用权随之抵押'都市房地产治理法第31条规定：“房 地产转让、抵押，房屋的所有权和该房屋占用范畴内的土地使

45、用权同时转让、抵 押J都市房地产抵押治理方法笫4条规定：”以依法取得的房屋所有权抵押 的，该房屋占用范畴内的土地使用权必须同时抵押关于抵押权设定后新增的房屋设定抵押后新增的房屋不属于抵押物，房地产抵押权的效力不及于该新增 的房屋。都市房地产治理法第51条："规定房地产抵押合同签订后，土地上新增 的房屋不属于抵押财产J都市房地产抵押治理方法第44条规定：“处分抵 押房地产时、能够依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增 房屋所得，抵押权人无权优先受偿。“关于抵押权设定时再建的房屋房地产抵押权设定时，抵押权的效力是否及于正在建筑的房屋？对此应区别 情形对待。笫一应看当事人在

46、抵押合同中有无约定，已有约定的，从其约定；无 此约定的或者约定不明确，区别情形对待。假如在建房屋差不多能够成为某种 经营场所，具有经济上的利用价值，则可将在建房屋视为抵押权效力所及范畴之 内。假如在建房屋不能成为某种经营场所，不具有经济上的利用价值，则不应将 在建房屋视为抵押权效力所及范畴之内。都市房地产抵押治理方法第11条还 规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押J最高人民法院 关于适用中华人民共和国担保法若干问题的说明第47条规定：”以依法获准 尚未建筑的或者正在建筑的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登 记，人民法院能够认定抵押有效。”该条说明说明抵押权设定时的

47、在建房屋，属 抵押权所及房地产的范畴。I7L 臣层和任（-）房屋菊赁的概念和条件1、房屋租赁的概念房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行为。出租人是将房屋租赁关系中提供房屋给他人使用的 一方，出租人能够是个人，也能够单位；能够是房屋的所有人，也能够是国家授 权行使房屋所有权的单位。承租人是房屋租赁关系中使用房屋并支付租金的一 方，承租人能够是个人，也能够是单位。2、房屋租赁的条件房屋是一种专门的商品，为爱护国家、法人、公民的合法权益、爱护房地产 市场秩序，国家对房屋出租规定了必要的条件。立法上采取了排除性条款。都 市房屋租赁治理方法采纳禁止的

48、方式，规定下列房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产 权益的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。3、房屋租赁合同房屋租赁合同，是指出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付 租金的协议。为保证租赁双方合法权益的实现，便于发生纠纷时易于解决，房屋 租赁合同应当采取书面形式。（1）租赁合同的要紧条款都市房地产治理法都市私有房屋治

49、理条例、都市公有房屋治理、都 市房屋租赁治理方法法律、法规、规章均对房屋租赁合同的条款提出了要求。 要紧应包括以下内容：当事人姓名或名称及住宅；房屋的坐落、面积、装修及设 施状况；租赁用途；租赁期限；租金及支付方式；房屋修缮责任；转租的约定； 变更和解除合同的条件；维约责任；当事人约定的其他条款。（2）租赁合同的变更、解除和终止房屋租赁合同一经签订，租赁双方即须严格遵守。但有下列情形之一的，房 屋租赁当事人能够变更或者解除租赁合同：符合法律规定或者合同约定能够变更 或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能连续履行的：当事人协商一致 的。房屋租赁合同能够因租赁期限届满而终止，也能够因承租人违

50、约或违法行为 而被出租人收回出租房屋而终止。承租人违约或违法行为而导致出租人收回房屋 而终止合同的情形有：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借 他人或擅自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的：拖欠租金累 计6个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；利用承租房屋进 行违法活动的；有意损害承租房屋的；法律、法规规定其他能够收回的。4、房屋租赁合同中的几个具体问题（1）房屋转租房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再次出租的行为。合同法第24 条规定：“承租人经出租人同意，能够将租赁物转租给笫三人。承租人转租的， 承租人与出租人之间的租赁合同连续有效，第三人对租赁

51、物造成缺失的，承租人 应当赔偿缺失J“承租人未经出租人同意转租的，出租人能够解除合同J都市 房屋租赁治理方法专设第五章“转租”，对转租作了规定。按上述规定，能够将转租行为分为合法转租和非法转租。所谓合法转租，是 指承租人征得出租人同意后，将房屋转租给他人的情形。在合法转租的情形下， 承租人并未退出原租赁合同而由次承租人取代其地位，他只是与次承租人建立了 另一种租赁合同关系，承租人仍旧应依照原租赁合同向出租人承担义务和责任。 可见，转租从性质上并不是合同的全部转让。所谓非法转租，是指承租人在未征得出租人同意的情形下，擅自将分为转租 给他人的情形。擅自转租行为违反了法律和租赁合同的规定，侵害了出租

52、人应享 有的权益。房屋转租，应订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定 办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期， 但出租人与转租双方另有约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租 合同规定的出租人的权益和义务，同时应当履行原租赁合同规定的出租人的义 务，但出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或 终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。（2）房屋租赁登记为了加强对房地产租赁市场的治理，杜绝非法交易和私下交易，国家对房屋 租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止房屋租赁合同，当事人应当向房屋所 在地市、县人民政府房地产治

53、理部门登记o关于房屋租赁登记备案是否是租赁合同的生效条件，看法不尽一致。有人认 为，登记备案不是租赁合同的生效条件，它只是房地产主管部门的一种行政治理 手段；有人则认为，登记备案是租赁合同的生效条件。都市房地产治理法和 都市房屋租赁治理方法。都规定了租赁合同的当事人签订、变更、终止租赁 合同的，应向房屋所在地市、县人民政府房地产治理部门登记备案。最高人民法 院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的说明（一）第9条规定：”法 律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办 理登记手续不阻碍合同的效力J关于房屋租赁备案登记手续，在都市房地产 治理法和都市房屋租赁治理方法两个

54、法中未规定房屋租赁合同须登记备案 后才生效，依照此司法说明，房屋租赁登记备案不是租赁合同的生效条件。五、中介服务机构房地产中介服务，是指在房地产开发、交易活动中起中间媒介和辅助作用的 服务治理活动。都市房地产治理法第56条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询 机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等J 都市房地产治理法笫 57条还规定了房地产中介机服务构应当具备的条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政治理部门申请设立登记，领取营 业执照后，方可开业。都市房地产治理法第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认 证制度第四节 物业治理法律制度一、物业治理的概述（-）物业治理的概念

55、物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。物业 能够是整个住宅区，也能够是单体的房屋，包括商业大典、住宅楼宇、厂房仓库、 旅行宾馆等。物业可大可小，一座大厦能够作为一项物业，一个住宅单元也能够 作为一项物业，同一建筑物还能够按权属不同分割为若干物业。物业治理是指业主托付物业治理公司对其物业共有部分和共同事物进行治理 服务的活动。物业治理的差不多主体是业主。在物业治理的整个环节中，业主即物业所有 人以及使用人起着主导作用。物业治理的目标是实现物业的最大价值，收益的是 业主；物业公司的治理权源于业主的托付；物业治理的费用由业主承担。具体进行物业治理的行为主体是物业治理公司。物业治

56、理公司受业主的托 付，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使治理权，提供物业治理服务Q 物业治理公司的权力源于业主大会和业主委员会。物业治理的对象（或内容）要紧是物业的共有部分和共同事物。随着经济的 进展和人民生活水平的提高，物业治理的内容将会越来越丰富，但其核心仍旧是 物业的共有部分和共同事物。（二）物业治理的法律特点物业治理公司与业主之间发生的物业治理服务关系是一种民事法律关系。它 具有以下法律特点：1、物业治理关系是一种民事关系物业治理不同于房地产的行政治理，物业治理尽管也称为“治理”，实质上 并非行政意义上的治理与被治理关系，而是在物业治理企业与业主之间形成的一 种平等的、服务性质的

57、法律关系。2、物业治理关系是基于托付合同而产生的依照部门规章和和各地地点性法规的规定，物业治理企业同意托付从事物业 治理服务，应当与业主或业主委员会签订物业治理服务合同。3、物业治理关系具有有偿性物业治理是通过营利性的企业-专业化的物业治理公司来实施的。物业治 理公司实行的治理、提供的服务是有偿的。（三）物业治理的原则依照上述物业治理的法律性质和特点，结合我国国情，社会化、专业化、市 场化的物业治理应坚持以下几项原则：1、业主自治治理与物业治理企业专业治理相结合的原则2、物业治理公司实行合同聘用的原则3、社会化治理、企业化经营原则4、由物业治理公司实行全方位、多层次治理服务的原则（四）物业治理的内容物业治理涉及的领域相当广泛，其差不多内容按服务的性质和提供的方式可 分为：1、常规性的公共服务这是物业治理中的差不多业务工作，一样是在物业治理托付合同中将此类服 务包括在服务范畴之内的，使川人在享受这些服务是不需要事先提出或者作出某 种约定。其内容包括：（1）房屋建筑主体的治理；（2）物业公共设施、设备的治理；（3）公共环境卫生的治理；（4）绿化治理、保安治理、消防治理；（5）车辆道路治理；（6）公众代办性质的服务；（7）物业治理修理基金的治理；（8）做好物业治理费用的核收和使用；（9）协助政府进行社会治理。2、针对性