工业地产风险防范措施和建议

1、工业地产分割转让、销售的法律风险防范举措和建议 湖北勤宇律师事务所 陈宇律师一、“工业地产限制分割销售转让原因我国房地产治理主要法规?土地治理法?、?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?、?城市房地产治理法?和?物权法?等,均没有禁止“工业地产分割转让规定.国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地分割转让内容.地方政府在行政治理实践中,对“工业地产分割销售转让持谨慎立场,原那么上不允许工业用地使用权分割出让.原因如下：一许多“工业地产工程,系地方政府招商引资,违规低价甚至零地价出让国有土地,以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的.如允许投资者开发商对“工业地产分割转让,将可能使地方政府预

2、期目的无法到达,投资者开发商以较 低本钱通过市场销售获得较高土地收益.二“工业地产分割转让将影响原工业用地限制指标.工业用地出让时是根据其限制指标体系,设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标, 分割转让将使得上述指标无法落实,签订的土地出让合同的内容得不到落实.三“工业地产分割转让为投资者开发商或买受人实际改变原土地用途提供可能.如果投资者开发商将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让, 那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地.虽然土地用途改变要经过政府批准,但未经批准的变更屡禁不止,治理难度很大.四“工业地产分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击.虽然工业用地也

3、实现招挂拍,但竞争程度远不如经营性用地,另外工业用地还享有优惠政策,取得本钱比较低.如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地,不仅躲避了经营性用地招拍挂,造成不公平竞争,而且在按市场价补缴出让金时,人为因素过多,容易产生腐败,不利于土地市场交易秩序,造成地方政府土地收益流失.二、地方政府对“工业地产分割销售转让的规定全国各地“工业地产开展程度不同,对“工业地产分割转让的理解和熟悉程度不同,导致地方政府治理要求不尽相同.一杭州市有条件允许“工业用地分割销售、转让一直以来,杭州市对“工业用地分割转让采取高压禁止政策,限制了存量土地资源优化和市场化配置程度.2021年3月14日,杭州市人民政府出台

4、?关于实施“亩产倍增方案促进土地节约集约利用的假设干意见?杭政202112号文件,被媒体解读为杭州市解禁“工业用地分割销售、转让.该文件第三条第二项规定：“引导工业用地向开发区园区集中.市区原那么上停止向开发区园区以外供给零星工业用地；市区以及国家级开发区、省级产业集聚区停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性传统工业工程供地.鼓励开发区园区建设标准厂房,标准厂房可以分幢、 分层转让,中小企业原那么上通过标准厂房解决生产 用房.二上海市有条件允许“工业用地分割销售、转让2021年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的?关于加强本市工业用地出让治理的假设干规定试行?.文件规定：

5、本市新增供给的工业用地产业工程类、工业用地标准厂房类、 研发总部产业工程类、研发总部通用类等建设用地,均根据本规定执行.历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提升建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形,参照本规定执行.在国有建设用地使用权出让合同中,应当包括以下土地使用条件,并应当对受让人的违约责任作出约定. 发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、 工程公司股权结构等行为,应当依约承当违约责任,直至无偿收回土地使用权.一工业用地产业工程类和研发总部产业工程类1 .建设用地使用权不得整体或分割转让.2 .宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让.3 .建设用地使用权人出资比例结

6、构、工程公司股权结构改变的,应事先经出让人同意.4 .土地房屋整体转让的,需经出让人同意,也可根据出让合同约定,由出让人或园区治理机构优先收购.采取土地房屋整体转让的,应当纳入全市统一土地交易市场实施.二工业用地标准厂房类1 .建设用地使用权不得整体或分割转让.2 .宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让,可出租.3 .建设用地使用权人出资比例结构、工程公司股权结构改变的, 应事先经出让人同意.4 .土地房屋整体转让的, 需经出让人同意, 也可根据出让合同约定由出让人或园区 治理机构优先收购.采取土地房屋整体转让的,应纳入全市统一土地交易市场实施.三研发总部通用类1 .可出租；建设用地使用权人须

7、持有70%以上的物业产权,剩余局部可分割转让.2 .土地房屋整体转让和分割转让的,需经出让人同意,也可根据出让合同约定,由出让人或园区治理机构优先收购.采取土地房屋整体转让的,应纳入全市统一土地交易市场实施.3 .建设用地使用权人出资比例结构、工程公司股权结构改变的,应事先经出让人同意.根据工业用地全生命周期治理要求,切实增强房屋土地登记治理.各类工业用地应根据出让合同约定的用地范围进行土地登记,不得分割办理登记.三南京市有条件允许“工业用地分割销售、转让2021年1月13日,南京市人民政府?关于进一步标准工业及科技研发用地治理的意见?对“工业地产分割转让规定如下：一般工业用地及地上房屋原那么

8、上不得分割转让、分割销售、分割抵押.工程竣工后确有剩余土地或房产需分割转让、销售的,可由开发园区、工业集中区按本钱价回购;或者经开发园区、工业集中区同意,转让给符合规定条件的其他企业用于工业工程.开发园区、工业集中区内的标准厂房工程,工程竣工后,在不改变原规划设计且不影响分割后使用效益的,经园区管委会同意,可以将厂房整栋、整层或分单元转让,但 不得转让给个人.科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的,由开发园区、紫金特区、功能板 块治理单位在土地出让预申请时提出,存量工业用地改变为科技研发用地的,由用地单位在申请时提出,但分割转让、销售白面积不得超过总建筑面积的50%.科技研发用地及地上房屋

9、分割转让、销售,需经开发园区、紫金特区、功能板块治理单位同意,分 割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块治理单位规定条件的科技研发企业或机构,不得转让、销售给个人.科技研发用地出让时, 原出让合同约定土地及房屋不允许分割转让、销售,现用地单位申请分割转让、销售的,需经开发园区、紫金特区、功能板块治理单位同意,明确可转让、销售的范围及限制条件,且允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积 的50% ,并按规定补交土地出让金.四武汉市“工业地产分割销售、转让的政策一直以来,武汉市政府对“工业地产分割销售、转让持默许态度,没有标准性文件做严格规定.最早涉及“工业地产分割销售、转

10、让的文件是2021年9月?武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速开展的意见?,文件规定：根据?出让合同?约定的期限和条件投资开发、利用的工业用地,可以依法进行转让.工业园区的工业用地转让时,受让企业要符合该地块确定的产业要求.经公开出让的标准厂房建设用地,待其建成前方可根据出让文件的约定分割进行登记、转让和出租.2021年8月23日,武汉市住房保证和房屋治理局、国土资源和规划局、开展和改革委员会、城乡建设委员会联合发文?关于增强局部房地产开发工程治理有关问题的通知?武房发2021 146号.主要内容如下：1、本通知涉及的房地产开发工程是指原规划用途为酒店类含酒店、宾旅馆、度假村等工程和

11、有明确生产用途的工业工程以下简称“该类工程".2、各房地产开发企业在取得该类工程核准或备案批复该文件后,必须严格根据该类规划用途组织设计、 开发建设,不得擅自改变工程用地性质和规划用途,未经批准不得擅自分层、分套间分割转让.切实发挥该类工程在旅游效劳、促进就业、提升城市品质方面的根本功能该文件还对各部门的监督治理职能进行明确分工,要求房管部门不得对“酒店类和有明确生产用途的“工业工程办理分层、分套的测绘成果备案、销预售许可、产权登记、交易和抵押手续.一般不予受理产权分割,并在预售许可证或现售备案证上记载“该工程进行整体销售,不得分割转让的字样.对武汉市文件内容解读如下：1、文件出台原

12、因及治理目的由于商品房住宅价格持续坚挺和房地产调控政策的双重影响,武汉市局部房地产开发企业受利益驱动,将通过政府招商引资优惠政策较低地价取得的“旅游用地或“工业用地工程,擅自变更规划用途,改建商品房住宅,“分层、分套间分割对外销售,并利用“非住宅不限购、 不限贷的特点,许以“售后包租、“返本销售等承诺,误导房地产投资和消费,造成一系列群体性上访事件和诉讼纠纷案件,严重扰乱了房地产市场秩序,引起了政府高度关注.2、不禁止“工业地产作为商品房销售将“工业地产纳入商品房销售的治理范围,依照商品房住宅销售治理模式进行管理,核发?商品房预售许可证?,签署?武汉市商品房买卖合同?,办理合同备案和产权登记手

13、续,不限贷,不限购,并可获得银行贷款支持,是武汉市房地产市场的现状.虽无明文规定,但至今无限制或禁止性规定.已销售的“光谷软件园工程受益于上述模式.3、文件不禁止“分层、分套间分割转让文件要求,对“分层、分套间分割销售的“非住宅地产工程的治理方式如下：1、目前在售或可进行“分层、分套间分割转让的“非住宅地产工程,应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业效劳费、水电费、工程性质,并应明确约定购房人不得改变规划用途,以防止发生购房人与销售企业之间的合同纠纷.2、文件发布之日后申请分割销售的“非住宅地产工程,开发企业须经所在地政府管委会同意,并经发改、规划、房屋治理部门召开联席会共同

14、审定批准.因此,“工业地产地产“分层、分套间分割销售具有合理性,在一定时期内仍将长期存在.三、法律风险防范举措鉴于上述政策背景,本律师针对“工业地产分割转让、销售的法律风险防范措施和建议如下：1、对?土地出让合同?、?建设工程规划许可证?、?商品房销售许可证?的限 制转让事项和内容,进行审慎审查和研读,有不明确内容应及时与土地规划部门咨询, 取得确认.2、签订?武汉市商品房买卖合同?时,应明确约定和提示客户注意“房屋规划用途、“房屋使用年限、“税费标准、“物业效劳费标准、“水电费标准、“房屋使用考前须知等,买受人须书面承诺自行承当擅自改变规划用途的法律责任.3、申办?商品房预售许可证?中须注意明确分割分户销售的范围,作为商品房销售行为法定依据.4、建议买受人为公司客户,买受人为“自然人的应在签订认购书和合同时约定由买受人在签订 ?武汉市商品房买卖合同?后合理期限内,申办以注册地为东湖开发区的?公司法人营业执照?,并作为房屋登记的产权人,以免在房屋产权交易过户过程