房地产开发企业成本核算办法

1、房地产开发企业成本核算办法房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算 ,提高企业的经济效益 ,规范房地产开 发企业成本核算方法 ,根据企业财务通则、企业会计准则 与房 地产开发企业会计制度 ,结合 * 实际情况及管理要求 ,特制定本 办法。第二条本办法适用于 从事房地产开发企业与单位。第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定 ,一经确定就不得任意改变 ,更不 能互相混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装 修、层高及施工队伍等因素 ,分别做以下处理 :1. 一般的开发项目以每一独立编制设计概 （预）算或每一独立的施 工图预算所列

2、的单项开发工程项目为成本核算对象。2. 同一开发地点 ,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近 同一施工队伍施工 ,可以合并为一个成本核算对象。3. 对于个别规模较大、 工期较长的项目 ,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象第四条 各成本项目的预算成本 （计划成本 ）与实际成本的核算范围 ,计算口径 必须一致。第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗与实际价格 ,按照 "权责发 生制"的原则 ,分别进行成本核算 ,做到手续完备、内容真实、准确及时。 按照"收益与费用配比 "的原则 ,正确使用 "待摊费用 &

3、quot;与"预提费用 "科 目。第三章 成本项目与开支范围第六条 根据房地产开发企业会计制度规定 ,开发产品的成本项目分为 :1. 土地征用及拆迁补偿费 ;2. 前期工程费 ;3. 建筑安装工程费 ;4. 基础设施费 ;5. 公共配套设施费 ;6. 开发间接费 （开发企业没有二级管理机构则无此项目 ）。 第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费 :1. 土地征用费 :土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿 费、新菜田基金。2. 耕地占用税。3. 劳动力安置费 :安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴 ,超转 人员安置费等。4. 地上地下物拆迁补偿费 :指私产发价、

4、搬家费、拆迁费、伐树费、 单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出 ,地上地下市政管线拆改费。 拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用。二、前期工程费1. 规划设计勘测费 :居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环 境评估、水文、地质勘察、测绘等费用。2. 三通一平 :为达到施工要求而发生修建道路 ,通水通电及伴随的 破路、占地、维护、瞧管线、场地填土、平整费用。3. 前期不可预见的其她费用。三、建筑安装工程费 :列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑 工程费 ,含设备费。四、公共配套设施费 :列入建筑安装工程施工图预算项目内的 ,在开发 区内构成独立的非营业性建筑项目。如居委会、派出所、托儿所、

5、消 防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕 ;另外还有副食店、菜站、粮店、 小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等。五、基础设施费 :开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属 设施;供水管线、高压水泵房、环卫设施。六、开发间接费 :指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项 间接费用。包括开发人员的工资、奖金、福利费 （按工资总额 14提 取计入 ）、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周 转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发 费,其她费用等。第八条 下列开支不得列入成本1. 为购置与建造固定资产、无形资产与其她资产的支出。2. 对外投资支出。

6、3. 没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞 助、捐赠等支出。4. 应在应付福利费中列支的费用。5. 应在期间费用开支的费用。6. 国家法律、法规规定以外的各种支出 ,国家规定不得列入成本、 费用的其她支出。第四章 成本管理责任制 第九条 开发企业按照分级、归口管理、权责结合 ,责任到人的原则 , 建立健全与生产管理体制相适应的责任制。第十条 开发企业负责全面的经济核算 ,负责编制计划成本与降 低成本措施 ,负责编制开发项目的概算 ,审查施工单位的概 （预）算,负责 审定内部结算价格 ,统一材料价格差异 ,办理工程价款结算 ,核算开发 项目实际成本 ,负责编制与汇总年、季度成本

7、报表。第十一条 开发企业的经理 ,对企业开发经营的经济效果负全面责任第十二条 总会计师或行使总会计师职权的副经理 ,协助经理组 织领导本企业的成本管理 ,正确执行成本计划 ,准确核算成本 ,对本企 业的成本管理与财务管理负责。第十三条 总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作 , 采取有效措施 ,节约投资 ,降低成本 ,对其经济效果负责。第十四条 总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新 等工作 ,做到技术上先进、合理 ,经济上节约、有实效 ,对各项技术组织 措施的经济效果负责。第十五条 开发企业财务部门对成本管理的责任就是 :参与开发 项目可行性研究与项目评估 ;汇总计划成本资料

8、,制定本企业成本管理 制度 ,监督成本开支范围 ;组织成本核算 ,考核成本计划的执行情况 ,对 成本进行预测、预控与分析 ;编制成本报表。第十六条 开发公司各部门 ,应结合本部的职责 ,在经理的领导下 以财务部门为核心参与企业成本管理 ,向财务部门提供有关数据资料 , 对本部门的成本管理负责。1. 规划部门。负责开发项目总体规划 ,设计方案的选优 ;按批准的 规划设计严格控制开发项目投资规模。2. 经营计划部门。 组织开发项目可行性研究 ,对项目提出决策性建议 ,编制年度开发建设计划 ,执行工期定额 ,严格控制建设周期 ;组织有 关部门编制商品房销售计划、确定产品价格 ,负责办理产品预售、组

9、织收取购房定金 ,及时办理产品销售 ,搜集并向有关部门提供市场信3. 工程部门。按开发项目规划征购建设用地 ,及时组织拆迁安置与 地上、地下物的处理 ,及"七通一平 ",减少前期工程费用 ;按基本建设程 序与规划设计要求组织工程实施 ;负责工程质量的监督、检查 ,组织工 程质量的评定与竣工工程的质量验收。4. 材料部门。负责材料设备的采购供应计划 ,核算材料设备的价格 降低采购成本 ;健全保管与收发制度 ,加强材料、设备的管理 ;办理收料 与供料的结算手续 ,及时结算购房单位应负担的材料差价 ,降低材料成 本。5. 预算部门。参与开发项目可行性研究 ,编制开发项目投资概算与

10、 审核施工图预算 ;合理编制招标工程的造价标底 ;同有关部门签订经济 合同并履行合同中的经济条款 ;编制计划成本。6. 行政管理部门。 负责编制管理费开支计划 ,制定管理费用的节约 措施并组织实施 ;对管理费用实行指标分管 ,归口负责。 第五章 计划成本编制 第十七条 开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报。一、编制计划成本的依据1. 经批准的开发项目总体规划。2. 工程项目设计概算。3. 经建设银行预算审查处审核的工程预算 ,平方米造价指标、 中标 价等。4. 市政府发布的征用土地与动迁的法规以及依法规而进行征地 动迁的测算资料。5. 中国人民银行发布的有关贷款利率现

11、行文件。6. 管理费用计算方法。7. 市政府及其她有关部门制定的有关税费标准。二、编制计划成本的作用1. 就是确定商品房价格的依据。2. 就是编制年度成本计划 ,制定成本降低措施、 内部承包考核的依 据。3. 就是控制、分析、考核成本支出的依据。4. 经建设银行批准可配合会计核算的开展。第十八条 各单位编制所承担开发项目的年度成本计划 ,分解为 季、月度计划。开发部汇总后 ,下达成本计划指标 ,协调与计划成本的 关系,并考核完成情况。第六章 会计核算第十九条 财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目 ,依据统一的核算办法归集分配成本费用 ,及时结转。第二十条 成本费用的归集、

12、分配根据开发企业会计制度规定 ,在建设开发过程中所发生的成本费 用,应在下列科目中核算。一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用。 企 业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用 ,且能分清使用对象 ,其成 本费用可直接记入 "房屋开发 "科目核算 ,如果开发的同一建设场地所 发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的 ,应先通过本科目进 行归集 ,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中。本科目下设立 六个成本项目 （下同 ）:1. 土地征用及拆迁补偿费 ;2. 前期工程费 ;3. 建筑安装工程费 ;4. 公共配套设施费 ;5. 基础设施费 ;6. 开发

13、间接费。（一）成本归集 ,在建设过程中发生的成本费用时 :借:土地开发 -××工程贷:银行存款或应付帐款××单位（二）成本结转1.开发完成的商品性建设场地借:开发产品 -土地开发 -××工程贷:土地开发 -××工程2.开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借:房屋开发 -××工程贷:开发产品 -土地开发 -××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋（不含代建房 ）所发生的各 项建设费用 ,本科目下设成本项目 （同上 ）。（一）成本归集在建设过程中发生各种成本费用时

14、,根据承包单位提出的工程价 款结算帐单与支出的各种成本费用发票。借:房屋开发 -××工程贷 :银行存款或应付帐款 -××单位（二）在房屋建设竣工后 ,应及时按实际成本结帐。借:开发产品 -××房屋贷:房屋开发 -××工程（ 三）对不同步建设的未完配套设施 ,经有关部门批准 ,可以采取预 提的方式预提配套设施费借:房屋开发 -××工程贷:预提费用 -××工程配套设施费（四）发生配套设施费支出时借:配套设施开发 -××工程贷 :银行存款或应付帐款 -×

15、;×单位（五）配套工程完工后 ,按实际支出冲减预提配套设施费借:预提费用 -××工程配套设施费贷:配套设施开发 -××工程实际支出数与预提费用的差额。实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用 ,分期摊入有关成本项目。实际支 出小于预提费用 ,应冲减有关成本项目。三、配套设施开发 本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步与营业性配 套设施所发生的建设费用。 本科目下设二个二级科目。 即非营业性配 套设施 ;营业性配套设施。（一）发生费用时借:配套设施开发 -营业性（或非营业性 ）配套设施 -××工程贷

16、:银行存款或应付帐款 -××单位（二）配套工程竣工验收后 ,按实际支出结转借 :开发产品 -××配套设施贷:配套设施开发 -营业性（或非营业性 ）配套设施 -××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托 ,代为开发建设的除代建的土 地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出。下设二级科目同上。（一）发生费用时借 :代建工程开发 -××代建工程贷:应付帐款 （银行存款 ）-××单位（二）代建工程竣工后 ,按实际成本结转借 :开发产品 -代建工程 -××工程贷:代建工程开发

17、 -××代建工程五、开发间接费的分摊 各内部核算单位发生的开发间接费用 ,先通过开发间接费科目核 算 ,季度末按在建工程完成的工作量进行分配 ,季末一般无余额。计算公式:1. 开发间接费分摊系数 （ 季开发间接费用总计季在建工程完 成工作量 ）×1002. 某在建工程项目应分摊的开发问接费分摊系数×某在建工 程项目季度完成工作量。六、其她费用的核算1. 预提费用 :企业按规定从成本中预先提取 ,但尚未支付或发生的 费用。提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用。2. 待摊费用 :企业已经支出 ,但需由本期或以后各期成本负

18、担的 ,分 摊期不得超过一年的各项费用 ,如果摊销期超过一年时 ,应在 "递延资 产"中核算 ,但连续不得超过十二个月。第七章 期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理与组织经营活动而发生的各项费用。 包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损与报废损 失等其她费用。二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用 ,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失 ,调剂的外汇手续费 ,金融机构手续费及企业筹资 中发生的其她财务费用等。三、销售费用 企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用 ,以及专设的 销售机构的各项费用。 包括在产品销售过程中发生的广告费、 展览费、 代销手续费、销售服务费 ;在产品销售前发生的改装修复费、产品瞧 护费、水电费等 ;专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、 修理费等。第八章 成本分析第二十一条 企业为了降低成本 ,加强成本管理 ,制定降低成本目标 , 编制成本计划 ,加强成本控制 ,进