某公司工程管理手册(DOC 49页)

1、 xxxxx物业管理有限公司 作 业 指 导 书WI-03版次：A/00文件名称：工程管理手册生效时间：2012-03-18总 目 录序号标 题页码1设备管理规程2房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准3供配电系统规程4供配电系统巡视维护规定5供水系统操作规程6供水系统巡视维护规定7排水系统操作规程8排水系统巡视维护规定9空调系统操作规程10空调系统巡视维护规定11电梯系统操作规程12电梯系统巡视维护规定13消防报警系统操作规程14消防报警系统巡视维护规定15气体消防系统操作规程16气体消防系统巡视维护规定17监控系统操作规程18监控系统巡视维护规定19停车场管理系统操作规程20停车场

2、管理系统巡视维护规定21接地电阻测试操作规程22避雷系统巡视维护规定52一、设备管理规程10 目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。20 适用范围管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。30 定义31 日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，做好记录。32一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，

3、检查仪表、电器等；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。33二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。34中修工程中修工程是指对设备进行正常

4、的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。35大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。36设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。37事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。38状态维修通过监

5、测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。40设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。50 设备管理模

6、式采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。51对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。52对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。53对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。60 职责61物业公司工程部负责设备接管验收，中修、大修及设备更

7、新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）维修、申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。62管理处工程组长负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的周检查。63管理处工程组负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。70

8、 设备前期管理71前期介入设备选型、安装要求等由物业公司工程部有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。72设备的接管验收7.2.1设备的接管验收由物业公司工程部组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理。、级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验，级设备由管理处检验，填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证，管理处留复印件。7.2.2当供电设备、供

9、水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，物业公司负责办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。73设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示设备的类别：用数字表示；第二部分表示单位的名称：用字母J表示；第三部分表示单位设备序号：用数字.表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示；例：03F1()电梯 翡翠星城 1号梯 级管理设备74

10、设备的建帐7.4.1管理处工程组负责给所管物业的全部设备编号，并用EXCEL编制机电设备统计表，录入电脑。7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。75设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到宝晨物业公司标准后，由物业公司和该管理处验收，通过后，再与供方签订公共机电设备维修保养合同。76设备标识管理7.6.1设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方，按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。7.6.2设备的颜色设备一律按附表设备颜色规定的要

11、求颜色进行刷漆。7.6.3设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。7.6.4设备标识牌由物业公司委托相关单位统一设计。80设备使用管理81物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。82管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的做好运行监视、检查工作，并做记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。83管理处工程组长应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分

12、析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。84重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经公司批准。90设备维修保养管理91计划9.1.1维修保养计划A供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于每年12月下旬报物业公司工程部及分管领导审批，审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。B设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。9.1.2检定计划A电梯检定计划由外包专业公司制定。B计量器具检定计划由管理

13、处工程组长制定，报工程部审批。92实施9.2.1管理处工程组及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录，管理处工程组负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。9.2.2发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修），工程部应用设备故障问题转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处作书面说明，承诺修复时间。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填

14、写设备外委维修申请表，报管理处审批走审批程序。关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由物业公司组织有关人员（相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家）进行工程施工监督。93检查9.3.1维修保养检查A工程组人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并做好记录。发现

15、问题及时解决，无法解决的问题用设备故障转呈单提交专业公司解决。设备（、级设备）“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部组长检查，按同类设备的30比例进行抽样，并填写保养检查记录。B设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，由管理处工程组长检定，所有设备检定记录管理处都应备案。C管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。D设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司工程部组织。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进

16、行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。9.3.2设备的检定A对于电梯，物业公司每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。B有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。C计量器具万用表、钳形电流计，绝缘摇表等由管理处自行送检，将检定证书原件送管理处存档。933管理处负责人审批测量设备统计表及计量器具检定计划；100设备安全管理10.1持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。102事故处理程序当管理处发生设备安全

17、事故后，须立即通知物业公司工程部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。管理处工程部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向公司工程部提交设备安全事故报告，物业公司根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。110设备封存及报废管理111设备封存拟封存的、级设备由管理处报物业公司，物业公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。112设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程部填写设备（机

18、具）报废单，由管理处主任批示；上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写报废器件清单，清单每半年上报物业公司，由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。120组织对供方的控制121供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。122物业公司每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。123当发生严重投诉或事故时，物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。124日常检查、监督供方按本规程要求执行，

19、按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修予以确认，在保养、维修记录上签字。管理处的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。130设备技术档案资料管理131设备技术资料资料的借阅必须办理相关手续。132质量记录13.2.1所有质量记录均须采用宝晨物业公司标准表格。13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间

20、顺序装订成册，专柜保存。13.2.3机电设备月检记录由管理处工程组保管。13.2.4管理处保存、级设备维修记录，设备诊断记录，设备完好率评定统计记录。140设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐141申请根据楼宇正常运作或维修需要，由管理处工程组及管理处主任申请，填写设备(设施)购置（维修）申请表。工程部、公司财务审核；总经理批准购置；办公室负责购买。142采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。143验证对于的设备（设施

21、），购进后，在合同规定期内，由管理处工程组长会同有关人员验证，填写采购设备验收表；方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。附:设备代码及分类代码设备类别名称01水泵02风机03电梯04发电机05变压器06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)07消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统09电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)11食堂设备12清洁设备13交通设备(包

22、括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)14保安通讯设备(包括手持式对讲机)15办公设备16自动抄表系统17BA系统物业代码及分类 物业名称翡翠星城代 码A设备保养、中修、大修周期序号设备编号名 称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每季每年三年六年0504发电机每月每季每年五年八年0605干式变压器/每半年每年/0706空冷水机组每月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月每季每年/0907气体灭火系统每月每季每年/1007消防联动控制柜每月每季每年/11

23、08公共天线系统每月每半年每年/1208对讲报警系统每月每季每年/1308防盗监视系统每月每季每年/1409低压配电柜半月半年每年/1509高压开关柜每月每年/1613交通道闸每月每季每年三年六年1717BA系统每月每季每年/注:逢高级保养的，低级保养可以不再做。对级设备，每年至少保养一次。设备颜色规定序号设 备 名 称油 漆 颜 色附 注1消火栓泵红色2喷淋泵红色3生活泵蓝色深蓝色4消火栓泵电机灰色深灰色油漆5喷淋泵电机灰色深灰色油漆6生活泵电机灰色深灰色油漆7潜水泵电机黑色8空调水泵电机灰色深灰色油漆9空调主机原色10电梯曳引机、电机本色11设备底座黑色12高区喷淋管红色明管“高喷”二字+

24、箭头13低区喷淋管红色明管“低喷”二字+箭头14高区消火栓管红色明管+“高消”二字+箭头15低区消火栓管红色明管+“低消”二字+箭头16生活管道绿色17煤气管道银灰色明管+黄色环+“石油气”三字+箭头18气体消防管红色19空调冷却水管绿色20空调冷凝管银灰色银粉漆21阀门本体黑色22阀门手轮红色23单流阀黑色设备颜色规定（续一）序号设 备 名 称油 漆 颜 色附 注24排污阀黑色25联轴器本色26防护罩黑色27控制箱、开关箱本色28配电柜、控制柜本色29各种支架红色防锈漆30电缆槽架本色31室内接地扁钢黄绿双色100mm宽度，黄绿相间的条纹32屋面避雷带银灰色银粉漆33天线支架银灰色银粉漆34

25、风机本色35送风阀红色防锈漆36排风阀红色防锈漆37防火阀红色防锈漆38送风管本色防锈漆39排风管本色防锈漆40百叶本色41排水管本色42中水管本色说明：1适用于设备房内所有设备及管道。2管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体，字的大小按管道直径的0.5倍考虑，箭头的长度按管道直径考虑。（直径80mm，长度为管径的2倍；80mm，长度为200mm。）3所有的文字和箭头一律用白色油漆，箭头的方向以水的流向为准。4色环的宽度：管径150mm，色环宽度为50mm，色环间距1.52M；管径150mm，色环宽度为70mm，色环间距2.02.5M。管井内的管道色环间距每层一道。二、房屋本体

26、、室外公共设施的维修养护周期及质量标准10房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1基础及承重结构（柱、梁、板、墙）每日1检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。1基础沉降在国标允许范围之内。2承重结构无大的损伤及变形。每年1检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。2检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。2天面、平台每日1检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。2检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。1无大面积积水现象。2无渗、漏水现象。3无起鼓、空

27、洞现象。每年1伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。2对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。3楼地面及楼梯每日1检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。2检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。3检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。4检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。1瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。2大理石无污渍、划痕，光洁、平整。每月1对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。每年1对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。2更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。4内墙面每日1检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。2检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。3检查大理石、

28、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。1瓷片无脱落、污渍。2墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。半年1对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。2对松动脱落的大理石重新装贴。5外墙面每日1检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。2检查瓷片有无损坏、脱落。3检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。1外观清洁，无损伤。2无渗、漏水。半年 请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。6门、窗每日1检查门窗有无损坏、松脱现象。2检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。3检查门窗转动部位是否灵活，转动时有无噪音。1门窗、玻璃完好无损，清洁美观，无霉变。2门窗关闭灵活，无异响。每年1维修损坏门窗，更换损坏部

29、件。2为转动部位加注润滑油。7吊顶天花每日1检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有问题及时更换、修补。2检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发现问题及时清除。3检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新安装或更换。1天花吊顶平整，无污渍。2无裂缝及破损。8道路、广场每日1检查路面、广场有无塌陷、起壳、起鼓、开裂现象，对出现的问题及时处理。2检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标志线是否整齐，对有损坏脱落部位及时更换修补。3检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。4检查道路道牙是否完好无损，油漆是否脱落。1道路广场整洁，无堆放杂物。2地面瓷砖无脱落，路面无塌陷，伸缩缝正常。半年1更换损坏的道牙，对道牙进行一次刷漆9儿

30、童游乐设施每日每天检查一次，如上润滑油，紧固等每月每月保养一次，20各部门发现的问题及时填写内部工作联系单报工程组进行维修、周期公共建筑设施保养计划填写相应的保养记录。管理处其他人员若发现建筑物异常，及时通知责任人或值班人员处理。30支持性文件及记录31公共建筑设施保养记录三、供配电系统规程10 工作票制度11在电气设备上工作，应填写工作票或按命令执行。12须填用工作票的情形为：121高压设备及线路上工作需全部或部分停电时；122低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电时；123高压室内的二次接线和照明回路上的工作、需要将高压设备停电或做安全措施时；124各部门进行设备半年及以上周期的

31、综合检修；在配电主接线、高低压配电母线上进行工作时。13工作票签发或命令发布人（部门负责人）所负安全责任：131工作的必须性；132工作是否安全；133工作票上所填安全措施是否正确、完备；134所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。14工作负责人（工作监护人，一般为部门安全员）所负安全责任：141正确安全地组织工作；142工作前应向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；143负责检查工作票所填安全措施是否正确、完备和值班所做的安全措施是否符合现场实际条件；144督促、监护工作人员遵守本制度；145工作班人员变动是否合适。15工作许可人（值班人员）在完成施工现场的安

32、全措施后，还应：151会同工作负责人到现场再次检查所做好的安全措施，以电笔等仪器触试以证明检修设备确无电压；152对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项；153和工作负责人在工作票上分别签名。16完成上述许可手续后，工作许可人一律不得擅自变更措施，值班人员不得变更有关检修设备的运行、结线方式，工作中如有特殊情况需要变更时，应事行取得对方的同意。17工作班经许可工作后，工作负责人即对工作人员的安全加以监护，工作负责人必须始终在工作现场，及时纠正违反安全的操作。18工作期间，工作负责人若因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前应将工作现场交待清楚，并告知工作班人员，在工作负责人

33、返回工作地点时，也应履行同样的交待手续。19工作负责人除担任监护工作外，不得兼做其它任何工作。工作负责人在全部停电时，可以参加工作班工作，但在部分停电时，只有在安全措施可靠、人员集中在一个工作地点，不致误碰导电部分的情况下，方能参加工作。110工作许可人值班中如发现工作人员违反安全规程或任何危及工作人员安全的情况，应向工作负责人提出改正意见，必要时可暂时停止工作，并立即报告上级。111工作许可人应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及合符现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。能否许可工作是关系到工作人员生命安危的大事，工作许可人必须以高度工作责任感来对待。112参加工作

34、班的所有工作人员均应认真执行本制度和现场安全措施，工作中应相互配合，并监督本制度和现场安全措施的实施。113需要变更工作班的成员时，须经工作负责人的同意。需要变更工作负责人时，应由工作票签发人将变动情况记录在工作票上，并在工作票上签字。若扩大工作任务时，必须由工作负责人通过工作许可人，并在工作票上注明，并重新履行工作许可手续。114整个变电所全部停电，则所有不同工作地点的工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员。115工作票一般应在工作第一天交给值班员，临时工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员。116工作票应填写一式两份，须用钢笔或圆珠笔填写正确、清楚，不得任意涂改。1

35、17两份工作票中复写（印）件必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，原件为存档件，由值班员保存，按班移交。118工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员到工作地点继续工作。119在未办理工作票终结手续以前，值班员不准将施工设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全班人员已经离开工作地点的确切根据通知工作负责人，在得到他可以送电的签复后方可执行，并应拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏，清理现场后再合闸送电。120检修工作结束以

36、前若需将设备加电测试，可按下列条件进行：1201全体人员撤离工作地点；1202收回工作票、拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏；1203应在工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加电试验；工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。121在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在第一次工作前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围、安全措施和注意事项方能开工。122全部工作完毕后，工作班应清扫、整理现场，工作负责人应先周密的检查，待全体人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目、发现的问题

37、、试验的结果和存在的问题等，并和值班员共同检查设备状况、有无遗留物件、是否清洁好，工作票方告终结。123只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮拦后，方可合闸送电。严禁临时停送电。124对作业过程应在工作票中进行记录。20停、送电操作规程21停电211操作人员通过柜外操作手柄，切断分路开关。212通过按动配电柜外分闸按钮，切断母线电源。213操作人员在高压房通过操作手柄，拉下闸刀，切断变压器高压进线后再投入三相短路接地线。214将变压器低压端A、B、C三相端头与接地端头短路进行放电。215检修电容或摇测电缆阻值时，必将端头短接进行放电。216经验电无误并

38、设警示牌后，才能进行检修工作。22送电221仔细检查维修设备内部及变压器端头，有无导线、杂物及工具遗留。222用摇表检查母线及输出线相间绝缘电阻和接地电阻。223在高压房通过操作手柄，断开三相接地线后，合上闸刀，接通变压器高压进线。224按下各自对应的出线柜合闸按钮，接通母线电源。225通过配电柜外操作手柄，合上分路开关，给用电负荷供电。226拆除警示牌，做好相应的记录。23注意事项231严格执行电气工作票制度，符合填写工作票情形的停、送电操作必须在接到管理处主任签字的工作票后才能进行。232作业时必须有专人监护并悬挂“严禁合闸，有人工作”警示牌。233一般情况下严禁带电作业，确需带电作业时必

39、须有完整的防护措施（穿绝缘靴、戴绝缘手套等）。234必须坚持一人指挥的原则，实行谁通知停电，谁就负责通知送电。235高空作业时必须有保护措施。30发电机操作规程31启动前检查3. 1. 1将启动开关转到检修位或停止位。3. 1. 2将发电机输出电压转到OFF位。3. 1. 3发电机启动电瓶电压、水箱水位、润滑油位、燃油位是否正常。314发电机转动部位有无杂物，转动是否灵活。315各附件及线路接头是否连接牢固。3. 1. 6检查完毕一切正常。3. 1. 7将启动开关转到手动启动位，启动运行发电机。3. 1. 8每次试机空转时间不得超过十分钟3. 1. 9保证发电机每年带负载下运行至少4小时。3.

40、 1.10在发电机运行中，检查，水温，转速，三相电压，机油压。3. 1.11停机时将开关转到停止/检修位，发电机停止运行。3. 1.12将输出电源转到输出位后，再将启动开关转到自动位。32自动启动、停止321将发电机控制面板上转换开关转到“自动”（AUTO）位置。322当市电停电时，510s后发电机自动启动运行。323自动完成由市电切换到发电状态，向电梯、公共照明、消防自动控制系统供电。324当市电来电时，自动完成由发电切换到市电状态，发电机空载运行5分钟后自动停止。33手动启动、停止331将发电机操作面板转换开关转到“运行”TEST位置，发电机启动运行。 332将电动机控制面板上转换开关转到

41、“停止”位置，发电机停止运行。34月试运行341 每月至少两次手动试运行发电机组。342试运行完毕后，将发电机控制面板上转换开关转到“自动”AUTO位置。35注意事项351发电机操作面板上的转换开关置于“自动位置”。352发动机严禁向变压器反送电。353事故母线上的电气联锁与机械联锁不得随便调整。354发电机每月运行二次，每次运行10分钟。对发电机的运行需记录在发电机运行记录表中。355当发电机启动失败时，复位后需延时23分钟再次启动，当连续三次不能启动，则必须查明故障原因，处理完后再启动。40支持性文件及记录41工作票42发电机运行记录四、供配电系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点

42、及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1变压器每日1检查变压器运行温度是否低于（55），数字显示仪是否完好。2检查防护网、防护门是否上锁。3检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。4检查变压器运行声音是否平稳，有无异响。1房内清洁、干燥，温度不能超过40。2变压器维修保养时间2小时/台。3变压器运行正常，各参数正确，无过热异响现象。半年1停电清扫变压器，更换坏的瓷套管及紧固件。清洁、打磨接线端头，正确接线，紧固接线螺栓，使其接触良好。每年1检查接地线，检测变压器绝缘电阻及接地电阻并做好相应的工作记录。2低压配电系统每日1检查低压系统各柜箱编号是否清晰、明了，指示灯显示是否正常，

43、外观是否清洁，显示仪表是否完好。2配电房内是否清洁、整齐，、维修通道是否畅通，各配套设施是否完好无损。3检查柜箱内电器元件有无过热，接线头有无打火现象，运行时有无异常响声。4查看母线电压是否稳定在380（1+10%）v内，偏差较大时调整变压器分接头的位置。1保证供电连续性。2计划性停电提前2天通知业主，临时性停电及时向业主说明原因。3配套设施及警示牌齐备。4电容器投放正常。功率因数COS>0.95。5低压配电柜维修保养时间半小时/台。半月1熔断器维修保养：a.新熔体的规格和形状与更换的熔体一致；b.检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则

44、应更换。2、刀开关维修保养：a.安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧。3、交流接触器维修保养：a.除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b.拧紧所有紧固件。4、自耦减压启动器维修保养： a.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧紧紧接地线。5、电容器维修保养：a.清理外壳灰尘，使电容器散热良好；b.检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应处锈处理并拧紧； 6、热继电器维修保养：a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则及时更换 4.主回路维修保养：a.标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；母线牌油漆是否脱落，如是则重新油

45、漆。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准2低压配电系统半年1检查开关主触头，对有灼伤、烧蚀的触头予以打磨光滑或更换，提高接触效果。2变频器风机运行是否正常、压力表检查、电流、电压检查3检查、清洁母线组，及时更换破损的固定瓷瓶，紧固连接螺栓4交流接触器触头表面及四周污物、研磨触头、清洁铁心表面的油污及脏物5变压器噪音、温度、外壳除尘6电容有无膨胀、漏油、异常响声每年1检测柜箱内线路相间绝缘与接地电阻。2检测系统内电气及机械联锁装置的性能。3变频器数据检查4变压器绝缘电阻测量5更换三相平衡电流超过额定值15%或缺项的电容6更换无法修复的热继电器7油漆母线

46、排3发电机组每日1检查紧固件是否牢固。2检查机体有无漏水、漏油、漏电现象。3检查冷却水、机油、燃油是否充足。4检查畜电池电解液是否充足，电压是否正常。1长期处于自动状态，随时能正常启动。2发动机每月试运行两次，每次运行10分钟。每月1定期整理控制柜内线路，紧固各接线端头。每年1更换滤清器芯子，有损坏及时更换。2测试机组接地电阻。3检查皮带磨损情况及时更换。半年1打开箱内面板，紧固自动开关上下端接线端头。2补刷槽箱内外油漆。3在不影响正常使用的情况下，每半年检修一次照明主线，测试线间及对地绝缘电阻，发现问题及时处理。20根据设备管理程序中的责任分工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并

47、把结果记录到配电房巡查记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在低压配电设备设施例保养记录表、低压配电设备设施一级保养记录表、低压配电设备设施二级保养记录表；异常维修的填写设备维修记录30变压器、计量柜的有关运行参数每4小时记录一次，填写在配电房巡查记录上。40支持性文件及记录41配电房巡查记录42设备管理程序43低压配电设备设施例保养记录表44低压配电设备设施一级保养记录表45低压配电设备设施二级保养记录表46派工单47设备维修记录五、供水系统操作规程本规程所指的供水系统，主要包括

48、生活水、消防栓、喷淋三大系统的水泵、稳压泵及其附属设备。10消火栓泵、喷淋泵11手动启动111检查电机电源是否正常，水泵及电机转动部件是否灵活。112合上主电源回路的空气开关和控制电源开关。113将工作方式拨至“手动”位置。114按下要启动水泵的启动按钮。12自动启动，水泵运行状态反馈到主控屏。121将工作方式分别拨至“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”。122发生火灾时，消火栓箱内的消防按钮被打破（模拟演示时，将按钮拆卸），信号反馈到主控屏，同时启动消火栓泵，并将水泵运行状态反馈到主控屏，扑灭火灾后消防主机复位，消火栓泵停止运行并处于待命状态。123发生火灾时，喷淋管末端的喷淋头因

49、温度超过6870而炸开（模拟演示时将试水阀门打开），喷淋头开始喷水，水流指示器（水流开关）动作，将所在区域的信号反馈到主控屏上，管道的压力降低，湿式报警阀打开，延时30秒后，压力开关动作，水力警铃响，信号反馈到主控屏，当喷淋泵压力降至0.8MPa时，喷淋泵启动，并将运行状态反馈到主控屏上，火灾扑灭后将喷淋头恢复，水流开关关闭。消防主机复位，喷淋泵停止运行并自动处于待命状态。124当自动方式失败时，可在联动柜上手动启动和停止消火栓泵及喷淋泵。125正常状态下，消火栓泵和喷淋主泵的工作方式均应拨至“自动”位置（即“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”位置），系统受自动工作方式控制。20喷淋

50、系统稳压泵21手动启动211检查电源是否正常，稳压泵转动部件是否灵活轻便。212喷淋系统干管内的压力低于1.0Mpa时，按下要启动的稳压泵的电源开关，稳压泵启动向干管内充水，管内水压力上升，当升高到1.2Mpa时，手动停止稳压泵运行。22自动启动221将水泵工作方式设置为“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”位置。222本系统稳压水泵处于楼顶天面，属本大楼消防灭火系统最不利的供水区域，管道内水压力最低。因此，本系统设定的稳压上限是1.2Mpa，下限是1.12Mpa，当系统因渗漏（如止回阀关闭不严）等原因，导致主管内的压力降低到1.12Mpa时，电接点压力表常开触点接通，稳压泵自动投入运

51、行，向干管供水，当干管内压力升高到1.2Mpa时，电接点压力表常闭触点断开，稳压泵停止运转。223稳压泵正常状态下的工作方式应设定为“自动”方式（即“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”位置）。30生活水系统31手动启动将变频柜转换开关置手动位置（向左转换）；在控制屏显示台数任选一台水泵；点击“启动”水泵运行。水泵运行一直在工频（50HZ）下；此时水压升高极容易造成事故；为防止水压过高采用手动将管道泄水阀控制压力； 32自动启动321保证水泵电源正常，电机、水泵运转部分轻便灵活，水泵工作方式置于自动位置。322当管道的压力低于0.35Mpa，变频柜根据压力的情况调节变频柜输出频率;提高水泵转速从而增加管网压力达到末端用水要求.323正常状态下，生活给水泵的工作方式应为“自动变频”方式40供水系统月测试41自动喷洒消防系统把各设备均放在自动位置，楼层放水，看水流指示器是否动作，信号阀是否打开，湿式报警阀压力降低，水力警铃是否响动，稳压泵是否自动启动加压，喷淋