城更新大背景下的城综合体未来发展趋势深度好文

1、城市更新大背景下的城市综合体未来发展趋势（深度好文）高力国际董事陈铁东先生受邀参加 2017年9月6-7日在上海绿地万豪大酒店 举办的“第六届GBBW业综合体设计高峰论坛”活动，并做了 “城市更新大背景下 的城市综合体未来发展趋势”主题演讲。目前中国的大城市面临着许多发展问题交通拥堵严重通勤时间不断延长；通勤成本越来越高土地资源紧张控制土地供应总量，土地供应有限，甚至逐年递减；土地价格不断攀升人口压力大大城市人口不断攀升 ；对居住、工作、娱乐的空间需求不断扩大面对这些问题陈铁东先生从城市更 新的宏观和微观两个角度来探讨解决方案宏观角度1国外城市更新案例01澳大利亚墨尔本Docklands墨尔本

2、的“蓝色公园”1 .发展脉络交通先行，启动相关居住配套，引进居住人群，为新开发区域聚集 人气。2 .整体定位打造成包括住宅，商业，零售和休闲活动中心的世界一流的综合性 项目。3 .整体布局水滨城、市中心电影厂、中央码头、雅拉边际、新码头、数码 港、墨尔本体育场、巴曼斯山、维多利亚港九个主要的开发组团项目。功能分区明确，土地受让方较少，有助于掌握开发节奏、控制开 发品质，还有利于缓解财务压力。4 .成功要素政府支持：墨尔本Docklands的重建开发是由Vic Urban（负责维 多利亚州政府城市可持续发展的机构）领导管理的。Vic Urban实时监控市场需求 的变化，修订该地区的战略发展方案。

3、.成功要素协同效应：墨尔本Docklands充分利用了不同地块的资源优势发展 与其相适应的物业品种；结合先进的设计理念、开放活力的公共空间和富有科技感 的建筑群落，为当地居民、工作者、投资商和游客提供了一个配套齐备、享誉全球 的人居和工作环境。02巴塞罗那22Barcelona创意街区22Barcelona是全欧洲最大的市区重建项目，把十九世纪期间属西班牙工业 重镇的波里诺区完全融入巴塞罗那的知识型经济的创新技术革命当中。1.空间策略延续城市机理，并使用“复合街区”模式，创造城市居住、工作、 服务、休闲功能的高度复合。3.建筑改造政府鼓励更多住宅项目，成功打造生活的 不夜城，同时鼓励保护传统文

4、化建筑，创造传统与创新相结合以传承文化价值。4.成功策略组团式开发启动、多功能并存改造模式、规划实施保障、延续城市肌理，创造传统与创新相结合的文化价值。5.产业策略政府及产业园区、产业基金的支持与引导，有目的的推动相关产业向各产业 组团集聚，是区域产业形成产业集聚的重要推动力。2国外城市更新案例的启示01政府产业策略先期确立符合未来发展方向的多个新兴产业，明确发展战略， 划分出策略性组团，并提供国际级的基础配套，吸引核心企业进驻。02功能复合利 用滨水区域、开放空间、建筑风景，打造商务、商业、休闲、居住、文化、教育多 个混合用途组团、实现区域的多功能一体化发展。03文化特色延续城市机理，创造传

5、统与创新相结合的文化价值,改造建筑过程中，突出地区传统及地区景观特色，保 持地区传统文化记忆。微观角度1城市综合体的微观角度.城市综合体有利于从空间上应对以上问题；可同时满足多类空间的需求；业态间互相支持的协同效应。2城市 综合体发展面临的挑战综合体核心业态同质化严重，竞争激烈；传统业态进入饱和周期，未来需求有限； 供应过大导致空置率上升，开发风险加大。3未来商业综合体发展的趋势物业类型多元化不限于传统行业、新颖业态引入。.日本大阪Grand Front是一个多业态综合体，具将传统办公、联合办公、科技展览、博物馆、展示性商业、体验型商业、产业研究 + 商业等有机融合。大阪 GRAND FRON

6、TON部分，强调展示体验式商业，将产、学、研、展、商有机结合，通过引入 不同品牌的主题形象店、跨界、产研展商结合体验店、创客、创业咖啡厅等 ，使商 业不仅是消费空间，更是前沿思想、技术、产品的体验发布会。共享办公整合化众 创和共享办公、灵活多变办公空、创意舒适配、商务社区平台。.裸心社裸心社除了提供弹性的办公空间，配置了大量的配套服务：免费咖啡吧、公共会议室、公共活动空间、健身设备、打印复印设备、露台（吸烟区）。商业业态娱乐化传统的商业模 式，受到电商的极大地冲击，大量的购物中心除了大幅增加餐饮、服务、亲子教育、 影院等体验式商业业态来应对；商业综合体还进一步增加有特色的娱乐休闲业态 ，来 吸

7、引家庭的客群。.深圳华侨城欢乐海岸海洋奇梦馆是一个集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，有潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五大部分。内部空间艺术化一些新兴的综合体开始尝试在内部空间融入文化艺术的特色，来吸引消费者。.北京侨福芳草地艺术、文化的植入是项 目核心特色，芳草地中有500多件艺术品，赋予了一个建筑物文化和艺术的灵魂，极 具艺术气息的环境氛围聚集人气；用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局,又让公众在购物休闲时不乏味。酒店品牌新颖化新一代的酒店住客，特别是教育高、经常出行的年轻企业家、 管理人员的需求发生了巨大变化，他们追求不一样的旅行体验。.canopy by Hilt