土地登记实务(王文秀

1、2021-12-26土地登记实务1土地登记实务 王文秀2021-12-26土地登记实务2主要内容n第一部分第一部分: 土地登记实务基本理论土地登记实务基本理论n第二部分第二部分: 土地登记表格规范化填写土地登记表格规范化填写n第三部分第三部分: 土地登记案例分析土地登记案例分析2021-12-26土地登记实务31、办法起草背景 3）土地登记规则本身需要修改完善 土地登记规则由原国家土地管理局1989年颁布实施，1995年修订； 社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高，土地登记规则的部分条款 已不能适应当前工作的需要。 一、土地登记办法简介（一）土地登记办法起草的基本情况 1）贯彻落实物权法的

2、需要 物权法确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度，对物权公示原则、不动产登记、登记赔偿、登记收费等作了规定，对土地登记程序、方法等提出了新的要求。2）提升现行土地登记规范性文件法律层级的需要 土地登记规则没有上升到法律的层面，效力级次一直较低，并导致实践中产生了一些问题； 近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地资产价值日益显化，对土地财产权益的保护提上了较为急迫的日程。2021-12-26土地登记实务42、办法起草原则1）依法的原则 严格依据物权法、土地管理法、城市房地产管理法和土地管理法实施条例等一系列法律法规制定，删除了与物权法规定不一致的条款。 2）连续性原则3）完善创新的

3、原则4）促进统一登记的原则 起草方向，应促进以土地为基础，以国土资源部门为登记机关的不动产统一登记制度的建立。 将国有农用地使用权、集体农用地使用权纳入了调整范围在部门规章范畴尽可能体现统一登记的原则。一、土地登记办法简介（一）土地登记办法起草的基本情况2021-12-26土地登记实务5（二）土地登记办法主要框架 土地登记办法共10章、78条，主要规定了土地登记的 一般程序，总登记，初始登记，变更登记，注销登记、其他登记等内容。一、土地登记办法简介（三）相对于土地登记规则，主要有以下变化： 框架结构：相对于土地登记规则（8章）而言，增加了2章，其中不少内容也发生了变化； 条文：从条文数字上看，

4、没有变化，都是78条，但实际变化了39条。土地登记规则中仅有部分条款得以修改保留，其余因与物权法规定不符、在实践中不具有操作性等原因被删除。2021-12-26土地登记实务6（四）关于办法几点说明 1、关于登记的土地权利名称（基本不变）n现行的土地管理相关法律法规确定的土地权利名称已在土地登记等土地管理实践中广泛应用，为各级国土资源部门的工作人员和社会各界所熟悉。保持原有土地权利名称不变，不仅有利于保持立法形式的延续性，也便于各级国土资源部门工作人员和社会各界掌握和理解，而且与物权法中规定并不冲突。n因此，除土地他项权利明确规定为土地抵押权和地役权，而不采用土地他项权利的说法外，土地登记办法中

5、仍然沿用了土地管理相关法律法规确定的土地权利名称。一、土地登记办法简介2021-12-26土地登记实务7 2、关于土地证书n土地登记办法根据土地权利的主要种类规定土地证书分别为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证以及土地他项权利证明书等四种。n同时，规定了“国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明”。n既避免土地证书因种类过多不易管理的问题，又在土地证书上体现与物权法和土地相关法律法规规定的土地权利的衔接。 一、土地登记办法简介（四）关于办法几

6、点说明 2021-12-26土地登记实务8 3、关于土地登记办法规定的相关制度n土地登记人员持证上岗制度土地登记制度的重要内容，也是提高土地登记人员素质，规范土地登记行为，保护土地权利人合法权益的重要措施。n土地登记资料公开查询制度n为方便单位和个人查询土地权利状况，保障土地权利人的合法权益，实行的土地登记资料可以公开查询的措施；n土地登记资料公开查询制度的建立是完善土地登记制度的必然要求，是保障土地权利人或土地权利变动当事人的合法权益，维护土地市场秩序的必然要求，也是土地行政主管部门依法行政的必然要求。一、土地登记办法简介（四）关于办法几点说明 2021-12-26土地登记实务9 4、关于土

7、地登记办法规定的相关时限要求n与原土地登记规则相比，土地登记办法关于登记申请及办理的时限规定大幅度减少，主要包括有n申请类时限：办法删除了除注销登记外关于其他登记类型申请时限的规定。除五十二、五十三条之外，全篇再无关于申请类时限的规定。n办理类时限：办法加强了关于登记机关办理登记时限的规定和要求。n公告类时限：公告虽然在办法中出现多次，但办法却未对公告的时限做出具体规定，需要在实践中具体把握。（一般不少一般不少1 1月，不多月，不多3 3月月）n其他登记的相关时限：其他相关时限规定主要散见在异议登记、预告登记等环节中。一、土地登记办法简介（四）关于办法几点说明 2021-12-26土地登记实务

8、10二、土地登记概述（一）土地登记的概念 规则：国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。办法：根据土地登记办法第二条的规定，我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。 该定义包括了三层含义一是明确了登记的土地权利范围。二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载。三是土

9、地登记是土地权利的公示行为。登记是物权公示的手段，如此定义强化了土地登记的民事色彩。2021-12-26土地登记实务11（一）土地登记的概念（续2 ）必须弄清：n1、由谁进行登记n2、登记什么二、土地登记概述2021-12-26土地登记实务12（一）土地登记的概念（续3 ）1、由谁进行登记政府部门 办法第三条：申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。处（科、股）室 各级国土资源管理部门要坚持土地登记的统一管理，

10、明确由地籍管理 部门统一负责各类土地登记工作，不得将各类土地登记工作分别由国土资源管理部门内多个业务部门负责。(国土资发200870号) 人：持证上岗 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。二、土地登记概述2021-12-26土地登记实务13宗地 土地以宗地为单位进行登记。 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。二、土地登记概述土地权属性质与来源国有土地所有权集体土地所有权国有建设用地使用权国有农用地使用权集体建设用地使用权宅基地使用权集体农用地使用权抵押权地役权 土地权利主体集体土地所有人国有土地使

11、用权人集体土地使用权人抵押权人、地役权人土地权利客体坐落、界址、面积、用途使用条件、等级、价格等。2、登记什么（土地登记的内容）（一）土地登记的概念（续4 ）2021-12-26土地登记实务14二、土地登记概述 1.依法登记的原则n 土地登记的依据是现行的法律、法规和政策。 n 土地登记是用法律法规把登记申请人、登记机构以及登记效力统一在一起。 2.属地登记的原则n 一是土地登记机关应当坚持统一性。n 二是土地登记资料应当保持完整。（二）土地登记的原则3.依申请登记的原则 重视土地登记的民事保护和物权公示的作用；明确规定了土地登记依申请的原则；删除了土地登记规则中对当事人土地登记申请时限的规定

12、。明确土地登记是当事人保护自己权利的手段。4.土地权利保护的原则 明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；规定县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。2021-12-26土地登记实务15二、土地登记概述（三）土地登记效力 1、登记生效主义不动产物权的取得、变更、转移、消灭，必须登记，不登记不生效。2、登记对抗主义不动产物权的取得、变更、转移、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的充分必要条件，登记与否不决定物权变动的效力。

13、（例外如继承、法院判决等）2021-12-26土地登记实务16（三）土地登记效力 3、土地登记办法规定的土地登记效力q过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段。土地登记在民事方面的保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力等方面的作用没有得到充分的发挥。q近些年来，土地登记民事方面的功能逐渐被得到认可。q土地登记办法在贯彻落实物权法的基础上，突出了土地登记对土地权利的保护，强化了土地登记的民事作用，进一步明确了土地登记的效力。 二、土地登记概述2021-12-26土地登记实务173、土地登记办法规定的土地登记效力n一是明确把土地登记定义为将需要登记的土地权利记载于土地登记簿公示的行为，

14、对土地登记的内涵进行了明确的定性。n二是明确规定依法登记的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。n三是规定土地登记簿土地登记簿是登记的土地权利的最终证明。n四是规定了不予登记的五种情形，不予登记后，相关土地权利禁止进行相关处分。n五是根据物权法的精神，删除了土地登记规则中关于不登记按非法占地、违法占地处理等行政管理色彩过浓的规定。六是删除了土地登记规则中关于证书查验制度和申报地价等规定。七是对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，为了保持登记结果资料的连续性，是对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，为了保持登记结果资料的连续性，当事人应当先将土地权利申请当事人应当先将土地权利申请登记到其名下之

15、后，再申请办理土地权利变更登记或抵押权登记。八是规定异议登记期间，未经过异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。九是规定预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。十是规定查封登记期间，对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。二、土地登记概述（三）土地登记效力2021-12-26土地登记实务18二、土地登记概述（四）土地登记分类 总登记初始登记变更登记注销登记其他登记2021-12-26土地登记实务19三、土地登记程序（一）土地登记程序对比 1、土地登记规则土地登记

16、申请地籍调查权属审核注册登记颁发证书2、土地登记办法土地登记申请权属审核注册登记颁发证书2021-12-26土地登记实务20二、土地登记程序（二）土地登记申请 1、登记申请人与申请方式申请人：自然人、法人和其他组织申请方式：直接、代理（委托、法定、指定）；共同申请与单方申请2、申请提交的文件资料土地登记申请书；申请人身份证明；土地权属来源证明；地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；地上附着物权属证明、法律法规规定的完税或者减免税凭证等。3、申请的审查与受理2021-12-26土地登记实务21三、土地登记程序（三）土地权属审核 1、权属审核的依据法律依据书证依据：申请人的身份证明、权属来源证明、地上

17、物权属证明、地籍调查成果等。2、权属审核内容土地登记申请人、宗地自然状况、宗地权属状况。3、持证上岗哪些工作必须由持证人员来做？（权属审核和登记审查人员，即在登记簿上签署审查意见的人）4、土地登记审查办结期限期限的起点终点，期限：20日办结，特殊情况国土部门负责人同意10日2021-12-26土地登记实务22三、土地登记程序（四）注册登记 1、不予登记的情形土地登记办法第18条规定：五不登记。国土资发（2008）70号文的规定：12种情形2、注册登记内容3、土地登记簿组成土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录 4、土地登记卡填写2021-12-26土地登记实务23三、土地登记程序（五

18、） 核发或更改土地权利证书 1、土地权利证书的种类与使用4类证书：不同证书上载明的土地权利，与登记簿的关系土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制2、核发程序通知验证发证3、核发或更改证书2021-12-26土地登记实务24四、土地总登记（一）在什么情况下进行总登记? 1、从未进行过土地登记的地区2、原有登记需要全面更新的土地整理或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记2021-12-26土地登记实务25四、土地总登记（二）总登记的特点 1、阶段性：有期限，持续一段时间即告结束2、区域性3、集中性4、程序的特殊性5、地籍调查由县级以上人民政府国土资源行政主

19、管部门组织实施2021-12-26土地登记实务26四、土地总登记（三）程序的特殊性1、准备工作包括组织准备、行政准备和技术准备2、通告通告的主要内容：（1）土地登记区的划分；（2）土地登记期限；（3）土地登记收件地点；（4）土地登记申请人应当提交的有关文件材料；（5）其他事项。 3、公告公告内容：土地登记办法23条。公告异议处理：复查。2021-12-26土地登记实务27四、土地总登记（四）土地总登记申请人1、个人使用土地的宅基地、四荒地、国有土地2、单位使用土地的企业法人、机关事业与社团法人、联营单位、私营单位 3、集体所有土地村集体所有土地村集体内各集体经济组织（村民小组）乡镇农民集体所有

20、土地2021-12-26土地登记实务28五、土地初始登记概念：土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记土地初始登记特点与总登记的关系 初始登记可能在总登记之后，也可能在总登记之前经常性分散性2021-12-26土地登记实务29五、土地初始登记土地初始登记类型：（1）划拨国有建设用地使用权初始登记；（2）出让国有建设用地使用权初始登记；（3）划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记；（4）国家租赁国有建设用地使用权初始登记（5）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记；（6）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记；（7）国有农用地使用权初始登记；（8）集体土地所有权初始登记； （9）集体建

21、设用地使用权初始登记；（10）宅基地使用权初始登记； （11）集体农用地使用权初始登记；（12）土地使用权抵押初始登记；（13）地役权初始登记。2021-12-26土地登记实务30五、土地初始登记（一）划拨国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征依国家行政行为、一般无使用期限、缴纳相应费用取得范围限制：划拨用地目录、2008国务院3号文 处置限制：未经批准不得转让、出租、抵押；经过批准进行转让、出租、抵押的，需满足条件：(1)土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人,(2)领有国有土地使用证,(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明,(4)补交了土地出让金，或以抵押所获收益抵交土地出让

22、金。2、登记要点:权属证明文件 2021-12-26土地登记实务31五、土地初始登记（二）出让国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征主体广泛出让方式：协议，招标、拍卖、挂牌有偿取得且不得低于最低价使用期限限制：70年、50年、40年付清全部土地出让价款后，方可办理土地登记2、登记要点申请人提交的权属来源证明2021-12-26土地登记实务32五、土地初始登记（三）划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征申请办理出让国有建设用地使用权初始登记必须报有人民政府批准 范围限制2、登记要点申请人提交的权属来源证明：人民政府批准文件,原国有土地使用证,国有建设用地使用权出让合同,土地

23、出让金及有关税费缴纳凭证；其他证明文件。2021-12-26土地登记实务33五、土地初始登记（四）国家租赁国有建设用地使用权初始登记 1、法律特征有期限限制：短期一般不超5年，长期不超出让最高年限 承租国有建设用地处置：可转租、转让或抵押承租土地收回：在合同约定期限内不收回，因社会公共需要的收回的，应给予合理补偿。2、登记要点申请审核登记发证2021-12-26土地登记实务34五、土地初始登记（五）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记 1、概念国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该国有建设用地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国

24、有建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。 2、登记要点申请人：改组后的新设企业权属证明材料2021-12-26土地登记实务35五、土地初始登记（六）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记 1、概念国家根据需要，将一定年期的国有建设用地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理的行为。2、法律特征必须依法批准范围受限：三类企业无须支付任何费用在授权期限和范围内有处置权2021-12-26土地登记实务36五、土地初始登记（七）集体土地所有权初始登记 1、所有权主体村农民集体村内两个以上农民集体乡镇农民集体2、所有权的行使村集体经济组织或村

25、民委员会村内各集体经济组织或村民小组乡镇集体经济组织2021-12-26土地登记实务37五、土地初始登记（八）集体建设用地使用权初始登记 法律特征农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，进行乡(镇)村公共设施、公益事业建设，也可以经批准与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。由县级以上地方人民政府批准2021-12-26土地登记实务38五、土地初始登记（九）宅基地使用权初始登记 1、法律特征农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准2、国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知目标：2009年底

26、，基本完成宅基地登记发证除继承外，申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理 城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅 对宅基地面积超标的处理：分阶段，1982年、1987年2021-12-26土地登记实务39五、土地初始登记（十）集体农用地使用权初始登记 1、主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。 2、集体“四荒”土地使用权合同或协议经县级人民政府批准生效后执行可通过承包、租赁、拍卖等方式取得，期限不得超过50年处置：可继承、转让（租）、抵押或参股联营。要经农村集体经济组织同意，由

27、乡(镇)级人民政府审核，报县级人民政府批准,并依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。 2021-12-26土地登记实务40五、土地初始登记（十一）土地使用权抵押权初始登记 1、概念2、法律特征抵押权人优先受偿：例外，划拨土地房地产抵押关系“地随房走”或者“房随地走”抵押权设定范围受限：划拨土地抵押需要满足4个条件，不得设定抵押的财产，包括土地所有权、宅基地、学校、医院等抵押权实现时的清偿顺序：以抵押权登记的先后顺序为标准，如果顺序相同，按照各担保债权的比例清偿2021-12-26土地登记实务41五、土地初始登记（十一）土地使用权抵押权初始登记 3、登记要点申请人：抵押人和抵押权人应提交的权属证

28、明文件:（1）土地权利证书,（2）主债权债务合同和抵押合同,（3）其他相关文件：以划拨土地抵押的，提交批准抵押的文件和处置时应交付的土地出让金数额；集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。最高额抵押的，应记载最高债权额、最高额抵押的期间等2021-12-26土地登记实务42五、土地初始登记（十二）地役权初始登记 1、概念：与相邻关系的区别2、法律特征地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人 设立地役权应当以书面形式订立地役权合同：未经用益物权人同意，土地所有权人不得设

29、立地役权地役权不得单独转让和不得单独抵押单方解除地役权合同的两种情形：物权法168条 （违反法律法规滥用地役权和不支付费用）2021-12-26土地登记实务43五、土地初始登记（十二）地役权初始登记 3、登记要点申请人：供役地权利人和需役地权利人 应提交的土地权属证明文件：（1）土地权利证书；（2）地役权合同；（3）其他相关文件权属审核：地役权的期限不得超过用益物权的剩余期限 将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书上，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中 供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，如何处理？ 2021-12-26土地登记实

30、务44六、土地变更登记概念 因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。特点 以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不能进行变更登记4种类型 土地使用权变更登记，土地使用权抵押权、地役权变更登记，姓名或者名称、地址变更登记，土地用途变更登记2021-12-26土地登记实务45六、土地变更登记（一）土地使用权变更登记 1、概念：土地使用权人发生改变2、土地使用权变更的6种情况出让、国有土地租赁、作价出资（入股）国有建设用地使用权转让。因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及附属设施因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等

31、因处分抵押财产而取得土地使用权 土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权 ：可以不登记可以不登记2021-12-26土地登记实务46六、土地变更登记（二）抵押权、地役权变更登记 1、法律特征未经抵押权人同意，不得转让抵押财产 抵押权不得与债权分离而单独转让地役权不得单独转让 、单独抵押 2、登记要点不需报人民政府批准在宗地原土地登记簿上进行 收回并注销原土地他项权利证明书，填制新的土地他项权利证明书 2021-12-26土地登记实务47六、土地变更登记（三）姓名或名称、地址变更登记 登记要点都要变更土地登记簿姓名或名称变更登

32、记需要重建重建土地归户卡姓名或名称变更登记需要换发土地权利证书 地址变更登记需要更改更改土地归户卡地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改和更换2021-12-26土地登记实务48六、土地变更登记（四）土地用途变更登记 1、申请提交的权属文件资料土地权利证书地上建筑物、附着物权属证明 土地用途变更的批准文件2、登记发证变更登记簿更改归户卡更改土地权利证书2021-12-26土地登记实务49七、注销登记1、概念 因土地权利的消灭而进行的登记 2、注销登记的6种情形依法收回的国有土地依法征收的农民集体土地因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭因自然灾害等原因造成土地权利消灭非住宅国

33、有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准已经登记的土地使用权抵押权、地役权终止2021-12-26土地登记实务50七、注销登记3、登记要点申请人应当提交文件资料：土地登记申请书、土地权利证书、土地灭失或土地权利终止证明文件可直接办理注销登记：(1)依法收回的国有土地；(2)依法征收的农民集体土地；(3)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的当事人未按照办法规定申请注销登记:责令当事人限期办理；逾期不办理的，注销公告，公告期满直接办理注销登记注销登记不需报人民政府审批注销登记不需报人民政府审批需要特别指出的是土地登记办法第

34、15条规定：“土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。”2021-12-26土地登记实务51八、其他登记（一）更正登记（二）异议登记（三）注销异议登记（四）预告登记（五）注销预告登记（六）查封、预查封登记（七）注销查封、预查封登记（八）补发或换发土地权利证书2021-12-26土地登记实务52八、其他登记（一）更正登记1、概念 更正登记是指当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请或国土资源行政主管部门依职权更正原登记内容的土地登记2、两种提起方式国土资源主管部门发现

35、登记有错的，报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知更换或注销土地权利证书土地权利人或利害关系人以书面形式提起更正登记3、土地登记错登和漏登的原因2021-12-26土地登记实务53八、其他登记（一）更正登记4、登记要点土地权利人申请提交文件资料：土地登记申请书、证明登记事项错误的有关材料、土地权利证书、涉及第三人的承诺书或其他证明文件利害关系人申请提交文件资料：土地登记申请书、证明登记事项错误的有关材料、土地权利人同意更正的书面证明文件更正登记内容涉及土地权利归属的，更正登记结果应当公告2021-12-26土地登记实务54八、其他登记（二）异议登记1、概念 国土资源行政主管部门将事实上的权

36、利人或利害关系人对土地登记簿记载的事项提出的异议记入登记簿的行为2、法律特征以记载的权利人不同意更正登记为前提异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记异议登记证明与异议登记通知书异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理 2021-12-26土地登记实务55八、其他登记（三）注销异议登记1、概念将原异议登记的内容废止2、注销异议登记的情况异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉十五日内没有起诉的人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的3、登记要点申请人为异议登

37、记申请人或土地登记簿记载的土地权利人应该提交的文件资料 收回并注销异议登记证明，拒不交出的，经公告废止2021-12-26土地登记实务56八、其他登记（四）预告登记1、定义：理论上，预告登记主要是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。2、预告登记的本质q物权法第20条规定：“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记制度演变成了不仅仅适用于预售商品房，还适用于其他不动产物权协议，包括土地权利转让的制度。q预告登记是不动产登记的特殊类型，所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权。预

38、告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。3、预告登记制度的特点q土地权利预告登记申请人为签订土地转让协议的转让方和受让方。同时，土地权利预告登记必须由双方双方当事人共同申请；q申请预告登记的条件是预告登记双方当事人之间发生了土地权利转让，并且双方当事人事先约定要办理预告登记；q登记机关在收到预告登记申请后，应及时审查，对符合预告登记条件的应当记载在土地登记簿上，并向预告登记申请人颁发预告登记证明；q预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记；q预告登记后，登记权利人要想发生自己所预期的物权变动结果，必须在法定或约定的期限内履行自己的义务

39、，正确行使请求权，积极申请本登记。2021-12-26土地登记实务57（四）预告登记4、登记要点 建立宗地新土地登记簿 依据土地登记簿填写土地归户卡 根据土地登记簿，填发预告登记证明5、预告登记的法律效力q一是保全的效力。预告登记最重要的作用是将妨害或者损害所担保的请求权的处分归于无效的效力。这是一种相对无效，指相对于预告登记权利人无效，而对于所有其他人是有效的。这也是预告登记制度最核心的效力。q二是顺位的效力。即经过预告登记的请求权具有排斥后序登记权利的效力。q三是预警的效力。正因为预告登记具有保全和顺位的效力，从而在由预告登记向本登记推进的过程中，对于第三人具有预告的意义。q四是破产保护的

40、效力。即预告登记权利人在预告登记义务人陷入破产，且请求权的履行条件并未成熟，期限尚未到来时，具有排斥其他债权人而保障其请求权发生指定的效果的效力。八、其他登记2021-12-26土地登记实务58八、其他登记（五）注销预告登记1、预告登记消灭的原因预告登记的土地权利依法终止预告登记权利人明确作出放弃预告登记的意思预告登记保全的请求权消灭。如因债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记导致预告登记失效的预告登记保全的请求权得到实际履行2、登记要点提交登记申请书、预告登记证明、预告登记消灭的证明材料收回并注销异议登记证明，拒不交出的，经公告废止2021-12-26土地登记实务5

41、9八、其他登记（六）查封、预查封登记1、概念对人民法院查封或者预查封的土地使用权进行的登记 2、法律特征对未登记土地使用权的预查封什么情况下预查封登记自动转为查封登记？查封与轮候查封的关系？在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记2021-12-26土地登记实务60八、其他登记（六）查封、预查封登记3、登记要点属于嘱托登记，人民法院嘱托申请人民法院提交文件资料:(1)人民法院执行人员工作证和执行公务证,(2)查封或预查封裁定书,(3)协助执行通知书不对生效法律文书和协助执行通知书进行实质审查认为人民法院的生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止

42、办理协助执行事项不颁发证书或证明2021-12-26土地登记实务61八、其他登记（七）注销查封、预查封登记1、注销查封、预查封登记的情形查封、预查封期限届满，人民法院未办理继续查封或预查封续封手续导致查封、预查封登记失效的人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权解除查封的2、注销查封、预查封登记提交材料人民法院执行人员工作证和执行公务证解除查封裁定书协助执行通知书2021-12-26土地登记实务62八、其他登记（八）补发或换发土地权利证书1、土地权利证书灭失、遗失的，可申请补发2、土地权利证书破损的，可申请换发3、补发土地权利证书的程序报失-刊登灭失或遗失声明-提交补发申请书-审核与补发

43、公告-补发证书（注明“补发”字样）4、换发土地权利证书的程序提交申请书和原证书-查验是否确需换发-换发土地权利证书-注销破损证书2021-12-26土地登记实务63八、其他登记（九）土地登记损害赔偿1、概念因土地登记错误，致当事人或者利害关系人遭受损害的，国土资源行政主管部门应当承担赔偿责任 2、特征土地登记错误的发生有两种原因：工作人员疏忽、过失等，申请人采取欺骗手段或与工作人员恶意串通两种情况都需要赔偿，包括申请人采取欺骗手段登记机关可以追偿2021-12-26土地登记实务64九、土地登记资料公开查询（一）土地登记资料公开查询概述（二）土地登记资料公开查询程序（三）土地登记资料公开查询要求

44、2021-12-26土地登记实务65九、土地登记资料公开查询（一）土地登记资料公开查询概述1、土地登记资料原始登记资料(查询范围受限制)：土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图等土地登记结果(查询范围不受限制)：土地登记簿和宗地图等可阅读、抄录或委托查询机构摘录或复制有要求的,查询机构应加盖印证鉴证或出具无登记记录证明2021-12-26土地登记实务66九、土地登记资料公开查询（二）土地登记资料公开查询程序1、查询申请2、申请审查3、查询4、鉴证5、查询收费2021-12-26土地登记实务67九、土地登记资料公开查询（三）土地登记资料公开查询要求查询土地登记资料应当在查询机构指定

45、的场所进行。查询人应保持土地登记资料完好，不得在登记资料上圈点、画线、注记、涂改或折页等。查询人查询内容涉及国家秘密的土地登记资料，应按照中华人民共和国保守国家秘密法的有关规定执行。查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。未经查询机构批准，任何单位和个人都不得将土地登记资料携带出指定的场所。 2021-12-26土地登记实务68十、土地登记代理制度（一）土地登记代理概述（二）土地登记代理人（三）土地登记机构（四）土地登记代理管理2021-12-26土地登记实务69十、土地登记代理人制度（一）土地登记代理概述1、土地登记代理法律特征在代理权

46、限内实施代理行为以代理人的名义进行代理行为代理主要是实施法律行为被代理人对代理行为承担民事责任土地登记代理属于委托代理2021-12-26土地登记实务70十、土地登记代理人制度（二）土地登记代理人1、土地登记代理人职业资格考试参加职业资格考试的条件？专业、学历、工作年限、土地登记相关工作年限等考试合格颁发的证书，全国范围有效2、职业资格登记定期登记：3年登记程序和所需条件：取得资格证书，经所在单位考核合格3、土地登记代理人的权利和义务权利义务2021-12-26土地登记实务71十、土地登记代理人制度（三）土地登记代理机构1、土地登记代理机构的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的服务场所有必要

47、的财产和经费有足够数量的专业人员法律、行政法规规定的其他条件2、分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员 分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任 2021-12-26土地登记实务72十、土地登记代理人制度（四）土地登记代理管理1、土地登记代理人管理资格管理：资格考试、资格证书、职业资格登记执业管理：只能受聘于一个登记代理机构，并以机构的名义能受聘于一个登记代理机构，并以机构的名义从事土地登记代理业务从事土地登记代理业务2、土地登记的代理行业管理行业协会：自愿成立的社会团体 3、争议处理协商、调解、仲裁、诉讼 2021-12-26土地登记实务73第

48、二部分:土地登记表格规范化填写1、土地登记办法第二十条规定，土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记簿和土地归户卡的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定2、2008年月，国土资源部统一下发了土地登记表格（试行）版式样，在全国范围内试行3、土地权利证书仍按2003年全国标准执行2021-12-26土地登记实务74第二部分:土地登记表格规范化填写（一）土地登记申请书1、土地登记申请书的主要内容申请人情况、申请登记的土地情况、申请登记的内容等2、填写要求由申请人或其代理人填写以宗地为单位填写:(1)一个使用或拥有两宗以上土地的,按宗地分别填写;(2)一宗地有多个使用权人的，由各共有使用权人分别填写

49、;(3)双方共同申请的, 由当事人双方共同填写一份申请书申请书必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充 填完后签名盖章 2021-12-26土地登记实务75第二部分:土地登记表格规范化填写（二）土地登记审批表1、土地登记申请书的主要内容申请人情况、土地情况、附着物情况、权源证明文件、初审审核和批准意见等2、填写要求由国土资源行政主管部门填写以宗地为单位填写。一宗地有多个使用权人的，按各共有使用权人分别填写审批表必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充 初审、审核、批准意见填完后签字盖章 2021-12-26土地登记实务76第二部分:土地登记表格规范化填写（三）土地登记簿1、组成土地登记卡、土地

50、登记卡续表和共用宗土地登记卡目录土地登记簿以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装2、填写要求以宗地为单位填写独自拥有或使用一宗土地的，只填写土地登记卡及续表共同使用一宗土地的，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表 地号、宗地面积发生变更的地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡 2021-12-26土地登记实务77第二部分:土地登记表格规范化填写（四）土地归户卡1、土地归户卡土地归户卡以人的编成为基础新老区别：与原土地归户卡相比主要是添加了“证明种类”、“证明编号”、“土地权利证书号”等三项内容2、填写要求以土地权利人为单位填写土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上2021-12-26土地登记实务78第三部分:土地登记案例分析1、甲公司准备与乙公司合作。其中甲公司以其拥有的A地块的国有土地使用权作为出资，乙公司以现金出资，设立新公司丙。根据甲公司提供的信息，A地块的国有土地使用权系通过出让取得，商业用途，面积为2000平方米等。乙公司保证交易安全，特向土地所在地的登记机构申请查询。请问：(1)乙公司能否查询？依据是什么？(2)乙公司进行查询一般应当提交哪些材料？(3)乙公司一般可以查询哪些信息？为什么