Q3北京写字楼、租赁市场简报

1、q3北京写字楼、租赁市场简报 写字楼 图1：供应，吸纳量和空置率，2021至 q 3 / 2021 1 .6 1 .4 1 .2 1.0 0.8 0.6 0.4 0. 2 14% 12% 1 0% 8% 6% 4% 2% 供应与需求 2021 年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新项目入市，即位于东二环的兆泰国际中心 a / b 座（1 2.4 万平方米办公面积），和位于 c b d 核心区的恒大中心（原清华大学光华路项目， 11. 9万平方米办公面积）。截至第三季度末，全市甲级写字楼存量增至 1,272.6 万平方米（含自用面积）。 随着本地疫情得到有效控制、经济活动逐渐恢复正常，本季度写

2、字楼市场需求有所回暖，全市写字楼市场于季内录得 38,200平方米的净吸纳量，环比上升 12.3 % ，但较 分企业搬迁至此，从而以较低的租赁成本完成新租或扩租的要求。 三季度，全市平均租金继续下行。受未来经济形势不确定性等因素的影响，多数租户选择较为保守的租赁策略，对市场持继续观望态度，导致市场活跃度仍未恢复至去年同期水平。大部分业主方继续通过下调租金或给予更多优惠的手段吸引客户、加速去化，这使得全市甲级写字楼平均租金连续第七个季度出现环比下跌，录得每月每平方米人民币 354.8 元，租金指数环比、同比分别下降 1.3 % 、 3.5 % 。 0. 0 0% 2021 2 01 6 2 01

3、 7 2 01 8 2 01 9 q 1- q3 /2 0 20 去年同期下降 66. 2% 。其中，丽泽等租金水 来源 第一太平戴维斯研究部 平相对经济的商务区需求表现最为活跃，在本季度录得正吸纳，这也反映出租户选址的新趋势。 市场展望 预计 2021 年第四季度，全市仍将有约 59 万平方米的新增供应计划入市，导致全市空置 率持续上升，预计将达到接近 20 % 的高位。 租金与空置 新入市项目主要集中于丽泽商务区，或加剧 图2：各商圈空置率， q 4 / 2021至 q 3 / 2021 cbd 4 5% 4 0% 35% 3 0% 25% 20% 1 5% 10% 5% 0% 20 15

4、 20 16 20 17 20 18 20 19 2021 来源 第一太平戴维斯研究部 图3：各商圈租金指数， q 4 / 2021至 q 3 / 2021 c bd 三季度，持续入市的新增供应继续推高全市甲级写字楼空置率至 15 % ，环比、同比分别上升 1.4 个百分点和 5.9 个百分点。 金融街和中关村由于租户稳定，空置率仍处于相对低位，分别为 2.7 % 和 4.1 % ； c b d在本季度空置率环比上升 3.1 个百分点，至 16.9 % 的高位。次核心商务区东二环，由于兆泰国际中心 a / b 座的入市，直接拉动空置率环比大幅上升 18.7 个百分点至 24.9 % 。 相较而

5、言，三季度丽泽商务区整体表现较好，空置率持续下降，环比、同比分别下降 4.3 和 24.3 个百分点，至 55.8 % 。丽泽以较低的租金和充裕的办公楼选择，吸引了部 表1：主要租赁成交案例， q 3 / 2021 该区域市场竞争，但同时多元化的租赁选择有利于激活有搬迁升级需求的租户，可以预见丽泽区域在四季度的市场成交将有活跃表现。 9月21 日，国务院正式发布中国（北京）自由贸易试验区总体方案； 9月24 日，中国（北京）自由贸易试验区正式揭牌。根据总体方案，北京自贸区的实施范围达 119.68 平方公里，涵盖科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区三个片区。北京自贸区的成立将极大地利好

6、北京商业地产的长期发展，有望为北京创造出一系列新兴的行业机遇与租赁需求，为写字楼市场的整体发展注入活力。 400 350 300 250 200 1 50 1 00 20 15 2021 2021 2021 2021 2021 来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴维斯研究部 1 6% c bd cbd q 1/ 2 0 00= 1 00 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3租户 行业 国籍

7、 项目 商务区 （承平租方面米积） 北知京识英产权赛代嘉理华 有限责任公司 专业服务 内资 中海广场 cb d 2 , 40 0 丽泽商务区管委会 公共机构 内资 晋商联合大厦 丽泽 2 , 20 0 汽车之家 信息技术 内资 中国电子大厦 中关村 1 , 9 80 清枫科技有限公司 信息技术 内资 诚盈中心 望京 7 4 0 齐合环保集团 专业服务 内资 佳程广场 燕莎 65 0 助北理京董事 董华事北长区 高中国级区董事 较去年同期下降 13.9 个百分点。 董北事京 久服违务的大式体量公新增寓项目市入市场为服迎务式来公寓一市场个带来新新的增活项力。目 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资

8、讯， 市场研究部 j am e s m a c dona l d + 8 6 2 1 6 3 9 1 66 88 j am e s . mac do n a l d s a v ill s .c o m .c n v in c ent l i + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 0 44 vi n c e nt x . li s a v ill s .c o m .c n .管理层 a n t h o n y mc q ua de + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 00 2 为20全20市年服第务三式季公度寓，完市成场升带级来改了造41后2 套的新国单贸元公。寓重新入市， 新同期增，

9、单佳元兆。业至铂三季域度行末政，公北寓京持服续务放式量公、寓季市度场内投新增入单18元套合计积4至380,套39，4均套来。自c b d 区域，目前全市服务式公寓存量累 服受到务大式公体寓量整新体增入项住目率入环市比的下影降响6，.220个2百0 年分第点三至季74度.7全%市， 元全，市租服金务指式数公环寓比平、均同租比金分为别人下民降币1每.8平% 、方3米.9每%月。251.1 元季，度租内金高指端数公环寓比平、均同租比金分为别人下民降币1每.2 %平、方3米.1每%月。166.7 指高端数别环比墅平、同均比租分金别为小人幅民下币降每0平.4方%米、 0每.9月%1。29.8 元，租金

10、国9 月际3商日，业北客京运市航政班府。决定自起稳步有序恢复直航北京的 公9 月告2，3 日允，许中持华三人类民有共效和居国留外许交可部外、国国人家入移境民。管理局发布 " 受新冠疫情爆发和三季度大体量新增项目入市的影响，全市服务式公寓市场在本季度依然承压。但随着疫情在全国范围内均得到有效控制，北京市政府开始对入境政策进行动态调控，符合条件的外籍租户因此能够尽快回京，预计四季度市场将开始回暖 。' 李想，第一太平戴维斯研究部 an t ho n y . m c q u ade s a v ill s .c o m .c n 住宅租赁部 ste ll a m e n g + 8

11、 6 1 0 5 9 2 5 2 0 2 5 s t e ll a . m e n g s a v ill s .c o m .c n 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传承 以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有 600 多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本 报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其或全部内容进 行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确

12、性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 北京 - 2021 年 10 月 住宅租赁 mar ket in m i n u te s savills r esear ch 住宅租赁 图1：服务式公寓供应与空置率， q 4 / 2021至 q 3 / 2021 45 0 4 00 350 3 00 250 200 150 100 50 0 20 15 20 16 2021 20 18 20 19 2021 2 7% 24% 21 % 18% 15% 12 % 9% 6% 3%

13、 0% 供应和吸纳 第三季度，北京服务式公寓市场迎来久违的大体量新增供应：国贸公寓完成升级改造后重新入市，为市场带来 412 套新增单元；同期佳兆业铂域继续放出 18 套服务式单元，季度内供应量合计达 43 0套新增住宅单元。目前全市服务式公寓的市场存量达 8,394 套。 国贸公寓作为北京市最早一批投入使用的服务式公寓，于 1990 年开业迎客并在2 018 年暂停营业、开始升级改造。在 2021 年 9 月完成装修改造后，重回市场的国贸公寓共有 412套客房，目前该项目已完成部分房间的租赁工作。 随着新冠疫情得到有效控制、各行各业有序复工，在综合考虑境外疫情的情况下，部分政策也适时调整：北

14、京市政府决定自9月 3 日 季度内，服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月 251. 1元，租金指数环比、同比分别下降 1 .8%、 3.9 % 。 同期，高端公寓市场的租金水平继续有所下调，平均租金录得人民币每平方米每月 166.7元，租金指数环比、同比分别下降 1.2 % 、 3. 1% 。 高端别墅市场受益于其较高的租住品质和周边国际学校的完善配套，更加受到有家庭居住需求的高端租户的青睐，因此在疫情期间受到的影响略低于服务式公寓和高端公寓市场。高端别墅市场在三季度租金录得人民币每平方米每月 129.8 元，租金指数环比、同比 来源 第一太平戴维斯研究部 起稳步有序恢复直航北京的国际商业客

15、运航班并实行每日入境进京人员总量调控。中 分别小幅下降 0.4 % 、 0.9 % 。 市场展望 华人民共和国外交部、国家移民管理局9月 2021 年第四季度，北京服务式公寓市 图2：高端住宅租赁市场租金指数， q 4 / 201 5至 q 3 / 2 020 90 2 3日发布公告，自 9 月 28 日起允许持有效中国工作类、私人事务类和团聚类居留许可的外国人入境，相关人员无需重新申办签证。 场预计将以消化空置的存量住宅单元为主，而佳兆业铂域行政公寓也计划继续逐步放量，预计市场仍将持续迎来 新政策的调整有利于符合条件的外籍租户 新增供应。 80 70 60 50 40 30 20 和家人尽快

16、回京，继续履行现有的服务式公寓合约或者寻找新的租约。整体而言，全市服务式公寓市场在第三季度继续处于恢复过程中。 租金与空置 新增供应集中入市导致全市服务式公寓整体 新冠疫情在国内已经得到有效控制，.经济秩序接近回归常态，恢复部分国家的客运航班政策将有利于外籍租户回京，国贸公寓的重新入市也给租户带来更多元的选择。目前北京服务式公寓市场的运营压力较今年前期有 入住率在三季度继续下滑，环比下降6 .2 个百 所减少，但业主方仍面临相对较高的空 10 0 20 15 20 16 2021 20 18 2021 2021 来源 第一太平戴维斯研究部 分点至 74.7 % ，较去年同期下降 13.9 个百

17、分点。但相较二季度，市场上的看房量有所回升，很多业主也选择提供更加灵活的中短期租房合约以满足当前租户的需求。 置率，加速去化仍是四季度业主方最重要的任务。 图3：各区域服务式公寓租金与入住率， q 3 / 2021 500 4 00 3 00 2 00 ( ) 100% 90% 80 % 70 % 表1：高端服务式公寓新增供应， q 4 / 2021 项目名称 区位 套数 入市时间 佳兆业铂域 cb d 待定 2021 年四季度 来源 第一太平戴维斯研究部 100 60% 0 cbd 50% 来源 第一太平戴维斯研究部 ( ) q1/ 2021 = 100 q4 q1 q2 q3 q4 q1

18、q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 助北理京董事 董华事北区长 高中国级区董事 米，环比上升 97.9 % 。 高级董事 持平。 38.1 % 。 的新亮点。 ' 本北季京度北投京投资资市市场完场成多整宗数体据中表心的现收平购。稳 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 j am e s m a c dona l d + 8 6 2 1 6 3 9 1 66 88 j am e s . mac do n a

19、l d s a v ill s .c o m .c n v in c ent l i + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 0 44 vi n c e nt x . li s a v ill s .c o m .c n .管理层 a n t h o n y mc q ua de + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 00 2 1209.2905年万第平三方季米度，环，北比京下一降手26散.0售%写；成字交楼面市积场2新2.增92供万应平方 交三季金度额，达北人京民土币地51市0.场15表亿现元活，环跃比，共、同成比交分17别宗上地升块8，.总4 %成、 7成5交.8 %4 宗。，成商交业地

20、类块用中地，成住交宅1类宗用。地成交 12 宗，工业类用地 an t ho n y . m c q u ade s a v ill s .c o m .c n 投资部 9三8季.1 %度；，成一交手面散积售为商1铺3新.44增万供平应方7米.5，1 万环平比方下米降，37环.8比%上。升 s p r i n g c ao 华北区 合三季计度达，人北民京币大13宗8.投48资亿市元场。完成五宗重要成交，成交金额 心收收购案购例、以的及物三业宗类数型据包中括心一的宗收写购字。楼收购、一宗购物中 易20，2成0 年交前金三额季累度积，达北人京民投币资3市82场亿完元成，1较4 宗去大年宗同期投下资降

21、交 币208220,年60第0 元三，季甲度级，写甲字级楼写的字毛楼收资益本率价为值5为.1每%平，与方上米季人度民 "去年20有20所年减北弱京，投主资要市原场因的是活受跃疫度情较影等响指商标业有地明产显下市滑场，的因租此金投、资入机住构率的更决多地策持过币程观更望加，漫同长时。机而构本投季资度者投 资例，市对场非完传成统多资宗产数的据投中资心成的为收市购场案 李想，第一太平戴维斯研究部 + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 0 4 8 s p r i ng .c a o s a v ill s .c o m .c n 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全

22、球领先房地产服务提供商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传承 以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有 600 多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本 报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其或全部内容进 行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 投资 mar k e t in

23、m i n u te s savills r esear ch 北京 - 2021 年 10 月 投资 图1：写字楼一手散售成交额, 2021至 q 3 / 2021 30 25 20 15 10 5 0 20 15 20 16 20 17 2021 2021 2021 来源 第一太平戴维斯研究部 图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，2021至 q 3 / 2021 ( ) 写字楼散售市场 2021 年第三季度，北京写字楼散售市场整体表现稳中有升：北京一手散售写字楼市场新增供应 19.95 万平方米，环比下降 26. 0% ，同比上升 7.5 % ；成交面积 22.92万平方米，环比上升 97.

24、9 % 、同比下降 2 .8%。 季度内，写字楼散售成交金额为人民币 56.66 亿元，环比上升 47.7 % 、同比下降 13.0 % ；平均成交价格为每平方米人民币 24,723 元，环比、同比分别下降 25.4 % 、 10.6 % 。 2021 年第三季度，全市的甲级写字楼资本值及毛收益率基本保持稳定，至三季度 末，甲级写字楼资本值为人民币每平方米 82,600 元，毛收益率为 5.1 % ，与上季度持平。 商铺散售市场 2021 年第三季度，一手散售商铺新增供应 交金额合计达人民币 138.48 亿元，收购案例的物业类型包括一宗写字楼收购、一宗购物中心收购、以及三宗数据中心的收 购。

25、重点交易包括： 中国通信服务股份有限公司以人民币 33. 6亿元的价格收购位于丽泽商务区的长城金融大厦1号楼。 新加坡政府投资公司 、a e w 与颢腾投资联合体以人民币约 26 亿元的价格收购了位于南二环的商业项目北京悦秀城。 土地市场 2021 年第三季度，北京土地市场表现活跃，共成交 17 宗地块，总成交金额达人 民币 510.15 亿元，环比、同比分别上升 8.4 % 、 75.8 % 。其中，住宅类用地成交1 2宗，工业类用地成交4宗，商业类用地成交1宗。 市场展望 在经历了极为活跃的 2021 年，大宗投资 100 ,000 8 0, 000 60,0 00 4 0 ,0 00 2

26、0,0 00 0 201 5 201 6 201 7 201 8 2021 2021 1 5% 12% 9% 6% 3% 0% 7.51 万平方米，环比上升 98.1 % 、同比下 降4 1.1 % ；成交面积为 13.44 万平方米，环比下降 37.8 % 、同比上升 14.1 % 。 同期，一手散售商铺总成交金额达人民币 36.6 亿元，环比、同比分别下降 24.0 % 、 19.1 % ；平均成交价格为每平方米人民币 27,234 元，环比、同比分别下降 8.9 % 、 29.1 % 。 整售投资市场 2021 年三季度，北京大宗投资市场整体 市场在 2021 年转向沉寂，主要原因仍是

27、受新冠疫情的冲击以及全球经济的不确定性所影响。由于大部分商业项目的收益与价值出现向下调整的趋势，这也导致机构投资者更为谨慎，暂时放缓投资节奏、延长决策时间。预计在 2021 年四季度及 2021 年，投资市场仍会相对平静，重大成交较往年会有所减少，投资者也会积极寻找更有收益保障的项目进行收购。 来源 第一太平戴维斯研究部 图3：商铺一手散售成交额，2021至 q 3 / 2021 16 1 4 12 1 0 8 6 4 2 0 表现平稳，季度内录得五宗重要成交，成 表1：主要一手散售写字楼项目， q 3 / 2021 2021 20 16 20 17 2021 20 19 2021 来源 第一

28、太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴维斯研究部 ( ) q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 丰台金茂广场 保利佲悦大都汇 海淀绿地.广场 区位 丰台区 丰台区 海淀区 开发商 中国金茂 保利地产 绿地集团 （成平交方面米积） 2 3, 7 90 1 6 , 62 0 1 5, 98 0 （元成/交平均方价米） 39, 0 2 0 56, 000 35 , 44 0 投资 图4：整售投资成交额，2021至 q 3 / 2021 90 80 70 60 50 40 30 2 0 10 0 q1 q2 q3 q4 表2：主要一手散售商铺项目， q 3 / 2021 2021 20 16 20 17 20 18 2021 2021 来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一