住房是准公共产品

1、住房是准公共产品住房是准公共产品 住房是准公共产品，经济学理论告诉我们，市场 竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外 部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且 具有准公共物品的属性。住房是不动产，它不可 能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制 地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市 场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投 资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没 有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原 因所在。那么，现在我们就来探讨一下中国的房 市究竟怎么了。）一、中国房市现状1、住房供应结构矛盾突出今年上半年，全国四十个重点城市

2、上市预售的套 均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均 建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自 住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经 济适用住房供应不足。2、部分城市房价上涨较快今年六月份，七十个大中城市中，十九个城市月 环比涨幅超过百分之一，预计全年新建商品住房 平均价格同比涨幅约 15%,明显超过我国的经 济增长速度。3、引导合理消费政策措施缺位有关部门缺乏正确引导，部分居民存在超前消费、过度消费的现象。一些城市注重非本地居民 购房供应，与当地居民，特别是中低收入家庭自 住住房需求的政策区别不明确。4、房地产开发、交易、中介等行为不规范问 题严峻由于我国在法律上、制度上尚未形成

3、完善的住 房管理体系，部分商家投机炒作，哄抬房价，操 作市场等现象时有发生。现在，我国有些城市的房价收入比已经超过12: 1,这是个什么概念呢？这就是说，如果一个城市的人均年可支配收入为 3万元，按一家三 口人计，户均可支配收入为9万元，则该城市每 套住房的平均销售价格约为108万元。买这样的 一套房子，不吃不喝也得花十多年。就拿广州来说，今年2月广州平均房价7721 元/平方米，06年广州人均GDP接近60000元。 那么现在就以房价8000元/平方米和人均年收入 60000元计（假设模拟对象为两个大人一个小孩）,一个三口之家年收入120000元，至少得住 100平方米的房子（现在地产商都把

4、公共面积、 建筑面积算入住房面积，100平方的房子，实际 可用面积不超过70平方），总计80万元。采用 住房按揭贷款的方式，交了 20%的首期后，按 现在银行大约5%的贷款利率，分10年还清（十 年后孩子长大，需更大的房子），那么每月须负 元。此外再除去各种税、费，赡养老人的钱，储 蓄作应急用的存款等，那还剩多少呢？在广州这 个物价较高的大都市，这个收入水平实在有些拮 据。担5667元 房债”,则夫妇两人的收入剩下4333二、中国房市问题成因高房价引发出的住房问题，至今还是社会议论 的一个热点。舆论多集中在三个方面：一说是管 理部门失责，调控不力；二说是地方本位主义， 地方操弄地价，房地产商操

5、弄房价，炒热了房市； 三说是房地产商投机爆利所至。最近，社科院 篮 皮书”提示：近两年，平均每年近40条限令并未 能阻挡房价继续攀升的步伐，专家指出是因为房地产业垄断一直被忽视”。更有统计失准” 说，使我们难以作出正确的判断。 在众说纷纭之 下，应该直接触及一下住房问题的根源， 在体制 内来查找形成今天住房问题的成因和对策。首 先，让我们先来看看两个方面的事实。1、在公有住房与私有住房关系上过度向私有 房倾斜房改前，八六年全国住房普查时，全国城镇公有 住房占84%,私有住房仅占16%,而有重要调 控作用的政府公有住房占9%,八七年，公有住 房占92%,私有住房占8%,其中政府公有住房 占14%

6、。目前，公有住房下降到 18%,私有住 房上升到82%,其中政府公有住房已下降到只 占3. 7%。而且公房继续在卖，而每年新增商 品房住宅大规模上市，这种倾斜还在拉大。尤其 重要的是，政府公有住宅正在 淡出”，除少量遗 存公有住宅外，已经丧失了新增的来源和机制。 在实行私有制和完全市场经济的各国和地区至 今也并不排除公有住宅的存在，而且占有相当的 比例。如美国、意大利等叫公共住宅，在日本叫 公营住宅，德国叫大众化住宅，新加坡叫社会住 宅，香港叫公屋等等。而我们却是向住房私有化 的方向走的过快，过度倾斜了。2、在商品房买卖和租赁关系上过度向销售市场倾斜房改前，私人自建和销售商品房不到4%, 95

7、% 以上都是租给职工和居民。目前，房地产市场中， 存量住宅还有近18%的公有住宅，仍然以偏低 的租价经租运营，租赁活力不大，而且还以平均 每年近50余万平方米的速度减少，市场还在逐 年萎缩。而在每年新增住宅中，用于补充租赁市 场的商品住宅不到2%, 98%以上都是投放于商 品房销售市场。而在欧美等发达国家和地区，目 前出租房在市场中还占有 4成以上的份额。其 中，每年还有公共性质的住宅源源上市出租。反 观我们自己，租房市场却已经逐渐 虚”化了，有 租无房已是不争的事实。中低收入者，在市场中 能寻租到相应租价的住房的机会很少。 显而易见 市场失偏了。从上述两个事实中，我们发现有一个共同点， 就是

8、背后少不了有政府部门的推动。若是没有官 方的支持或暗中支持，上述两个事实根本就成不 了事实。诚然，我们党中央高度重视这关乎国计民生的住 房问题，今年连下重手整治不规范的房市， 可是 个别地方政府免不了要阳奉阴违。 对于一个城市 发达与否，从感性认识上很大程度取决于此地高 楼大厦的多少，一些官员为了有拿得出手的政 绩，免不了要支持、至少不反对房地产的开发， 某些负责人甚至借机大赚 灰色收入另一方 面，国家长期要对百姓负责，地方上由于有轮岗 制度，头头们没几年便拍拍屁股走人， 普遍只注 重 在位”期间的成就，至于房价超出了老百姓的 负担水平，那是以后的事了。所以，在现有条件 下，对房市的控制始终指

9、标不治本， 各级地方政 府无法真正从根源上抑制房价的不正常增长。三、房市虚旺的隐患房地产成为中国经济快速增长的一大动因，但一 些区域和地方的高房价已经成为宏观经济持续 健康运行的隐忧。房价的虚高不仅将影响城市消 费的稳定增长，而且将影响当地的长期竞争力。 高房价带来的影响是：1、给少数房地产开发商盈利创造了机会 最近房地产商中有一句挺流行的话：现在楼盘的 利润率，已经高到让我们不好意思的程度了。 房 地产确实是暴利产业。根据福州市有关部门测算 的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列 的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平 方米2500元至

10、5500元不等。经测算，开发商的 利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的 超过90%.其中利润率超过50%的楼盘有10个, 呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。短 短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万 元，利润率高达60%.这样的 爆炸式增值”是件 寻常事。近年来，全国各大中城市的房价纷纷持 续上涨。2、给第三产业如餐饮业、服务业等的中小企 业生存增加了成本不言而喻，房价的持续上涨必将带来各种商业铺 位租金的提高。近一年来，广州商铺租金平均增 长约10%,上海上涨甚至超过 30%。对于本身 资金并不雄厚的中小企业来说，这不啻是一场噩 梦。3、给广大群众住房选购带来了困难房屋供

11、不应求，房价上涨，让老百姓刚鼓起来的 钱包又瘪了下去，这点众所周知，毋庸赘述。4、给宏观经济发展提高了风险国家发展与改革委员会研究所的一份报告警告， 中国的房地产泡沫已经面临破灭了。该报告说， 现在全国房地产投资 30%的增长速度已经超过 了国内生产总值7-8%增长率的几倍。狂投资的 后面是高房价。其中，杭州的房地产价格更是已 经飙升到香港房地产的水平。这绝对不正常。因 为，一个地方的房价应该与当地的经济发展相适 应的。目前增长的幅度太离谱了。有关部门再不 采取适当措施，把房地产热潮冷却下来，当泡沫 破裂后，整个中国的经济都要受到冲击。如 90 年代的日本，房地产一出现问题，整个经济很快 进入

12、衰退期，而且十多年都无法振兴。如果国内 房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。 就目前国内房地产业的情况来看，基本上把整个 风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产企 业还是个人消费信贷都是如此。如果让国内房地 产泡沫任意吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后 承担的只能是国内各银行。还有，拆迁和房价过 高，几乎是当前社会除了腐败以外， 民众最不满 的主要问题。如果这些房地产问题处理不好， 可 能成为今后整个中国社会经济动荡乃至政治动 荡的根源。四、房市调控的意义2001年以来，我国的房地产行业连续六年出现 高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长， 而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同

13、时，很多城市出现销售面积大于竣工面积， 空置 率下降。但部分城市（主要包括上海、南京、杭 州、温州、北京等）房地产市场的价格明显脱离 了 一般城市居民的收入水平，这些城市的房地产 业的高速增长难以持续，需要政府积极的干预。对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产 业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给 与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来 衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结 合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着 最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。 因此，考察房地产行业的发展，应该和居民的可 支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是 否匹配，如果增长速度不匹配，

14、则可能使房地产 增长不能持续，或居民用于房地产的支出挤占其 他消费支出。有关资料显示，2000-2003年，城镇居民人均可 支配收入的增长速度平均不到 10% o而住宅销 售的增长却超过20%,增速最低的2002年也达 到23.1%。2003年，城镇居民可支配收入总数为42360亿元，住宅销售额占总收入的比重为 16.7%,已经超过1999年美国的水平。2004年，部分城市的房价收入比超过了 15倍, 超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持 续增长。在这些城市的住房市场，已经形成了一 个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的 收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一 边是高收入群体，

15、对于他们来说，只是具有投资 购房的需求。这样的二元结构市场是一个极度危 险的。之所以出现上述现象，除了房地产市场自身的 波动因素外，很重要的原因是现阶段我国的住房 市场处于特殊的时期。2004年中国城市人口为 5.23亿，人口城市化率达到 40.53%,城市化比 例每年增加1个百分点，城市人口每年增加一千 多万。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需 求。从政策导向看，国家曾经明确提出要把房地 产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济 新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺 激着住宅产业的增长。城市化和住房制度改革这两个因素的叠加必 然使住房市场出现 超常规”的繁荣，如果国家不 实行强有力

16、的调控，会导致一些大城市出现严重 的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人 口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结 构。政府应该采取更有效的手段调控房地产市 场。五;中国房市的特殊性中国的住房情况与发达国家和市场经济国家 完全不同，重要的原因在于长达 50年的住房福 利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出 租为主导的非市场化供给制度的基础。1、特殊的收入水平毫无疑问，中国正在经济发展的 高速公路”上行 驶，正处于关键的经济结构转型期。按照经济学 理论，一个国家正常的国民收入结构应是橄榄 型，即大部分的中产阶级和少数的穷人与富人。 不过，中国的情况却是金字塔型：绝大多数的中 低收入者和极

17、少数的高收入者。这就决定了中国 的房地产不能只瞄准高档户型，而要兼顾大多数 人的需求一一经济实惠的房子。2、特殊的住房制度中国经历了近半个世纪的全面公有制，经历了住 房制度改革后，现在的境况既非自由放任的完全市场经济，也非严格由政府控制的计划经济， 其 相关规章制度政策都与别国有一定的差别。3、特殊的购房心理有人描绘过这样一个情景：一个中国老太太和一 个美国老太太在天堂相遇，中国老太太说：我存 了一辈子的钱，昨天终于买到了房子。美国老太 太则说：我还了一辈子的房贷，昨天终于还清了。由此可见，传统中国人尚不习惯超前消费， 往往 喜欢存钱。改革开放以来，百姓的存折越来越 充 实”，在这经济形势一片

18、大好的时候，人们纷纷 买房，在某种程度上也刺激的房市。再者，房子 对于中国人来说不仅是休息场所、 能住就行，而 是一辈子的避风港、根据地，买房是件隆重而严 肃的事情，往往选之又选。因此，适合大众的房 子往往供不应求，加剧了住房供应的紧张。六、解决住房问题的对策住房问题关乎国计民生，国家高度重视，不断出 台相关政策文件。1、国六条前不久，国务院总理温家宝主持召开国务院常务 会议，研究促进房地产业健康发展措施， 审议并 通过中华人民共和国测绘成果管理条例（修订 草案)，其中著名的 国六条”就是出于此文：(1)切实调整住房供应结构。重点发展中低价 位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉 租住房。

19、各地都要制定和实施住房建设规划，对 新建住房结构提出具体比例要求。(2)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作 用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住 房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政 策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发 土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土 地行为。(3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓 被动性住房需求过快增长。(4)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强 房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项 目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(5)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经 济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市 场，有步骤地解决低收入家庭

20、的住房困难。(6)完善房地产统计和信息披露制度，增强房 地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布 市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2、穗七条结合本地实际，广州市长张广宁主持召开了市政 府常务会议，审议并通过了广州市关于加快住 房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若 干问题的意见(即 穗七条”)：(1)加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾。(2)加快政府保障型住房建设，切实解决中低收 入住房困难家庭的住房问题。(3)加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量 土地，增大老城区居住用地供应量。(4)加快推进老城区改造，改善人居环境。(5)加快用地和房屋建设审批，加快住房供应。(6)开展房地产市场专项综合整治行动，创造 公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序。(7)加强宣传引导，创造良好的舆论氛围。3、本人通过查阅各种信息、资料，提出一些也 许不太成熟的建议。具体的措施可以有：(1)对房地产转让征收高比例的所得税，限制 过度房产交易。(2)严格控制拆迁规模，可拆可不拆的则不拆， 防止因大规模、无计划的拆迁引起短时期内市场 对房屋的大量被动需求，促使房价暴涨。(3)界定经济适用房供给对象，制订经济适用房 建造的长中短期规划，列出完成经济适用房建造 时间表，并向全社会通报。(6)严格界定土地出让金的使用去向，专款专 用