成都房地产行业现状及市场分析

1、精品文档第三章成都楼市行业现状及市场分析3.1 成都土地市场现状2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区 域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。3.1.1 全年土地推出情况2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗； 总供应面积达到779.4万川，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中 主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万川，合计 10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为 1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/ m2, 2013年郊县土 地平均成交

2、价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/ m202013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨3.1.2 土地供应情况(1) 2013年成都各区域土地供应面积比较2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万川，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地 供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27呀口 18%本年 度中，供应面积郊区和主城区的比例为1: 1.45。城中 ft*««双流斯都 19%图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应

3、面积占比图9欢迎卜我在主城区中，城东93万川供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万川土地供应。(2) 2013年成都土地供应性质状况5013年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地宗，总面积约113万川；住宅用地134宗，总面积约667万川。单小嗓140640忖00住宅W. WB4丸商业 11A1201W6.04019 0供应面积供应宗散图3-3 2013年成都整体市场土地用地性质供应分配图(3) 2013年成都主城区土地供应环线分析主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线 区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”

4、拆迁改造而来。3.1.3土地成交分析(1) 2013年成都各区域成交土地面积分析成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的21.0%，其次为双流，占19.0%v13年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1： L17。断郁21 .图3-5 2013年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布(2) 2013年成都各区域成交土地用地性质分析在13年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与12年相比，降幅较大。图3-6 2013年成都整体市场土地用地性质成交分配图(3) 2013年成都主城区成交土地环线分析在13年成交地块中，环线分布面积最大的是3环-

5、外环范围内的土 地，共有30宗成交，成交土地总净用地面积约105万川，成交居于次席 的是2环-3环地块，成交宗数为32宗，成交总净用地面积约89万川，外 环外的主城区地块成.交面积和宗数占据第三的位置。(4) 土地成交价格图3-8 2013年成都整体市场各区域土地成交价格情况2013年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐 下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都 各个区域，成交单价最低的是城北区域。在郊县中，双 流的成交单价最高， 温江最低。3.1.4 土地市场总结整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，武侯区土地供应 量较小且土地溢价明显

6、，足以说明武侯区寸土寸金的区位优 势，未来地价将 进一步上涨。3.2住宅市场现状3.2.1 总体供销，情况孕箧万单世：砂(1)供求关系分析2013年成都市商品住宅合计供应面积1603.16万川，成交2247.11万川，成交均价为7483元/ ，供求比为0.71。精品文档2)供应量分析2013年成都市商品住宅共计增量房源面积1603.16万川，合175218套，同比下降18.0%。郊区供应量为1005.08万川，主城区为 598.09万川，郊区高于主城区，其中4-7月、9月郊区供应体量都超过了 100万川。2013年度，双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位， 比例依次为17.3% 16.

7、2%和14.1%°户型产品以60-90 m?面积段为主，占比 为48.9% ；各建筑形态中，以高层供应为主。(3)成交量分析2013年成都市商品住宅共成交房源235952套，合计2247.11万m, 同比上涨13.6% °郊区成交量为1395.90万m,主城区成交量为851.21万 m,郊区去化量远大于主城区。从月度上来看，3月消化房源最多，去化体量高达274.62万m,主要原因是年初的购房热潮，以及开发 商纷纷推出了各种优惠活动,从而带动了刚需群体的爆发，住宅市场持续回 暖。其次为4月份，去化量为258.48万m。成交区 域成交量排名前三的为 双流、新都、郸县三个区域。户

8、型区间中以60-90 m产品去化量最大，成交 占比为43.9%；各建筑形态中以高层、小高层房源成交为主。3.2.2 价格情况从2009年-2013年成都市商品 住宅成交价格走势来看，2009-2011年 整体均价一直呈上升趋势，于2011年达到历史峰值6815元/ m2; 2012年成交均价下降，整体均价为6602元/川。2013年成交均价较2012年大幅上涨，达到历史最高，为7483元/m,上涨原因主要是因为 土地价格、人工价格、材料价格上涨导致，此外，开发商 资金链的好转也导 致市场优惠减少，促使价格上涨。其中主城区成交均价为9378元/ m?,郊区成交均价为6328元/ m2郊区 成交均

9、价远低于主城区，这也是大量刚需客户选择购房在郊区的主要因素。单忡*用时从2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交走势来看，各个区 域价 格整体呈现上升趋势，其中，主城区中所有区域成交均价较去年 都是呈现上 涨趋势。郊区中，所有区域的成交均价均达到了历史最大值。城中成交均价 为11918元/ m：依然排名第一，而成交均价最低 是温江区域，为5512元/m。各个区域之中，从09年到13年涨幅排名前三的为：城中、城东和城图3-11 2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交价格走势分析3.2.3 住宅市场总结(一)成都住宅市场总结(1 )量升价跌，供不应求2013年成都房地产市场商品住宅整

10、体呈现量价齐升，供不应求的市场 走势。整体来看，2013年调控的总基调为“抑制投资性购房，稳定房价”， 而总的来说，调控的作用未能达到预期，政府为了大力抑制投资客购房，采 取了 “限购”、“限贷”、“提高个税”等办法，的确打压了投资客的投资 信心，但也一定程度上导致市场存量增加，开发商资金回笼困难等问题。 2013年6月，成都公积金中心公布了新的公积金贷款政策，此举仍然是为了 抑制投机性购房，从而大力支持刚需购房，而这项政策直接导致7月刚需的 大量释放，淡季不淡，开发商资金压力也得到了缓解，购房者还款压力也随 着降低。三中全会的召开，提出以人为核心的城镇化建设，为房地产的发展 提供了保障。年底

11、，由于年中市场持续利好，大部分开发商资金回笼情况良好，导致年底均放缓了推盘节奏，优惠活动也随着减少，但买涨不买跌的心理还是促使大量 购房者出手，使成交量一直处于一个高位。(2)从城市进军郊区2013年，“新国五条”的出台、房产税的改革等措施都能看出政府支持 刚需购房，抵制房价过高和投资性购房。尽管如此，主城区成交均价依然远 高于郊区，而郊区便宜的均价促使大量刚需客户出手置业。2013年郊县总 成交量超过主城区545万川。随着主城区土地价格越来越高，且土地资源越 发稀缺，楼价自然也是水涨船高，再加上地铁各线路开工建设，空气质量下 降，2013年成都主城区居住品质继续下降，因此各大品牌房企都将目光

12、聚 集在了郊区。如，保利、蓝光、绿地先后均入军新都大丰板块，万科入驻龙 泉大面、十陵等，中信九龙仓进入华府板块，郊县品牌聚集，由此而带来的 成交量可见一斑。此外，由于成都规划中的10条地铁线，如已经开通的 1、2号线，给成都未来的交通带来了巨大的便利，并随着城市不断向外扩 张，郊区未来发展不可估量，因此刚性需求购房者也更加青睐于购买郊区。(3) 70-90川刚需户型受追捧，大户型受冷落2013年成都楼市仍然是以刚需首置为主，刚需购房者大多为80、90 后的年轻一代。因其经济收入较低，家庭人员较少和结婚的需求，大多数选 择低总价、低首付，和可变空间赠送的户型，面积段在70-90川紧凑型套三户型倍

13、受消费者追捧。如：蓝光COC (金沙、中德英伦 城邦、中信城等项目均含以上主要特点。另外，与刚需产品不同的大户型产 9次迎下载品，市场表现较差，这些项目因其自身配套功能不完善，产品 定位不明确， 价格过高等原因导致无人问津。如：华润金悦湾、金阳伦敦西区。2013年 总价在10。万元/套的成交量虽有一定程度的上升，但多为高端别墅项目， 加上政府持续抑制投资性购房，更是打压了部分大户型产品市场。（二）武侯区住宅市场情况从武侯区基本情况来看，武侯区新增住宅供应量偏少，住宅成交价格平 均为8640元/ ，住宅存量比例在五大中心城区内最低，由此可见武侯区作 为成都五大中心城区内名校荟萃、科技实力雄厚、商

14、圈发达、宜居典范的主 城区，土地供应量稀缺，区位、交通、配套优势明显，居住生态、人文环境 位列成都各区前列，成交量较高，成为人们安家立业的首选区域。未来发展 趋势是武侯区土地供应越来越少，商品房供应量稀缺，价格会不断小幅上 升，因其稀缺性，住宅市场成交量将基本不存在任何问题。3.3写字楼市场现状3.3.1 新增供给及销售情况（一）新增供给情况2013年全市办公市场新增办公用房总供应量150.75万川，与去年相比，今年全年的办公市场供应量大幅度减少，环比下降 50.8%。按区域供应情况来看，2013年成都主城区办公用房新增供应面积为91.22万川，占全市办公用房新增总供应量的60.5%，主城区新

15、增供应情况中，仍然以城南区域的办公用房新增为主，供应量为 36.31万川，其次是城西和城北，新增供应量为20.36万川和18.10万讥褶品文档2013年瑜蒂主城区冒字楼供销存（改怕：rru）LVVIKU120Q00Q1VVM0EHJU1KJUUBMC _ZODDOC图3-13 2013年成都市主城区写字楼供销存对比图（二）成交情况2013年全市办公物业总成交量为244.84万川，环比2012年增长32.4%。纵观整个办公物业成交走势，今年度的办公物业成交量基本上趋于 稳定。主城区成交量为179.59万川，占整个办公物业市场 总成交量的 73.4%,其中天府新区城南区域以101.66万川的成交量

16、居于首位，其次是城 西和城东，成交量分别是25.82万川和24.45万。郊区成交量为65.25 川，其中主要以双流和郸县成交最为集中，成交量分别是31.93万川和 11.85万川。17 .迎F载精品文档332价格情况*曰元FMX13打3li-C7Udi1CT7IILWfi illxcrn*«27f»05：11碌tils】诵JO|3八3.7356KP3E3W71®E2OE图314 2013年成都整体市场办公用房成交均价走势2013年办分市场整体成交均价为10137元/川，较去年上涨5.3%。，整体成交均价呈平稳上升趋势。主城区办公市场成交均价为11456元/ ，除饱

17、和度相对较大的城西外，2013年全年主城区区域成交均价均突破10000元/ ，其中仍然以城中区域的办公用房成交均价为首，成交 价为15432元/川。郊区办公市场成交均价为6504元/ ，整体而言并无太大 波动，其中郊区成交均价前三位的是温江、双流和郸县，成交均价分别为6783元/川、6743元/川和6480元/讥 3.3.3写字楼市场总结2013年中央召开会议，分析研究2013年全市上半年经济形势和下半年 经济工作，会议未提房地产调控，这或许是高层对房地产业的新态度，也被市 场普遍解读为房地产业市场的利好。这一利好政策的出台，或将进一步催热蓉 城房地产市场，尤其是备受追捧的写字楼市场。今年，成

18、都写字楼市场整体出 现供不应求的现象，空置率急剧下降，租金上涨，出现租售两旺的利好局势。 随着写字楼租金的不断上涨，在高收益高回报下，写字楼已经成为投资客争相 抢购的对象°整个市场而言，光是单一的物业已经满足不了诸多投资商的需求，大量 涌现的城市综合体在改变着成都人们原有生活方式的同时，也加剧了成都商业 模式的重新洗牌。后期写字楼地产竞争将会愈演愈烈，在漫长的消化过程 中，开发商不仅要在其硬件配套上完善尽美，更要在软性配套方便下足功夫， 让自己的产品在这激烈的角逐环境里更具竞争性。总体来看，成都写字楼呈现供过于求的现状，且存量主要集中于高新 区，按现有存量预计其消化期应在2-3年左右

19、。项目所在区域缺乏国际甲级 写字楼，市场呈现空白。因此，项目应在开发进度及建筑外观、功能等方面进 行把控，可使项目获得更好的市场机会。3.4 SOHO市场现状3.4.1新增供给及销售情况（一）新增及成交走势上半年市场供应明显减少，但销量处于上升趋势。2012年2M3年大成都SOHO新增及成交走势2013年上半年，成都市LOFT物业新增供应53.51万川，成交59.42万 川，同比分别下降24.13%、上升71.75%其中主城区新增供应22.64万川， 成交37.36万川，同比分别下降51.51 %,上升44.87%；郊县 新增供应30.88 万川，成交22.06万川,同比分别上升29.44%、

20、150.41%。上半年新增供应 主要集中在1、4、6月份，4月份达到供应 峰值16.40万川；成交也是4月份 达到成交峰值18.62万川。从上半年走势来看，虽然主城区供应、成交仍然占 据大头，但郊县相比去年 上升幅度较大，且主城区供应量已出现大幅下滑。（二）整体供销比情况上半年供销比相比去年整体处于下滑趋势为0.90。上半年SOHC市场供销比又涨又跌，6月份为最大值1.56,2月份仅0.15，整体供销比为0.90，相比去年，整体呈下滑趋势。但由于19欢迎卜.载去年供销比值过大，上半年高达2.04 ,加上前几年的累计，虽然今年 有所去化，未来去化问题还是比较艰巨。图3-25 2012年1月-20

21、13年6月成都市SOH。共销比走势3.4.2新增及成交区域情况（一）新增及成交行政区域比较成华区新增最多，高新区成交最好。从各行政区域SOH朝业新增供应来看，2013年上半年，新增区 域成华区居首，为9.82万川、2116套，分别占比18.34% > 19.59%, 龙泉驿次之；成交区域高新区居首，为14.97万川、2827套，分别占 比25.20%、25.06%,双流次之。（二）新增及成交环域比较从各环域SOH （物业新增及成交来看，2013年上半年，主城区SOHO物业新增二-三环居首，为9.82万川，占比43%三环-绕城次之；成交绕城外居首，为13.35万川，占比36%二环三环次之。

22、2013年b6月主城区SOHO新埼面积（万2环城情M一环力.000,二环褶品文档图326 2013年1月6月成都市主城区SOH （新增面积及销售之环域情况（三）新增及成交方位比较从各方位SOH （物业新增及成交来看，2013年上半年，主城区SOHO物业新增以城西居首，为9.54万川，占比42%城北次之；成交以城南居首， 为14.66万川,占比39%城西次之。屯具区SOHO斯面祝7E方位比沏19欢迎f载年月成温主城:对OHD射杞之方位比较 城中100,9,MiLsoiA“为城东域商7Q1.纣图3-27 2013年1月6月成都市主城区SOH。八增面积及销售之方位情况343存量情况（一）存量行政区域比较从各行政区域SOH物业存量来看，截止2013年6月底，大成都SOH物业累计存量为156.24万川，同比去年增加16.59%。其中高新区以36.35万川存量居于首位，占总存量23.26%。2013八16月各区县SOHOWfft情况40.0&35.0020 (M)15.001am尊童而眼万叶 一 H）M53图3-28 2013年1月-6月成都市各区县SOH （物业存量情况（二）存