房地产企业尽职调查

1、房地产企业尽职调查 目录 引述 一、主体资格 二、历史沿革 三、项目概况 四、项目规划 五、财务状况及分析 六、融资负债情况 七、风险控制 八、项目可行性分析什么是房地产？房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 房地产开发企业定义上讲：房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规

2、定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。咱们所指的房地产开发公司主要是从事住宅、商业用房开发的地产开发公司。尽职调查三个要点 人人 事事 物物 从三个方面着手 非财务因素非财务因素 财务因素财务因素 风险防控措施一、主体资格 企业名称 企业性质 注册资本（股份构成） 法人代表 经营期限 经营范围 开发资质：一级资质，二级资质，三级资质，四级资质，暂定资质资质资质等级等级注册资本注册资本（万元）（万元）开发经营开发经营年限年限3 3年累计竣工面年累计竣工面积（万积（万m m2 2）质量质量合格率合格率专业技专业技术人员术人员一级一级500050005 53030连续连续5 5年年100%

3、100%4040二级二级200020003 31515连续连续3 3年年100%100%2020三级三级8008002 25 5连续连续2 2年年100%100%1010四级四级5005001 1已竣工工已竣工工程程100%100%5 5暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件 例 海南XXX房地产开发有限公司，成立于2010年3月，注册资本：1430 万元，注册地址：海南省文昌市清澜镇XXX号，企业法定代表人：某某，主营业务：房地产开发经营“筹建”，装修工程、农业开发、建筑材料、农副产品、矿产品、针织品销售。开发资质：暂定资质。 股权结构明细

4、单位：万元股东名称出资金额出资方式出资比例备注某某950货币出资66.5%法定代表人某某某50货币出资3.5%亲属海南省某某食品有限公司430土地出资30%合伙人合计1430100%二、历史沿革 开发历史 所获荣誉 实际控制人 主要管理人员 关联公司 社会关系三、项目概况 项目名称 项目地址 项目性质 占地面积 开发规模 容积率、绿地率例：项目位于XX（四围），占地面积XX，总建设规模XX，该地块共分XX期建设，一、二、三期等工程占地XX，建筑面积XXX，总投资XXX万元，其中：住宅XX，商业用房XX，地下车库及车位XX，公共设施XX。住宅有小高层(X层)共XX栋，XX户;多层(X层) 共XX

5、栋，XX户，高层(X层)共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预测可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司，物业管理是XX公司。 “四证齐全”指的是哪四证呢？四证指的是哪四证 1、国有土地使用证（即土地证，国土局颁发） 2、建设用地规划许可证（规划局颁发） 3、建设工程规划许可证（规划局颁发） 4、建筑工程施工许可证（建设局颁发） 5、商品房预售许可证（房地产管理部门）土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制土地权利：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属

6、于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 所有权使用权他项权利国家所有集体所有国有土地使用权农地承包经营权集体建设用地使用权土地权利商品房情况 物业类型 ：门市、写字楼、住宅（普通、非普通）、公寓、别墅等。 建筑类型 ：单层建筑，低层、多层、高层和超高层 户型、面积、朝向、举架、进深、开间、得房率、建筑面积、套内面积、结构、公摊、阳台面积、土地出让形式、土地使用年限等 地理位置 周边配套四、项目规划 项目投资：计划投入、已投入、资金筹备 项目进度 销售形式 成本利润预算：成本、可销售面积、销售定价、税金利息等(参照预算表) 物业管理公司 其他情况五、财务状况及分析 资产负债权

7、益状况分析 现金流量分析 营运能力分析 偿债能力分析 盈利能力分析 资产负债表 资产、负债和所有者权益三方面的内容，并满足“资产=负债+所有者权益”平衡式。 损益表（利润表） 反映企业在一定会计期间的经营成果的报表 现金流量表 动态的，反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表 财务三表 营运能力分析(1)总资产周转次数=销售收入总额资产总额平均余额(2)流动资金周转次数=销售收入总额流动资金平均余额(3)应收帐款周转次数=销售收入总额应收帐款平均余额(4)产品销售增长率=(本期产品销售收入上期产品销售收入)上期产品销售收入100%(5)利润总额增长率(本期利润总额上期利润总额)上

8、期利润总额100%偿债能力分析(1)资产负债率=(负债总额资产总额)100%(2)流动比率=流动资产流动负债(3)速动比率=(流动资产-存货-待摊费用)流动负债盈利能力分析(1)销售利润率=(产品销售利润总额产品销售收入总额)100%(2)净资产收益率=(净利润平均所有者益)100%(3)净资产增长率=(本期净资产上期净资产)上期净资产100%六、融资负债情况 预计投入 投入的规划 投入资金 资金来源：自有资金 融资资金 融资渠道 直接融资、间接融资、其他融资 负债情况 现有负债 （隐性负债） 工人工资 自然人负债融资意向为什么需要融资？融资之后怎么还？内容：融资项目 融资期限 融资额度融资利

9、率 利益分配 如何退出损失承担七、风险控制措施 抵押、质押 （1）物的抵押和质押 房产 车辆 设备等 （2）权力的抵押和质押 土地、股权、收益权、票单、知识产权、债权等 股权 （1）股权转让 （2）股权质押 抵押土地的情况下必须做股权质押，因为土地抵押后，股权可以转让，新股权人可以不承担原债务。 保证 （1）一般保证 （2）连带保证 无限连带责任保证 买卖 租赁 其他方式八、项目可行性分析 项目优势分析 所在城市及项目区位及相关情况简要介绍；项目所在城市房地产市场的基本情况、项目所在地周边土地成交开发情况、项目周边性质类似的楼盘的销售价格等； 项目劣势分析 政策性影响、竞争风险等 偿债能力分析 总结性分析附件：基本文件资料 （一）基础材料1、营业执正副本照复印件2、税务登记证正副本复印件3、组织机构代码正副本证复印件4、公司章程复印件5、验资报告复印件6、贷款卡及密码（如有对外担保须详细说明）7、开发资质证书正副本复印件8、法定代表人及实际控制人身份证复印件9、公司简介（经营情况、涉诉情况等）10、公司及实际控制人、法人的简历和征信报告 （