“现代”与万达：中国商业地产的两种不同开发模式(下)

1、“现代”与万达：中国商业地产的两种不同开发模式下篇：“现代”制造城市副中心的市场综合体模式上篇讲到了万达的成熟区域商业中心再造模式， 此篇就重点来谈一下现代联合控股的市场综合体模式。一、“现代”模式的发展基点（一）产业体制转型现代联合控股集团24 年的发展历程，经历了三次产业升级转型。第一次产业升级是在20 世纪 90 年代初，从耗能生产型转为市场商贸型，关停已具规模的现代不锈钢厂，转向中端以上商品大宗批发的专业市场，奠定集团发展的产业方向。第二次产业升级是在2007 年，即全省提出实施经济转型升级战略的“十一五” 始年，集团公司不失时机地在专业市场主导业态基础上， 利用天目山药业上市公司的优

2、势推进生物制药相关产业的发展，并向非银行金融业和文化产业发展，形成四大产业的发展基础。第三次产业升级是在2008 年之后，集团公司整合浙、鲁等沿海城市专业市场，首创全国首个专业市场连锁模式， 成立全国性的专业市场连锁管理公司； 以连锁市场为基点， 在二、三线城市推进现代新城市综合体建设， 从而奠定了在十二五期间企业转型升级的整体思路和基本格局。（二）经营升级在企业转型升级过程中，集团公司适时提出了从投资、建设、管理、 社会责任等四个基本要素推进企业的转型升级。具体包括： 一是从单一净资金投资转向品牌化复合投资；二是从个体化单建转向标准化复制；三是从单维度管理转向多维度循环；四是从自备型经营用房

3、的租赁管理转向开发型商业地产经营管理；五是从单一经济型转向经济、社会双责型。（三）商业业态发展第六代连锁专业市场+国际高端商业品牌的商业结构。“现代”模式的商业业态经历了从传统市场向连锁专业市场的发展，形成了新兴城市综合体，它将是一个集成化、连锁化的专业市场群。 和传统市场相比，连锁专业市场具有以下特点：改变传统市场脏乱差的购物环境；统一商品价格体系、保证商品质量；商品具有特色，消费者及客户目的性强；统一经营管理，统一推广，集聚商户团体的整体力量，实现整体对外竞争；整合产业链，带动上下游产业发展。（四）企业文化变迁这种文化变迁主要反映在六个方面： 以“创新文化” 指导企业的战略发展， 使“现代

4、人”敢为人先；以“规范文化”统一企业的管理标准，使“现代人”步调一致；以“信念文化”建设企业一流团队，使“现代人”自强不息；以“伦理文化”推进企业的社会责任担当，使“现代人”心系天下；以“学习文化”提高员工综合素质，使“现代人”与日俱进；以“品质文化”打造企业的资信品牌，使“现代人”树立品牌自豪感。二、”现代”模式的六种基本范式总体上说，“现代” 模式是以第六代连锁专业市场为主导业态， 以星级酒店、 写字楼（总部经济）、休闲广场、购物中心（ shoppingmall ）、都市服务体（含金融等） 、会展会议中心、文化博览为支柱的城市综合体。 但是，在其具体区域定位上， 是根据选址点的经济社会发展

5、状况和地形地貌等要素进行个性化定位。（一）杭州：连锁专业市场综合体。浙江现代食品市场是现代联合控股集团下辖市场集团的旗舰店、样板店， 它以第六代专业市场为依托，首创连锁专业市场模式，立足集团资本、连锁市场、驻场厂家、省级特色食品城、网上交易平台、会展中心、食品物流、楼宇办公等特有资源的整合，与中国食品工业协会共同创建的。其中“中国食品总部基地”的成立，不仅提升了浙江现代食品市场在全国食品行业内的地位，从而促进我国食品行业的加速发展，还以 “现代”连锁专业市场拓展开辟了新路。 浙江现代食品市场将集食品批零交易功能、电子商务功能、信息发布功能、 价格发现功能、市场调控功能、资金结算功能、履约协调功

6、能、物流配送功能、精品展贸功能等于一体，成为中国的以“多功能食品交易中心”及“食品交易集散地”为主营业态的连锁专业市场综合体，辐射长三角甚至全国各地区。（二）淮安：新城市综合体淮安现代国际新城是 “以城市副中心打造为明确目标的新城市综合体。 项目以地标超高层“双塔”为形象主体，以“现代国际中心”为中枢，以“浙商大厦”为纽带，是集“现代国际食品城暨中国食品总部（苏北）基地、现代名品展贸中心、现代国际电子商务、现代国际花园”于一体的综合建筑群。项目借助于集团业已获得的中国食品总部基地和中国绿色食品基地的平台，突破传统商贸体制，抢占现代服务业高地， 繁荣中心城区商圈， 并推动现代服务业向农村腹地延伸

7、发展，在城乡统筹和经济一体化发展中产生了独特的“蝴蝶”效应。（三）济南：总部经济综合体济南现代国际新城，以浙商科技园、山东现代物流基地、浙商产业园、 中国名酒总部基地、全国名特优食品博览园、浙商工业园区六大板块共同构筑，是集星级酒店、甲 A 级写字楼、主题商业、 休闲娱乐与餐饮于一体的综合体。 作为山东浙商总部基地， 将吸引近 1000 家浙商企业进驻， 成为山东 50 万浙商的投资乐园和济南西部重要的 “新城市综合体” 之一。（四）烟台：现代“mall ”综合体烟台现代奥特莱斯广场项目首创现代联合控股集团高端商业之先，通过与国际一流商业管理集团合作， 引入约 400 家欧洲一流品牌， 形成汇

8、集国际品牌、 国内品牌的大型商业广场和大型区域商业中心。 这一现代国际化发展的模式， 提升了现代国际新城市综合体的商业地位。（五）烟台：农副产品物流综合体烟台现代农副产品物流园区项目为政府主导、企业运作的特大型物流综合体，总占地 4300 多亩，其功能为市场、仓储、加工包装、冷链物流及中国食品总部华东基地、宾馆等配套服务区。 该项目建成后将成为山东沿海最大的休闲购物物流园区， 辐射黄河三角经济区、环黄渤海经济区、长三角经济区诸多省份。（六）德清烟台：健康文化产业综合体现代联合控股集团健康产业布局于“三湖一海“，即浙江千岛湖、青山湖、下渚湖和烟台养马岛， 正逐步形成健康地产、健康制造、健康服务等

9、三大板块。其功能汇总了健康体检中心、 VIP 接待中心、健康养生中心和文化艺术村四大既相互独立又相互联系的功能，和全球亚健康网络中心、 国际亚健康发展论坛等外延功能， 力争将其打造成功能最全、 品类最多、定位最高、服务最好的健康养生综合体。三、”现代”模式的主要特点（一）形态的同步性随着全球城市化以中心集结到多核化发展的态势，以制造城市副中心为目标的“现代”模式也必须同步于城市和城镇化发展的主要趋势。因为， 现代商业地产模式，无论从选址到经营业态、 规模等选择， 都必须首先满足城市的多核化布局要求，以其大规模投建、大板块铺设和中高楼的集群，在短期内组建形成多业态组合的城市副中心。（二）定位的前

10、瞻性“现代”模式的规划建设，按照国际城市综合体先进理念，高起点规划，高强度投入，高标准建设，高效应运行，确定了“国际一流、国内领先、十五年不落后”的水平定位。（三）投建的规模性以建造城市副中心为主要目标的“现代”模式，基本规模以1000 亩为一个单位体，建造形态为大板块商业+高层写字楼，投资额一般为30-50 亿元，比一般的综合体更有规模效应。（四）业态的效应性“现代” 模式的总体特征是以第六代专业市场为主业态，具体结合当地人口居住、商业基 础、交通状况等实际情况，进行选择性业态组合，基本形成100 业 100000 个商品的业态蝴蝶效应。（五）管理的复制性“现代”模式具有多区域的复制性， 这

11、种复制性是基于“十个要素”及其标准化管理基础之上的。其要素包括：投建规划的统一性、经营权益的可控性、管理标准的可通用性、品牌的可作价使用性、统一形象的兼容性、经营的板块化、功能的结构化、管理的标准化、岗位的专业化、 考核的指标化。 其标准化管理为八个统一： 即统一规划、 统一服饰、 统一标识、统一装修、统一管理、统一培训、统一考核、统一财务。（六）成本的合理性根据业态特征， “现代”模式选择区域主要在近郊区，土地成本优势较为明显；同时，严格控制建筑成本和财务成本，使每一综合体低于同行投建成本，具备低成本扩张的特征。（七）交易的批量性“现代”模式所据第六代专业市场，很具有“吞吐”、集散的流通特点

12、，基本单元批量为 10 亿元 /万平方米，如淮安现代国际新城市综合体，其交易额定位为“百万商城、千亿销售”，突出体量的特征。四、”现代”模式的集约效应业态效应： 集 100 业 100000 个商品， 提供 2 万人就业岗位， 并带动周边数十个产业群。辐射效应：大辐射圈为100-500 公里，小辐射圈为方圆10 公里，产生极大的蝴蝶效应。经济效应：每一个综合体年大宗交易额达1000 亿元人民币，经济效应明显。扩散效应：带动周边配套服务业，如餐饮、娱乐、金融、网商、快递、运输等，具人气扩散效应。五、”现代”模式需探讨的问题（一）非地产捆绑的规模型商业地产， 存在着房产销售的单一性， 很大程度上局

13、限了房产销售量的突破，在回笼资金问题上存在着急需突破的难题。（二）大体量与小商户同步， 导致招商与经营管理难度及成本都相对较高。 由于缺乏大而强的合作商业伙伴，使整个商业体都缺乏足够大的竞争力和辐射力。（三）由于项目拓展多为在城市郊区的未开发地带， 在选址方面极易与政府多变的规划脱节，具有较大的风险。（四） 自持比例过大，短期租赁致使资金回收期长，资收益。对资金的要求较高，极大地影响投六、结束语中国将进一步形成以城镇化为主导的城市化发展模式，这一模式为现代联合控股集团的商业和商业地产模式的发展提供了更为广阔的空间。同时， “现代”模式的规模化发展要求“现代人”具备更专业的素质和经营管理能力，以及更开放的创业创新精神。扩展阅读：现代联合控股集团创办于1988 年，是我国改革开放后最早成立的民营企业之一。集团以商业地产为依托，专业市场为支柱产业，经过23 年的艰苦创业，目前已拥有中国第一家连锁专业市场管理公司及20 余家全资、控股或参股子公司（其中杭州天目山药业股份有限公司是中国中药制药行业首家上市公司）。集团现有净资产超60 亿元，员工2000 余人，是一家集市场商贸业、金融业（非银行