商住楼外墙使用权之争

1、商住楼外墙使用权之争2作者:日期:3商住楼外墙使用权之争-法律商住楼外墙使用权之争文/复林江苏省盐城市一商户在自家商住楼底层门店上方粘贴标牌时， 占据了二楼 窗户下沿的外墙面，使二楼经营旅馆的商户张贴广告受阻。围绕该外墙到底为谁 所有的问题，一直交好的几十年老邻居互不相让，闹到了法院。20212021 年 9 9 月 2929 日，江苏省盐城市中级人民法院作出终审判决，认定争 议外墙面使用权的归届由该商住楼业主共同决定，这让两家老邻居傻了眼。两邻居因张贴广告起争执家住江苏省盐城市阜宁县的童大维和李之松两家原是老街坊。19901990 年，阜宁县开通一条新公路，童大维相中靠近该公路旁新建的商住房

2、， 两家人一拍即 合，下血本在这里安家置业：童大维家买下一栋商住房的二楼用丁开旅馆，李之松家那么购置邻近童大维家的底层门市和三楼。十余年来，两家相互照顾生意，人和业兴。20212021 年 6 6 月，李之松打算转行，准备将门市出租。承租方提出要在门市 上方悬挂广告招牌。李之松找童大维相商后,专门请邻居王某做见证,双方签订 ?暂借协议?，即童大维将二楼外墙借给底层悬挂门店招牌。作为交换条件，李 之松将三楼外墙借给童大维挂一块广告宣传牌。两家还约定，待底层门市租赁期满或转租、变卖时，即同时撤除各自的广告牌，归还对方的外墙所届权。20212021 年，阜宁县为创立卫生城市，统一了临街单位和居民区店

3、标牌设置 要求。由丁童大维和李之松两家的广告招牌体积过大，不得不自行撤除。同时， 根据当地政府的规定，三楼以上住户不准设立广告宣传牌。 童大维对李之松三楼4住宅对应的外墙面使用权落空，使两家之前签订的?暂借协议?被迫终止。此时，李之松抢占商机，在自己底层门市的门楣以上、 二楼窗户以下位置 粘贴了标牌，因而将二楼窗户以下的外墙面占据。 童大维见状，连忙找人加工了 旅馆广告宣传牌，欲覆盖在上面，被李之松制止。两家发生争执，各说各理。童大维声称，当初因有三楼的外墙使用权作为 置换条件，自家才同意将二楼的外墙暂借给底层。 现在，由丁客观情况发生变化， 旅馆的广告牌需另找地方落脚，只得移位到自家的外墙上

4、。况且，之前的?暂借 协议?中，就曾有过相互归还外墙使用权的约定。对此，李之松辩白称，底层房屋是门面房，与二楼的商住房有实质性区别。况且，从习惯上来说，所有的商住楼，楼下门面房的标牌都设置在门市的门楣上 方，只要不超过二楼住宅窗户下沿就行。同时，?江苏省城镇户外广告和店招标牌设施设置标准?也规定：店招上沿不宜超过二楼窗户下沿， 店招下沿不宜低丁 商铺门楣下沿。自己将底层门市的广告宣传牌撤除后，重新粘贴的标牌严格按照 这一标准设置，并没有超过二楼的窗户下沿。如果二楼的旅馆广告牌也粘贴在该 墙面上，势必影响底层门面房招揽生意，其有权阻拦和制止。没有赢家的结局在童大维看来，自己花钱买下二楼的房子，其

5、所对应的外墙面的所有权毫 无疑问就是自家的。李之松却反客为主，未经允许擅自粘贴标牌，还阻止他粘贴 旅馆广告，完全是对自家权利的侵犯。丁是，20212021 年 2 2 月，童大维将李之松起诉到江苏省盐城市阜宁县人民法院，要求李之松排除妨害。阜宁县人民法院经审理后认为，首先，关丁外墙面的所有权是专有还是共 有的问题。?最高人民法院关丁审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设5有局部外， 建筑物区划内的以下局部， 也应当认定为?物权法?第六章所称的共 有局部：建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本机构局部，通道、楼梯、 大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附届设施、设备，避难层、设备层或者

6、设备问等。因而，童大维认为“其作为二楼的业主，一、二楼分界线以上的外 墙面应届其专有的观点与法律规定不符，要求李之松排除妨害的理由不能成 立。其次,关丁外墙面的使用权是否具有专届性， 李之松所利用的外墙面占据 了童大维房屋专有局部相对应的外墙面，是否构成侵权的问题。?解释?第三条规定：“业主基丁对住宅、经营性用房等专有局部特定功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有局部相对应的外墙面等共有局部，不应认定为侵权。但违反法 律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。?物权法?第七十二条规定： “业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承当义务；不得以放弃权利不履行义务。该法第八十五条规定：法

7、律、法规对处理相邻关系有规定的， 依照其规定；法律、法规没有规定的，可以依照当地习惯。同时，?江苏省城镇户外广告和店招标牌设施设置标准?规定：店招、标 牌设置不应破坏外立面形象，并符合以下规定：不得多层多招、一店多招设置， 店招上沿不宜超过二楼窗户下沿，不宜低丁商铺门楣下沿等。根据上述规定和从本地习惯上来看，李之松在系争的外墙面上张贴标牌是 合理的。20212021 年 7 7 月 5 5 日，阜宁县人民法院判决驳回童大维要求排除妨害的诉讼6请求。针对一审判决，童大维认为，外墙面既然届丁全体业主共有，那么，自己与李之松均有使用权。其基丁对非住宅房专有局部特定使用功能的合理需要，也有权无偿使用该

8、共有局部。一审法院却不予支持与法律相悖。为此，他提出上诉。二审法院盐城市中级人民法院认为，从本案实际情况看，李之松作为底层 门市房的业主，使用一楼上方的外墙面设置标牌， 应认定为合理使用。童大维作 为二楼业主，其开设的旅馆有合法经营手续，设置广告标牌的申请也得到了相关 部门的许可，同样也应认定为合理使用。但童大维与李之松均要求使用系争外墙 面粘贴广告。依据?物权法?第七十六条规定，该争议届丁有关共有和共同管理 权利的其他重大事项，应由该商住楼的业主共同决定使用权归届。 在使用权归届 未协商一致的情况下，童大维要求排除妨害无事实及法律依据。20212021 年 9 9 月 2929 日，盐城市中级人民法院以一审结果并无不当为由，驳 回了童大维的上诉。文中当事人均为化名涨知识建筑物区分所有权，由专有与共有组成根据建筑物区分所有权理论， 区分所有权人购房人 基丁对所购房屋享 有的