古民居旅游开发项目可行性研究报告

1、古民居旅游开发工程可行性研究报告、工程概述1 、工程名称：* 古民居旅游开发2 、工程地址：* 省 * 县 * 乡3 、投资概算：2000 万元人民币首期投资 1500 万元4 、承办单位：* 县 * 乡人民政府5 、开发时间：2021 年 2021 年、工程背景近年来,我国加快了旅游业的开展步伐,旅游业已经成 为国民经济的又一支柱产业. * 县也适时提出了建设生 态旅游名城的旅游开展目标,为我县旅游业的开展绘制了宏 伟蓝图. * 乡党委、政府历来重视旅游业的开展,提出 开展有 * 特色的旅游业,制定了 “一山、一庙、一居、一 公园 的* 观光旅游业开展规划.特别是大丰山国家级森 林公园的建设

2、开发,为全乡旅游市场的进一步开展打下了坚 实的根底. * 乡环境优美、历史悠久、民风淳朴、文物 独具特色,文化底蕴丰厚,古村落形成于宋,繁荣于明、清 时期,保存较好.选址于山间盆地,依山傍水；空间布局突 显乡土建筑特色,以村落沟渠相贯穿,其建筑以砖木结构为 主,土木结构为辅,以各家族聚居为主要形式.总体表达着 客家先民以人为本,崇山敬水、和谐万物的朴素人生观和价 值观,显示出特有的传统乡土建筑文化,是闽西北客家民居 建筑的杰出代表之一.其中有被列为县局文物保护单位的 “彩映庚、“翰林第 等近百座明清时代根本完好的祖庙、家 祠和民居建筑,列入保护的控保建筑 48 处,以及根本完整 的街巷结构和水

3、系.现存古街区面积约 10 万余平方米,三 条古街、九条古巷道、学宫、商铺、码头、戏头坪及祠坊宫 庙均分布于此. * 古民居于 2007 年被 * 省政府批准 为第三批省级历史文化名乡, 2021 年 10 月被住房和城乡 建设部、国家文物局授予 “中国历史文化名镇村 称号. 是* 县“十一五 旅游业开展规划 “一湖一洞两泉三山四 景中的四景之一,是有良好的旅游开发根底和较好开展潜 力.古村落内各类古建筑接功用有序分布、交通、商贸、学 校、城门、山寨等社会性根底设施和宫庙祠堂、祖屋、民居 等各建筑单元,不仅保存完整,大多至今仍在发挥着它的社 会功用,堪称古代闽西客家建筑的 “活化石 .作为组成

4、客家古村落的各个建筑单元,样式各样化,既 有围屋式典型客家宅院,还有府第式,碉楼式和吊脚楼式等 各式建筑模式,可称为客家村落建筑样式的博物馆.构成明清期客家村落骨架的街巷、水网系统位布局完 整、保存完好,至今仍是格局整个村庄条块的界限.各建筑单元外表风格素朴,但装饰手段及技法多样化, 以木雕、砖雕、石雕等为主的 “三雕 艺术,图案设计精到、 技法娴熟、功力遒劲、其内容和形式表现着 * 人朴素而 独到的美学意趣和理想愿景.另外,灰塑、壁画、彩绘等装 饰手段亦有突出表现.他们与 “三雕 艺术一起,共同构成 * 古民居装饰艺术的长廊.古村落充分利用依山傍水的地理特点,由山前阶地至河 岸谷地,房舍依序

5、排开,山环水护,后山林木葱茏,前溪水 流青碧、人工建筑与自然景观高度和谐.古村落内,生活着以赖姓为主的三千多村民,这些赖氏 后裔继承着传统的原汁原味的客家文化, 如 “狮龙节 、“火把 节、“摆五方 等,绚丽而神秘,狂热而怪异,表达了客家人 守正、至理而又炽热果敢的文化特质.三、工程优势1 、资源优势* 古民居是目前 * 省保存最完整的明清代古村 落,在整个华东地区来说也是非常少见的,具有重要的历史 文物价值.赖武赖安两个村庄明清时代的古民居密集分布, 成规模. 保存下来的整个村落原始布局完整, 延续以真武街, 楼房下街,镇安门街为骨,以众多里巷小弄为支脉的街坊布 局,沿着这些里巷小弄分布有

6、“宗祠 、“彩映庚 、“翰林第 “来青 、“迎薰 、“慕荆 、“棠棣镜秀 在内的四十多幢座明、 清时期的古民居, 面积近二万五千平方米, 其中以赖氏祖庙、 彩映庚、翰林第、大夫第等为代表. 这些古建筑多根据所在方位卜吉而建,讲究风水地灵,一般 以上堂为中央,配以门楼,下堂、厢房、及护厝等,堂前有 天井,天井多用卵石铺衬花卉纹、钱纹及太极图案,大门前 有前坪及池塘. 表达着闽西客家建筑中因地制宜, 就地取材, 体量小巧,朴素实用的特点.它的产生及开展的过程是整个 客家民系在闽西地区垦荒拓植、开展壮大的缩影.这片古民 居群落堪称闽西地区明、清系,具有非常高的研究价值.2 、区位优势* 乡及其周边拥

7、有非常丰富的人文资源和自然景 观,是 * 县规划的宗教民俗旅游板块的中央.大丰山、 灵台山等为主的寺庙群涵盖了西北到三明市,南到龙岩广 东、东到江西的大局部香客市场.大山森林公园也逐渐成为闽西北观光原始生态旅游的美好去处.具有典型清代建筑风 格的 * 古村落是三明市保存最完整、规模最大的古民居, 面对的是巨大的市场空白,在三明市乃至在闽西北地区没有 任何竞争对手, 既有较强的垄断性, 又有极大的市场吸引力, 以“访古寻古 为主要内容的 * 古村落必将成为闽西北民 俗观光生态旅游线路上的有益补充,一定会吸引较大的客 源.3 、交通优势* 县 * 乡位于 * 县南部,县道余李线横贯南 北,距省道洋

8、万线仅 25 公里.到永宁高速 25 分钟车程, 到永武高速仅 30 分钟车程.与连城飞机场相距 35 公里, 仅 30 分钟车程. 区域内怀周边城镇相通的大灵线、 北沙线、 余李线已经升级改造竣工,四通八达,交通非常便利,完全 具备了开展旅游业所必须的交通条件.四、配套情况开发以 “访古寻古 为主要内容的 * 古民居观光旅游 工程,属于绿色环保无污染产业,对当地环境不会造成任何 影响,相反通过修缮、保护 * 古建筑群将会促进周边环 境的改善. * 境内有 35 千伏变电站,电力来源充足.在* 乡南山村建有日供水 1000 吨的自来水水厂一座,可 以保证全天候充足的自来水供给.五、工程投资1

9、、资金总额.以 “访古寻古 为主要内容的 * 古民居 是集观光旅游、购物、住宿、度假为一体的综合效劳工程. 在保护现有建筑的根底上修缮、 复原、开发古民居工程量大, 需要大量的资金.据估算,整个工程总建筑面积 2 万余平方 米,总投资额 2000 万元人民币.可以本着 “循序渐进、分 期开发 “及边开发、边受益 “的原那么进行.首期可投资 1500 万元.2 、资金来源.合资、合作或独资3 、分配形式.按投资比例、合作约定比例或股份制形 式进行利润分配.六、开发步骤* 古民居旅游开发工程工程量大,开发建设需要较 长的时间.因此应一边开发、一边经营、一边完善,逐步完 成各项效劳设施的建设.将分为

10、三个阶段进行.1 、完成赖武赖安主体建筑物及配套根底设施的拆迁安 置工作.目前, * 古民居内还有 38 户村民在里面居住.* 古民居在村中部,与县余李线相距仅仅 200 米,但没 有一条宽敞道路与余李线相通,必须改扩出一条与余李线直 接相通的主干道,或者根据 * 古民居的设计风格铺设观 光道与外界相通.在设计规划中村南有一个池塘可以修建为 休闲观光荷花池,两边建造古色古香的古建筑,成为进入景 区的大门.根据设计规划,共需完成 32 户村民的搬迁赔偿 等根底性工作.2 、在规划认证的根底上对 * 古民居进行合理修缮、 复原及配套根底设施建设.请建筑专家、学者对现存的七个 院落进行考察认证,绘制

11、出 * 古民居全部建筑规模的效 果图.建设停车场、进入景区大门及两边商品房,形成接待 水平.将现存的建筑进行系统的修缮,恢复门楼、门庭、巷 道出入口等主是建筑,对巷道、古围墙进行挖掘、修缮、维 护,初步形成从正门进入,通过巷道、夹壁墙与各个院落连 接起来的几条经典的线路.同时,对室内家俱、字画等摆设 进行复原并配以古陶瓷展览,给游客一种全方位的悠久古宅 感觉,对外开放.3 、完成并完善全貌的 * 古民居复原等开发建设工 作.对 * 古民居其它倒塌的建筑、花园、过街楼、商铺 等进行恢复,使 * 古民居复原成刚刚建成时的规模,重现* 古民居的昔日风采.将规划要求中的各个工程配套 完整,到 2021

12、 年整体开发根本结束.七、市场分析1 、客源预测* 乡古民居开发工程根据设计的效劳工程和功能, 客源可分为外来游客、本地消费者、古建筑专家、画家学者 及摄影爱好者等专业群体四局部.具体如下：1 、外来游客： * 古民居位于热点交通通道上, 附近有三明、福州、厦门、龙岩、赣州、漳州等地客源非常 丰富,开发潜力巨大.如果我们能够根据规划要求将 * 古民居的各项效劳工程功能配齐,将市场着眼于周边地市和 旅游景区,加大宣传促销力度,估计吸引 1% 的客源,一年 就可吸引游客 4 万人.2 、本地消费者：三明市现有人口 380 万人,如果 根据全区 2% 的消费者计算,每年参观 * 古民居的消费 者可达

13、 6 万人以上.3 、古建筑专家和爱好者： * 古民居具有深厚的 历史文化底蕴,研究明清时代客家古建筑风格的活 “标本 , 是明清时代我国乡村建筑文化的 “缩影 和古街区、村落繁荣 的重要见证,可以建成明清古建筑建设风格研究的重要基地 和古代乡村建筑风格考证的实践基地.4 、画家学者摄影爱好者等专用群体： * 古民居 典型的清代建筑风格,古色古香,青砖灰瓦,将成为这些专 业人士采风、写生的一个重要基地,也是研究清代建筑风格 的活标本,如果宣传到位,每年估计可吸引 3 万人.此外, 营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客.综上所测,预 计 * 古民居每年接待的各类游客可以到达 20 万人以上.2

14、 、效益分析1、根本情况：工程占地 5万余平方米,总投资 2000 万元,其中拆迁、配套根底设施建设 1000 万元,修缮、恢 复、维护 800 万元,展品投资征集资米等 30 万元,流动资 金 170 万元.2 营业收入：根据市场预测估算如下： 、容量预算万人消费标准元/人年收入万元20 50 1000 、商品房出租、工艺品出售等收入：预计100万元营业总收入可到达： 1100 万元.3 、营业本钱：治理费：根据营业收入 2%计算：1100X 2%=22 万元建筑拆旧：按 30 年计算： 1100 万元 /30 年=36 万元维护维修费： 10 万元工资：20人X12000 元/年/人=24 万元水电费： 3 万元税金： 1100X 5.5%=60.5 万元4 、利润预测：税后利润： 1100 22+36+10+24+3+60.5=1100-155.5=944.5 万元所得税： 944.5X 33%=311.85税后： 944.5-311.85=63