房地产项目开发全业务流程

1、北京钧涵基业企业管理顾问有限公司北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 谢志华谢志华20132013年年1 1月月 广东顺德广东顺德2目录目录1.1.房地产房地产全业务流程全业务流程概述概述2.2.项目拓展与论证项目拓展与论证流程流程3.3.项目项目策划策划流程流程4.4.规划规划设计设计流程流程5.5.施工施工管理管理流程流程6.6.营销营销管理管理流程流程7.7.客客服管理服管理流程流程8.8.房地产房地产主要的管理流程主要的管理流程为什么要流程管理？为什么要流程管理？-传统职能型企业与流程型企业传统职能型企业与流程型企业l 客户更象组织的破坏者l 刚性组织架构封闭l 强调形式上的组织架构因人而

2、设l 行政部门实现控制业务流程部门架构人事开发市场销售生产公司公司职能性企业职能性企业l 面向客户，以客户为中心l 柔性组织架构面向市场l 强调建立工作网络以流程为核心l 工作流经理灵活控制业务流程人事开发市场销售生产基于流程的组织架构定单处理产品开发客户服务流程性企业流程性企业公司公司4 4为什么要流程管理？为什么要流程管理？-企业企业成长以后需要组织分工，组织分工与专业化会带成长以后需要组织分工，组织分工与专业化会带来横向沟通困难来横向沟通困难顾客需求产品/服务输出活活动动1 1活活动动2 2活活动动3 3高效的团队合作关注有效输出；关注顾客的需求和满意；关注整体目标的实现；员工5 5为什

3、么要流程管理？为什么要流程管理？-必须必须通过优化业务流程，打通横向沟通的渠道通过优化业务流程，打通横向沟通的渠道设计配合设计配合采购策划、总包监理招标采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目论证阶段项目论证阶段项目策划阶段项目策划阶段设计阶段设计阶段工程管理阶段工程管理阶段项目取得项目取得主体结构开工主体结构开工开盘销售开盘销售入伙入伙竣工竣工产品交付阶段产品交付阶段项项目目发发展展营营销销设设计计工工程程 组织项目论证组织项目论证项目取得项目取得市场调研市场调研初步项目定位初步项目定位规划要点规划要点/ /规划草规划

4、草案案项目定位项目定位概念规划设计概念规划设计项目营销总案、项目推广方案策划项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）销售前准备（含前期客户积累）方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计主体结构施工至主体结构施工至具备预售条件具备预售条件工程施工至工程施工至竣工验收竣工验收销售及入伙配合销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理销售事务管理成成本本前期成本估算前期成本估算测算测算设计阶段成本控制及测算、形成控设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定制性目标成本确定合约框架合约框架动态成本管理动态成本管理工程实施阶

5、段的成本管理工程实施阶段的成本管理结算结算产品交付管理产品交付管理入住事务管理入住事务管理客客服服财财务务用地规划许可证用地规划许可证国有土地使用证国有土地使用证规划许可证规划许可证开工许可证（开工许可证（ 基础提前施工报建）基础提前施工报建） 办理房地产预售办理房地产预售许可证许可证产权初始产权初始登记登记工工程施工配合程施工配合物业方案策划、设计配合、物业物业方案策划、设计配合、物业公司选聘公司选聘销售配合销售配合工程条件评估工程条件评估投资估算投资估算资金营运资金营运投资投资评估评估资金筹划资金筹划景观景观/ /精装专项设计、部品策划精装专项设计、部品策划采购阶段采购阶段内部立项内部立项

6、项目策划会项目策划会方案评审会方案评审会销售管理阶段销售管理阶段后评估后评估项项目目发发展展营营销销设设计计工工程程 成成本本客客服服财财务务6 6同时，卓越的流程管理还可以降低对人员能力的依赖，发挥系统的力量同时，卓越的流程管理还可以降低对人员能力的依赖，发挥系统的力量万科的标准体系万科的标准体系思考：为什么王石可以那么潇洒的爬珠峰去南极思考：为什么王石可以那么潇洒的爬珠峰去南极？四十？四十多个多个城市二百城市二百多个项目快速扩张的基础是什么？多个项目快速扩张的基础是什么？7输入资源输入资源输出结果输出结果（目标）（目标）活动1活动 2活动 5活动 3活动 4流程边界流程边界流程流程流程是为

7、了达到期望的管理或业务目标，在一定资源输入基础上，通过明确的组织、流程是为了达到期望的管理或业务目标，在一定资源输入基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动识别流程的关识别流程的关键点：键点：基本要素基本要素：目标、范围（起点、终点）、输入(文件、表单、报告）、资源、 职责、接口、活动、输出结果、风险、时效8流程会分成不同的层级流程会分成不同的层级-主流程、子流程和作业标准主流程、子流程和作业标准公司流程公司流程框架框架业务模型业务模型人力资源人力资源策划策划定位定位规划规划设计设计工程工程管理管理营销营销管理

8、管理客户客户服务服务业务主流程业务主流程及子流程及子流程操作指导及表格操作指导及表格概念概念设计设计方案方案设计设计初步初步设计设计施工图施工图设计设计施工过施工过程配合程配合主流程主流程:一级子流程一级子流程:二级流程二级流程:行政行政财务财务主流程决定总体效率主流程决定总体效率部门流程决定协同效率部门流程决定协同效率作业标准决定工作质量作业标准决定工作质量9房地产流程八大阶段房地产流程八大阶段10不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式11不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的

9、运作方式12不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）13不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）14不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）市场调研和市场调研和客户细分客户细分根据市场要根据市场要求，调整规求，调整规划方案，划方案，客户验证：户型和客户验证：户型和立面风格立面风格确定规划和户型确定规划和户型方案；明确示范方案；明确示范区位置及复制模区位置及复制模板板最终获最终获得土

10、地得土地20102010年年6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月地块条件分析和地块条件分析和规划条件讨论规划条件讨论确定确定复制复制模型模型设定招拍设定招拍挂条件挂条件复制立面风格复制立面风格，完成报规文，完成报规文本；复制示范本；复制示范区方案区方案完成示范区完成示范区施工图调整施工图调整，制定囤苗，制定囤苗计划计划产品产品复制复制市场市场客户客户时间时间土地土地获得获得15在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度目录目录1.1.房地产房地产全业务流程全业务流程概述概述2.2.项目拓展与论证项目拓展与论证流程流程

11、3.3.项目项目策划策划流程流程4.4.规划规划设计设计流程流程5.5.施工施工管理管理流程流程6.6.营销营销管理管理流程流程7.7.客客服管理服管理流程流程8.8.房地产房地产主要的管理流程主要的管理流程17 第一部分：项目概况第一部分：项目概况 第二部分：法律及政策性风险分析第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：市场分析第三部分：市场分析 第四部分：规划设计初步分析第四部分：规划设计初步分析 第五部分：工程、销售计划及后期物业管理第五部分：工程、销售计划及后期物业管理 第六部分：投资收益分析第六部分：投资收益分析 第七部分：管理资源配置第七部分：管理资源配置 第八部分：综合分析与建议

12、第八部分：综合分析与建议 全程分析全程分析结论建议结论建议概况描述概况描述项目决策背景及摘要项目决策背景及摘要外部环境外部环境内部因素内部因素城市发展规划及政策影响城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响对公司总体发展战略的影响项目在公司发展规划中的定位项目在公司发展规划中的定位项目的利润贡献项目的利润贡献要点要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚：项目的基本情况要详尽、真实、清楚项目概况内容框架项目概况内容框架宗地位置宗地位置宗地现状宗地现状周边社区配套周边社区配套周边环境周边环境大市政配套大市政配套规划控制要

13、点规划控制要点土地价格土地价格土地升值潜力评估土地升值潜力评估立即开发与作为土立即开发与作为土地储备优缺点比较地储备优缺点比较 宗地所处城市、行政区域、非行政区宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。理位置。 附图：附图：项目在该城市的区位图，标项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，记出宗地区域位置， 与标志性市政与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公描述（与主要中心区域办公/ /商务商务/ /政政

14、府的关系）。府的关系）。汉阳汉阳汉口汉口武昌武昌四季花城四季花城建银大厦建银大厦长江一桥长江一桥长江二桥长江二桥徐东商圈徐东商圈中南商圈中南商圈亚贸商圈亚贸商圈鲁广商圈鲁广商圈武昌火车站武昌火车站湖北省委湖北省委东湖风景区东湖风景区武汉光谷武汉光谷科技新城科技新城范围示意范围示意三湾地块三湾地块中环线中环线内环线内环线1 1、四至范围；、四至范围；2 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并

15、计算因此而损失的实际用塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面积；4 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑地下建筑/ /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；可

16、利用的构建；6 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；古迹、江河湖泊等因素分割土地；7 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。例：上海浦东例：上海浦东S15地块地块，周边配套设施图。，周边配套设施图。民 院 公 交 节 点民 院 公 交 节 点中 建 公 交 节 点中 建 公 交 节 点目标地块目标地块内 环 线 入 口内 环 线 入 口二桥交通节点二桥交通节点一桥交通节点一桥交通节点例：武汉三湾项目中可研报告

17、交通及教育设施配套分布图。例：武汉三湾项目中可研报告交通及教育设施配套分布图。1 1、治安情况、治安情况2 2、空气状况、空气状况3 3、噪声情况、噪声情况4 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5 5 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6 6、周边景观、周边景观7 7、风水情况、风水情况8 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心医院、学校、购物中心/ /超市的

18、建设等。超市的建设等。1 1、道路现状及规划发展、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3 3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4 4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。、涉及线路成本等。5 5、永久性供电和临时施

19、工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。及线路成本等。6 6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7 7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。和增加的情况。 1 1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、

20、道路面积、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2 2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积营性公建的面积3 3、综合容积率、住宅容积率、综合容积率、住宅容积率4 4、建筑密度、建筑密度5 5、控高、控高6 6、绿化率、绿化率其他其他 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发

21、展状况、政府规划、从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发与作为土地储备优缺点分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.1.项目立项项目立项 2.2.项目用地现状项目用地现状 3.3.项目用地规划项目用地规划 4.4.项目用地取得土地使用权程序评估项目用地取得土地使用权程序评估 5.5.项目用地土地性质

22、变更的评估（已经是商品房用地可以不写）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 6.6.政策性风险评估政策性风险评估 合作方式及风险评估合作方式及风险评估1.1.合作方基本情况合作方基本情况2.2.合作方式合作方式 3.3.主要合作条件主要合作条件 4.4.合作风险评估合作风险评估总体评价总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 区域住宅市场成长状况区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述区域住宅市场简述 形成时间形成时间 各档次住宅区域内分布状况各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化购买

23、人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近区域住宅市场各项指标成长状况（近3-53-5年）年） 开工量开工量/ /竣工量竣工量 销售量销售量/ /供需比供需比 平均售价平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 区域内供应产品特征区域内供应产品特征 各档次产品供应状况各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征尤其研究与本案类似档次物业的特征 区域内表现最好个案状况区域内表现最好个案状况 附图附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要：项目周边楼盘个案分布图，其中一些

24、具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。配置现场图片。 未来未来2-32-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 结论：域市市场在整体市场的地位及发展态势结论：域市市场在整体市场的地位及发展态势；本案所在位置的价位区间和本本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制案开发产品的价位区间及总价控制；本案在区域内开发市场潜力本案在区域内开发市场潜力；本案在开发中的本案在开发中的营销焦点问题。营销焦点问题。 规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 规划设

25、计的初步概念规划设计的初步概念 1.设计概念设计概念 2.技术概念技术概念 3.可持续发展概念可持续发展概念 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。项目设计计划的时间安排。工程计划：工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当 地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）销售计划：销售计划：各期销售时间、价格、面

26、积，入住时间，预计销售各期各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期 的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）物业管理：物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营 测算。测算。成本预测成本预测成本测算表成本测算表税务分析税务分析营业税及附加、所得税、土地增值税营业税及附加、所得税、土地增值税项目资金预测项目资金预测资金投入计划，回款计划，需求计划，资金投入计划，回款计划，需求计划，启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正启动资金及启动时占用资金内容

27、、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额流入时间、资金占用月平均额。年度年度第1年第1年第2年第2年第3年第3年第4年第4年合计合计投资计划：投资计划：地价支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积10 15 10 35 销售回款销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量现金净流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 净现值(10%)净现值(10%)-14,000 -909 11,280 19,797 16

28、,168 净现值NPV(10%)16,169 内部收益率IRR46.73%万科城市花园项目概况：万科城市花园项目概况：总建总建3535万平米，单位地价万平米，单位地价800800元元/ /平米，建造成本等平米，建造成本等17001700元；元； 4 4年开发销售完毕，平均价格年开发销售完毕，平均价格32143214元元/ /平米平米。项目投资收益指标要求项目投资收益指标要求核心指标核心指标 内部收益率内部收益率25%25% 销售净利率销售净利率9%9%参考指标参考指标 单位面积净利单位面积净利 销售毛利率销售毛利率 资金峰值比例资金峰值比例 地价支付贴现比地价支付贴现比 各年资金占用回报率各年

29、资金占用回报率 机构设置机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。点是专业经理）。 人力资源缺口及解决人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。调动、招聘、培训等）。一、项目一、项目优势优势二、项目二、项目劣势劣势 三、项目三、项目机会机会四、结论和建议四、结论和建议 从品牌、设计、启动速度、产品

30、品质和特性、市场竞争、营从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。思路等方面论述。发展部发展部41目录目录1.1.房地产房地产全业务流程全业务流程概述概述2.2.项目拓展与论证项目拓展与论证流程流程3.3.项目项目策划策划流程流程4.4.规划规划设计设计流程流程5.5.施工施工管理管理流程流程6.6.营销营销管理管理流程流程7.7.客客服管理服管理流程流程8.8.房地产房地产主要的管理流程主要的管理流程42项目策划项目策划市场调查研究市场调查研究规划设计研规

31、划设计研究究项目策划方项目策划方案制定案制定项目策划方安项目策划方安评审评审、消费结构调查消费群研究当地特点研究户型、景观等设计研究根据市场研究及规划设计思路，初步制项目策划方案，并对项目未来营销主体思路有初步的把握，制定项目策划方案可行性分析经济效益分析本地化研讨项目进程安排项目策划方案竞争对手研究市场研究报告设计主体思路当地房价研究p基本管控原则基本管控原则项目策划从单一部门向多部门协作的原则，通过项目小组的形式让多部门及时参与项目策划从单一部门向多部门协作的原则，通过项目小组的形式让多部门及时参与项目公司成立后，项目公司及早参与项目策划项目公司成立后，项目公司及早参与项目策划重要的权责划

32、分：开发部作为项目策划的执行部门将逐渐过渡到内部和外部资源整合部门重要的权责划分：开发部作为项目策划的执行部门将逐渐过渡到内部和外部资源整合部门，其他部门作为配合部门参与信息提供与方案评审，其他部门作为配合部门参与信息提供与方案评审开发阶段相关部门1、土地投资分析阶段2、项目启动阶段3、方案设计成果验算与初设指导4、初步设计成果验算与实施指导5、施工准备阶段6、营销阶段7、交房阶段8、后续阶段PMO召集人计划部3、投资分析报告（土地）8、投资分析报告（启动）16、投资验算及分析报告23、投资验算及分析报告（初设）24、项目目标成本25、项目销售指标项目月度投资收益分析简报项目负责人7、项目以二

33、级进度计划项目月度计划运营简报38、项目后评估报告研发2、项目预案9、方案计划任务书10、景观方案设计任务书11、精装房定位、限价以及建设实施方案12、方案设计 17、初步设计任务书20、初步设计成果21景观初步设计成果22、精装房方案设计任务书施工图设计成果30、精装房方案设计成果过程设计变更、现场指导、材料选样等精装房初步设计及施工图设计成果13、景观方案设计18、景观初步设计任务书14、精装房设计是参与户型研讨及其他专业指导性意见营销1、项目战略定位、市场假设及客户定位报告6、售楼处、样板房计划及预算4、项目定位、客户定位、市场预测及销售假设市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、

34、设计会审及交底纪要销售指标分解31、项目营销策略方案32、售房合同配置标准33、售房合同附图34、价格表及付款方式35、交房方案造价5、成本敏感分析、价值分配及成本预设方案15、成本测算及验算报告19、项目成本分析报告29、招投标、计价方案、合约规划成本系统动态跟踪报告工程设计成果会审及交底纪要26、项目管理大纲27、三通一平实施方案27、施工、监理单位筛选及评估报告施工管理其他36、资产管理方案37、商业移交方案什么是项目启动会什么是项目启动会1 启动会是通过启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目完成对项目第一次第一次、也是

35、也是最重要最重要的一次决策，实现项目高周转。的一次决策，实现项目高周转。 1 参会人员：参会人员：1 会议主持人：会议主持人：项目经理（是每一次会议的主持人）项目经理（是每一次会议的主持人）F公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；PMOPMO成员；董事长助理、成员；董事长助理、董事长董事长F项目经理，项目团队成员项目经理，项目团队成员1 会议召开方式：会议召开方式：F需召开多次会议需召开多次会议F每次会议均需做出决策，并定出决策点每次会议均需做出决策，并定出决策点F每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞预案

36、决策及项目启动会通过对项目反复审视及推演，设立关键节点，明确职预案决策及项目启动会通过对项目反复审视及推演，设立关键节点，明确职责与权限，各部门集中力量统一攻关责与权限，各部门集中力量统一攻关l就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；l找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；l对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺；预案决策会l在项目获得后对项目进行审视、推演；l对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理；l向项目负责人及项目职能负责人交底；l进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹

37、配。项目启动会龙湖项目启动会标准模板龙湖项目启动会标准模板F项目成功标尺项目成功标尺F风险预案风险预案F市场定位市场定位F产品定位产品定位（含建筑、景观设计任务书；技术经济指标，户型配比）（含建筑、景观设计任务书；技术经济指标，户型配比）F体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划F产品建造标准产品建造标准F项目一二级计划项目一二级计划F项目目标成本（启动）及合约规划项目目标成本（启动）及合约规划F投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）47竞争研究土地与目标客户匹配地块扫描/土地属性研究项目初步定位产品测试需求价值排序客户细分产品设计流程产品设计流程案例链接48目录目录1.1.房地

38、产房地产全业务流程全业务流程概述概述2.2.项目拓展与论证项目拓展与论证流程流程3.3.项目项目策划策划流程流程4.4.规划规划设计设计流程流程5.5.施工施工管理管理流程流程6.6.营销营销管理管理流程流程7.7.客客服管理服管理流程流程8.8.房地产房地产主要的管理流程主要的管理流程49505152环境设计及施工配合环境设计及施工配合阶段阶段流程流程53装饰设计及施工协调阶段装饰设计及施工协调阶段流程流程54目录目录1.1.房地产房地产全业务流程全业务流程概述概述2.2.项目拓展与论证项目拓展与论证流程流程3.3.项目项目策划策划流程流程4.4.规划规划设计设计流程流程5.5.施工施工管理

39、管理流程流程6.6.营销营销管理管理流程流程7.7.客客服管理服管理流程流程8.8.房地产房地产主要的管理流程主要的管理流程施工管理阶段业务主线施工管理阶段业务主线施工前期土方/桩基主体施工内外装修室外工程管线景观园林卖场样板房验收各部门的职责 三控制 采购管理 合同管理 设计变更管理模块管理模块56一个成功的工程管理运作要涵盖成本、质量、进度、安全和技术五方面的管理工作一个成功的工程管理运作要涵盖成本、质量、进度、安全和技术五方面的管理工作工程管理能力工程管理能力成本管理成本管理建立动态预警系统，1.工程变更控制2.工程签证成本控制3.材料采购成本控制1.直接影响项目的竞争能力和经济效益 2

40、.随着房地产市场的规范化运作，预测利润的实现主要来自于成本管理效益技术管理技术管理1.新技术、新工艺、新材料的收集研究和应用推广；2.技术经济信息的收集和使用：建筑市场行情、材料市场行情等1.用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量2.成为一个卖点进度管理进度管理1.编制总体施工计划和分阶段控制计划；2.计划的预测预控。 1.进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用 2.工期延长，投入资金不能在承受期内回笼，产品失去市场竞争力质量管理质量管理1.选择好队伍（施工、监理）；考察、质量管理系统；2.样板先行；3.按工序验收1.质量是产品品牌的基础，是企业品牌美誉度

41、、忠诚度最好的注解 2.1/4的客户是来自于老客户的介绍，产品质量的作用最大安全管理安全管理1.制定安全规程；2.文明现场管理；3.一定的资金投入和奖惩1.是公司一个社会形象的缩影2.减少法律纠纷和经济赔偿管理管理要点要点作用作用意义意义采购流程要点采购流程要点 需求部门提需求计划需求部门提需求计划工程部编制采购计划工程部编制采购计划招投标领导确定方式招投标领导确定方式招标采购招标采购战略供应商战略供应商直接采购直接采购合同上网备案合同上网备案供方管理供方管理58招标采购管理体系招标采购管理体系 采购方式选择采购方式选择 采购计划体系采购计划体系 采购权限采购权限管控要点管控要点p基本原则：确

42、保在有效控制下的高效率p强化采购策划，事前确定好各种材料设备的采购方式，根据权限形成分层分级采购体系p原则上能形成规模效益的和高风险的招标与采购由总部进行，需要及时进行反应和权限内的在项目公司p采购计划与后续的材料验收、进度报量对应，形成一个闭环体系p工程、成本、项目公司和采购部形成相互制约采购策划采购策划采购实施采购实施采购作业采购作业合同与供方合同与供方管理管理 战略采购战略采购 招标采购招标采购 直接及零星采购直接及零星采购 采购作业计划采购作业计划 采购验收采购验收 认质限价系统认质限价系统 合同管理合同管理 供方资质预审供方资质预审 供方业绩评价供方业绩评价p总部总部p重大招标和采购

43、重大招标和采购p总体采购计划总体采购计划p供方资质预审供方资质预审p合约管理合约管理p项目公司项目公司p零星采购零星采购p采购验收采购验收p供方业绩评价供方业绩评价进度管理进度管理1.1.控制性进度计划控制性进度计划 为业主服务为业主服务1)1)工程控制性计划工程控制性计划2)2)采购计划（工程分判和设备材料采购）采购计划（工程分判和设备材料采购）3)3)施工图需求计划施工图需求计划2.2.施工总进度计划施工总进度计划 为施工服务为施工服务3.3.阶段性进度计划阶段性进度计划1)1)前期及基础施工装修进度计划阶段进度计划前期及基础施工装修进度计划阶段进度计划2)2)主体进度计划主体进度计划3)

44、3)验收进度计划验收进度计划4.4.月进度计划月进度计划5.5.周进度计划周进度计划6.6.日进度日进度计划计划质量管理要点质量管理要点技术管理技术管理质量控制质量控制物料管理物料管理工序管理工序管理编制必要编制必要技术方案技术方案审核供方审核供方技术方案技术方案验收工作要点验收工作要点验收验收检验批、分部分项验收检验批、分部分项验收竣工验收竣工验收内部入住验收内部入住验收向物业移交验收向物业移交验收竣工备案竣工备案工程管理要点工程管理要点1个原则2个协调3个整合 4条主线5个计划工作要点工作要点质量底线质量底线对内：设计部、工程部、成本部、销售部对内：设计部、工程部、成本部、销售部对外：监理

45、公司、施工单位、材料设备供对外：监理公司、施工单位、材料设备供应商、政府有关部门应商、政府有关部门 关注设计、整合监理、控制承建商关注设计、整合监理、控制承建商样板引路、工序、物料、合同样板引路、工序、物料、合同工程控制总计划工程控制总计划材料设备采购计划材料设备采购计划分包商进场计划分包商进场计划施工图提交计划施工图提交计划验收及入伙计划验收及入伙计划案例：龙湖项目管理大纲案例：龙湖项目管理大纲项目概况项目概况项目实施工作进度计划项目实施工作进度计划项目管理重点难点分析及应对措施项目管理重点难点分析及应对措施项目管理风险分析及应对措施项目管理风险分析及应对措施项目地理位置、分期开发情况、项目

46、地理位置、分期开发情况、地块内各项经济技术指标地块内各项经济技术指标项目主要技术经济方案；项目施工进度控制计项目主要技术经济方案；项目施工进度控制计划；划；项目主要材料设备准备计划；项目主要材料设备准备计划；公司各职能公司各职能部门前期介入工作要点。部门前期介入工作要点。案例：龙湖项目管理大纲案例：龙湖项目管理大纲项目管理总平面布置项目管理总平面布置项目组织架构项目组织架构项目计划管理措施项目计划管理措施项目技术管理措施项目技术管理措施项目部临时办公设施；施工临设；施项目部临时办公设施；施工临设；施工道路组织；施工组团、标区划分；工道路组织；施工组团、标区划分；施工用水、施工用电总平面布置；施

47、施工用水、施工用电总平面布置；施工排放总平面布置工排放总平面布置项目部人员组成，岗位，明确项目部人员组成，岗位，明确责任片区和责任片区和岗位职责岗位职责根据根据工程计划管理体系工程计划管理体系的要求，的要求，贯彻执行项目的计划管理，贯彻执行项目的计划管理，建立对监建立对监理、施工总包、施工分包的计划检查理、施工总包、施工分包的计划检查和考评办法和考评办法设计交底、图纸会审、细部构造，大样设计交底、图纸会审、细部构造，大样图管理；进场材料、半成品、构配件、图管理；进场材料、半成品、构配件、设备报验；工序、隐蔽报验；设计变更设备报验；工序、隐蔽报验；设计变更、技术洽商的审核；施工组织设计和施、技术

48、洽商的审核；施工组织设计和施工方案审核；监理规划、监理实施细则工方案审核；监理规划、监理实施细则审核；竣工图绘制；审核；竣工图绘制；建立对监理、施工建立对监理、施工总包、施工分包的技术管理检查和考评总包、施工分包的技术管理检查和考评办法办法案例：龙湖项目管理大纲案例：龙湖项目管理大纲项目质量管理措施项目质量管理措施项目合同管理及项目实施过程中项目合同管理及项目实施过程中需重视的技术经济问题需重视的技术经济问题项目现场安全文明施工措施项目现场安全文明施工措施项目信息档案管理项目信息档案管理制定项目部的质量管理办法制定项目部的质量管理办法，主要包含：，主要包含：1 1）单体工程）单体工程、分部工程

49、、分项工程、检、分部工程、分项工程、检验批划分；验批划分；2 2）分部、分项）分部、分项、检验批验收；、检验批验收；3 3）测量放）测量放线收测；线收测；4 4）质量问题（缺）质量问题（缺陷）处理；陷）处理；5 5）实体观感质）实体观感质量检查；量检查；6 6）建立对施工总）建立对施工总包、施工分包的质量管理检包、施工分包的质量管理检查和考评办法查和考评办法建立项目现场安全文明施建立项目现场安全文明施工检查和考评办法工检查和考评办法建立项目信息档案管理体系，建立项目信息档案管理体系，信息收集、流转、发放管理办信息收集、流转、发放管理办法，文档分类、分级体系及存法，文档分类、分级体系及存档编码规

50、则，对监理、施工总档编码规则，对监理、施工总包文档要求包文档要求案例：万科工程管理策划书案例：万科工程管理策划书案例：中海合约策划案例：中海合约策划67目录目录1.1.房地产房地产全业务流程全业务流程概述概述2.2.项目拓展与论证项目拓展与论证流程流程3.3.项目项目策划策划流程流程4.4.规划规划设计设计流程流程5.5.施工施工管理管理流程流程6.6.营销营销管理管理流程流程7.7.客客服管理服管理流程流程8.8.房地产房地产主要的管理流程主要的管理流程68项目预算项目预算项目策项目策划划建筑设建筑设计计招标管招标管理理工程管工程管理理销售管销售管理理售后服售后服务务物业管物业管理理土地获土

51、地获取取投资策划投资策划市场营销能力市场营销能力营销策划管理营销策划管理房产销售管理房产销售管理现代营销策划要引入整合营销的思想，它包括：1、前期阶段研究房地产客户的需要。进行市场的细分，不同的客户群体具有不同的品质需求；2、计算客户愿意支付的成本。针对目标客户群，看清楚潜在客户群体为满足其需要所愿意支付的成本；3、产品的定价。这是建立对客户愿意支付的成本和项目开发成本、市场环境的综合考虑基础上的；4、对销售过程作出科学、合理的计划。包括销售模式，运作流程，销售网点的设立等； 5、概念的策划和引导，通过广告等方式有效向潜在客户群体传递信息。房产销售是营销策划方案的一个实现过程，但房产销售只是营销策划中的部分内容。它包括：1、组建一支与销售房产相对应的专业的、高水平的销售队伍；2、对咨询、销售人员的培训。销售人员是一线与消费者接触、沟通的主力，他们对消费者及时了解掌握物业情况，对消费者的购买决策都有着重要影响；3、信息资料的提供，销售网点的设立；4、建立客户资料库