博思堂：容积率计算规则与规划布局研究

1、容积率相关计算规那么省标建设类型建筑密度(%)容积率新区旧区新区旧区类气候区类气候区类气候区类气候区类气候区类气候区类气候区类气候区住宅建筑低层3335354011.11.11.2多层262828301.61.71.71.8中高层242525281.9222.2高层202020203.53.53.53.5公共建筑办公建筑类多层45502.53高层354056商业建筑类多层55603.54高层50555.56.5工业建筑类多层455011.2高层404522.2注：1、根据?城市居住区规划设计标准?(GB50180-93)(2002年版)附录A之的规定，江苏省位于类气候区的城市包括连云港、徐州的

2、全部辖区，宿迁大部泗洪除外，淮安北部涟水，盐城北部滨海、阜宁、射阳；位于类气候区的城市包括扬州、泰州、南京、镇江、常州、无锡、苏州的全部辖区，盐城大部滨海、阜宁、射阳除外，宿迁南部泗洪、淮安大部涟水除外。苏规不计容积率： 架空层并且对公众开放的活动空间或车库但门厅、楼梯间等为楼层效劳的围合空间应计入 两个以上边长不封闭、顶部用透光顶盖遮盖并且对公众开放的活动空间。 结构顶板高出室外地坪基准标高不大于米的地下室和半地下室。 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准，建筑楼层 顶板高出该基准线不大于米的平面范围。 住宅楼底层层高不大于米的配套车库。 两个自然层高度内上

3、方不设顶盖的露台但超过两层以上设置顶盖的露台，当露台与顶盖 投影有局部对应时，按设顶盖计算 配建的配电房、公共卫生间、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑。 利用坡屋顶内空间时，顶板下外表与楼面的净高缺乏米局部的面积以及坡屋顶内所有 不上人闷顶。 为窗台面抬高200mm以上并层高不大于米的飘窗 建筑内消防部门确认的避难层；层高小于米的设备层或其他建筑空间层。应计入容积率： 满足以下条件的阳台和空中花园，按其水平投影面积的1/2计入容积率： 阳台 进深尺寸不大于2米； 空中花园 每户只设置一处且每处面积不大于10平方米。超出以上规定的，超出局部的水平投影面积 应全额计入容积率。 结

4、构顶板高出室外地坪基准标高大于米的地下室和半地下室，按其水平投影 面积的1/2计入容积率。 自然坡地建筑坡地的建筑物吊脚架空层及深根底架空层，设计加以利用并有围护结构的， 层高在m及以上的部位应计算全面积；层高缺乏米米的部位应计算面 积设计加以利用，无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的计算住宅及产权可分割销售的商业、办公建筑，以下情形应计入： 以可分割销售单元计，有采光井、下沉庭院或车库坡道的边长大于其外围周长的1/2的地下 室和半地下室，按其水平投影面积的1/2计入容积率。 L型、U型和口字型住宅建筑，如果所围合的下沉庭院的短边大于米，其地下室和半地下室 应按水平投影面积的1

5、/2计入容积率。 层高在米之间的局部建筑面积乘以系数计入容积率；建筑层高大于米的局部建 筑面积乘以系数计入容积率；建筑层高以3米为基准以此类推；但不包括局部设置开洞率小 于楼层建筑面积的30%的门厅、中庭等共享空间，以及为楼层效劳的楼梯间、电梯井等 居住建筑群体的规划布置布置的根本形式和组合方式规划的形式感布置要求设计本钱的控制通风要求一栋建筑正面迎风向时，通风为最正确，但对整个建筑群不利，阻挡效应也最大一年的风向是变化的，需考虑建筑群与该地区主导风向的关系主导风向主要受大气环流所引起的大范围风向变化的影响和局部地形特点所引起的风向变化的影响一般规律日照要求我国过去的标准是：冬至日正午前后连续

6、日照时间不低于一小时城市居住区规划设计标准规定，旧区改造可酌情降低，但不宜低于大寒日一小时标准朝向要求住宅的朝向主要与日照时间，太阳辐射强度，常年主导风向和地形有关防火，防震要求住宅侧面间距,多层之间不宜小于6米，高层与各种层数住宅之间不宜小于13米当建筑长度超过160米，应在底层建一宽和高不小于四米的通道按每个消防栓的120米的效劳半径设置消防设施建筑与道路不宜过分靠近，建筑的坍塌范围一般是建筑高度的二分之一布置的根本形式和组合方式规划的形式感布置要求设计本钱的控制根本形式行列式周边式混合式自由式行列式建筑按一定朝向和合理间距成排布置的形式，能使大多数居室获得良好的日照和通风，但处理不当，易

7、单调和呆板特点：为使行列式能发挥优点，克服缺点，规划上应对行列式进行变化的布置，主要有前后错落，左右错落，前后左右错落周边式建筑沿街坊或者院落周边布置的形式，这种布置形式形成近乎封闭的空间，使得院落空间的公共绿地组织比较方便特点：单周边布置，双周边布置，新周边布置，自由周边布置混合式行列式与周边式混合，行列式为主，以少量住宅或公共建筑沿道路或院落周边布置，形成半开敞院落空间自由式结合地形，照顾日照，通风的前提下，成组灵活自由的布置制约条件相对较小，形式有：点式住宅灵活布置，曲尺型布置，曲线型布置，折线型布置布置的根本形式和组合方式规划的形式感布置要求设计本钱的控制1、为什么规划讲求“形式？l更

8、容易表达产品的差异性，引起市场关注l契合了人们对于“形式的需求，强化某种空间气氛l设计师的“自发需求，追求构图上的秩序和美感市场角度客户角度设计角度2、强化“形式感的N种手段A、追求强烈和极致化的空间比照B、经营“轴线C、几何图案化的构图效果D、超大尺度的构图元素E、旋转与律动F、单元复制 / 母题重复2、强化“形式感的N种手段“通常的社区规划2、强化“形式感的N种手段A、追求强烈和极致化的空间比照深圳淘金山深圳淘金山天津江胜天鹅湖天津江胜天鹅湖北京上元北京上元2、强化“形式感的N种手段B、经营“轴线深圳桃源居深圳桃源居长春中海水岸春城长春中海水岸春城天津汐岸国际天津汐岸国际2 2、强化、强化

9、“形式感的形式感的N N种手段种手段CC、几何图案化的构图效果、几何图案化的构图效果上海未来湾上海未来湾佛山万科山水家园佛山万科山水家园2 2、强化、强化“形式感的形式感的N N种手段种手段D D、超大尺度的构图元素、超大尺度的构图元素上海国际住宅竞赛上海国际住宅竞赛成都万科金色家园成都万科金色家园2 2、强化、强化“形式感的形式感的N N种手段种手段E E、旋转与律动、旋转与律动北京阳光上东北京阳光上东沈阳万科花园新城沈阳万科花园新城2 2、强化、强化“形式感的形式感的N N种手段种手段F F、单元复制、单元复制 / / 母题重复母题重复深圳四季花城深圳四季花城中山万科城市风景中山万科城市风

10、景成都博瑞光华成都博瑞光华布置的根本形式和组合方式规划的形式感布置要求设计本钱的控制关于本钱的几个概念 本钱是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种消耗。1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、红线以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水电费用。3.主体建安工程费：根底、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然(煤)气、开关插座、电灯、 、电视

11、、宽带、对讲、电梯等的费用。4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防、暖气、天然(煤)气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境、银行利息、物业基金、空房物业管理费。 以上是一般开发商开发本钱构成，把公司的管理费用、营业(销售)费用、财务费用包含在内就构成工程全本钱。魏文王问扁鹊曰：子昆弟三人其孰最善

12、为医？扁鹊曰：长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。魏文侯曰：可得闻邪？扁鹊曰：长兄於病视神，未有形而除之，故名不出於家。中兄治病，其在毫毛，故名不出於闾。假设扁鹊者，鑱chn血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻於诸侯。 从源头进行本钱控制，才是王道有效建安本钱设计过程增加施工过程增加细分建筑安装费统计数据说明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以防止，而另外的90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。或许我们在产品建议时或者与设计方对接时可以提出一些控制本钱的建议设计环节涉及的无效本钱原因现象事例设计失误拆

13、除和重建后期加固与补强 设计保守经济性不合理 多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/m2，最终设计量为70kg/m2。则可认为其中15kg/m2的钢筋用量为无效成本。 设计效果把握不准 拆除与重建 外墙涂料更改颜色效果与设想风格不协调，拆除、重新装修等原因现象事例设计变更下达不及时 拆除与重建 材料、施工工艺选择不当拆除与重建 如室外空调百叶、栏杆锈蚀严重，可能发生全部更新费用。 多工序设计图矛盾拆除与重建 信息沟通不畅资金浪费 如增加大量费用采用清水砼，但装修设计中，又进行大面积吊顶，使清水砼没有发挥效果，造成浪费。 总图规划中的本钱控制 规划设计阶段本钱控制的宏观因素

14、本钱、进度、品质关系目标本钱与产品品质标准确定2. 规划阶段的本钱优化与效果控制3. 相关案例分析 案例1：建筑形式选择的本钱元素 案例2：足尺模型躲避修改的本钱风险地产工程的所谓品质就是在用户可能接触到的位置增加足够细节什么构成一个楼盘的品质？夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品 千尺为势千尺为势千尺为势百尺为形百尺为形百尺为形百尺为形咫尺为质咫尺为质咫尺为质设计部门责任本钱目标： 1、建造内容、建筑形式合理化 2、结构指标合理化及施工图质量构成：序号项目反馈指标目标1设计费每M2设计费目标成本2施工图设计每M2钢筋含量、每M2砼含量3设计变更变更造价比率3%

15、4园林环境费每M2园林环境费、总成本目标成本1、几个原那么：从经营角度考虑新产品新技术应用；经过一定时间(一、二、期) 的市场培育和客户引导后，获得客户的认同，不降低工程选择常规产品和技术的利润率。新技术和新产品应是成熟的、可靠的，不应给后续经营带来潜在的风险和本钱。如新型防水材料。功能、效果与经济性平衡； 建筑立面造型的美观性与经济性武汉的铝合金窗台板瓷砖铺贴方式 工作过程的合理性 合理安排设计周期。 园建设计时即确定材料样板，防止施工中定样。、几个方面： 小区规划 配套设施面积 住宅的平面布置 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择 3、几个指标： 容积率 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 层高 4、几个阶段 概念设计阶段 地质条件对规划布局的影响 沼泽地上建房子？避开水塘等软地基区域 标高对土方的影响 标高、道路环境标高、根底埋深 配套设施位置对管线的影响 水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等 实施方案设计阶段 层高的选择 每增加，增加该层造价的35 停车方式的选