成都别墅发展历程暨国内外优秀别墅赏鉴

1、成都别墅发展历程暨国内外优秀别墅赏鉴成都别墅发展历程暨国内外优秀别墅赏鉴 目目 录录ContentsContents一 、别墅的涵义及分类二、成都别墅市场发展三、当别墅遇上高尔夫四、国内外优秀别墅赏鉴五、九寨项目别墅发展思路 一、别墅的涵义及分类一、别墅的涵义及分类 1 1、别墅的涵义、别墅的涵义 别墅，原本来自国外的音译，即Villa. 它最早源于意大利语和拉丁语，在美国传统辞典中， VILLA有三个意思:有钱人盖的华丽的、巨大的乡村别墅具有大规模房屋的乡村地产中产阶级的市郊住宅国际上对别墅的特定含义：通常指单幢的低层或多层住宅，国际上对别墅的特定含义：通常指单幢的低层或多层住宅， 有较大的

2、庭院，有较大的庭院，甚至有很大的花园或园林、田野。甚至有很大的花园或园林、田野。2 2、别墅分类、别墅分类 按建筑类型分 按建筑风格分 按用途分：生活型经济别墅 度假型的别墅 出租型别墅 经营型别墅 商住型别墅独栋别墅联排别墅双拼别墅叠拼别墅二、成都别墅市场发展1 1、成都别墅发展历程、成都别墅发展历程成都别墅成都别墅起步发展期起步发展期1992年年1997年年代表作代表作1、锦绣花园、锦绣花园（带别墅和高层、多层的综合住宅项目，“开奔驰车，住锦绣花园”成为成都别墅的开篇。 ）2、五大花园、五大花园（盲目跟风，项目因产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落 ）发展周期发展周期成都别墅市场开

3、始经历从无到有的过程。成都别墅市场开始经历从无到有的过程。此时成都别墅仍然是星星之火的格局，此时成都别墅仍然是星星之火的格局，别墅项目更多集中在城南和城西。别墅项目更多集中在城南和城西。 发展概况发展概况成都别墅成都别墅市场回落期市场回落期1997年年1999年年发展周期发展周期发展概况发展概况成都豪宅在经过了快速发展之后，别墅产品成都豪宅在经过了快速发展之后，别墅产品开发落后、居住大环境无法改善等问题也逐开发落后、居住大环境无法改善等问题也逐渐暴露出来，成都别墅进入了调整期。渐暴露出来，成都别墅进入了调整期。发展特点发展特点1、成都豪宅最具代表性的、成都豪宅最具代表性的 浣花溪版块开始崛起浣

4、花溪版块开始崛起 2、近郊别墅开始逐渐兴起、近郊别墅开始逐渐兴起 代表作代表作1、舜苑、舜苑浣花溪风景区的高档别墅项目，有联体别墅12户，四层复式别墅40户。标志着浣花溪版块开始起动。 2、桃花源别墅、桃花源别墅龙泉充分利用浅丘地貌而开发了桃花源别墅。使得成都别墅市场进入了城市别墅和郊区别墅并行发展的格局。 成都别墅成都别墅快速发展期快速发展期2000年年2004年年发展周期发展周期发展概况发展概况从从2000年至年至2004年，成都市别墅的开发投年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，成都别墅快速进入了升资呈持续上升势头，成都别墅快速进入了升级换代的时代。别墅逐步有了明显的类别划级换代的时代

5、。别墅逐步有了明显的类别划分。通过特色化、差异化的市场定位和产品分。通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象。设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象。发展特点发展特点1、别墅开发的主战场已经移师到、别墅开发的主战场已经移师到 青城山、都江堰、龙泉、华阳青城山、都江堰、龙泉、华阳 等近郊城市。等近郊城市。2、别墅概念爆炸阶段，、别墅概念爆炸阶段，“5+2”别别 墅生活方式、旅游别墅、分时墅生活方式、旅游别墅、分时 度假、度假、Townhouse几乎几乎 所有的概念都是在这一时期诞所有的概念都是在这一时期诞 生。生。 代表作代表作占尽稀缺资源的豪华独立别墅占尽稀缺资源的豪华

6、独立别墅 草堂之春草堂之春 中产阶层别墅中产阶层别墅Townhomes 浣花溪山庄浣花溪山庄风景区的度假型别墅风景区的度假型别墅 青城高尔夫山庄青城高尔夫山庄郊区居家、度假两用型别墅郊区居家、度假两用型别墅 阳光假日阳光假日成都别墅成都别墅成熟发展期成熟发展期2004年年至至 今今发展周期发展周期发展概况发展概况自自2004年开始，成都别墅市场每年以年开始，成都别墅市场每年以1.2左右的速度递增，成都别墅已成为楼市重要左右的速度递增，成都别墅已成为楼市重要力量。成都别墅在力量。成都别墅在“量量”变的同时也在发生变的同时也在发生着着“质质”变，从城市别墅到郊区洋房，从德变，从城市别墅到郊区洋房，

7、从德式风情到高尔夫主题，发展到今天成都别墅式风情到高尔夫主题，发展到今天成都别墅地产市场相对成熟。地产市场相对成熟。 发展特点发展特点1、成都别墅地产市场相对成熟，、成都别墅地产市场相对成熟， 更注重品质、品位以及价格；更注重品质、品位以及价格；2、开发商大量地引入顶级建筑和、开发商大量地引入顶级建筑和 景观设计团队进行产品研发；景观设计团队进行产品研发；3、别墅的概念变得更加宽泛，产、别墅的概念变得更加宽泛，产 品也变得更加多样；品也变得更加多样；4、资源型和经济型别墅成主角。、资源型和经济型别墅成主角。代表作代表作资源型别墅：牧马山资源型别墅：牧马山易城易城 半山卫城半山卫城 新城市别墅：

8、麓山国际社区新城市别墅：麓山国际社区 蜀郡蜀郡 经济型别墅：上善栖经济型别墅：上善栖Mini别墅别墅 金河谷金河谷 2 2、成都别墅区域分布及版块发展、成都别墅区域分布及版块发展n 成都别墅区域版块发展成都别墅区域版块发展城区别墅城区别墅版块分布版块分布桐梓林版块：锦绣花园、锦官新城等桐梓林版块：锦绣花园、锦官新城等武侯版块：五大花园、领秀别墅、武侯别墅武侯版块：五大花园、领秀别墅、武侯别墅浣花片区：浣花流水山庄、草堂之春、舜园、金林半岛等浣花片区：浣花流水山庄、草堂之春、舜园、金林半岛等东湖区片：河滨印象东湖区片：河滨印象国宾版块：迎宾大道一号、成都后花园、君临天下等国宾版块：迎宾大道一号、

9、成都后花园、君临天下等 近郊别墅近郊别墅版块分布版块分布青城山版块：高山流水、青城高尔夫山庄、青城山房、芙蓉青城牧马山版块：中航云岭、龙湖.长桥郡、维也纳森林别墅、萨尔茨堡龙泉版块：国一.澳乡、 中粮.御岭湾、御源.大湖区新城南版块：雅居乐别墅、麓山国际社区、河畔新世界、蜀郡 温江版块：紫檀山、香瑞湖、香碧歌庄园、锦绣森林 、金河谷、春天大道 n 重点版块市场特征 牧马山版块依托牧马山良好的自然资源、机场、高端休闲度假设施国际高尔夫资源及便捷的交通形成的高档近郊资源型纯别墅生活区。l 成都纯别墅生活区l 是别墅供应量最多的版块（占总量42）l 以密度较低的高档独栋别墅为主l 独栋别墅面积180

10、-590，双拼面积186-250 l 独栋别墅价格12000-18000元/，l 双拼别墅价格10000-15000元/l 客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户l 客户来源：成都客户为主，主要是本地南门私营企业主 版块市场特征龙湖.长桥郡n 新城南版块依托成都平原稀有坡地资源的生态环境优势以及国际城南核心区域的区位优势形成的城市近郊别墅。 l 别墅项目普遍规模较大，档次较高l 产品类型多样，以联排及叠拼别墅为主l 独栋别墅面积230-480，联排面积200-380 , 叠拼面积220-260l 独栋别墅16000-22000元/，联排12000-18000元/ ， 叠拼10000

11、-12000元/l 客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户l 客户来源：以城南客户为主，生意人居多 版块市场特依托城市规划利好、自然资源以及大盘对于东部片区的传统认知的改变形成中低档别墅聚集区。n 龙泉版块l 休闲度假和商务型别墅为主l 产品类型多样，以联排别墅为主，有少量的独栋别墅l 联排面积230285 ，独栋别墅面积380553l 联排别墅价格6000-8000元/，独栋别墅价格8000-12000元/ l 客户阶层：城市中端低密度置业客户、本地及外来养老客户l 客户来源：成都东门客户为主，其次是川内成渝线上的二、三级城市（如简阳、内江等地）及极少龙泉本地客户。n 版块区域分

12、析l 别墅主要以联排别墅及叠拼别墅为主，独栋别墅较少l 双拼别墅面积360-500，联排面积280-380 叠拼面积140-240l 双拼别墅14000-16000元/，联排11000-13000元/ 叠拼8000-10000元/l 客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户l 客户来源：城西及城东客户为主，企业中高层管理者及养老型客户居多依托良好的区位认知、便捷的交通、花博会形成的新兴中产阶段居住区代表项目：香颂岛、香瑞湖、仁和春天大道、泰基.花溪谷、金河谷、香碧歌庄园n 温江光华大道版块3、成都别墅市场主要供应的建筑风格建筑风格风格特点代表项目 欧式简洁大方、浪漫典雅半山卫城法式清

13、新明快、时尚休闲蔚蓝卡地亚美式空间灵活、流动自然麓山国际社区英式外观古朴、典雅、造型别致奇特 龙湖长桥郡中式形态多样、内涵丰富芙蓉古城大宅门、三利宅院、清华坊美式乡村别墅美式乡村别墅代表楼盘代表楼盘-麓山国际社区麓山国际社区英式庄园别墅英式庄园别墅代表楼盘：迎宾大道代表楼盘：迎宾大道1 1号号英式别墅英式别墅代表楼盘代表楼盘- -长桥郡长桥郡欧式别墅欧式别墅代表楼盘：置业代表楼盘：置业. .香颐丽都香颐丽都中式别墅中式别墅 代表楼盘清华坊代表楼盘清华坊 中式别墅中式别墅代表楼盘三利宅院代表楼盘三利宅院4 4、成都目前别墅户型面积区间分布、成都目前别墅户型面积区间分布面积供应区间市场分布情况15

14、0度假型的小别墅为主，在青城山别墅受损后，目前主要集中在龙泉区域151250经济型别墅物业，以联排、叠拼为主251350主流别墅，成都市场上双拼和联排别墅的主流面积区间351500高档别墅，一部联排别墅和部分独栋别墅为主，这些大面积的联排别墅主要分布于成都近郊区区域500以上高端豪宅别墅，独栋别墅的主流户型面积以豪华定位的独栋别墅，如中航云岭、麓山国际等 5 5、成都目前别墅价格分布、成都目前别墅价格分布版块区域价格牧马山版块100013000元新城南版块950026000元龙泉版块750012000元温江版块600014000元青城山版块500018000元三、当别墅遇上高尔夫p高尔夫运动与

15、游艇、马术一起被称为世界三大高尚生活标准；p随着其在上流阶层尤其是商界的普及，建造在高尔夫球场周围，被喻为别墅中的劳斯莱斯和现代“黄金交际圈”的高尔夫别墅， 也成为国际高尚生活的潮流和象征。p最有价值的别墅不在山水之间，而在高尔夫球场之畔，拥有一个在高尔夫球场里或旁边的别墅，不仅是一个证明自己身份地位的标志， 也拥有了随时可以参与到高尔夫运动中的便利； p高尔夫球场广袤的绿化，果岭，湖泊穿插的美丽风景也给别墅环境带来了无法复制的美丽。 当别墅与高尔夫相遇三湖别墅 全球最贵的十大豪宅之一 位于纽约长岛 三湖别墅，其以三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景，围绕着湖水的是一 个美国最高级别

16、的高尔夫球场，一个绿草如茵的网球场，14个花园、75英里长的游泳池 和宾馆。 售价7千5百万美元 位于美国科罗拉多的Vail高尔夫别墅价值约合1.8亿元人民币，这个美国高协认证的球场豪宅享尽尊荣；美国科罗拉多的Vail高尔夫别墅价值1.8亿元。乔治亚的DeanGardens, 价值1.7亿元, 拥有一个私人18洞球场。 在过去20年， 美国高尔夫球场中开发的别墅项目占新建球场发展项目的比例， 已经从35%增加到了46%。在美国，能够看到球道的住宅非常受欢迎，售价比一般住宅高出2到3倍。高尔夫别墅已经成为西方高档别墅的主流。高尔夫让别墅身价倍增别墅与高尔夫球场是相辅相成的， 当两个全球顶级生活的

17、象征产生了化学反应， 其结合而成的就是更加奢侈的生活和享受，是富豪阶层最向往的理想栖居地。高尔夫球场中的别墅也越来越受到财富阶层的追捧。 n 高尔夫与地产的三种开发模式： 1、以高尔夫球场为主，地产开发为辅 2、专业球场与地产开发并重 3、地产开发为主，高尔夫为辅典型案例：昆明春城高尔夫球湖畔度假村 地理位置：云南省昆明市东郊宜良县阳宗海湖畔 引擎：顶级高尔夫球场、单一引擎核心功能：打高尔夫球客户类型：打球的人，客户单一档次：世界有名，亚洲顶尖开发条件：不做高尔夫就无法做地产开发，土地开发量小，价值很高1、以高尔夫球场为主，地产开发为辅昆明春城高尔夫别墅：200余栋私人别墅配套：2个国际标准的

18、18洞锦标高尔夫球场、5星 级会所和49间豪华客房，水上运动中心、带 沙坑和果岭的灯光练习场、康体健身俱乐部等。典型案例：深圳观澜湖高尔夫地理位置：深圳市观澜镇 引擎：高档度假区和高尔夫球场双引擎核心功能：度假、商务活动、会议、打球客户类型：香港人为主，其次东南亚及日本客户档次：国内顶级开发条件：不做高尔夫也可开发地产，但难度较大2、专业球场与地产开发并重深圳观澜湖高尔夫别墅位于深圳市观澜湖高尔夫球会世界杯球场中央 单位面积：300-438平方米价格每栋600万至1000万人民币不等配套：世界第一大的180洞高尔夫球场、拥有51个网球场的乡村俱乐部、五星级骏豪酒店及国际商务中心、深圳东莞两大豪

19、华会所。典型案例：棕榈岛地理位置：广东省深圳市东的惠阳区 引擎：高档的度假休闲物业为主，高尔夫球只是物业只是物业的附加价值核心功能：度假、第二居所客户类型：主要是本地客户档次：档次一般，不是高档开发条件：地块开发条件较好，高尔夫球场能较好的提升项目价值，增加亮点。3、地产开发为主，高尔夫为辅从自身特点或别墅与高尔夫球场的位置关系可分为三类 “高尔夫别 墅” ，如佘山高尔夫别墅； “环高尔夫别墅”，如汤臣高尔夫别墅； “高尔夫球场旁的别墅”，如林克司高尔夫别墅等。 n 高尔夫别墅类型高尔夫别墅类型从产品功能可分为两类以居住为主的“第一居所型”别墅以打高尔夫球为主的“度假型”别墅，n 成都高尔夫别

20、墅市场高尔夫别墅类型代表楼盘推出时间目前销售价格高尔夫别墅麓山国际社区2004年16000-30000元/环高尔夫别墅中航.云岭2006年17000-26000元/高尔夫球场旁的别墅高山流水2005年10000-30000元/麓山国际社区位于人民南路南延线麓山大道二段六号 开发模式以地产开发为主，高尔夫为辅项目基本情况项目名称麓山国际社区项目规模2600亩建筑风格北美风格建筑类型独栋、叠拼别墅面积范围独栋别墅：340-480叠拼别墅：215-238销售价格独栋别墅：16000-30000/平方米叠拼别墅：8000-16000元/平方米销售情况2004年开盘以来，每批次几乎开盘售罄客户特征以成都

21、客户为主，成都一线富豪，政府官员及企业主。物管公司麓山物业管理有限公司物管费用3.5元/平方米样板房建筑外观中航云岭位于牧马山片区四川国际高尔夫球场内环高尔夫别墅全独栋别墅项目基本情况项目名称中航云岭项目规模别墅占地300亩总户数161栋，分2期开发建筑风格欧式现代与美式草原风格相结合建筑类型独栋别墅面积范围220-1100销售价格12000-26000元/，均价15000元/销售情况尾盘客户特征以成都本地客户为主，客户以企业主居多，也有少量企业用做会议、度假物管公司深圳中航物业管理有限公司 物管费用3.8元/平方米项目优势拥有“高尔夫”、“别墅”双重限制的珍稀资源;项目南观1500亩高球场，

22、西瞰万亩川西平原风光，北眺远山绿野人家，东邻2000亩原生松林。 高山流水位于青城山高尔夫球场北侧，与青城高尔夫球场一路之隔 高尔夫球场旁的别墅纯独栋别墅 项目基本情况项目名称高山流水 项目规模316亩 总户数106户建筑风格北美风格 建筑类型独栋开盘时间首期开盘时间2005.4.16 交房时间2006.6.30面积范围800-1100 销售价格5900-20000元/，均价10000元/ 销售情况余少量几套，主要剩1100的户型，目前价格3000万元/套。 客户特征成都/省内/省外客户，客户类型投资+自住 物管公司同景物业 物管费用2.3元/平方米项目优势纯独栋别墅社区、品质较高，地理位置较好，交通较为方便，享受青城山、高尔夫双重稀缺资源四、国内、外优秀别墅赏鉴四、四、国内、外优秀别墅赏鉴国内、外优秀别墅赏鉴n 洱海明珠洱海明珠青庐青庐 建在云南大理建在云南大理 一个小渔村玉几岛