昆明街项目策划初案

1、2002年10月31日目录第一部分：商业部分1- 大连市概况 1- 1大连市概况 32- 大连市的商业分析 2- 1市场回顾42- 1-1国营商场同合资商场共存42-1-2超市效应52- 1-3商场相对比较集中52- 2大连商业分析52- 2-1大连现时商业总存量52-2-2未来商业供应52-2-3市场售价及租金反映82- 3大连商业个案分析 92-3-1大连胜利广场92-3-2大连大世界家居广场102-3-3大连奥林匹克购物广场11123- 项目的商场部份分析 3- 1项目概况123- 2项目SWO分析13S项目优势13W项目劣势13O机会14T威胁15154- 市场定位 4- 1国内市场形

2、势154- 2大连商城的形势174- 3本项目覆盖地域及经济潜力 174- 4市场需要什么184- 4-1商场档次分析 194- 4-2商场类型204- 4-3商场主题分析204- 5本项目产品定位214- 5-1档次定位214- 5-2本项目的主题定位 22%首创旅游式主题的商业物业概念 22%主题新颖的吸引22% 市内旅游文化的支持 22%对消费人群的吸引力23%借用概念的吸引力23%借用其它元素的吸引力 234-5-3形象定位234-5-4项目定位的发展优势 244-6项目产品设计建议254-6-1针对项目整块建议254-6-2针对A、B C X地块的业态？ 264-6-3针对D E地块

3、规划274- 6-4针对D E地块的业态设置 274- 7项目的特色如何营造 295- 商场的租售策略 5- 1目标客户315- 1-1销售目标客户315- 1-2招商客户315- 2租售时机315- 3租售策略325- 3-1租售推广策略325- 5主要促销手段355- 6招商条件375- 6-1租金优惠37376- 商场的经营管理 6- 1角色376- 1-1对内经营386- 1-2对外经营386- 2目标386- 3效果 386- 3-1旺人（消费人流）386- 3-2旺场（投资者和商家）396- 3-3旺财（经营收益）406- 3-4运用多元化经营策略，406- 4商业物业主要经营管理

4、模式 406-4-1经营模式比较406-4-2采用经营模式的论证 416-4-3 结论42427- 经营推广 7- 1推广活动427- 2信息系统建议437- 4经营促销手段参考4344448- 经营管理组织架构 9- 商业招商经营运作优势 9-1-1具有较强的商业招商能力， 449-1-2具有实际招商操作经验， 449-1-3具有引入主力店的成功经验449-1-4丰富商业经营运作经验， 459-1-5服务品牌46第二部分：住宅部分474848495254551- 大连住宅市场概况分析 2- 项目的优势劣势分析 2-1项目优势：482- 2项目劣势：483- 目标客户的定位和分类 3- 1住宅

5、的目标客户分析 483- 2公寓的目标客户分析 494- 项目定位 4- 1项目理解494- 2产品定位504-3形象定位504- 4项目形象包装525- 产品建议5- 1住宅功能细分和户型面积的比例建议 525- 1-1对 A B C、D号楼功能说明 525- 2户型设计建议： 546- 项目命名的初步建议 6- 1项目整体命名546- 2商业命名547- 住宅与商业的互动分析 7- 1住宅与商业的统一性 557- 1-1住宅统一性体现557- 1-2商业统一性的体现 557- 1-3住宅和商业的协调 557- 2住宅和商业开发推售的互动策略 566- 3说明57第一部分：商用物业1- 大连

6、市概况1- 1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东 南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户” 之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、 空交通发达，十分便利。大连市区总面积约 12,573.85 平方公里，人口约 547.41 万人， 分 6 个行政区， 3 个县级市。2- 大连市的商业分析2- 1 市场回顾2-1-1 国营商场同合资商场共存1998 年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型 商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。 随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受 冲击，原有商场的租赁及

7、销售市场几乎不复存在，代之而来的 是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经 营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一， 如服装保底额多订于 1800美元/ 平方米。合资商场的进入， 打破了传统商业格局， 带来了许多新鲜东 西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区 等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况， 国营商场强烈感受到危机的存在， “危机”就是危险中存在着机 会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务” 并利用 50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额 3 天共 4000 万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连

8、商 场集团也推出“不满意就退货”的承诺。进入 2000 年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及 市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量 固定的消费群体。2-1-2 超市效应步入 2002 年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一 无二的，在世界上也是少见的。2000 年 7 月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连 开业。华联开业的意义不只是多了一家商店， 而是因为具有 “民 族性”，华联的进入注定了中、外超市的

9、肉博战已不可避免。2-1-3 商场相对比较集中闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中 心、新世界百货等大型商场。相比天津街， 青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀， 但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连 最繁华的商业街。2- 2 大连商业分析2-2-1 大连现时商业总存量在调查的 22 个已开业的商场项目中， 有 17 个是座落于中山区，其余 5 个分布在西岗、沙河口及甘井子区。2-2-2 未来商业供应大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙

10、河口区。而预计到 2003 年年底，将会有接近 53 万平方米的商场新面积落成（见下表）商场未来供应表开业年份中山沙河口2001年3月12月229, 000110, 8002003 年72， 50016， 0800总计331， 500271， 600占百份比55%45%大连市主要已开业商场一览表号编项目名称地区彳位置开业 时间商场总 楼面建筑面 积（平方米）二一一儿地> 数上地> 数下1商场管理形式1 天津街百 货大楼（北楼）中山|天津街中段193010,000J1百货1 天津街百 货大楼（南楼）中 山|天津街中段19303，0004无s百货2 大连商场中山1青泥洼桥20年刖40,

11、00041百货3 新友谊商 店中 山|人民路2号19883，00021百货4 韩国批发 城中山|长江路1990年以前7，5003无S店铺5 秋林女店中山1胜利广场旁1990年以前5，40061百货6 中兴大厦中山1友好街42号1990-0635,00072百货7 国泰大厦中山|天津街西段1994-0110,8006无S百货8 友谊商城中山|人民路2号1996-0212,00062百货9 天伦商厦中山|天津街西段1996-1013,0006无S百货01 新华洋商 场中 山|青泥洼桥1997-052,8003 xJ1店铺11 富丽华酒 店商场中山|人民路中段1998年以前2,00011店铺21 先

12、施秋林（百货）中 山|青泥洼桥199820,986c1百货31 胜利百货中山1大连火车站前广场1998-08147,0005j3百货1 迈凯乐大中1五惠路199850,00071百货4连商场山-09连店铺51 裕景商城山中才大连火车站前广场-05199950,0001无S店铺61 时代购物 中心山中了港湾街7号-06199913,80061百货71巴黎之春购物中心山中了上海路-10199923,80242百货81 沃尔玛超 市岗西了奥林匹克广场-04200017,000p1百货连店铺91 奥林匹克 购物广场岗西寸 人民体 育场北奥林 匹克广场-04200035,0002百货 连店铺02 大连百

13、盛 购物中心河口沙/西安路-12199728,0005j1百货12 家乐福河口沙/黄河路与西安路交 叉口-01200013,0006无S百货22 华联超市井子甘r金三角-07200015,0001无S超市连店铺32 通发毅电 子商场河口沙/黄河路663号-03200130,0003无S店铺42 广荣商城河口沙/黄河路667号-06200027,0006无S百货52 全景超市河口沙?沙河口区台山-0120015,5002无S超市连店铺62 长江广场山区中丁长江路123号-0520001,7002无S店铺72 新玛特购 物广场山中了青山街1号-102001148,00082百货 连店铺82 百年商

14、城山中丁青泥洼桥商业区-05200160,0005j2百货92 奔德大厦山中丁人民路18,00043百货03 大连世界 贸易大厦山中丁同兴街25号-10200121,000702百货13 伊都锦山中丁青泥洼桥商业区24,50061百货23 金座广场山中了中山路47号30,0005j1百货 连店铺33 大世界商 业中心河口沙?五一广场-05200171,00042百货43 成吉思汗 国际购物中心河口沙/中山路552号160,00041百货53 荣德国际 商城岗区西了奥林匹克广场-10200132,000C2百货63 科技广场 美食城河口沙/黄河路与西安路交-05-20017,8003无S店铺处2

15、-2-3市场售价及租金反映现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主 ，店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租 售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。不同的行业，倒扣 的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20% 至24%而经营化妆品的，则有较高的 23涯27%勺倒扣率（详 见下表）大连市主要商场招商条件一览表序项目名称发展商 /投资商区地招商条件1大连商 场大连商场股份有限公 司山中服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率2秋林女 店大连商场股份有限公 司山中 服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率3友谊商 城大连友谊集团山中服装：

16、26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率4先施百 货秋林百货、香港先施山中服装：25-28%倒扣率 化妆品：25-30%倒扣率 皮具：26-28%倒扣率5富丽华 酒店友谊集团心中地上租金：美兀每天每平方米3-3.5兀地下租金：美元每天每平方米1-1.5元6胜利广 场大连胜利开发公司、 香港博泰公司山中服装：21-25%倒扣率7迈凯乐 大连商场大连商场股份有限公 司、日本迈凯乐百货株式 会社山中服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保 底）8大世界 家居广场大连金泰房地产开发 有限公司河 口沙地上二层租金：美元每天每天平方米1.8 元地

17、下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65 元9 巴黎之 春购物中心大连宏孚大厦有限公 司山中服装：23-26%倒扣率 化妆品：21-24%倒扣率 皮具：23-26%倒扣率 珠宝：10-13%倒扣率01大连百 盛购物中心大连天河房地产开发 有限公司、百盛集团河 口沙服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率2- 3 大连商业个案分析2-3-1 大连胜利广场位置： 中山区大连火车站前广场开业日期： 1998 年 8 月商场总楼面建筑面积： 147 ，000 平方米楼层： 地上六层，地下三层营业时间 ： 上午 9 时至下午 9 时招商条件从开业初期至现在陆续出

18、售店面， 地下一层为每平方米人民 币 35，000-45 ，000 元，地下二层为每平方米人民币 30，000 元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和 商场的统一管理。百货方面， 大面积出租的仅于餐饮部份， 月租金约每平方米150-250 元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。 目前的进场条件是商场抽成 23-28%左右。值得一提的是， 南萝宫在胜利广场业绩很好， 目前的进场条 件是商场抽志 27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。现场气氛是目前大连经营面积最大、 人流最旺、 经营品种最全的百货 商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站） ，档次比较 繁杂

19、，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉 式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要 的品牌销售业绩。商品布局八楼卡友中心、教育中心C座六楼不夜色喜庆宴会厅五楼针织馆五楼不夜城KTV酒店四楼绅士馆四楼不夜城中餐厅金泰 翅、火锅三楼青年馆楼蒙古烤肉自助餐 厅、川小吃二楼男女皮鞋楼四季快餐、上海汤 包、肯德基首层彩妆馆首层好来坞影城、咖啡 厅、必胜客西餐厅夹层少淑女馆夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、 露天剧场地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐 场世界地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、 姆熊欢乐场世界地下三层胜利美式量

20、贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲 吧楼层图A座B座:皇2-3-2大连大世界家居广场位置：沙河口区五一广场4号开业日期： 2001 年4月21日 商场总楼面建筑面积：71 , 000平方米楼层：地上五层，地下一层营业时间：上午9时至午8时招商条件：地下一层和地上一层整体出租现场气氛商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。商品布局楼层商品种类主要商品品牌地下各种建材及散（未定）一层地上一层件二层家装银帆房地产交易市场三层陶瓷洁具宏明水具厨具厨房设备雅迪尔四层家具华丰、华夏、野田、 兴业五层精品家具罗马家具2-3-3大连奥

21、林匹克购物广场位置：大连人民体育场北开业日期：2000年4月商场总楼面面积：35，000平方米楼层：地下二层东西广场租金：243.5 元/M2/天；负二层：1.5 元/M2/天现场气氛商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。商品布局楼层商品种类主要商品品牌地下一层沃尔玛超市Only、w。w、color18少女装地下二层男装都彭、锋牌、富田 亚惠快餐、回转寿司女装餐饮东广场婚纱摄影时尚经典珠宝西广场茶店天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房 写意

22、空间 家化佰草集眼镜店药房家具精品廊化妆品总结：大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都 起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断 加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。3- 项目的商场部份分析3- 1项目概况本项目位于大连市的中心商业区一中山区， 北起玉光街，南 至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积 27900平方 米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块分成 A、 B、C D E、X六地块。项目基本指针如下:项目内容数量总规划面积（M）27900川（不含X区）总建筑面积（M）129279 m2区域

23、占地面 积（M）住宅面积（M）公建面积（M）容 积率覆 盖率（%A区4714.52175097126.6768.7B区5188.33600109502.8082.1C区6264.129500143006.9957.1D区5748.52262062145.0253.9E区6190.0106331.7152.1X区6744.8总计2790077470518094.6362.73- 2项目SWO分析S项目优势地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈一一 青泥洼隔路相对，具有较大的商业价值。规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑规模较 大。城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个

24、有名的旅游 城市，会向一个国际城市的方向发展，商业的氛围日渐浓厚， 商机无限。W项目劣势 项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块 组成。而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽, 也会成为一条交通的主干道，其它的支路交通上的负担也不少， 这样令到项目受交通的规划影响较大，很难让项目以一个整体 的形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目的规模优势 将大打折扣。 由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优秀商业经营 布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度。 项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅 规划设计有

25、一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两方面的优势。 青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而本 项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商的压力也大。O机会 临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙， 要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，而且项目面对 一条高架桥，车流的行走习惯对项目有一定影响。 与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一 批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原 有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。 大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少。本项 目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游 购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游

26、购物。 面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、 娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机。 进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现时的商场 定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青年的娱乐、 休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群。 现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、 整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽有部份外资商 业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市的形T威胁4- 市场定位4-1 国内市场形势式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使 将整个项目提升。 项目规模较大，自身可设置的内容很多，可将其设计为 大连市的特色购物场所，作

27、为大连市有代表性的购物天地。 青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招 商 上对市场客户的分流。 大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对 项目主题性或特色性要求较高。 市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。商业物业是本项目的重头戏， 是本项目是否赢利的关键， 因 此先规划好商业物业并预先开发、销售，一方面可以回收大量 资金，利于项目的后续开发，另一方面营造商业氛围聚集人气， 带动住宅的销售。在本项目开发上我们可以选择双管齐下，只 是在我们项目营销策略上，我们的商业部份先行，但住宅和商 业部份的工程可以同步进行，这样也有利于项目销售进步保持 一致和很好的延续。4- 1-1 香港在

28、80 年代末 90年代初的蓬勃商场发展，引发起 处于经济快速增长的中国大陆地产商搅尽脑汗去模仿，并以多 建多层商场或群楼商场去增加他们的利润。虽然在设计方面大多吸收香港的经验， 及聘用能者设 计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求的肇的关系，对市场的期望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇都做成大量空置商场积压。相对投 资成本及管理成本，回报率已接近零的地步。4-1-2 现时一般发展商的唯一解决办法只有停建；因资金未 能到位。待市场成熟之后他们才作打算。但这是不是代表现在 就不应该兴建商场呢？答案应该是未必。4-1-3 超额的供应通常都会是在非商业区内的地块出现的。 其实，在房

29、地产发展中，配合形势。永远比等待形势好。在商 业或购物区兴建商场永远都是合理的做法。始终地产发展永远 都不离地点，地点。广州天河城的成功正好充分表现出这个现象，因为广州也真是空置商场比比皆是的。4-1-4 国内的商场大多数都是以美观为主要设计概念，往往 忽略了商场的创富能力，适当的布局及配套。到招商推广时， 问题出现了，但却改不了暨定的事实。华丽商场变成空置，白 白浪费了经济资源。4-1-5 以上的事实，在短期内改不了，而过剩的供应也确实 把很多租金限制在一个较为低的水平。汰弱留强的现实正在出 现，从前商户投诉的高租金现象，现在都降至比较他们想像还 要低的地步。租户在租金方面的负担，现在绝对不

30、是问题。而 也因为这样，租金就反而会变得有上升的潜力。4-1-6 一般商场的成熟期都需要 3-5 年。期间，顾客需要有 从认识喜爱，常到至必到的习惯，而租户则经历从浓度推广， 稳定再到发展的阶段。一般商场经营者都希望加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营的一条龙发展过程中 做工夫不可了。4- 2 大连商城的形势4-2-1 正如国内其他城市一样，大连在商铺商场方面的供应 也远超市场可以随的。自一九九八年有超过 210000 平方米的商 场建成后，商铺物业的租售情况大受打击。低租金不再是唯一 业主去吸引租户的方法，共同 承担风险 的联营方式也开始流 行，据我们了解，一般的营业额提成都是

31、 23% 32%左右。4-2-2 虽然说租户都不原独立承担租金的风险， 但家乐福和 沃而玛的进入市场使大连的传统零售模式起了变化我们相信也 会刺激新的后来者。奥林匹克广场的成功也会令商户对大连商 情重新估计，而百分百投向设备完善的商场。4-2-3 在云云的大连购物区中，中山区的天津街比较理想。 而其他在中山路的，在人民路的，也不见得成功。街上人流多， 商场内，尤其实在首层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货 品种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾客需要。奥 林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了潮流的方向。4-2-4 青泥街的未来发展对大连的购物商情有很大的影响， 当街道的翻修工程完成，而

32、百年商城又建成后，青泥街的步行 街将会成为大连市购物的新时尚地区。虽然临街店铺会增加， 但新颖商场的加入竞争，肯定能够吸引更多游人，包括大连市 民到区内参观购物，对人流方面定必有正面的帮助。4- 3 本项目覆盖地域及经济潜力4-3-1 大连本项目坐落于中山区内的青泥窖桥地区。 作为一个购物区，它是可以在其他地区引进顾客的。它的毗邻覆盖地域应包括中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量 超过一百六十六万，而绝大多数都是年龄在 15 岁到 45 岁的。 男的比女的略多。4-3-2 除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月收入 及月消费方面都是比较大连市的平均数字高。4-3-3 在 1999

33、 年，大连常住人口为 545.3 万，即期人口为644.6 万，其中常住外国人为 5842 人。旅游人数为 2026 万人， 其中 2000 万是国内游客。在国内游客中， 60%是东北人。4-3-4 游客平均每月有 166万人，假设每位游客消费 500 元， 每月从游客方面得到的额外消费额会是每月 8.3 亿元。4-3-5 假设每户人口为 3 人，大连市有 2148，666户。假设 每月消费 1000 元，每月大连市的消费总额会是 21.5 亿元。4-3-6 在 1999年，劳动人口工资收入比 1998 年增长 21.70%， 物价指数却下降了 0.50%。显示购买能力实际上升了 22.2%。

34、4- 4 市场需要什么大连市民的日常生活习惯在过去的 5 年内起了基本 的变化。城市从国内较为迟起步改革的城市变为国内向国 际开放的五个城市之一。从主要城乡建设的保守城市变为 现代化高楼大厦比比皆是的都市。市民的日常购物也从基 本便利需要，演变成为休闲习惯。对环境的诉求也有不同 的期望。这从甚至位于繁盛地区的旧式商场一点也不受欢 迎的事实中可以看到。而新式商场如百盛购物中心，家乐 福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。百货公司在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档次定 得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾客心中的地位。 顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，我们可以综合 他们的需要如下：时尚的购物感

35、觉。休闲的购物环境。方便的商场布局。舒适的商场通道。齐全的消费品种。灵活变通的商品档次。综合餐饮，娱乐及购物的便利。具名气的商场。4-4-1商场档次分析 大连在国内的国民生产总值在 1999年为1007亿元； 较北京的2170亿元及上海的4035亿元；相差甚远。虽然 每年的增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全 国排行只能位于第14位。 每年大约1.28%勺游客是国外游客，其余98.72%为国 内游客，其中60%为东北游客。国外游客购买力的档次不能 成为主流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以虽然旅 游消费可能比较大连日常消费高，但平均来说，消费能力 是也应该比较广州，上海及北京低的。

36、以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的 主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高档为次流4-4-2商场类型 以地理为类别，商场可分为：邻舍商场地区性地域性 若以购物为类别，商场又可分为：日常便利商场休闲商场目标商场旅游商场4-4-3商场主题分析香港又一城的主题又一城知道本身位置的特点及顾客的种类，它的主题是综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需要。所以在组合方 面，餐饮占的比例很大，达27%娱乐及个人购物便利店也不少。 百货公司没有，但行业专门店则比较多。广州天河城的主题广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比 较轻。所以它的主题是包罗万有的购物商场去迎合年龄15到45岁

37、的少青中年人。因为面积太大，所以它的设计是令顾客觉 得它不是一个商场，而是一毓的商场，需要几天才能走得完。 所以它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业 专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个主要类别:主力店行业购物中心（专门店）超级市场戏院娱乐中心餐饮场所商铺4- 5本项目产品定位4-5-1档次定位从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的。1. 项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念， 这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风 情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足以令项目高档 次

38、的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣；2. 大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高 档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的 一张名片。3. 住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引 一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售， 另一方面，可为商场部份带来一定的消费群。经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档1.高档次的经营对本项目包装定位是一个强有力的支撑 点，在一定程度提高了项目的消费档次。2目针对的消费群相当部分仍以本地年青消费为主，其总 体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大程度带动起巨 大的消费人流。4-5-2本项目的主题定位

39、“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态 并存，洋溢着异国风情文化的购物天地”探首创旅游式主题的商业物业概念将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，这是一 个全新的消费模式。探主题新颖的吸引将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前。形式 上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商 场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一 方面，可体现本项目的特色，形象上有别于市内原有商场，增 强项目的市场竞争力。探市内旅游文化的支持大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将 本项目设计为一个

40、有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸 引国内外的游客慕名而来旅游购物。探2001年大连市旅游统计资料：a.去年大连市全年共接待海外旅游者 43万人次，旅游创汇 3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了 30%，由此实 现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增长 30%的跳跃式发 展，并在三年间创造就业机会达 4万人次。b. 根据统计数字所得，到大连旅游的游客每年平均增长 28。4%，实现旅游收入 130 亿元以上，相当于 GDP10左右。 对消费人群的吸引力将项目设计为一个异国风情文化的购物天地， 当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和民俗风情，购买到异国特色的

41、商品，并同时享有身在异国他 乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。 借用概念的吸引力建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场， 在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人 流，以推动商场的经营销售。 借用其它元素的吸引力将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上， 使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯

42、山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都 会卷入你的眼帘，令你留连忘返。4-5-3 形象定位项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策戈灘广方向，并为项目增加附加值。如我司操作广州奥林匹克 花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体现了项目的特 色，会使其推广事半功倍。敝司建议本项目的形象定位为：“集世界风情，移植大连国际旅游产业街区”4-5-4项目定位的发展优势项目定位发展规划的超前性及创新性。我们认为由于基于项目的规模及地段优势， 奠定了项目良好 的定位和经营规划基础，主要在以下方在

43、呈现：A以多种业态并存进行经营规划。以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上， 全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续 发展战略。B项目发展前景广阔，投资价值更为显著。以“多种业态特色消费”形式吸纳不同业态的品牌企业进驻 经营，提供广阔的产品销售舞台及创建理想的经营环境及商机， 投资吸引力及价值更为显著。c营造浓厚的市场商业氛围形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。强化专业市场投资前景，以及突破传统商铺的经营规戈增强投资信心。强化首创的全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性。借助品牌企业进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升

44、，强化项目优势及特性。强化项目的价格升值空间，并以中山路的临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势D 吸纳不同业态的主力品牌店进驻，增加人流及品牌效 应。带动中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应 及优势。我们建议以优惠的招商措施吸纳大型品牌进驻， 借助其品牌 效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团都有著名品 牌代表的主力店例如：运动系列组团的著名品牌“耐克” “阿迪达斯” 流行服饰系列组团的“左丹奴” “班尼路”“堡狮龙”。异国风情美食组团的“广州蕉叶饮食集团”（东南亚美食）、国际名店城组团的“ GUCC” “华伦天奴”等牌子家居饰物珠宝玉器组团的“现代简美家私”“香港周大福”

45、“香港周生生”皮具系列：特乐路、芭迪超市：引进“屈臣氏”式精品超级市场和“家谊”式生活超 市。4-6项目产品设计建议4-6-1针对项目整块建议 针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整体？1、鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。在五州街与武汉街相交处建设一个下沉式的广场， 在A区与C区之间 搭建架空步行天桥，将A、B、C地块以及X的部份地块所组成的负一 层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在此经营，而铺面招牌设置在A地块的西南转角处。作用：能吸引青泥洼的商业旺区的人流往主力百货这边走，青 泥洼商圈营造多一个热点，增强项目的市场潜力。建设一个下沉式广场，将 A B、C X地

46、块组成的负一层 区域有机地连贯起来，解决项目先天地块分块的缺陷，为主力 百货店的引入提供前提条件。主力店的引入又为商场前期的销售、招商及后期的经营 吸引大量的人流。4-6-2针对A、B、C X地块的业态？建议在负一层设置购物天地，引入主力百货店。主力百 货店一方面可吸引大量的人流，推动其它楼层业态的经营；另 一方面，可带动项目前期的销售、招商。在其它楼层设置：国际流行前线：经营流行服饰品牌主力店、大型著名商号、 鞋类形象店及其大量的时尚流行服饰。潮流天地；经营种类：主经时尚服装、精致饰物、甚至可以 搜罗香港、日本、韩国等最流行的服饰汇集于此。视讯网络：经营各种视听影音产品、手机、计算机、微型随

47、 身听等。家居饰物珠宝玉器世界：经营各种品牌家居用品、灯饰，各 类珠宝玉器等相应产品。相应的配套：在下沉式广场设置一个大型街舞或时装表演广 场，注入“风情购物公园”概念，意在吸引大量的青少年消费 人群和消费者的眼球和人流，在 B区或X区的场地可设置室内 攀岩场等活动配套。租售做法：1、此区负一层先以招商为主，通过优惠的条件引入主力 百货店。以此作为一个卖点带动其它楼层的出售2、各功能区以优惠条件引入 2 3家主力店进行带动， 其他部分进行分割独立销售。4-6-3针对D E地块规划鄙司建议在 D E地 块与劳动公园之间建造另一个下沉式 广场。作用：可将D E地块与劳动公园连通，解决解放路为交通主

48、干道 车流较多，行人过马路不便的问题，为对面的人流过马路提供方便， 将劳动公园旅游观光、平时运动锻炼、休闲等的人流吸引过 来，推动D E地块的经营发展。4-6-4针对D E地块的业态设置A将D E地块打造成为一个动、静结合且相互带动的新型 的娱乐、购物天地。所谓“动”是指经营一些娱乐性质的、有动感的，甚至 是以运动为主题的新型娱乐、康体活动。所谓“静”是指经营一些与“动”主题有关的各类品牌商品。“相互结合、相互带动”是指令到“动”与“静”之间，以 同样的主题，相互和谐地结合，成为整体；另外，两者也因为 有一个共同的主题，相互带动彼此的经营。B）建议在D E地块的业态设置为：国际美食天地 ：荟萃

49、全国各地和世界风情美食经营种类： 东南亚美食、 台湾小吃、大型快餐“麦当劳”“必 胜客” 干果、零食专卖店、港式茶餐厅 , 韩国烧烤，日式火锅 等。设置原因： 既懑足附近居民区的需要，又可针对悠闲人群租售做法： 以 3 4 家行业主力店进行带动。主要以招商形 式置于 E 区二、三层，其余部分进行独立销售，并在硬件上满 足其餐饮经营的条件。新生代天地： 经营儿童服饰，玩具精品。相应配套： 大型游艺中心，史诺比主题儿童游乐园，设置原因： 主要通过针对的消费层和游乐硬件配置吸引人 流。租售做法： 配套以招商形式或自营为主，铺位部分通过 1-2 家主力店带动独立销售。活色生香国际女人街： 经营韩国、日

50、本、香港、台湾最新流 行女人服饰、精品，化妆品等。相应配套：设立一小型T型舞台，有利于在开业以后定期或不定期举行的时装秀或者其他产品的推广活动提供有效场地 ：设立“ SPA” 美容疗法会馆，女士健身美体中心。设置原因： 此区针对女性消费， 利用女性消费特点和习惯吸 引人流。租售做法：部分以招商为主，用“ SPA会馆经营，吸引女性消费者；部分通过 3-4 家行业主力店带动独立销售。活力天地：经营世界品牌或国内著名运动系列运动服饰、 运 动用品、运动器材相应配套： 设置为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆 等各类新奇、刺激的游玩配套。设置原因： 利用设置游玩配置吸引年青消费人流。租售做法： 通过

51、招商或自主经营游玩配置， 铺位部分作限制性销售，明确买家必须经营功能设定的业种，以便为购物公园 的内涵提供强有力的支撑。国际名店城： 荟萃当今国内外高级品牌、精品服饰。经营设置原因：此区作为次出入口，其价值仅次于 A区，在一定程度上体现项目的总体形象档次。租售做法： 此区先已招商为主， 通过优惠的条件引入一些国际性知名品牌，后期作带租约销售。4-7 项目的特色如何营造五洲风情特色步行街的设置名称恰如其分装修设计的统经营业态特别补充说明：这条街原名五州（洲）街，我们正好在这条街上设置一条汇聚全球五大洲的风情文化步行街，使人想起街名就想起这里汇 聚的五洲风情文化。性在外立面、公共空间、甚至在宽阔的步行街上，都布置着各 具特色的异国风情文化。使每一处街景都是世界的特色景点， 令消费者无论走在哪里都仿佛置身于异乡。与整个项目装修设计的统一， 法