《普洛斯物业管理手册》淮安V4版附件

1、普洛斯物业管理手册附件V42014年9月目录附件1：物业档案内容清单35附件2：二次装修协议书1012附件3：消防安全责任书1214附件4：安全生产责任书1315附件5：邀标书1517附件6：物业管理服务协议2014-2版（含对供应商绩效考核规定）3638附件7：设施设备操作管理文件59附件7-1：变配电系统外包方的主要职责59附件7-2：低压配电柜控制柜保养规程60附件7-3：柴油发电机维修保养规程62附件7-4：消防系统维护保养管理64附件7-5：电梯运行、维护管理7372附件7-6：变配电安全操作规程7473附件8： 绿化施工作业指导规范7574附件9： 应急预案8483附件9-1：火警

2、火灾的应急预案8483附件9-2：园区治安突发事件应急处理预案8584附件9-3：台风暴雨暴雪（恶劣气候）的应急处理8786附件9-4：触电事故的应急处理8887附件9-5：疫情预防应急措施8988附件9-6：电梯故障的应急措施9089附件9-7：紧急救护9190附件9-8：地震应急预案9593附件10 收款制度9794附件11：园区公共管理相关规定10197附件11-1 普洛斯物流园管理规约10197附件11-2：承诺函107102附件11-3：租户手册109104附件12：客户满意度调查134128附件1：物业档案内容清单项目内 容建筑文档管理-证书类复印件a) 红线图b) 宗地测量成果c

3、) 国有土地使用证(复印件)d) 建设用地规划许可证(复印件)e) 消防审核意见f) 消防验收意见g) 环保蓝图审核意见及审核批复h) 建筑工程图纸审核意见图纸批准书（建筑结构抗震图纸审核意见）i) 规划批准书j) 建筑工程规划许可书（违规申请及批准书）(复印件)k) 质量验收文件l) 规划验收意见m) 竣工备案意见书n) 竣工档案验收意见书*o) 房产竣工测量成果p) 房产测量成果q) 建筑使用证r) 房产证s) 房屋所有权证（复印件）t) 建设项目环保设施竣工验收资料u) 排水许可证书v) 各类质保书原件：屋顶防水（通常5年）、地面（环氧5年）、卫生间瓷砖工程（2年）、卫生间地面防水（5年

4、）、二次装修和某设施设备（合同or单独出具，如空调压缩机5年、控制板1年）w) 物业建设合同复印件（主要看质保期和相应条款），相应承包商、配件供应联系方法建筑文档管理-项目图纸类a) 建施竣工图b) 结施竣工图c) 给排水竣工图（包括消防给排、增压、结合器、消火栓等）d) 电气竣工图（一次/二次图/弱电消防、通讯、综合控制）e) 综合管线图：含水、电、雨污、电缆、通讯、弱电f) 其它：空调系统、二次装修电子版上述所有竣工图（CAD）光盘建筑文档管理-设施设备资料类a) 变电所资料：高低压柜、变压器技术说明书、合格证、出厂检测（验）报告或现场检测报告、高低压协调竣工图，电压互感器、母线设备、电力

5、电缆、主变压器测试报告b) 所有建筑的防雷测试报告（注意有效期）c) 电气安全检测合格报告（注意有效期，特指危险品库）d) 工程地质勘察报告e) 给排水及电气施工文件f) 土建工程质量评定文件g) 土建施工验收文件h) 混凝土配合比及强度检测报告i) 土建原材料质保文件j) 设计变更文件租户文档KH-01交房通知书KH-02续租通知书（或有）KH-03终止租赁关系通知书（或有）KH-04入驻工作清单KH-05入驻文件资料收发清单KH-06客户基本信息登记表KH-07客户基本信息变更表（或有）KH-08自备车辆登记备案表（或有）KH-09房屋验收交接书KH-10开业通知（或有）KH-12退租工作

6、清单（或有）KH-14客户投诉处理单（或有）KH-18二次装修申请表（或有）KH-19不装修说明（或有）KH-20施工信息公开（或有）KH-21装修施工人员登记表（或有）KH-22装修监督检查记录（或有）KH-23临时动火作业申请表（或有）KH-24二次装修违规现象整改通知书（或有）KH-25恢复原样承诺书（或有）KH-28消防安全责任书/安全生产责任书KH-29二次装修协议书（或有）租户手册租赁合同租户付款记录资料l 租户账单签收回条l 发票或收据扫描件l 租金管理费发票签收记录l 水电费收据签收记录l 租户欠费明细表LOGO安装要求（以最新公司要求为准）日常物业管理文档园区管理资料a) 管

7、理规章制度b) 各类文件、通知、资料活动记录c) 节假日值班记录d) 智能安防控制中心值班记录e) 保安、车管记录f) 绿化养护记录g) 清洁、消杀记录h) 客户投诉与处理记录i) 员工培训与考核记录j) 管理处会议记录、会议纪要k) 固定资产登记册（园区设施设备台账）l) 其他管理资料（来往信函类）日常物业管理文档-设施设备维护文档a) 机电设备维护、维修记录l GC-01-1设施设备台账（总体说明）l GC-01-2设施设备台账（仓库建筑设施台帐）l GC-01-3设施设备台账（设备房水电）l GC-01-4设施设备台账（水电台帐）l GC-01-5设施设备台账（消防设施台帐）l GC-0

8、1-6设施设备台账（消防泵房）l GC-01-7设施设备台账（办公楼）l GC-02物业设施设备季度检查表l GC-03高压配电间日常巡检表l GC-04变配电站运行日志l GC-05低压配电柜设备维保记录l GC-06应急照明指标检查表l GC-07路灯月度巡视维保工作表l GC-08库照明插座检查表l GC-09柴油发电机日巡检表l GC-10发电机轻重载试机记录表l GC-11应急发电机设备维护记录l GC-12屋面排水维护检查l GC-13排水系统月度检查表l GC-14给水系统月度检查表l GC-15污水池及其管道维保记录l GC-16防火卷帘门维护检查表l GC-17库疏散指示灯指

9、标检查表l GC-18库手动报警按钮功能检查表l GC-19库烟感探测器功能性巡检表l GC-20紧急逃生门维护记录l GC-21库湿式报警阀预作用报警阀检查表l GC-22消防稳压间设施日巡检表l GC-23库屋面排风机轴流风机月检表l GC-24监控主机月度检查表l GC-25摄像机月度检查表l GC-26云台月度检查表l GC-27红外对射报警月度检查表l GC-28弱电系统管 线月度检查表l GC-29库升降门检查表l GC-30卸货平台月度检查表l GC-31燃油燃气热水锅炉安全运行交接班记录表l GC-32普洛斯内部验收工程缺陷未整改尾项清单l GC-33普洛斯新建物业移交l GC

10、-34物业工程评估表l GC-35普洛斯物业工程外包服务质量验收单b) 维修工作记录表c) 其它有必要的资料物业服务外包商文档招投标资料l GYS-01物业管理邀标候选人名单l GYS-02邀标候选人资格预审汇总表l GYS-03邀标候选人资格预审评分表l GYS-04合格投标人推荐审批表l GYS-05物业管理招投标会议签到l GYS-06物业管理招投文件收件登记/回执l GYS-07开标记录/评标结果报批表l GYS-08评标分析表l GYS-09投标候选人资格预审通知书l GYS-10中标(不中标）通知书l GYS-11普洛斯物业管理合格供应商一览表l GYS-12物业管理服务供应商年度

11、考核l GYS-13物业服务供应商月度检查表l GYS-14物业服务专业公司检查评分表l GYS-15总部物业部巡检评分表l GYS-16物业服务不合格项整改单l GYS-17物业工程供应商商初审表物业设备专项服务（例如消防、电梯等）l 年检合格的企业法人营业执照l 税务登记证书l 法定代表人证书、身份证l 其他特殊行业资质证书l 服务合同l 服务联系单l 历次保养及服务凭证c) 其他资料附件2：二次装修协议书二 次 装 修 协 议 书 甲 方： (业主，以下简称甲方)乙 方：_ _(租户，以下简称乙方)丙 方：_ _(租户装修承包商，以下简称丙方) 乙方委托丙方，进行 库房的 装修工程，甲方

12、为此提供的相应服务和乙方、丙方应遵守如下协议条款：1. 甲方根据丙方要求在供电及供水方面给予方便，给予丙方相关施工人员出入许可，尽可能的提供丙方所需的甲方出租给乙方的有关物业的图纸、资料。负责审核并在七个工作日内回复丙方提交的相关装修图纸、方案、报告，并尽可能地提供相应咨询。2. 甲方根据丙方要求使用临时电、水时，应尽可能的提供就近供电、供水点给予丙方接驳，甲方提供给丙方的临时电为 220V 380V电源，最大电流为 10A 16A 32A 63A, 乙方同意支付甲方每天_ 元电费、每天_ 元水费，并预付临时水电费_ 元, 如由于甲方原因停电、 停水应扣除所停时间的费用。丙方在使用临时电时应根

13、据甲方要求安装电源开关箱1台, 并设置漏电开关,从甲方供电点到丙方受电点的电源线由丙方承担，其供电线路丙方应经常检查，由丙方供电线路引起的停电事故一切后果由丙方承担。3. 乙方担保和督促丙方履行本协议，负责向丙方开具装修委托书，审核丙方申报的图纸、资料、报告并加盖单位公章确认后给予丙方向甲方和相关部门作申报、备案。4. 丙方在进场施工前，应首先向甲方提交乙方赋予丙方的装修委托书，向甲方申报提交全套正规装修施工图纸（A3）、施工方案、向甲方交纳临时水电和装修保证金，提交施工人员的名单、现场负责人联系方法。5. 丙方应按甲方和相关部门的审核回复意见实施装修、按甲方要求组织施工队进场，向甲方领取并佩

14、戴普洛斯租户承包商胸卡。6. 丙方承担自带物品的保管、文明存放责任。7. 丙方在施工场地应配置合理数量的灭火器，不得随意使用厂房内的消防设备，如由于丙方擅自施工而引起的消防系统故障，丙方应立即报告甲方并组织有效恢复，并承担一切不良后果。8. 当丙方超申报范围施工、或损坏甲方物业时，甲方有权要求丙方立即停止施工，作补充申报并获得同意回复，恢复损坏物业或按价赔偿。9. 丙方应文明施工，控制噪音、灰尘、保持公共部分的清洁卫生禁止堆放建材杂物、装修垃圾自行装袋后清运出普洛斯物流园，施工人员不得在库房内做饭及住宿。10. 丙方同意支付甲方装修保证金为 元(人民币)，丙方工程结束后提交验收申请报告予甲方，

15、甲方对装修实施与申报是否相符、有否损坏物业及消防等进行验收，合格后全额无息退还。11. 丙方如需停止供电及供水必须提前两天书面通知甲方。12. 丙方应无条件地接受甲方监督，如违反上述中任何一条，甲方有权没收保证金。13. 丙方在整个工程完工后，必须通过消防验收及甲方验收合格后才能退还装修保证金。l 注： 在申报的图纸未批准以前，所供电源只能用作装修的准备工作，不能用作装修施工。 甲 方 代 表： 日 期： (签 字 盖 章)乙 方 代 表： 日 期： (签 字 盖 章)丙 方 代 表： 日 期： (签 字 盖 章)附件3：消防安全责任书消防安全责任书根据中华人民共和国消防法（下称消防法和仓库防

16、火安全管理规则（下称管理规定）的规定。为确保园区不发生火险和消除火险隐患，特制定园区租户消防安全责任书，并确定租户负责人 为库区 单元物业的当然防火责任人，其责任如下：1.建立本区域物业以防火责任人为领导，物业使用人员共同参与的消防安全小组，认真贯彻执行消防法和管理规定等消防法规及条款。2.防火责任人应经常指导物业使用人员树立防火意识。3.配备必需的消防设备器材，定期检查维修，并在有效期结束前或使用后及时更换需更换的材料。4.经常对物业使用人员进行消防知识以及火警发生后逃生、自救技能的学习，使物业使用人员都能掌握和使用所配备的消防设施和器材。5.定期对本物业内部消防工作进行检查、总结，主动配合

17、有关消防监督机关和出租方对本区域消防工作的检查、监督。6.有义务参加和发动物业使用人员参与消防主管部门和园区物业管理部门组织的消防演习及宣传活动。7.在紧急情况下组织扑救初期火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥员的统一指挥。8.有责任保护火灾事故现场，协助公安消防机关调查火灾原因。9.具有国家规定的有关防火安全责任人所应有的权力、义务和承担相应的法律责任。为保证本责任书的有效执行，对发现有违上述条款造成火险或存在火险隐患等情况，园区物业管理部门有权指出并要求纠正；本责任书自签字及加盖公章之日起生效至租约终止为止。本责任书一式两份，双方各执一份，每份具有同等法律效力。责任单位： 管理单位

18、： 物流园物业管理处责 任 人： 责 任 人：电 话： 电 话： 年 月 日 年 月 日 附件4：安全生产责任书安全生产责任书根据«中华人民共和国安全生产法»（下称«生产法»）的规定，为确保库区内生产安全，不发生生产责任事故，制定园区租户安全生产责任书，并确定租户负责人 为库区_单元担任安全生产责任人，其责任如下：1. 建立以安全生产责任人为领导，各级管理及生产人员共同参与的安全生产管理部门，认真贯彻执行«生产法»的规定。2. 安全生产责任人应督导安全生产管理部门建立健全安全生产责任制度，并按照安全生产责任制度经常教育员工，使之树立安

19、全生产意识。3. 宣传和贯彻政府颁布的安全法规、条例、规定 , 组织各项活动、技术培训 。4. 根据上级安全生产管理部门的要求和企业实际情况，制订安全工作计划和有关管理措施，修订本公司安全管理规章制度和安全考核标准并负责组织实施 。5. 组织召开安全会议 , 总结、分析各阶段的安全生产情况 , 并针对存在问题制定相应的防范措施 。6. 布置各部门工作人员的安全学习内容，检查各部门工作人员安全学习的落实情况。7. 如有特种作业人员，应负责特种作业人员的安全考核及培训。8. 根据«生产法»的精神制定货物装载、运输、卸载的生产流程，督导检查生产流程的执行情况。9. 按照上级生产安

20、全管理部门的要求，严格控制事故发生率。10. 在租赁期间因租户原因而发生的一切安全事故由租户负责，与出租方无关。11. 参与重大生产事故的调查及善后工作。12. 具有国家规定的有关安全生产责任人所应有的权利、义务，同时承担相应的法律责任。如因承租方单方面违反上述条款造成生产责任事故，承租方应承担全部责任。本责任书自签字及加盖公章之日起生效至租约终止时为止。本责任书一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。责任单位： 管理单位：物流园物业管理处责 任 人： 责 任 人：电 话： 电 话：年 月 日 年 月 日附件5：邀标书第一篇 投标邀请书 根据普洛斯物业管理操作手册V4版，普洛斯*（

21、城市/地区）物业管理招标小组负责“普洛斯（*）项目”的物业管理服务商的招标工作。一、 公司简介普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商, 在中国、日本和巴西是市场领导者。公司服务于遍布各个行业的700家客户，在62个城市拥有并管理着20,000,000平方米（2.15亿平方英尺）的物业，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略节点的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案, 普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率, 达成战略拓展目标。公司于2010年10月18日在新加坡证券交易所挂牌上市。普洛斯在中国33个主要城市投

22、资、建设并管理着114个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。公司已进入的城市包括北京、长春、长沙、常州、滁州、成都、长沙、大连、德州、东莞、佛山、广州、哈尔滨、杭州、合肥、嘉兴、廊坊、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、厦门、武汉、西安、扬州、郑州、中山、珠海。（以上信息截止2013年底）二招标项目情况普洛斯（*）项目，用地面积约*亩，建筑面积*.*平米，仓储可租面积约*.*平米。三、投标人资格要求（一）具有独立法人资格；（二）能独立承担民事责任；（三）取得物业管理*级资质。四、投标、开标有关说明（一）推荐人填报物业服务商资格

23、预审推荐表：*年*月*日。（二）投标单位填报普洛斯物业服务商资格预审表：*年*月*日。（三）资格预审考察与评审：*年*月*日*日（四）领取招标文件：*年*月*日（五）答疑：以电子邮件方式发送至*（六）投标文件递交及截止时间：*年*月*日北京时间*时*分止。（四）开标时间：*年*月*日北京时间*时*分(拟派项目经理必须参加现场述标)。（五）开标地址：普洛斯*（*市*区*路*号*室，联系人：*,手机电话：*五、投标保证金（一）投标保证金缴纳及退付投标保证金须在递交投标文件时缴纳，缴纳方式为银行转账支票。未中标人的保证金，公示结束后5个工作日内无息原票退回。 （二）投标保证金数额：人民币壹拾万元整（

24、100,000.00元）。（注：物业经理发出邀标时可选择项）六、投标文件不被接受的有关规定超过投标截止时间、不按本招标文件规定密封投标文件、或不按招标文件规定按时提交足额投标保证金的，其投标文件不予接受。七、投标费用投标人应承担其编制与递交投标文件所涉及的一切费用，无论投标结果如何，招标人对上述费用概不负责。八、注意事项（一）投标人在投标截止时间前自行踏勘项目现场及周围环境。无论投标人是否踏勘过现场均被认为在递交投标文件之前已踏勘现场，对本合同项目的风险和义务已经了解，并在其投标文件中已充分考虑了现场和环境因素。踏勘现场所发生的费用由投标人自行承担。（二）投标人经招标人许可，可进入工程现场踏勘

25、。投标人并应对由此而造成的死亡、人身伤害、财产损失、损害以及任何其它损失、损害和引起的费用和开支承担全部责任。（三）项目办公用品、用水、用电等，由中标人自行负责解决并承担所有费用，该费用包含在投标报价中，结算时不另计费。九、联系方式单 位：*有限公司地 址：*市*区*路*号*室，联系人：*,手机电话：*电 话：*-*传 真：*-*邮 编：*第二篇 投标文件编制要求投标文件必须根据我司如下要求提交：一、投标文件应包含的内容: 1、1、报价表（请务必按我司提供的标准格式填写）2、报价有效期（*年*月*日*年*月*日，共*个月）3、报价确认后进场所需准备时间4、年度预算书（除报价列项外，均由普洛斯承

26、担）5、资质资料：企业概况及营业执照、资质证复印件盖公章6、7、已服务项目情况介绍拟派物业管理服务团队介绍8、服务计划书（交接方案及组织结构图、主要管理人员）9、需普洛斯提供的工具及设备设施清单（即开办费）10、对本项目的建议及要求（若有）二、 报价投标总体要求2.1招标文件仅构成招标方就招标项目向投标方发出之要约邀请，投标方应知道，招标方无意在招标阶段建立任何合约关系，直至书面通知有关的中标方；一旦中标方选定后，由招标方与中标方签订一年期的正式合同（合同期满，考核合格续签优先）, 合同的前三个月为试用期, 中标方应穿戴招标方所指定的制服款式为招标方提供服务，保安制服费用由普洛斯承担。2.2投

27、标方需对招投标过程中所获知任何招标资料及内容保证不向无关人士泄露，也不得就其投标资料及内容向任何第三方泄露。2.3无论是否中标签订合同，投标方均不得就本次招投标向招标方及任何第三方提起任何形式的索赔要求。2.4本次报价包括：2.4.1物业管理相关的服务成本（包括但不限于人员工资福利、加班费、所有保险、住宿、洗衣、交通、通讯、招待、办公行政、财务管理、税收利润、专业外包等）。金额*元以上的维修材料、耗品（请在投标书中单独列明并提供预算）费用经普洛斯审核后由普洛斯另行承担。2.4.2所有保安设备有物业公司承担（制服除外）。2.4.3现场基本的办公设施由普洛斯提供，若需增添须在报价表中列明。2.4.

28、4此次报价须单列园区主管的费用，该主管须经过普洛斯面试同意后才能正式入职。2.5中标方招聘人员必须是身体健康、无残疾，无任何劣迹的员工；特种作业必须具备相应的特种作业操作证。2.6投标文件的密封和标记要求Ø 投标人应将投标文件正本和副本以内外信封密封，分别在信封上标“正本”或“副本”。Ø 注明项目名称、正本或副本及“*年*月*日*时前不准起封”的字样。Ø 信封应写明投标人名称和地址，以便将迟到的投标文件原封退回。Ø 如果外信封未密封和标记，招标人对投标文件的误投或提前拆封不负责任。Ø 递交投标文件的截止时间：*年*月*日上午*时Ø 投

29、标文件必须在招标人规定的时间内送达招标人所指定的地点，同时提供投标文件的电子文档。2.7中标通知书中标通知书表示招标方有意与投标方签署服务合同，在定标确定后书面通知中标人。2.8拒绝某些或所有投标的权利招标方有权在发出中标通知书前拒绝任何有舞弊行为或扰乱正常招标工作的投标方，由此对投标人造成的损失招标人将不负责任，同时对此也不需任何解释。2.9签署合同的准则Ø 招标方将与最终由招标方选择的中标方签署服务合同。Ø 签署服务合同时, 招标方有权根据招标文件中相关规定和实际服务需要与中标方进行协商，予以局部增加或减少。2.10签署合同Ø 服务合同将根据普洛斯标准服务合同

30、范本，由中标人和招标方共同制订。Ø 中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标方在合同履约地签署合同。三、为便于贵司准确报价，我司在附件中提供以下信息：1、附件A-服务内容及招标要求2、附件B-报价清单格式3、附件C-相关图纸或文件附件“A”A-1 服务要求和标准1建筑物及设施、设备管理1.1总体要求1.1.1 承包人应根据物业实际情况及发包人预算情况，制定物业建筑物本体及附属设施设备年度维护保养计划并提交发包人审定。1.1.2 承包人应严格按照经过批准的物业建筑物本体及附属设施设备年度维护保养计划实施日常管理和养护。期间如有变更，应按照审批程序予以变更后实施。1.1.3 承包人承担建

31、筑物本体及附属设施设备维护保养的主体或人员，应符合国家有关技术能力、安全保证的规范性要求，并持有有效证照。承包人将部分建筑物及附属设施设备维护保养工作转包给第三方的，应经发包人同意。1.1.4 任何维护保养工作的过程与结果，应按作业要求予以记录且该记录是可追溯并在合理期限内可验证的；1.1.5 任何可能影响客户正常作业的维护保养工作，应提前合理时间告知发包人并经其批准后通告相关客户。任何可能产生费用或引致安全隐患存在（即使是间歇性）的维护保养工作，应事先告知发包人同意。1.1.6 建立清晰的建筑物本体和设施设备台账，包括基本数据、日常运行维保记录等信息。1.1.7 年龄不超过50周岁，身体健康

32、，执行力强。项目工程负责人应持有国家劳动技能管理部门承认中级技术职称，相关工作经历不少于7年。项目工程维修团队不少于3人持有低压配电作业证书。技工文化程度应相当于中等职业学校（高中）或以上程度。1.2建筑物管理1.2.1物业主出入口设建筑物（仓库、厂房）、道路平面分布图等。物业内各路口、栋、门、办公场地及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。1.2.2建筑物外观完好、整洁；物业护栏、墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。空调安装位置统一，冷凝水集中排放。1.2.3建筑物装修符合规定，有装修管理服务制度；与租户、装修公

33、司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出物业的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及查验手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报发包人处理；督促装修垃圾及时清运。1.2.4 有必要的建筑物沉降观察措施并将结果予以记录。按要求对建筑物本体予以巡视，发现隐患及时报告并采取必要的预防措施。1.2.5按有关法律法规规定属建筑物维修由专项物业维修资金范畴的工程，在三天内书面报发包人组织实施，并协助监督工程质量，符合有关法规政策的标准。 1.2.6对违反规划私搭乱建及擅自改变建筑物用途现象及时劝告,并报告发包人依法处理

34、。1.3设施设备维修养护1.3.1维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。1.3.2共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、日常维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。1.3.3实行24小时报修制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率100%。1.3.4水、电、监控、消防等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。1.3.5道路、停车场平整通畅，标志齐全规范。1.3.6公共照明设备按规定时间定时开关。1.3.7设备用房整洁，主要

35、设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。1.3.8雨水井、化粪井定期检查，根据需要定期向发包人书面报告，组织清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。1.3.9在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知客户。2园区秩序管理服务要求2.1总体要求2.1.1标识要求Ø 园区应设立完整的安全管理标识系统，如消防（含禁烟）、交通、治安防范等，优先使用国标系统；Ø 所有标识应处于受控状态，建立园区标识清单，定期维护，保证有效合规、整洁、完好。2.1.2 人员基本要求Ø 所有安保人员应符合国家有关规定，年龄不大于50周岁，身心健康，初中及以上文化程度；&#

36、216; 设有智能消控设施的园区应配备专业消控人员按消防部门规范要求值班，所持证件应为国家人社部和公安部消防局联合颁发的建（构）筑物消防员职业资格证书。持证人员应为现场实际的值班人员，不含管理人员、工程人员等。消控人员之实际能力与管理需要相匹配。Ø 所有物业管理人员入职之时，应经过消防“四个能力”培训并实际掌握。2.1.3 安保人员行为规范：Ø 行为应符合法律和公序良俗，礼貌文明；Ø 形象得体、大方；Ø 服饰整洁、规范；2.1.4 安保及值勤场所Ø 环境整洁Ø 物品摆放有序Ø 无零食等存放2.1.5 承包人应根据园区实际情况

37、制定安保实施方案，明确管理区域、人员分配、岗位职责、应急预案、培训、检查监督等等事项，报发包人审核。方案的实施标准不得低于投标书的承诺。2.2消防安全管理2.2.1 园区组建以现场物业管理人员为主体的义务消防队，职责分工明确合理，成员了解各自角色和职责、技能，能相互协作，定期培训。（有相关记录）2.2.2 按规定要求实施消防安全巡视，检查消防设施设备的完好性和园区消防安全是否存在安全隐患。发现问题及时记录、报告和督促整改，直至整改完毕。2.2.3 定期举行园区消防演练及应急预案培训演练（客户参与且要有记录）。2.2.4 园区禁止吸烟（除明设的吸烟区域外），有相关的烟控宣传、管控措施等，地面无烟

38、蒂。2.2.5 未明确之处，以国家相关的规范性要求执行。2.3 人员出入及车辆管理2.3.1人员、车辆出入管理Ø 所有出入的人员、车辆处于受控状态，凭证或经登记后出入；Ø 有真实的记录，作必要的检查。2.3.2 车辆行驶：符合标识规定，安全行驶。2.3.3 车辆停放：符合标识规定，有序规范，不妨碍消防等设施设备。2.4 巡视管理2.4.1编制园区安全管理重点部位清单、消防设施设备清单等基础资料，根据该些清单规划园区巡视线路和频次，巡视线路应覆盖安全管理重点部位。2.4.2 巡视人员应接受相关培训，掌握巡视要求并按要求实施巡视。2.4.3 巡视人员应如实记录巡视过程中发现的情

39、况，及时处理发现的问题3 保洁服务要求及标准3.1总体要求3.1.1 年龄不超过55周岁，身体健康，执行力强。3.1.2 保洁人员行为规范：Ø 行为应符合法律和公序良俗，礼貌文明；Ø 形象得体、大方；Ø 服饰整洁、规范；3.1.3 承包人应根据园区实际情况制定园区保洁实施方案，规定园区保洁的作业区域、作业流程、人员分配、检查考核等事项，报发包人备案。方案的实施标准不得低于投标书的承诺。3.2 现场保洁Ø 目视范围无明显杂物；Ø 主干道无明显积水、积雪；Ø 沟渠、窨井、排水管道内无堵塞、淤积、无杂物；Ø 道路、围网等无杂草生长

40、；Ø 无各类“小广告、乱张贴、涂鸦”等情况Ø 如有水景、景观应保持水体或景观清洁。Ø 园区外场公共设施设备（标识牌、栏杆扶手、门框等）3米以下部位应定期抹擦无明显积垢，金属器物光亮呈其应有本色。Ø 废弃物“日产日清”，垃圾房整洁，垃圾不洒落，地面无污水，基本无异味基本无蚊蝇。垃圾桶桶体干净无损坏。3.3消杀管理Ø 园区消杀以驱鼠、驱蚊蝇为重点。消杀器具设置密度合理、诱饵新鲜足量。Ø 结果应符合物业所在地爱卫会规定的城市鼠控、虫控质量标准。Ø 实施消杀工作，应事先征求相关客户意见。4绿化服务要求及标准4.1总体要求4.1.1

41、年龄不超过60周岁，身体健康，有相关的园艺绿化知识。4.1.2 绿化人员行为规范：Ø 行为应符合法律和公序良俗，礼貌文明；Ø 形象得体、大方；Ø 服饰整洁、规范；4.1.3 承包人应根据园区实际情况制定园区绿化实施方案，规定园区绿化养护的质量标准、工作安排（按月）、检查考核等事项，报发包人审核。方案的实施标准不得低于投标书的承诺。4.2 现场管理Ø 维养细则承包人应通过对绿化的定期养护，包括浇水、除草、扶正、修剪、施肥、病虫害防治、清理等工作，发现并解决问题，确保园区绿化全年度的草木成活率为100并保持绿化造型美观、长势良好。Ø 承包人确认其已

42、于本协议签订之前对物业内的绿化的范围、现状和未来可能增添的情况具有全面的了解和认识，并知晓该等绿化均属于本协议服务应涵盖的内容。Ø 技术要求：详见普洛斯园区绿化养护标准。普洛斯绿化养护标准分类序号项目标准修剪1乔木无柁枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀；2九里香等灌木成型，整齐，新长枝不超过30厘米；3簕杜鹃绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米；4台湾草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整；施肥1乔木、灌木采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；2草地播施和喷施，不伤花草；3花卉保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草；防病治虫无明显枯枝、死杈，有虫

43、害条枝2%以下；抗旱1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗；2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯的现象；日常养护1中耕、除杂草无明显杂草，各种草地纯度在90%以上，树木地下土面层不板结，透气良好；2补栽补种无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5%以下；缺株在0.5%以下；3防风、排涝，巡视看管暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理；Ø 承包人有义务帮助发包人建立和健全绿化的维护保养档案。Ø 由于承包人未按照合同履行自己的各项义

44、务、未能确保发包人绿化的正常生长或因维保人员的责任心和技术能力、误工、选材或施肥不当等原因而造成的发包人绿化的枯萎和死亡，承包人需及时修补，费用由承包人负责。补苗规格应与原绿化一致。Ø 承包人应负责绿化区域内的清洁工作。必须当天清理完毕修剪的枝叶。Ø 承包人应自觉接受发包人的监督和检查，按时完成发包人下达的整改任务。承包人进行绿化养护工作不得损坏物业的设施，如有发生，须承担相应责任。承包人应做到安全工作。因承包人管理失当或操作失误造成的一切损失，概由承包人承担。5 物业管理岗位人员的基本要求5.1 共同的要求Ø 无违法犯罪记录Ø 身体健康Ø 执

45、行力强5.2 各岗位具体的要求序号岗位年龄特种岗位法定要求本岗位从业经历备注1项目负责人原则上不超过50周岁10万平方米以下项目，不少于5年；10万平方米以上项目，不低于7年2行政文员不超过40周岁3工程负责人原则上不超过50周岁持有特种岗位操作证书，给配电类优先10万平方米以下项目，不少于7年；10万平方米以上项目，不低于10年证书须是法定机构认可4技工不超过50周岁持有特种岗位操作证书，给配电类优先证书须是法定机构认可5普工不超过45周岁6安保负责人不超过45周岁10万平方米以下项目，不少于5年；10万平方米以上项目，不低于7年复退军人优先7消控人员不超过40周岁持有人社部门和公安消防部门

46、颁发的建（构）筑物消防员证复退军人优先8一般安保人员不超过50周岁秩序维护员岗位证视各地方公安部门规定9保洁员不超过55周岁10绿化员不超过60周岁有一定的园艺绿化知识A-2 人员配置清单及服务费用清单1 人员配置1.1 清单及费用序号岗位名称数量（人）人均费用（元/月）本岗位人员费用（元/月）备注1项目负责人2文员（兼行政）如有3工程负责人4技工5安保负责人6安保队员7绿化保洁总计2人员配置及费用说明2.1、费用标准：以上的人员费用为发包人向承包人支付服务费的计算标准。据此，发包人应就本协议项下的服务向承包人支付本附件二第二条所列的费用。为避免异议，无论承包人向工作人员实际支付的工资报酬是否

47、与服务费金额相当或相关，发包人支付的服务费已包含对以下各项所需支付的对价：每个工作人员每天工作八小时，每周工作五天的工资、社保、税费、国家规定节假日的加班费用等费用以及相关管理、行政办公、税收、洗衣、交通住宿等费用。2.2、如日后有需要扩大人员编制，双方可根据工作量进行协商增加人数。每增加一名工作人员所需提高的服务费金额按照上述标准费用计算。2.3、如遇特殊情况，需要安排人员进行加班的，在安排加班前必须征得发包人书面同意，由于承包人向工作人员支付加班费而产生的额外服务费另行结算。该等额外服务费结算标准按照每月承包人人员工资标准为计算基数，并参照国家劳动法对加班工资计算的方法和原则等相关规定进行

48、核算，经发包人核定后在下月与其它服务费用一起支付。3 对缺工的处理3.1、项目如发生缺工的，承包人应事先或及时书面（邮件、短信）通知发包人物业管理经理。或充抵已有加班工时或扣除相应岗位日费用。3.2、未经上述告知而擅自缺工的，视为恶意缺工，按如下处理：3.2.1、被发包人地区物业经理发现的，按缺工岗位日费用的五倍扣款；3.2.2、被发包人总部物业部或其他相应层级管理者（如但不限于城市GM等）发现的，按缺工岗位日费用的十倍扣款；4费用所包含的服务项目4.1承包人应提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（含消防、监控、高压配电、应急发电机、电梯

49、等设施设备有资质的专业维护及国家规定的各项检测）；（三）公共绿化专业养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务（含园区公共部位消杀、废弃物清运）；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。4.2 共用部位、共用设施设备维修材料费（市场公允价）低于500元的，由承包人负责承担。4.3除另有书面约定外，4.1所述项目涉及的费用、日常办公费用、人员培训费用等以及本协议正文涉及费用均已包含在5所述总价款内，发包人不再另行支付。 客户自用部位、自用设备损坏时，发包人、物业使用人可以向承包人报修，也可以自行维修。经报修

50、由承包人维修的，维修费用由发包人、物业使用人承担。A-3普洛斯物业管理外包服务商绩效考核办法1 目的和适用范围为了全面、客观、动态、有效反映物业管理公司（以下简称为“供应商”）在服务期内的绩效表现，奖优罚劣、表扬卓越、鞭策后进，持续激励供应商不断提升服务品质，构建以客户服务为中心、月度绩效考核和定期巡检相结合的管控考核体系，将多纬度动态考核结果直接与奖惩挂钩，特制订本考评规则。2考核原则2.1 客观、公正。以事实为依据，以规则为准绳，兼顾合理公平。2.2 以物业管理关键绩效考核指标（KPI）组成考核体系。2.3 奖优罚差，考核结果与收益相挂钩。2.4 保留合理的复议机会。3考核实施3.1 考核

51、的周期3.1.1 每年4月1日起至次年3月31日止。3.1.2如因为新聘用物业管理公司服务合同起始日影响，使考核周期内考核数据记录不足，则该物业管理公司相应考核分数以服务合同起始日至考评启动当月截止3月31日的数据记录按12个月比例折算，并自4月1日起在数据记录满足考核条件后按考评规则统一考核。3.2考核的项目3.2.1 考核以园区为单位。凡交付物业管理满4个月的园区，应参加考核。3.2.2 有下列情况之一的项目，考核结果不作为排名和奖罚依据，但仍作为供应商选（解）聘依据：3.2.2.1普洛斯持股比例低（等）于50%的合资项目，未经合资方批准实施考核的；3.2.2.2项目首家客户入驻时间至考核

52、时间的间隔少于4个月；3.2.3物业分包管理的服务商不参与此奖惩办法。3.3考核的具体办法和程序3.3.1分值组成本考评规则的考核项目分为“月度考核、客户满意度、巡检情况”三个基本纬度和“评分调整项”一个调整纬度。前述基本纬度总分100分，调整纬度分数为±10分，四个纬度合计总分即为考核总分，具体考核规则如下表。序号考核项目数据周期分数说明分数换算比例考核表单1月度考核考核周期内物业管理公司月度物业服务工作考核得分。物业管理公司月度服务考核得分加权平均后按百分制换算成相应比例得分。30%2客户满意度年度（每年1月上旬普洛斯组织对租户进行现场物业服务满意度问卷调查）。各物业园区现场物业服务满意度调查汇总统计的加权平均分按百分制换算成相应比例得分。30%3巡检情况考核周期内普洛斯总部物业部巡检得分。普洛斯总部物业部每年对各物业区巡检得分按百分制换算成相应比例得分。40%4评分调整项考核周期内记录。普洛斯根据租户投诉、服务重大过失、物业服务创新、物业服务获奖评优等情况综合评定。±10分3.3.2考核3.3.2.1月度考核3.3.2.1.1是指每月对供应商的例行检查和考核。由普洛斯物业经理（下简称为“物业经理”）根据相关考核标准负责实施，并随月报于次月