商城县红色旅游特色小镇一期工程PPP项目

1、商城县红色旅游特色小镇（一期）工程PPP项目市场测试方案2018 年6 月8 日一、说 明致潜在社会资本方：商城县红色旅游特色小镇（一期）工程项目拟采用政府和社会资本合作（PPP）模式实施，为加快项目实施进度，保证获得社会资本的充分响应，特邀请潜在社会资本进行市场测试。并特此声明：（一）本次市场测试并非正式采购程序的组成部分，不作为政府方的任何承诺。（二）本次市场测试主要是对PPP 运作模式及内容进行验证，并且随时均有可能修改，对各方均不具有法律约束力。（三）参与本次市场测试的意向社会资本并不会因此在本项目正式采购程序中得到特别的优待，不因参与市场测试提出的问题而遭到任何歧视；即使未参加市场测

2、试的社会资本仍然有资格参与本项目社会资本采购活动。请感兴趣的潜在社会资本于2018 年6 月 22 日下午18:00 之前以PDF 格式将相关测试内容发送至下列指定邮箱：联系人：董才正联系时间：上午8:30-12:00， 下午15:00-17:30联系电话：/联系邮箱：2018 年6 月 8 日二、项目简介商城县红色旅游特色小镇（一期）工程项目已经由商城县人民政府（以下简称“县政府”）批准采用政府和社会资本合作（PPP）模式运作（以下统一称“商城县红色旅游特色小镇（一期）工程PPP项目”）。商城县红色旅游特色小镇（一期）工程PPP项目已经过物有所值评价和财政承受力论证。县政府已经建立PPP 专

3、门协调机制。商城县旅游服务中心（以下简称“市住建委”）已获得商城县人民政府授权作为项目实施机构，项目实施方案已经获得县政府批准。一、项目概况1、项目总投资项目总投资50016.35万元，其中：工程费用36547.00万元，其他费用7731.15万元，预备费用3542.26万元。项目建设期利息2195.94万元。序号项目名称估算价值（万元）一工程费用36547.001旅游综合服务区2682.002红色教育核心区25515.003其他辅助工程8350.00二其他费用7731.15三预备费3542.26建设投资47820.41 四建设期利息2195.94 五项目投资50016.35 2、项目区位及建

4、设地点商城县东南，陶家河东侧，铁佛寺水库北岸，崇福大道南侧，东盛大道以西区域范围内，其中：一期工程位于整个范围的西北部。3、项目建设规模及内容本项目主要是旅游综合服务区、红色教育核心区内与红色文化相关的配套设施与基础服务设施等红色旅游特色小镇配套设施建设。项目总占地面积205700平方米，总建筑面积66800平方米。具体建设内容及规模见下表：表1.1 项目建设内容及规模序号项目名称单位总占地面积总建筑面积备注一旅游综合服务区6160036001游客服务中心平方米820036002生态停车场平方米62003生态田园游憩区平方米47200非建设用地二红色教育核心区55100611001红色庆典广场

5、平方米94002商城起义纪念馆平方米850090003大别山革命学院平方米11000420004红色文化体验园平方米13600非建设用地5红色民俗文化村平方米1260010100三其他辅助工程8900021001道路广场工程834001.1机动车道平方米280001.2自行车道平方米258001.3步行道平方米270001.4广场及平台平方米18001.5停车场平方米8002河道水利工程35002.1水利工程平方米35003旅游服务工程210021003.1入口服务中心平方米210021003.2景观盒子个83.3步行桥个54市政工程4.1给水米56004.2雨水米70004.3污水米6160

6、4.4电信米56004.5电力米56004.6燃气米56004.7公厕个24.8垃圾桶个404.9垃圾收集站个24.10亮化工程项1合计205700668004、项目合作期限本项目合作期限暂定为17 年，其中建设期为2年，运营期15 年。5、项目公司组成及合作期限项目公司的项目资本金为总投资的20.03%即10016.35万元，项目公司注册资本金为10016.35万元，政府出资代表和社会资本方出资占比20%：80%，均以货币形式出资，项目公司成立首笔注册资金为5000万元，其余根据建设期资金使用需求分期出资到位。政府出资代表占项目公司20%的股份参与项目公司分红，与社会资本方股份同股同权，等股

7、等利。项目公司对为PPP 项目的设计、投资融资、建设实施、运营维护管理和资产管理全过程负责，在获得经过全生命周期绩效考核的政府付费基础上，自主经营、自负盈亏。6、股权锁定期项目公司中社会资本方的股权锁定期为建设期及项目进入运营期5年。上述期限内，除非基于项目融资或引入财务投资人需要，经实施机构书面同意并报经县政府批准，否则不得转让。6、风险识别分配根据本项目所涉及到的各类潜在风险，按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，应由最有能力消除、控制或降低风险的一方承担风险。风险分配如表2.2所示。表2.2 项目风险分配表风险类别政府承担社会资本方承担共同承担备注政治风险政府决策失误/冗长政局

8、不稳定导致项目无法进行政府审批获得延迟法律和政策风险针对项目的地方政策法规变更通过双方协商，进行动态的合同体系调整，可通过签订补充协议的形式进行此类风险的管理和规避全国性法律和政策变更设计风险设计文件本身的缺陷设计方案优化设计的缺陷项目深化设计造成的设计变更政府方提出的设计变更建设风险开发许可/批准项目公司提交建设履约保函和运营维护履约保函调整规划落实建设用地经营性项目土地获取施工质量工地安全施工成本超支完工风险缺陷与隐蔽缺陷发现文物施工技术不过关工程变更政府方提出项目公司提出分包商违约供应风险工地发生事故融资风险未筹足所需资金将融资风险纳入PPP项目合同体系，产权、土地、使用权不可用作融资方

9、式成本超过预算再融资不确定性运营风险运营成本超支建立有效合理的绩效考核机制进行监督。在合同中具体约定原材料价格上涨的共同承担的范围运营商违约服务质量不好项目运营招商情况不好维护成本过高维修过于频繁运维效率低政府对运维技术要求改变迟延支付运维服务费由于运维人员不遵守规程引起运维不达标由于原材料价格上涨和数量增多导致运营成本超支项目公司破产移交风险移交设施性能不达标项目移交时应达到移交的各项标准移交时存在隐蔽性缺陷移交资产评估耗时过长宏观经济风险税费调整合同中具体约定承担比例及共同承担的界限通货膨胀利率变化其他风险不可抗力组织协调风险社会资本方变动风险获得项目相关保险政府信用风险法律及监管体系不完

10、善第三方延误违约风险按照河南省财政厅2017 年12 月26 日发布的关于调整厅PPP项目库的公告，商城县红色旅游特色小镇（一期）工程PPP项目已经进入河南省财政厅PPP 项目管理库。截图如下：二、测试内容：（一）运作方式本项目属于新建项目，采用DBFOT（设计-建设-融资-运营-移交）+LOT（租赁-运营-移交）复合运作模式。各子项目运作模式分别为：游客服务中心、生态停车场、生态田园游憩区、红色庆典广场、商城起义纪念馆、大别山干部学院以及其他辅助工程采用DBFOT模式运作。红色民俗文化村、红色文化体验园采用LOT模式。商城县人民政府政府授权商城县旅游服务中心为项目实施机构，通过政府采购程序公

11、开招标选择具有相应资质和能力的社会资本方，由政府方出资代表和中标社会资本方合资设立项目公司；项目公司负责本项目的设计、投资融资、建设、运营和维护管理及移交。在合作期期满后，将所有项目资产及权益无偿移交给本项目实施机构或商城县人民政府指定的其他机构。社会资本的意见和建议： 。（二）回报机制本项目为旅游项目，具备向最终用户部分收费的机制，故项目采用“可行性缺口补助”的回报机制。由项目实施机构对项目公司进行全生命周期绩效考核，根据考核结果，按效付费。可行性缺口补助将由商城县财政局统筹纳入预算安排。本项目鼓励社会资本创新，突出运营，对可经营性资源如生态停车场、大别山干部学院、红色文化体验园等进行运营。

12、（三）投资回报可行性缺口补助按照财金（2015）21 号文进行计算，其中建设成本对应的工程费用，年度折现率上限为5.50%，合理利润率上限为6.00%。可行性缺口补助自运营期第一年开始补贴，并由县级财政承担。本项目总投资50016.35万元中包含征地拆迁费用5000万元。社会资本的意见和建议： 。（四）项目公司组成及合作期限项目公司的项目资本金为总投资的20.03%即10016.35万元，项目公司注册资本金为10016.35万元，政府出资代表和社会资本方出资占比20%：80%，均以货币形式出资，项目公司成立首笔注册资金为5000万元，其余根据建设期资金使用需求分期出资到位。项目公司对为PPP

13、项目的设计、投资融资、建设实施、运营维护管理和资产管理全过程负责，在获得经过全生命周期绩效考核的政府付费基础上，自主经营、自负盈亏。本项目合作期限暂定为17 年，其中建设期为2年，运营期15 年。社会资本的意见和建议： 。（五）履约保障边界本项目的履约保障体系主要有投资履约保函、建设履约保函、运营维护保函和移交维修保函。联合体投标的，可以由联合体中的一方或者共同提交履约保函，以一方名义提交履约保函的，对联合体各方均具有约束力。任一保函被提取任意金额后，项目公司应于一定期限内将该保函的担保金额恢复至原始的约定金额，以确保保函的持续担保效力。本项目中项目公司可提交的各类保函及主要要素如下表5.2所

14、示：表5.2 保函类别及主要要素条款投资履约保函建设期履约保函运营维护履约保函移交维修保函提交主体社会资本方项目公司项目公司项目公司提交时间发放中标通知书后PPP项目合同签署前项目建造工程下达开工令前项目工程竣工验收合格之前项目运营期最后一年前一个月内提交金额1000万元5000万元2000万元1000万元退还时间递交建设期履约保函后项目完成竣工验收和环保验收且递交运营维护保函后递交移交保函后质量保证期满后受益人商城县旅游服务中心商城县旅游服务中心商城县旅游服务中心商城县旅游服务中心担保事项投资竞争阶段投资建议书承诺的履行、合同签署、项目公司设立及建设期履约保函递交等项目安装、装修资金到位、开

15、工节点、试运行节点、竣工节点、验收节点、重大工程质量事故或安全责任事故、运营维护保函提交等项目运营绩效、持续稳定普遍服务义务，服务质量反馈情况、安全保障、移交保函提交等项目设施存在隐蔽性缺陷、经证明由于项目公司特许经营期内对设施的运营不善所造成的瑕疵等（六）资质条件本项目接受联合体投标。如为独立社会资本的，社会资本应具备风景园林工程设计专项甲级资质、建筑行业（建筑工程）设计专项乙级及以上资质、建筑工程施工总承包壹级及以上资质；如为联合体社会资本的，联合体牵头人应具备建筑工程施工总承包壹级及以上资质，联合体成员（金融机构、财务投资人除外）应具备风景园林工程设计专项甲级资质、建筑行业（建筑工程）设

16、计专项乙级及以上资质。同一集团内部满足上述条件的潜在社会资本可以单独也可以联合投标。社会资本的意见和建议： 。（七）PPP项目业绩及企业实力请潜在社会资本简单列举自2014 年1 月1 日起至今在中国境内类似PPP 项目业绩。包括项目业主名称及联系人、项目名称、签署项目合同的时间、项目期限、主要内容等。请潜在社会资本说明本身具有各种资质的情况，包括但不限于设计、施工、设备等资质，并将扫描件作为附件与测试方案一起发送。请潜在社会资本说明自身的实力情况，包括但不限于注册资本、资产、负债率、投融资能力等相关情况。社会资本的意见和建议： 。（八）社会资本方设计运营同类项目的特点和优势   社会资本方可根据自身优势，结合本项目实际情况，提供本项目运营方案（框架）。（九）潜在社会资本方的其它建议：（十）发布媒体同时在中国采购与招标网、中国政府采购网、河南招标采购综合网、河南省政府采购网发布市场测试方案。附件：        市场测试反馈表参与测试单位（盖章）：填表时间：企业代码企业性质注册资金注册地址法人代表联系人联系电话联系邮箱企业资质（如有）经营范围财务