五匹狼的策划小组之市场调查

1、 爱爱“吃吃”才会赢才会赢 五匹狼五匹狼 策划小组之策划小组之“市场调查市场调查”组长：组长： 邹福珍邹福珍组员：组员： 王凯王凯 黄鼎黄鼎 李忠贵李忠贵 周喜荣周喜荣 邹福珍邹福珍调查问卷的设计调查问卷的设计宏观环境分析宏观环境分析中观环境分析中观环境分析微观环境分析微观环境分析调查总体思路调查总体思路一、一、市场调查的目的。1、为潜在的用户画像，、为潜在的用户画像，描述他们的基本属性和特征。描述他们的基本属性和特征。2、潜在用户对户型、质量、面积、潜在用户对户型、质量、面积、室内设计、外部环境、物业管理、会所室内设计、外部环境、物业管理、会所、价格、位置等要素的要求及购买趋向。、价格、位置

2、等要素的要求及购买趋向。 调查问卷的设计二、抽样方法、配额抽样、配额抽样、随机抽样、随机抽样一、一、样本筐。拆前原地经营户。拆前原地经营户。近距离各类市场经营户近距离各类市场经营户近距离（近距离（5km范围）居民。范围）居民。附近街头拦截。附近街头拦截。年龄在年龄在25-60之间之间 调查问卷的设计（）调查问卷的设计（）二、配额抽样筐占地经营（占地经营（75） 各类专业市场（各类专业市场（75） 近距离居住（近距离居住（75） 附近街头拦截（附近街头拦截（75）1、 占地经营和各类专业市场占地经营和各类专业市场地毯式问卷访地毯式问卷访2、近距离居民、近距离居民按地块和实地右手法则问卷访问。按地

3、块和实地右手法则问卷访问。3、附近街头拦截、附近街头拦截在在4-5个不同访问点于不同的时段访问个不同访问点于不同的时段访问具体调查准则探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查调查方向调查方向控制性调查房地产市场需求房地产市场需求房地产产品调查房地产产品调查目标客户特征，目标客户特征，偏好调查偏好调查消费行为调查消费行为调查调查内容误差控制误差控制初步调查，按测试结果再对调查表作初步调查，按测试结果再对调查表作必须修改，得出正式调查表必须修改，得出正式调查表 督导督导调查督导调查督导1名，对访员的工作进行指名，对访员的工作进行指导、监督和核实导、监督和核实利用初步调查成果等，另加植利用初步调查成

4、果等，另加植入种子法入种子法政治要素社会要素经济要素技术要素未来房地产市场趋势法规政策政府关系环境保护人口统计收入分配消费结构生活方式GDP水平恩各尔系数可支配收入供求状况新产品开发技术更新优质产品率未来房地产市场趋势宏观分析之模型宏观分析之模型政策背景1.国土资源部与监察部国土资源部与监察部 内内 容：各地协议出让土地中的历史容：各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在遗留问题必须在 2004年年8月月31日前日前处理完毕，否则国家土地处理完毕，否则国家土地 管理部门管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体有权收回土地，纳入国家土地储备体系系2. 年月日，央行提高存款准备金率.个百分点；国务院

5、根据中央会议精神下发通知，房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例要由提高35%到以上；经济背景2.国家统计局的数据显示：同步增 长 26.4%和9.1，同比增幅下跌51.；4.截止8月,全国商品房均价2741,增 长 13.5%1。粮油价格大幅上涨，通货膨胀。粮油价格大幅上涨，通货膨胀抬头。抬头。2.股票市场低靡股票市场低靡,置业投资再掀小热置业投资再掀小热潮潮 全国房地产市场走势预测全国房地产市场走势预测3. 中低挡房具有较大发展空间1房地产业将有望继续保持发展良好房地产业将有望继续保持发展良好势头势头2.房屋价格继续稳步上涨房屋价格继续稳步上涨中观市场分析中观市场分析波特模型波特模型行

6、业竞争者现有企业竞争者利益相关者(政府等)供方买方替代品潜在进入者福州市房地产特点 表现为以住宅为绝对主体地位的表现为以住宅为绝对主体地位的市场。市场。 需求拉动因素是福州市房地产市需求拉动因素是福州市房地产市场发展的主要源动力场发展的主要源动力 休闲、健康、时尚的个性化住宅休闲、健康、时尚的个性化住宅将成主流将成主流 房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平均线以下均线以下. 开发商盈利状况良好开发商盈利状况良好,开发投资保持开发投资保持快速增长快速增长,流动资金状况改善流动资金状况改善,房价稳中有房价稳中有升升 2003年前三季度商品房交易价格以上年前三季度商品房交

7、易价格以上年同期相比年同期相比主要竞争对手分析主要竞争对手分析一、一、金山碧水金山碧水 二、二、金山明星金山明星 三、三、百合苑百合苑 四、四、北京金山北京金山 五、五、金山明珠金山明珠 六、六、武夷明珠武夷明珠 七、七、香江明珠香江明珠 楼盘基本信息(金山碧水)楼盘名称：楼盘名称： 金山碧水金山碧水 地区：地区： 仓山区仓山区 板块：板块： 金山板块金山板块 开开 发发 商：商： 市房地产经营总公司市房地产经营总公司 建筑设计：建筑设计： 厦门中建东北设计研厦门中建东北设计研究院，究院， 福州规划设计研究院福州规划设计研究院销售价格： 多层 均价 1800 元/平方米 规划用途： 住宅 楼盘

8、地址： 仓山区金山大道西侧 销售热线： 23747111楼盘名称：楼盘名称： 金山明星金山明星 地区：地区： 仓山区仓山区 板块：板块： 金山板块金山板块 开开 发发 商：商： 福建兴元房地产开福建兴元房地产开发有限公司发有限公司 建筑设计：建筑设计： 福建建科建筑设计福建建科建筑设计院院 销售价格：销售价格： 住宅住宅 均价均价 1900 元元/平方米平方米 规划用途：规划用途： 住宅住宅 楼盘地址：楼盘地址： 金山大道金山大道198号号 销售热线：销售热线： 83856663 主力户型：主力户型： 3房房2厅厅2卫卫1厨厨 楼盘基本信息楼盘基本信息(金山明星金山明星)金山明星建筑效果图金山

9、明星建筑效果图楼盘基本信息(百合苑)楼盘名称：楼盘名称： 百合苑百合苑 地区：地区： 鼓楼区鼓楼区 板块：板块： 城北板块城北板块 开开 发发 商：商： 福州金茂房地产福州金茂房地产 开发有限公司开发有限公司 建筑设计：建筑设计： 福州市建筑设计院福州市建筑设计院 销售价格：销售价格： 均价均价 1900 元元/平方米平方米 规划用途：规划用途： 商住楼商住楼 楼盘地址：楼盘地址： 暂无信息暂无信息 销售热线：销售热线： 87711366楼盘基本信息(香江明珠)楼盘名称：楼盘名称： 香江明珠香江明珠 地区：地区： 仓山区仓山区 板块：板块： 金山板块金山板块 开开 发发 商：商： 中庚企业（竣

10、建房中庚企业（竣建房地产）地产） 建筑设计：建筑设计： 暂无信息暂无信息 销售价格：销售价格： 均价均价 2500 元元/平方平方米米 规划用途：规划用途： 住宅住宅 楼盘地址：楼盘地址： 金山大桥南岸西北金山大桥南岸西北侧侧 销售热线：销售热线： 83743555 主力户型：主力户型：图图 4房房3厅厅3卫卫1厨厨 相关结论相关结论、商品房发展结构不平衡、商品房发展结构不平衡,中低挡房供需缺乏中低挡房供需缺乏、近郊、近郊townhouse需求较旺需求较旺3、金山版块升值空间大、金山版块升值空间大相关结论（续）相关结论（续）、价格始终是消费者、价格始终是消费者首考虑因素首考虑因素 、金山版块对

11、中等阶层、金山版块对中等阶层 具有较大吸引力具有较大吸引力 、金山版块升值空间大、金山版块升值空间大住房面积：现有住房面积的分布呈现中间大的态势，住房面积较大。70平方米以上的占大多数。但是从整体来看，需求面积都有所增长，即比现有的住房面积要大得多。 0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %现 在 的 住 房 面 积5 0 以 下5 0 - 7 07 0 - 9 09 0 - 1 1 01 1 0 - 1 3 01 3 0 以 上住房户型结构：从访谈结果得知居民现居住房户型以二室一厅为主，

12、在问“如果您购买住房，会选择什么样的户型？”大部分居民首选的是三室一厅和三室两厅，但是要考虑经济的前提条件下。 0510152025303540三室二厅三室一厅二室二厅二室一厅一室一厅四室两厅自行设计现有住房欲购住房您打算什么时候买房子：A 1年内 7.69% B.13年内 23.08% C.35年内 15.38% D. 5年以后 34.62%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%您打算什么时候买房子1年内1-3年3-5年5年以后6、金山在五四北,鼓山,金山位置0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%如果您买房，会选择哪一个区域？第一第二第三三维柱形图4购买户型的面积在问到对户型面积的选择时，绝大多数的被访者选择100160平方米之间的面积，这表明居民主要是为了满足居住要求。 20.00%45.00%30.00%5.00%0.00%10.00%20.00%30