国内工业地产调研报告

1、国内工业地产调研报告中国工业地产市场调研报告一.工业地产阐述1概况从最初开发区的密集招商，到03第三方工业地产商的兴起，再到07一度的癫狂和瞬间的下落，然后09的产业复苏、起底上扬，直至现在平稳上升的前提下，酝酿着全新的突破。2 .含义工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及 在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其它附属物的统 称。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。是住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。3 .分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产4特性大投资工业地产开发商的资金实力要

2、求较高，这样才能保证前期开 发区所需的资金投入快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。在投资者 对投资地进行考察时，基础设施一般是最先引起注意的因素。 提供增值服务当前中国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是 “人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞 后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那 些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展。追求长期稳定回报因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳 定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期 回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上 的，因此对于工业地产的投资

3、商来讲，投资工业地产除了考虑地 理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。2.开发模式 工业园区、主体企业引导、工业地产商、综合运作二.影响中国工业地产的有利和不利因素有利因素1、国际产业转移和工业体系全球化随着工业体系全球化趋势的加剧，全球的工业格局发生巨大的 变化。而中国实行改革开放后，工业化进度加快，劳动力和生产资料价格低廉，在工业全球化格局中比较优势明显，工业制造企 业纷纷崛起，中国成为全世界最大的工业产品加工厂。2、产业结构性调整和产业升级各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作 来抓。包括成都、重庆在内的许多二、三线城市正在积极备战新 一轮的产业升级和产业大对接。3、市场

4、需求巨大众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地 产带来了稳定持续的客户群体，而国内工业制造业的崛起更是蕴 育了 一个潜力巨大的工业地产需求市场。4、投资回报率高当前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8 %以上，好的项目能达到9%,甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投 资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12% 16%,回报率较高。5、融资渠道有望拓宽底，国务院办公厅发布落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企 业融资渠道”等若干意见。不利因素1、市场风险将不断提高国内当前还缺乏完全立足于工业发展的工业地产开发商，其经 营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这 将产生巨大的供需求脱节，经营风险不可避免。开发商和业主在工业地产市场的竞争更为激烈，态度也更为主 动。由于当前普遍存在的市场供大于求现象，工业地产的质量要求 更高但价格却在降低。2、工业用地供应继续吃紧中国工业用地粗放式的供应阶段已经在走向结束。严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点。这种政策的结 果将使得工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成本也将 大大抬升。3