物业费调价成功的关键因素

1、物业费调价成功的关键因素随看社会经济的发展，人们的工资水平也在相应提高。广州市最低工资标准， 从1999年的450元，上张到2013年的1,550元，上涨了 3.44倍。物业服 务属于劳动密集型行业，人工工资占物业公司运营成本的比例较高。随看物业 服务成本的攀升，很多企业如果维持多年前的收费标准，则入不敷出，陷入经 营困境。物业费涨价是陷入困境的物业服务企业必然要面临的问题。由于物业 服务收费价格调节机制尚不完善，不少小区的物业服务费价格难以随成本的上 涨进行同步调整。即便物业服务企业按照规走履行了涨价程序，但实际收费时 却仍然会遭到业主的抵制。涨价是否有效往往成为近期物业服务类纠纷案件的 审

2、理焦点。本文结合广州市中级人民法院近期终审判决的几例涉及物业服务费 涨价的案件，对该类诉讼审理过程中出现的问题进行梳理，为参加该类诉讼的 物业服务企业或业主提供参考。物业服务费涨价案的几种情形物业服务企业通过征询业主意见张价后，要求业主按照涨价后的标准交纳 物业服务费，而某些业主认为涨价不符合法定程序，不同意涨价，从而引发诉 讼。这类诉讼包括如下情形： 一、业主向法院起诉，请求法院确认物业服 务企业的涨价行为无效； 二、业主向法院起诉，要求法院判决物业服务企业退还多收取的物业服务费；三、物业服务企业向法院起诉，要求业主按照张价后的新标准交纳物业服务费。上述几种情况都涉及到涨价行为是否有效, 由

3、于物业服务费涨价涉及到小区全体业主的利益，往往牵一发而动全身。物业 服务企业在参与此类诉讼时往往较为谨慎，以避免涨价行为被法院认定无效带 来的不良示范效应。前期物业服努阶段由物业服务企业征询业主意见是否属于合法形式？根据物业管理条例，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可 以采用书面征求意见的形式。而在前期物业服务阶段，由物业服务企业组织 发放意见表的书面征询意见形式，是否属于业主大会的合法会议形式一直存 在争议。某些业主认为，业主大会会议应由业主组织召开，没有业主委员会 的情况下，可由业主代表组织召开，或者由街道办事处组织召开。但业主代 表应如何产生，缺乏相关的法律依据。街道办事处作为业主

4、自治的指导和监 督机构，并不适宜主动召集业主讨论物业费酬价问题。在广州市中级人民法院的相关判决中，法院认为，物业服务企业采用书 面形式向小区众业主发出上调管理费业主意见征求表，征询涨价意见，符合物业管理条例中关于业主大会会议形式的规定，以司法判例的形式确认 了物业服务企业征询业主意见符合业主大会会议形式。在前期物业服务阶段, 物业公司可以通过这种形式，形成全体业主对物业费涨价的表决意见，从而达到涨价的目的。涨价是否合法的关键是看是否经过人数和面积双过半数的业主同意调整物业服务收费标准属于物权法第七条"有关共有和共同管理权 利的其他重大事项"兜底条款，应经过双二分之一业主进行

5、表决通过。涨价程 序合法的硬性标准是双重过半数的业主同意。法院在审查涨价是否合法的过 程中，最重要的实质审查集中在征询意见表中反映出来的业主表决情况。业主大会成立之后，如果业主委员会未按照物权法第七十六条规定，擅自提高物业服务收费标准，业主可以行使撤销权，撤销业主委员会作出的 涨价决议。物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决 定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业服务企业和业主的举证责任法院不支持涨价的两个案例在广州市海珠区祈乐苑小区业主诉物业服务公司涨价无效案(案 号为(2013)穗中法民五终字第3771号)中，广州市中院最终判决物 业服务企业涨价无效

6、。法院认为，物业公司发放的调查问卷外包给第 三方进行时,并没有核实调查问卷签名的真实性。在告知举证责任和 风险的情况下，物业公司依然没有当庭出示调查问卷的原件，业主也 据此否认物业公司提交的调查问卷的真实性。物业公司对此应自行承 担举证不能的法律后果，法院据以认定物业公司上涨管理费行为无效。在广州市越秀区濠畔商厦业主要求物业公司返还多收取的物业服 务费案件(案号为(2013)穗中法民五终字第3716号)中，广州市中 院终审认为,建设单位与物业公司在未经涉案物业区域超过二分之一 业主同意的情况下，重新签订物业管理委托合同,擅自提高物业服务 收费，涨价行为应属无效。上述两案件因物业公司未能提供征询

7、意见表的原件，或者涨价没 有经过双重过半数的业主同意，被法院认定为无效。法院支持涨价的两个案例广州市番禺市洛溪新城裕景花园物业公司追索物业服务费案件(案号为 (2013)穗中法民五终字第2881号)中，广州市中院终审判决认为，物业公司 提供的征询意见表统计，物业公司就将物业服务费用的标准自1.1元/平方米 变更为1.3元/平方米的问题逬行过业主投票和表决，且回收的376票数中有328张票表示同意物业服务费用标准调整，根据以上事实，认走物业公司主张 按1.3元/平方米的标准收取物业服务费用合理，予以支持。在广州市越秀区淘金华庭物业公司追索物业服务费案件(案号为(2013)穗 中法民五终字第270

8、2号)中，广州中院终审判决认为，业主对物业公司提交 的业主签名表内的业主签名的真确性提出质疑，但没有具体指出哪个签名 虚假,在法院指定的期限内也没有提出笔迹鉴定申请，故业主就对业主签名的 质疑没能提交证据加以证实，法院不予采纳。业主也没有提交证据证明假如剔 除个别共有房屋的面积数及业主人数后，同意被上诉人提高物业管理费标准一 事的专有部分占建筑物总面积的业主及占总人数的业主的数量就不能超过半 数。判决支持物业公司的涨价行为合法有效。根据上述两个案例的判决情况，物业公司为了证明其涨价行为合法,般 都会提交征询意见表作为依据。而业主往往会对征询意见表的真实性提出质疑， 认为征询意见表是由物业服务企

9、业单方制作,存在假冒业主签名或未获业主授 权签名的情况。如果业主提出质疑，应指出具体哪份意见表存在疑问，并提供 真实业主的签名比对，申请相关的业主出庭作证。如果对征询意见表上的业主 签名的真实性存在较大争议，还可以申请笔迹鉴定，以辨明真伪。在司法实践中，由于被诉业主诉讼经验的匮乏以及大多没有聘请专业律师 应诉,根据民事诉讼法"谁主张，谁举证"的规则，其提出征询意见表中业主签 名伪造、冒签问题往往因证据的缺乏而无法得到法院的支持。对于伪造业主签 名或未获业主授权的签名情况,要求相关业主提交书面的证词予以澄清,并提 交业主的身份证、房产证等资料，在举证期限内申请业主作为证人出庭

10、作证。电子发票是否可以作为表决证据？在物业服务费涨价纠纷审理过程中，物业公司往往会提交税务局电子发 票计账清单，将电子计账清单进行汇总，可统计得出实际交费业主占业主总 人数的比例。在双方都提交了意见相反的征询意见表的情况下，物业公司提 供税务局的电子发票证据清单将会作为判案的关键证据材料。在广州市荔湾区石围塘万盛苑小区业主起诉物业公司返还多收的物业 服务费案件(案号为(2013)穗中法民五终字第3078号)中，广州市中院终 审判决认为，在物业公司提供的调查表与业主提供的万盛苑管理费加 价调查表中，业主对是否同意涨价持截然相反的态度，且双方均未提供证 据证实调查表上面的签名是业主的真实签名，故法

11、院对双方提供的调 查表的真实性均不予采信。物业公司提供的税务局的电子发票证据清单中， 记载了近两年物业公司向住户开出的管理费发票情况，该资料具有客观真实 性，能真实反映住户实际缴费的情况,法院予以采信。法院对发票情况进行 了统计，认定交费的住户户数比例达到涉案小区76%，面积占涉案小区总面 积89.4% ,业主对电子发票记账清单真实性有异议，但未能提供相反证据予 以证实。虽然上述电子发票记账清单不能直接反映物业公司征询业主酬价的 程序情况，但该证据足以表明大多数小区业主同意按1.3元/平方米的标准来交纳物业管理费。法院最终判决业主要求返还已交纳的物业管理费的请求不予支持。综上所述，法院在审理物业服务涨价纠纷案件过程中，重点在于审查征 询意见表反映岀的"双重过半数业主同意"意见是否真实、合法。审判实践中 的难点在于征询意见表中业主签名的真伪，业主应对物业公司提供的征询意 见表中业主签名存在虚假、伪造、冒签等行为进行举证。物业公司对业主的 质疑进行反驳应提交相关的证据证明业主签名的真实性。税务局的电子发票 清单