第16讲第六章第五节房地产抵押管理-最新课件

1、第16讲 第六章第五节房地产抵押管理(2012新版)第五节 房地产抵押管理一、房地产抵押的概念1、房地产抵押2001年建设部下发城市房地产抵押管理办法(原建设部令第98号)规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。2、抵押人抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。3、抵押权人抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。4、预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押，

2、是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款机构作为偿还贷款履行担保的行为。5、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。注：房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著的区别。例题1：房地产抵押人不一定就是债权人。( )。（2010年房地产估价师制度试题）答案：×解析：房地产抵押人不是债权人。例题2：抵押人就是债务人。 ( ) （2001年房地产估价师制度试题）答案：×解析：

3、抵押人不一定就是债务人。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。二、房地产抵押的条件1、房地产抵押中可以作为抵押物的条件城市房地产管理法规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形。一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在

4、地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。例题：地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。( ) （2010年房地产估价师制度试题）答案：解析：以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。2、物权法规定可以抵押的财产和不得抵押的财产物权法规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

5、；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。例题：物权法规定，不得抵押的财产有( )。（2011年房地产经纪人制度试题）A依法被查封的财产 B正在建造的建筑物C所有权有争议的财产

6、 D学校的教学楼E工厂的生产设备答案：ACD解析：物权法规定下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。3、城市房地产抵押管理办法规定不得设定抵押权的房地产城市房地产抵押管理办法也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建

7、筑物；(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(5)依法不得抵押的其他房地产。例题：下列房地产中，不得抵押的有( )。（2008年房地产估价师制度试题）A集体所有的土地使用权 B村办企业厂房C列入城市房屋拆迁范围的房屋 D宅基地E已经设定抵押权的房地产答案：AD解析：物权法第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。担保法第37条第2项规定，宅基地不得抵押。三、房地产抵押的一般规定(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存

8、续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。例题1：下列房屋中，可以设定抵押权的是( )。（2011年房地产经纪人制度试题）A医院门诊大楼 B农村宅基地上的房屋C学校教学大楼 D乡(镇)村企业厂房答案：D解析：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医

9、疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。例题2：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权( )。( 2011年土地登记相关法律知识试题)A另行约定是否抵押 B一并抵押C分别抵押 D附条件抵押答案：B解析：中华人民共和国物权法第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。例题3：现行法律未禁止设定抵押权的房地产是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)A权属有争议的房地产 B乡镇企业的厂房C以公益为目的的教育设施 D依法被查封的房地产答案：B解析：以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其

10、占用范围内的建设用地使用权一并抵押。(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。(4)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。(5)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。(6)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。(7)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。(8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的

11、履行期限不应当超过该企业的经营期限。(9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。(10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。(11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。(12)企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。(13)订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，

12、抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。例题：郑某与吴某在抵押合同中约定，若郑某在债务履行期届满时不能清偿吴某的债务，则作为抵押物的房屋的所有权转移为吴某所有。该约定的效力为( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)A有效 B无效 C效力待定 D可变更答案：B解析：物权法第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是关于禁止流押的规定。担保法若干问题解释第57条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但所约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。(1

13、4)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。(15)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。例题：甲大学为了筹集建设资金，拟将建有教学大楼的房地产向银行抵押以获取贷款，该教学大楼的建设资金是财政拨款。对此，下列说法正确的是( )。（2008年土地管理基础与法规试题）A该房地产可以抵押B该房地产不能抵押C房屋不可以抵押，但土地可以抵押D房屋可以抵押，但土地不能抵押答案

14、：B解析：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，不能抵押。(16)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。（抵押人未告知抵押情况，承担责任；告知抵押情况，不承担责任）例题：抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原

15、房屋租赁合同 ( )。 （2010年房地产估价师制度试题）A不受该抵押权影响 B应当解除 C没有效力 D不得对抗抵押权答案：A解析：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。(17)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。例题1：张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有( )。（2

16、011年房地产估价师制度试题）A该房屋的所有权仍属于张某B张某应将该房屋交付给甲银行使用C经甲银行同意，张某可以出售该房屋D未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E该房屋所有权证书交给甲银行保管答案：AC解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。例题2：以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。 ( ) （2007年房地产估价

17、师制度试题）答案：解析：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。例题3：下列关于房地产抵押的表述中，正确的有( )。（2007年房地产估价师制度试题）A村办企业的厂房可以抵押B以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押D抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效E同一房地产不得设定两个以上抵押权答案：ABD解析：房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会

18、公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。例题4：甲将其房屋作抵押向乙借款。抵押期间，甲欲将该房屋出卖给丙，并告知丙抵押情况。下列说法中，正确的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)A甲可以将该房屋出卖，但须事先通知抵押权人乙B甲可以将该房屋出卖，无须事先通知抵押权人乙C甲可以将该房屋出卖，但应征得抵押权人乙的同意D甲无权将该房屋出卖，因为已经设置了抵押答案：C解析：抵押设定后，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。四、房地产抵押合同房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务

19、的协议，是债权债务合同的从合同。债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。房地产抵押合同一般应载明下列内容：(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；(2)被担保债权种类、数额；(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等；(4)抵押房地产的价值；(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；(6)债务人履行债务的期限；(?)担保的范围；(8)违约责任；(9)争议解决的方式；(10)抵押合同订立的时间与地点

20、；(11)双方约定的其他事项。抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。例题：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。 (   ) （2005年房地产估价师制度试题）答案：解析：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同。五、房地产抵押估价1房地产抵押价值的确定方法房地产抵押要确定其抵押价值。根据原建设部、中国人民

21、银行和中国银行业监督管理委员会联合印发的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知的规定，商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估，但商业银行与借款人另有约定的，也可以按照约定，由约定方委托房地产估价机构进行评估。2房地产抵押价值内涵房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产

22、上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。例题1：（2009年房地产估价师制度试题）2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，

23、并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（ ）万元。A0B6000C6475D8000答案：B解析：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元2000万元=6000万元。例题2：在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（

24、 ）。（2009年房地产估价师制度试题）A拖欠的建筑工程材料费B拖欠的建筑工人工资C抵押担保债权D出租房屋租金答案：D解析：在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。例题3：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（ ）（2009年房地产估价师制度试题）答案：×解析：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价

25、值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。例题4：房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。 ( ) （2007年房地产估价师制度试题）答案：解析：假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况。3房地产估价师应当勤勉尽责在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时对委托人提供的有关情况和资料进行

26、核查；全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片；处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值的意见及其理由等。例题：在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（ ）。（2009年房地产估价师制度试题）A对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B对估价对象进行实地查看C了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片答案：BCDE解析：必要时

27、对委托人提供的有关情况和资料进行核查。4房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告要全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况；披露估价对象已设定的抵押权；分析估价对象的变现能力；披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响；将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。对由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

28、此外，按照关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知要求，商业银行要加强对已抵押房地产市场价格变化的监测。为及时掌握抵押价值变化情况，商业银行可以定期委托或者在市场价格变化较快时委托房地产估价机构评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，商业银行还应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。中国银行业监督管理委员会要求，信托投资公司以贷款、投资等方式办理自营和信托业务，涉及房地产抵押估价的，也要按照上述规定执行。例题：房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。（2009年房地产估价师制度试题）A估价时点B估价委托日C估价报告出具日D估价开始作业日答案：C解

29、析：房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。六、房地产抵押登记(一)房地产抵押登记部门城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。城市房地产管理法对房地产转让或者变更规定了法定程序，即先申请房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记。以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关；以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。例题1：订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。

30、 ( )。（2010年房地产估价师制度试题）答案：解析：物权法第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，未办理抵押权登记不影响当事人之间订立的抵押合同本身的效力。例题2：个人住房贷款抵押合同自( )之日起生效。(2005年房地产经纪人制度试题)A合同签订 B抵押登记 C借款合同生效 D债权生效答案：B解析：物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。(二)房地产抵押登记要件根据房屋登记办法，申请抵押权登记，应当提交下列材料：(1)登记申

31、请书；(2)申请人的身份证明；(3)房屋所有权证书或者房地产权证书；(4)抵押合同；(5)主债权合同；(6)其他必要材料。登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内予以登记，记人登记簿并颁发他项权利证书。七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记1、住房抵押贷款证券化含义住房抵押贷款证券化是指由银行业金融机构作为发起机构，将个人住房抵押贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券

32、，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。2、债权转让与所附属的抵押权应当一并转让根据物权法、担保法关于抵押权转让的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。银行业金融机构的个人住房抵押贷款债权转让时，所附属的抵押权应当一并转让。3、金融机构发放个人住房贷款程序建设部关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知(建住房200577号)规定，金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权

33、，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记。资料齐全、与权属登记信息一致、抵押住房不存在权利限制或权利负担的，房地产管理部门予以登记，将个人住房抵押权变更的情况逐一记载在房屋权属登记管理信息系统和纸介质的权属登记信息的相应记录中。抵押权以权属登记信息为准，原则上不再颁发新的房屋他项权证。抵押住房存在权利限制或权利负担的，暂不登记，并告知申请人。申请人仍书面要求办理的，可以办理；申请人要求替换的，应当允许。个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由。4、批量办理个人住房抵押权变更登记条件、申请资料和时限要求批量办理个人住房抵押权变更登记，

34、应当由个人住房抵押权转让人和受让人共同申请，并符合下列情形之一：(1)金融机构与依法设立的信托投资公司或中国银行业监督管理委员会批准的其他机构按照有关规定，以个人住房抵押贷款证券化为目的设立信托时，需要将金融机构发放或持有的个人住房抵押贷款债权及相应的住房抵押权批量转让给受托机构的；(2)前述特定目的的信托存续期间，金融机构根据合同的约定进行债权回购，或受托机构发生更换。申请批量办理个人住房抵押权变更登记的，应当提供以下资料：(1)抵押权变更登记申请表；(2)规定了个人住房贷款抵押权转让事项的合同或相关协议；(3)经批准的个人住房抵押贷款证券化方案(复印件)；(4)拟转让的个人住房抵押权清单(

35、应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章)和相应的房屋他项权证；(5)个人住房抵押权转让人和受让人的营业执照(复印件)。批量办理个人住房抵押权变更登记，以一份他项权证或一笔抵押登记为一起业务计算，一次受理200起以下的，5个工作日内完成；200起以上的，可适当增加工作日，但最长不得超过15个工作日。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人做变更处理，其他登记事项不作变更。八、最高额抵押权1、最高额抵押含义最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到

36、期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。2、最高额抵押的特点最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与

37、抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。例题：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 ( ) （2008年房地产估价师制度试题）答案：解析：物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。3、抵押权人的债权确定情形有下列情形之的，抵押权人的债权确定：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者

38、被撤销；法律规定债权确定的其他情形。例题1：甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3 000万元和5 000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是( )亿元。（2008年房地产估价师考试试题）A03 B05 C08 D10答案：C解析：有下列情形之的，抵押权人的债权确定：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权确定的其他情形。房屋登记办法规定，

39、对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额=3000万元5 000万元=8000万元。例题2：某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额12亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有( )。（2007年房地产估价师制度试题）A该抵押属一般房地产抵押B该抵押是最高额抵押C若银行实际发放了15亿元贷款，其优先受偿价款为15亿元D若银行实际发放了15亿元贷款，其优先受偿价款为12亿元E该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：BDE解析：物权法规定，最高额抵押是限额抵押，是为将来

40、发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。例题3：最高额抵押权确定的情形有（ ）。（2009年房地产估价师制度试题）A最高额抵押权已转让B新的债权不可能发生C抵押人破产D约定的债权确定期限届满E抵押财产被查封答案：BCDE解析：有下列情形之的，抵押权人的债权确定：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法

41、律规定债权确定的其他情形。九、房地产抵押的效力抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的安全完好，抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房

42、地产的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。十、房地产抵押权的实现1、实现抵押权清偿方式抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。依据物权法的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者

43、变卖的，应当参照市场价格。例题1：物权法规定房地产抵押权实现的方式有( )。（2008年房地产估价师制度试题）A抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价欺优先受偿B抵押权人直接向人民法院提起诉讼C抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以清求人民法院变卖抵押房地产答案：ACE解析：抵押权的实现方式可以有三种形式，一是折价，二是变卖，三是拍卖。物权法第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押

44、人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。例题2：当抵押人与债务人不是同一人时，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可以按( )方式处理抵押房地产。(2005年房地产经纪人制度试题)A与抵押人协商折价抵债 B与债务人协商变卖C自行拍卖 D将抵押物直接过户给自己E向人民法院提起诉讼答案：AE解析：物权法规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。例题3：(2006年房地产

45、经纪人制度试题)王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。李某到期无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。A扣押抵押物B与李某协议折价抵偿贷款C将李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款D根据事先约定，在债务清偿期届满而抵押权人未受清偿时，抵押房产所有权移转给抵押权人所有答案：BC解析：甲、乙银行有权与李某协

46、议折价或将李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款。担保法第40条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。2、处分拍卖、变卖价款清偿顺序依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。例题1：关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有 ( )。 （2010年房地产估价师制度试题）A抵押权未登记的，按照债权先后清偿B抵押权

47、未登记的，按照债权比例清偿C抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿答案：BCE解析：依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。例题2：某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按( )顺序清偿。(2009年房地产经纪人制度试题)A贷款合同签订的先后 B贷款数额的大小C各银行起诉的先后

48、 D抵押登记的先后答案：D解析：同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。例题3：某大楼先后抵押给三家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该楼所得的价款按( )顺序清偿。（2007年房地产经纪人制度试题）A贷款合同签订的先后 B贷款数额的大小C向人民法院起诉的先后 D房地产抵押登记的先后答案：D解析：同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。3、拍卖抵押保留价的确定根据最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定(法释200916号)的规定，人民