北京某学院商业经营建议书

1、北京后勤指挥学院商业经营建议书北京后勤指挥学院商业经营建议书（草案）（草案）1国际2国际3国际报告构架商业地产概述商业地产概述项目概况与区域项目概况与区域市场分析市场分析项目项目SWOT分析分析投资收益分析投资收益分析运营方式分析运营方式分析4国际商业地产概述商业地产分类社区商业社区商业购物中心购物中心商业综合体商业综合体专业市场专业市场旅游地产旅游地产泛商业地产泛商业地产商业地产主要类型西郊百联购物中心证大大拇指广场南方百联购物中心正大广场大宁国际商业广场正大广场海宁皮革城九星建材市场杭州西湖新天地苏州金鸡湖创邑老码头创邑幸福湾5国际商业地产概述核心问题剖析 成功的出售背后，是艰难的招商过程

2、，症结何在？成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？ 招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？ 面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？ 100% 100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？ 商业如何精准定位？ 经营谁来掌控？ 如何在强势商业集团面前把握主动权？ 如何遴选合适的业态与业种群？6国际项目概况项目周边环境项目周边环境路网条件路网条件项目位于北京城市中轴线西长安街万寿路口南1.2公里（莲花池西路与万寿路交叉口）。北京西三环和四环之间。东至西三环不到一公里。

3、向北经莲花西路可迅速到达。南边的京石高速路扼进出北京的西南门户。二、三、四环，交通极为便利。路面交通路面交通项目周边451、941、54、9路等多条公交线路通达市内。 轨道交通轨道交通 地铁1号线万寿路站距本项目1.2公里，轨道交通较为便利。另外规划中的地铁十一号线马官营站距本项目1公里。东边紧临全国最大的客运铁路站北京西客站，巨大 的人流量为项目提供了长远的可持续的拓展空间。7国际项项 目目 位位 置置 与与 周周 边边 环环 境境 示示 意意 图图8国际区域市场分析总体特征总体特征：西贵之地。本项目所在区域是北京规划“西部生态带”和“体育文化区”的核心区域，有不可多得的宜居生态环境，是总后

4、、海军、军事医学院等军事机关干部，以及国家密码局等国家机关的办公居住聚集区。商业设施密集，档次不高。项目周边虽有大量各种档次消费人群，但是整体商业档次不高处于更新换代的关键时期。如餐饮店众多，除百福星（约1500）与大边海鲜（约1000）规模较大外，其余餐饮店规模都很小；娱乐休闲类场所较少，规模不大，档次不高。处于城市化改造中，消费层次分散。本项目是成熟居住区，西部正在进行大规模的改造。9国际区域市场分析总体特征交通便利，道路通畅。项目周边人口密集。项目所在区域人口密度超过丰台区和海淀区的常住人口平均密度，居民众多，另有大量待开发住宅用地，商圈发展前景广阔。医疗设施充足。项目周边有解放军301

5、医院、302医院、国泰医院、新兴医院等为项目周边提供了便利的就医条件。农贸市场较多。项目所在区域是北京西部主要的农副产品集散地，分布着岳各庄批发市场、京西万隆农贸市场、靓厂农副产品批发市场等农副产品交易市场。10国际区域市场分析区域行业特征所在区域主要行业有餐饮服务、宾馆酒店、写字楼、零售业（商场/超市/便利店/农贸市场）、休闲娱乐、体育健身和其他生活服务业。11国际 区域市场分析区域行业特征餐饮服务区域特征餐饮服务区域特征中高档规模餐饮缺乏。莲花大厦对面万寿路和靓厂路交叉口是最集中的区域。核心商圈内有上百家餐饮服务，绝大部分都是在100左右，只有四家超过1000（故里居湘粤菜、万寿食府、百福

6、星和大边海鲜）。地区餐饮需求旺盛：项目北侧总后等国家机关办公及居住区餐饮需求强劲、且项目南侧附近居民小区多，常住居民比例大，流动客流较多，因而对餐饮服务设施形成需求。工作客流有所改观：由于中高收入客流较少，目前本地区的餐饮市场容量相对有限，但伴随地区的快速发展，及项目北部新建小区的中高端客流入住，具有较强的发展潜力；12国际 区域市场分析区域行业特征大多数小规模的餐饮店经营状况不理想：本地区南部由中低档消费人群由城市化农民和外来务工人口构成，消费能力低，外餐需求较低，导致该地区小规模餐馆经营状况不佳；区域外来流动人口过多：由于项目南侧处于城乡改造阶段，又是农副产品交易中心，外来务工人员聚居在城

7、中村，使得地区卫生状况和治安状况较差。13国际 区域市场分析区域行业特征宾馆宾馆/酒店业区域特征：酒店业区域特征：临近重要交通枢纽：本项目地点距离西客站仅3公里，六里桥长途汽车站2.5公里。交通拥堵一贯是大城市发展不可避免的难题，而本地区交通较为舒畅；区域板块：地处四环以内，是北京市的中心区域，属于北京规划“西部生态带”和“体育文化区”的核心位置，海淀区和丰台区交界处的重要商业区。东临丰台区规划的六里桥商圈，西临西奥商圈，北临公主坟商圈，具有极强的发展潜力。行业竞争环境：总体来看，商圈内除总后第一招待所外，对外经营的宾馆酒店整体层次不高，且运营模式陈旧，整体经营状况较不理想。14国际 区域市场

8、分析区域行业特征写字楼区域特征：写字楼区域特征：地区需求有限：商圈内共有多栋写字楼，其中靠近莲石路和三环的写字楼较多，而项目商务客流较少，商务活动薄弱。市场空白，但市场机会薄弱：本地区写字楼属新兴聚集区域，有较大的发展潜力。15国际 区域市场分析区域行业特征零售业（商场零售业（商场/超市超市/便利店便利店/农贸市场）特征：农贸市场）特征：便利店：对于这一行业的进入只有连锁便利店的业态尚存空白；零售企业的竞争：商圈内小型的零售店都属于大众消费的档次，还有农贸菜市场区域布店密集，给区域居民提供了方便的日常生活消费场所，但竞争也较激烈；但缺少大型综合式购物。人口密度大，消费能力层次分散。零售业需求：

9、该地区消费需求，大部分居民希望增加集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的购物中心，对便利超市也有一定的需求。 16国际 区域市场分析区域行业特征休闲场所区域特征休闲场所区域特征：本报告将KTV、洗浴休闲会所和夜总会定义为休闲场所。项目南部区域周边的大众休闲场所较多，且经营较好，主要有靓厂文化娱乐中心、金色年华娱乐城、蓝色悦人娱乐城和天府娱乐城。17国际 区域市场分析区域行业特征体育健身场所区域特征：体育健身场所区域特征：在本项目周边缺少体育健身场所，距本项目较远的地方有南洋俱乐部、华宝国际俱乐部是两家大型的健身场所，都在5000以上，但整体经营档次较低。其余的都在200一下。另外万丰公园体育健身中心正

10、在建设中（该项目定位方向不明，为绿隔配套项目）。18国际 区域市场分析区域行业特征其他生活服务的市场机会：其他生活服务的市场机会：银行本项目周边银行网点周边2公里之内有建设银行、工商银行、中国银行等。但均存在沿街展示面不足、体量较小、经营状况欠佳等特征。19国际 区域市场分析区域行业特征商业底商及社区商业商业底商及社区商业本区域底商及社区商业存在以下两大特点存量商业经营结构极不合理，远不能满足日常消费需求且档次较低，不能形成联动效应，经营状况较差。增量商业多数多数处于招商期，缺乏整体规划及必要的招商手段，进展较缓慢，同时也为本项目提供了绝佳的市场机遇。20国际 区域市场分析区域行业特征 区域潜

11、在商业物业增量初步分析区域潜在商业物业增量初步分析随着周边的进一步拆迁改造，大批临时商业建筑将会拆除，将有大批大体量商业物业及社区商业街形成，商业物业竞争进一步加剧。随着该地区商业环境的进一步改善，将产生对商业铺面的市场需求；随着北京市区域的外延，及北京商业多核发展的趋势，本地区商业铺面的价格将比其他地产的价值具有更大的上升空间。21国际项目SWOT分析项目优势分析项目优势分析交通优势是本项目发展的基础，从现状还是长远规划上看都是不可多得的一块宝地。为发展商用物业提供了人流。项目周边有完善的市政配套和成熟的居住氛围。周边居住区多，人口密度大，消费人流可步行到项目。临近西客站拓宽了项目的市场空间

12、；区域政府机关及中高端消费群体为本项目提供了市场空间。22国际项目SWOT分析项目劣势分析项目劣势分析非传统消费商圈，商业气氛整体情况较差。项目门前停车位不足，这是商业发展的关键所在，与本项目便捷的路网交通形成强烈的反差。经营限制问题，项目中段不能引进大型餐饮，水平动线破坏严重，影响使用功能。人流导入交差现象严重，项目中段商务人流与办公人流交差，共用大堂，影响了办公环境及商业需求建议进行必要的人流导向施工。垂直交通系统单一，不能满足裙楼三段区划方案的垂直人流导向要求。离公主坟、西客站近。公主坟是基本成形的区域型商业中心，西客站作为正在形成中的区域型商业中心其商圈覆盖本项目。项目在区域竞争中不宜

13、针锋相对，而应考虑提升和填补性定位。23国际项目SWOT分析项目机会点分析项目机会点分析公主坟商圈的天然缺陷。公主坟商圈是以城乡结合部的优势发展起来的，随着城市的发展已成为城市中心区域。但是其周边军事用地较多的既成事实使其商圈发展开始就难以形成一个圆，特别是对南部的辐射力较弱。作为相对独立的社区商业中心本项目可发挥最大辐射力。项目周边居住人群多，但现在的商业配套发展不充分，基本停留在散乱底商、农贸市场的阶段，商业业态发展落伍。随着项目军事单位居住区的建设，以项目为中心的社区商业圈已基本成形。而区域内现无中等规模的现代商业。区域内务大体量商业，而现如家乐福、乐天超市等多家连锁运营商正拟定进入社区

14、商业圈，抢占社区商业资源。本项目的进入时间正合适。进入过早需承担启动市场的风险，过晚竞争会很激烈。现在区域市场已成熟，而竞争者未进入，正是进入市场的最佳时机。24国际项目SWOT分析项目威胁分析项目威胁分析项目所在区域不是北京市传统商务区域。因此作为较早进入者在宣传自身的同时，还要宣传区域形象，引导客户。本项目对面社区型商业及邻近的道乐蒙恩商务，如定位不能进行充分的市场调研、竞争对手调查及商家资源有效配置则会产生直接的竞争。25国际 价格定位价格定位 根据市场调查数据，莲花大厦周边同档次办公物业价格22.5元/天/；商业物业（底商）价格4.55元/天/。莲花大厦改造后是区域标志性建筑价格可取其

15、上限，即办公2.5元/天/，商业5元/天/.26国际第五章第五章 项目投入产出项目投入产出5.1主要假设和标准主要假设和标准按现谈判整租方案为基础。测算范围：莲花大厦综合楼。总建筑面积80000平方米。租赁期按20年计算。1九州天昱投资开发有限公司拟整体租赁此商业楼20年。2租金：地上建筑部分租金1.40元/平米/天，年租金为3024万元人民币；地下建筑部分租金0.30元/平米/天，年租金为216万元人民币。4. 每五年递增5%5租金半年付。根据国家现行财税制度和价格体系进行分析。27国际 成本估算成本估算 主要指经营管理成本。营业及管理费用包括人员工资、佣金、广告费、冷暖费、管理费、工程改造

16、费和业主租金等。按公司项目单位面积日费用成本经验含量表工资按0.198元/天；佣金0.192元/天；广告费用0.014元/天；冷暖费按外供暖外供冷0.211元/天；管理费用0.071元/天；业主租金按双方签订的合同约定。本项目的成本按公司经验值估算，考虑项目规模效应和公司在成本管理上的优势，本项目成本可以大幅降低。28国际项目收入和税金项目收入和税金本项目的商业部分经营权属九州天昱，以对外租赁为主。本项目收入来源为商业租赁收入。该项目第1年对外经营，从谨慎的原则出发出租率按70%（未考虑半年的免租期），从第2年开始达到正常水平85%，并一直维持在此水平。从谨慎原则出发，出租水平为较保守的估算，

17、根据公司经营管理优势和整体出租水平，本项目可达到更高的出租水平。租金水平按保守的入市价格2.34元/平方米/天估算。营业税、城市维护建设税和教育费附加按经营收入的5.5%计算，企业所得税按25计算29国际经济评价经济评价根据项目上述的成本收益分析，编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，据以判定项目的财务可行性。为了便于快速决策，现金流量进行简化计算，以上面的经营收入和运营成本为主，以便于更直观的反映项目现金流入流出情况。由于公司在此方面的优势，在操作层面比此模型会更优化。通过模型进行的动态财务分析结果如下： 所得税前财务净现值（I8，N=20） NPV￥1,628万元 财务净现值大于零，

18、在经济上是可行的IRR=34.23% 内部投资收益率大于基准收益率，在经济上是可行的投资回收期：3.97年所得税后财务净现值（I8，N=20） NPV￥1.054万元 财务净现值大于零，在经济上是可行的IRR25.63% 内部投资收益率大于基准收益率，在经济上是可行的投资回收期：4.96年经济结论：本方案在经济上是可行的。30国际 本项目对于双方在经济上都是可行的，降低运营成本和保证出租率及租金水平是本项目的关键所在，特别注重经营，同时应按计划协调与其他项目经营定位关系，扬长避短、充分发挥项目自身优势，避免同质化竞争。 从动态指标来看，贴现率为8时的财务净现值为1628万元，所得税后财务内部收

19、益率为34.23%，大于贴现率，说明项目可行。从敏感性分析看，本项目所能承受的零售租金和出租率变动幅度较小，抗风险能力较弱。因此，应加强营销力度，确保计划利润的如期实现。31国际运营方式分析自营散租商业地产运营由于行业整体水平下降原因和新项目市场培养期的影响，09年至12年出租率将会维持在较低状态，同时，也给经营者提出较高的经营要求，考虑 “中交”方面不是专业商业物业运营商，缺乏写字楼经营经验的因素，进一步加剧了经营风险。优势分析：1、收益完全获得；2、安置剩余劳动力就业；3、培养商用物业运营团队。 劣势分析：1、缺乏商用物业专业化团队，运作经验不足；2、缺乏行业整合专业化人才；3、缺乏客户资

20、源；4、商用物业管理繁杂，缺乏专业物业管理公司为项目正常运转提供标准的物业服务。以上限制条件都使得本项目招商及后期运营存在很大的威胁，收益不能按照正常市场预期测算。距离本项目“0”距离的朝内298项目虽为专业化运营团队，但整体水平不高，运营一年累计出租率为25%，可见此方案如具体执行需要各方面专业化公司强有力的配合。根据本报告分析，整体现状散租：1、价格：2.1元/平方米/天，财务净现值NPV=￥4,8390，投资内部收益率IRR=34.75%。总体收益较低，根据故此，我们不推荐自营方案。32国际运营方式分析整体租赁由于新一轮经济周期致使经济疲软、内需进一步减缓，租金和行由于新一轮经济周期致使

21、经济疲软、内需进一步减缓，租金和行业出租率下降导致写字楼整租市场低迷。商业物业运营商拓展速业出租率下降导致写字楼整租市场低迷。商业物业运营商拓展速度减缓，采取观望态度，战略重心向提高现有房产经营能力方向度减缓，采取观望态度，战略重心向提高现有房产经营能力方向偏移。同时由于商业物业运营商的盈利模式是偏移。同时由于商业物业运营商的盈利模式是“整分租整分租”的差额利的差额利润，运营商进行房产经营时要承担租金水平降低、出租率下降等润，运营商进行房产经营时要承担租金水平降低、出租率下降等因素，这些因素必定导致因素，这些因素必定导致“东四东四33号号”院落整租价格远远低于正常院落整租价格远远低于正常市场状

22、态下的整租价格，经估算本项目整租市场价格区间为市场状态下的整租价格，经估算本项目整租市场价格区间为600万万700万之间，租金涨幅以每三年万之间，租金涨幅以每三年5%计，则计，则20年合作期内年合作期内600万底价，平均年租金：万底价，平均年租金：692万元。万元。 700万底价平均年租金：万底价平均年租金：808万万元。元。800万底价平均年租金：万底价平均年租金：871.73万万 。900万底价平均年租金万底价平均年租金 ：980.70万万33国际运营方式分析受托经营管理受托经营方案在酒店业已广泛应用，充分结合甲方项目资源优势及乙方整合资源优势，受托经营方案在酒店业已广泛应用，充分结合甲方

23、项目资源优势及乙方整合资源优势，发挥发挥“1+12”的效应，双方根据各自掌控的资源进行合理调配，同时最大限度的规避的效应，双方根据各自掌控的资源进行合理调配，同时最大限度的规避了因项目资源缺乏、行业操控能力不强、客户资源不能有效整合带来的写字楼发展行了因项目资源缺乏、行业操控能力不强、客户资源不能有效整合带来的写字楼发展行业弊端，目前北京部分写字楼采用此方案，据我们长期研究跟踪，运营状况良好，特业弊端，目前北京部分写字楼采用此方案，据我们长期研究跟踪，运营状况良好，特别是别是08年下半年至今，根据我们数据库显示，同档次采用受托经营写字楼整体出租率年下半年至今，根据我们数据库显示，同档次采用受托

24、经营写字楼整体出租率比自营写字楼出租率高出约比自营写字楼出租率高出约5个百分点，这与双发资源互补存在着不可分割的关系。经个百分点，这与双发资源互补存在着不可分割的关系。经过分析，在合作底价过分析，在合作底价1.4元，出租率：第一年元，出租率：第一年30%，第二年，第二年50%，第三年开始，第三年开始75%的前的前提下合作期限提下合作期限20年平均年收益年平均年收益865万元。本项目通过专业运营公司运作有望在第一年万元。本项目通过专业运营公司运作有望在第一年达到达到50%出租率，第二年达到出租率，第二年达到70%出租率、第三年达到出租率、第三年达到80%以上出租率，而租金水平以上出租率，而租金水

25、平也会通过产业规划运营、客户资源整合有进一步提升，随着项目产业化运作，甲乙双也会通过产业规划运营、客户资源整合有进一步提升，随着项目产业化运作，甲乙双方共享超额收益，具有良好的发展前景。方共享超额收益，具有良好的发展前景。34国际 小结 根据以上分析，我们建议首选受托经营管根据以上分析，我们建议首选受托经营管理方案，以保证项目长期稳定发展，并享理方案，以保证项目长期稳定发展，并享受超额收益。其次选择整租方案，操作过受超额收益。其次选择整租方案，操作过程中建议前三年顺应市场行情采取底价策程中建议前三年顺应市场行情采取底价策略度过写字楼市场低迷期，第四年开始制略度过写字楼市场低迷期，第四年开始制定

26、合理的递增幅度提高整租价格，选择行定合理的递增幅度提高整租价格，选择行业内优秀的写字楼运营商保证其有足够的业内优秀的写字楼运营商保证其有足够的能力经营好能力经营好“东四东四33号号”院落房产，以保证院落房产，以保证“中交中交”方面的回款安全性。方面的回款安全性。35国际36国际凯嘉国际凯嘉国际凯嘉国际市场凯嘉国际市场研究研究凯嘉国际顾问凯嘉国际顾问凯嘉国际经纪凯嘉国际经纪凯嘉国际商业凯嘉国际商业管理管理凯嘉国际运营凯嘉国际运营系统管理系统管理凯嘉国际商业凯嘉国际商业投资投资广告推广广告推广提供前期市场分析、定位、营销策划服务提供商业综合体项目销售代理服务提供商业物业的后期商业管理服务提供商业电

27、子运营系统设计实施维护提供商业地产项目资产维护和投融资服务提供商业物业中期顾问、招商代理服务37国际商家服务商家服务发展商服务发展商服务市场研究服务品牌推广服务渠道建设服务顾问服务招商服务运营管理服务零售拓展服务资产维护、投融资服务38国际凯嘉国际服务项目凯嘉国际服务项目订立发展模式市场调查及研究初步市场定位业态组合规划租金与财务测算规划建议主力店招商全面招商商装协助/开业验收开业筹备建筑概念设计方案及建筑设计规划开发及施工计划建筑施工设计图建筑设计检讨开工项目管理及施工竣工及交付使用地产流程地产流程建筑设计及施工建筑设计及施工开业开业市场研策服务市场研策服务商业顾问服务商业顾问服务商场运营管

28、理1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6 6、8 8、1111、1414、1616、1818、1919、1 12 27 7、9 9、1010、1212、1313、1515、1717、市场策划服务内容市场策划服务内容市场调查与研究消费力调查研究商圈的调查与研究未来商业供应研究市场定位业态组合规划动线布局规划租金与财务测算规划设计建议招商及招商顾问服务内容招商及招商顾问服务内容主力店的招商根据商家需求提供建筑设计参数与设计院进行商业建筑设计检讨针对经营情况提供场推广需求全面招商招商现场的管理内装协调，协助开业筹备物业管理、商业管理的接口商业管理服务内容商业管理服务内容营销管理运营管理凯嘉国际服

29、务内容凯嘉国际服务内容招商管理资产管理3 3商业管商业管理服务理服务39国际各业态组合体量上限业态组合与定位建筑平层格局业态平层布局区域消费人口总量区域消费人口结构与质量区域消费者的消费习惯区域消费需求区域现有商业供应空白的或未被很好满足的市场空间未来商业供应本项目的生存空间及发展方向本项目的生存空间及发展方向消费者的意愿主力商家反馈项目自身优劣势及约束社会化考虑总体市场定位租金确定财务测算目标消费者目标市场档次定位形象定位租金定位市场分析市场分析市场定位市场定位成本核算收益回报风险防范竞争性商圈的影响单位租金租金增长率出租率40国际商业顾问商业顾问招商招商商业顾问商业顾问商业运营商业运营人事

30、、行政人事、行政招商执行招商执行营销营销运营运营招商招商资产管理资产管理招商方案制定招商方案制定招商管理招商管理其他相关事宜其他相关事宜项目策划项目策划商业顾问商业顾问物业顾问物业顾问主力店招商主力店招商招商组织招商组织设计顾问设计顾问行政、人事行政、人事业务业务41国际商业顾问商业顾问招商招商商业顾问商业顾问商业运营商业运营人事、行政人事、行政品牌组合落位、调整品牌组合落位、调整招商策略制定、调整招商策略制定、调整招商推广的需求招商推广的需求招商执行招商执行招商资料数据更新招商资料数据更新项目相关文件流转项目相关文件流转项目招商管理项目招商管理新项目拓展新项目拓展项目研策、定位项目研策、定位

31、项目动线设计、修订项目动线设计、修订店铺分割及调整店铺分割及调整招商指导招商指导商业基建、机电、消防设计建议商业基建、机电、消防设计建议交通、货运建议交通、货运建议流程、文本编制流程、文本编制对项目相关的发文对项目相关的发文营销营销运营运营招商招商资产管理资产管理资产管理资产管理费用管理费用管理人员绩效人员绩效内外部文件流转内外部文件流转项目进程管控项目进程管控各种数据库更新各种数据库更新组织会议组织会议分公司支持平台分公司支持平台管理分公司平台管理分公司平台 配合执行集团相关工作配合执行集团相关工作其他辅助工作其他辅助工作招商方案制定招商方案制定招商计划制定、调整招商计划制定、调整租金方案制

32、定、调整租金方案制定、调整招商管理招商管理其他相关事宜其他相关事宜与甲方沟通项目商家反馈信息与甲方沟通项目商家反馈信息开业筹备协调开业筹备协调商装协调商装协调项目调研项目调研项目策划项目策划项目评定项目评定商业顾问商业顾问物业顾问物业顾问制图制图物业管理公司引进建议物业管理公司引进建议商业管理公司引进建议商业管理公司引进建议相关合同的修订相关合同的修订开业筹备工作的协调开业筹备工作的协调管理架构的搭建建议管理架构的搭建建议ERP系统的商业需求建议系统的商业需求建议协助进行物业费用的审核协助进行物业费用的审核业态定位、租金测算业态定位、租金测算主力店招商主力店招商招商组织招商组织设计顾问设计顾问

33、行政、人事行政、人事业务业务市场推广市场推广促销管理促销管理品牌管理品牌管理消费者关系管理消费者关系管理商户管理商户管理租务管理租务管理广告管理广告管理服务管理服务管理消费者环境优化消费者环境优化商家经营情况评估商家经营情况评估业态优化业态优化租户调整租户调整再招商再招商经营资产评估经营资产评估重大翻新重大翻新/改建建议改建建议市场价值评估市场价值评估资产处置资产处置42国际商业顾问商业顾问 工工作内容作内容概念设计阶段概念设计阶段其他辅助工作其他辅助工作方案设计阶段方案设计阶段平面图纸设计阶段平面图纸设计阶段施工图纸设计阶段施工图纸设计阶段项目开工至商户商项目开工至商户商装进入阶段装进入阶段

34、商装进入至开业阶商装进入至开业阶段段辅助设计公司完成项目的建筑结构、交通、动线、卫生间等土建方面的调整。根据项目的方案设计及商业业态需求提供基建、机电、消防、弱电、上下水、景观等设备设施的设计建议，并根据设计调整进行商业动线及店铺划分的调整。根据平面图纸的设计及业态组合提供各业态各楼层租金坪效，品牌组合的建议；根据施工图纸的调整进行各楼层动线及店铺划分的调整建议。协助提供商户商装流程建议；提供商装相关文本文件范本，协调商户与商业管理公司、物业管理公司的交接；开业前的其他协调工作。根据项目定位及招商进展情况，制定招商流程，提供租赁合同范本，提供招商策略建议、招商推广建议，进行店铺分割的修订，租金坪效的调整；招商工作全面展开。根据概念设计方案，提供店铺切割、主力店区域划分