1421绿都投资发展运营提升报告

1、绿都地产战略地图郑州，2015年4月14.2.1绿都投资发展运营提升报告2专业职能运营提升报告2015_0305.pptx1.绿都地产在投资发展工作模块中存在的问题2.外部企业在投资发展工作中值得参考的地方：组织架构及职责划分投资决策流程信息渠道支持标准化工具应用3.提出针对绿都投资发展工作的核心改进建议4.投资发展职能提升的工作计划 形成更有效的组织结构的以满足绿都发展的需要 完善并提升绿都投资发展职能，保障投资职能精准高效运行 优化项目决策模型及可行性分析体系； 建立投资发展奖罚体制；投资发展工作是集团业务开展与扩张的源泉与核心基础，也是绿都运营工作的关键提升点之一提升工作内容提升工作内容

2、提升工作目标提升工作目标3专业职能运营提升报告2015_0305.pptx投资拿地提升要点投资发展工作是集团业务开展与扩张的源泉与核心基础，也是绿都运营工作的关键提升点之一职能划分所属单位管控方式决策层董事会、投资委员会投委会决策机制职能部门投资发展中心、投资专评组、地区/城市公司计划管理机制、分子公司管控机制、投资管理办法宇通集团投资委员会投资专评小组地区城市公司拓展部投资发展中心投发中心投资部投资信息收集初步研究发起评审专业研判发起项目立项判断投资预审投资专业指导组织审批审批职能管控职能部门决策层建议投资发展职能运营框架建议投资发展职能运营框架投资决策投资投资拿地拿地问题问题 土地信息不足

3、，渠道单一 投资测算模型和投资决策机制有待优化 集团层面需建立投资职能组织并中心并提升人员的专业能力投资投资发展发展提升提升要点要点 新建投资中心作为开发链前段的核心组织引领区域/城市公司投资工作 明确投资决策流程，并通过流程探讨与培训促成执行部门的职能配合与专业提升 明确投资方向，拓宽信息渠道 投资模块各项工作及投资模型数据集成与分析，需要相关职能部门（特别是规划/营销/财务/成本）的责任对接及配合支持 建议绿都建立标准投资激励与追责机制，明确各阶段相关职能权责，项目投资成功对职能小组进行激励，投资失误合理追责4专业职能运营提升报告2015_0305.pptx绿都土地信息来源于政府网站公示，

4、信息渠道单一，且土地资源信息来源闭塞信息信息闭塞闭塞绿都投资发展前置工作中营销、设计等其他相关职能部门缺乏参与支持决策决策机制机制现有土地拓展部门在组织层级、部门架构上都无法满足业务开展需要部门部门组织组织由于信息闭塞导致土地投资的拓展渠道过于单一，主要依靠政府招拍挂渠道渠道单一单一绿都现有的投资决策模型存在判断指标不全面销售价格假设缺乏支撑等问题决策决策模型模型城市公司及集团土地拓展部门都存在人力资源短缺、专业技能欠缺的情况人力人力资源资源限制土地投资拓展的进程，影响开发业务的发展及扩张限制土地投资拓展的进程，影响开发业务的发展及扩张绿都需要扩充土地信息渠道，优化投资测算模型，固化投资决策机

5、制，建立集团层面的投资中心并提升投资人员的专业能力资料来源：绿都项目内部审计5专业职能运营提升报告2015_0305.pptx项目发展部投资职能是地产开发业务的基础，以万科为例，千亿级企业在集团总部、区域本部和城市公司均设置了投资组织，分担不同职能建筑研究中心产品管理部产品品类部工程管理部资金管理中心战略投资管理部集团办公室财务管理部物业管理部人力资源部董事会办公室风险投资成本控制党委办公室 (监控线)副总经理 (管理线)副总经理 (运营线)副总经理 (产品线)总经理区域本部总经理新项目评审委员会产品决策委员会常务副总经理副总经理品质管理部综合管理部产品管理部营销总监物业管理总监市场营销部物业

6、管理部投资运营部城市公司A客户关系中心营销策划部营销总监城市公司总经理城市公司B城市公司C城市公司D设计总监设计部总经理助理物业公司总经理办公室财务管理部成本管理部工程总监工程管理部项目部区域区域本部本部集团集团总部总部城市城市公司公司投资发展在万科企业架构中的位置资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析6专业职能运营提升报告2015_0305.pptx万科投资发展工作属于集团总部强管，集团对投资战略、投资决策与资金管理拥有绝对的话语权区域本部区域本部l 制定土地投资计划l 组成决策小组进行项目投资决策l 对新进入城市或区域进行评估审核l 融资，集团集中的资金管理l 对区域、

7、城市进行研究分析 l 前期投资信息收集l 负责与合作伙伴初步沟通和谈判l 对投资项目进行初步评估集团总部集团总部城市公司城市公司l 城市进行研究分析及知识沉淀 l 前期投资信息收集（本城市）计划制定投资决策资金管理信息收集投资研究初步洽谈信息收集初步研究万科投资发展分工万科投资发展分工万科投资发展管控程度万科投资发展管控程度投资计划投资计划分权集权城市进入决策城市进入决策分权集权市场研究市场研究分权集权信息收集信息收集分权集权沟通洽谈沟通洽谈分权集权投资决策投资决策分权集权资金管理资金管理分权集权万科投资发展更多以总部与区域本部为操作主体，城市公司更多侧重于投资信息收集与市场研究总部最终把控投

8、资决策与资金管理，同时也进行投资战略与计划的制定资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析7专业职能运营提升报告2015_0305.pptx投资运营发展部是龙湖的核心职能管理部门，集团拥有最终投资决策权总经理室客户及公司品牌部法务中心体验中心营销中心物业中心客户中心公共事务及行政中心人力资源部绩效考核中心招聘中心投资及运营发展部战略及营运中心投资发展中心产品中心工程技术质量中心商务运营中心信息中心财务部会计中心风险管理及内部审计中心投 融资中心龙湖投资运营管控程度龙湖投资运营管控程度投资战略投资战略分权集权新进城市选择新进城市选择分权集权信息收集信息收集分权集权市场研究市场研究

9、分权集权投资决策投资决策分权集权投资及运营发展部作为职能管理核心部门，负责项目营销前所有工作；集团投资决策委员会系集团范围内所有拟开发项目投资决策的最高权利机构，直接受集团董事会领导集团投融资管理中心是为集团投资决策委员会提供决策支持和进行集团范围内投资计划执行管理的常设机构，受集团公司总经理领导 区域公司计财部（管理组）为区域公司拟投资项目提供初步决策支持，负责项目投资计划具体执行情况的信息收集和反馈，受区域公司总经理和集团投融资管理中心的双重领导。龙湖投资运作管理模式龙湖投资运作管理模式资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析8专业职能运营提升报告2015_0305.pp

10、tx万达地区公司负责土地信息收集与当地关系维护，投资部作为万达集团核心部门直接向总裁负责，分责机制促进万达快速拓展总裁投资部财务部集团办公室人力资源部法律事务部审计部企业文化部信息工程部副总裁商业地产研究院规划研究院发展部商务部副总裁项目中心成本控制部安监客服部副总裁商管总部院线总部百货公司酒店总部副总裁万达投资运营管控程度万达投资运营管控程度投资战略投资战略分权集权规划设计规划设计分权集权信息收集信息收集分权集权可研报告可研报告分权集权投资决策投资决策分权集权 万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控 投资部作为万达近年快速发展的核

11、心职能部门，与财务部一起在集团总部直接向总裁负责； 集团发展部是负责项目发展的专职管理部门，对于项目发展工作进行统筹管理。发展部依据股份公司确定的发展计划开展项目发展工作； 项目公司为所在城市项目发展公司的主要责任部门，新项目发展业绩作为公司、总经理及领导班子成员的考核指标，将此作为考核的依据之一 万达投资管理模式万达投资管理模式职能部门职能部门项目前期项目前期项目中期项目中期项目后期项目后期资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析9专业职能运营提升报告2015_0305.pptx中信地产投资发展工作采用高集权管理模式，除信息收集及初步拓展论证在地区公司，其他都由总部把控中信

12、地产总部中信地产总部战略管理战略管理投资决策投资决策资源管理资源管理行业市场研究城市分析研究项目投资决策资本项目运作战略性投资、并购、重组市场预警预测集团战略规划与实施监控集团战略实施结果评价与战略目标调整商业模式创新战略转型人力资源管理信息管理知识管理客户管理公共关系管理产品研发产品研发产品规划设计管理产品标准化产品创新运营管理运营管理经营计划管理经营目标考核成本控制战略采购预算管理营销管理审计监察法律合规品牌文化品牌文化企业文化建设品牌管理中信地产投资运营管控程度中信地产投资运营管控程度投资战略投资战略分权集权市场研究市场研究分权集权信息收集信息收集分权集权可研报告可研报告分权集权投资决策

13、投资决策分权集权中信投资管理模式中信投资管理模式 已进入城市，由城市公司设计开发部发起项目拓展论证工作，由总部战略发展部组织项目投资评审； 新拓展城市原则上由总部战略发展部发起项目拓展论证工作，并组织项目投资评审。特殊情况下，可由总部战略发展部授权相应的城市公司设计开发部发起项目拓展论证工作。 在评审阶段由产品研发部对方案可行性、成本管理部对成本可控性、品牌营销部对定位与售价的合理性、财务部对资金方案的可行性、法律部对交易方案的法律风险控制，最终由战略发展部对项目进行判断资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析10专业职能运营提升报告2015_0305.pptx万科投资决策流

14、程划分为五个工作阶段，以项目发展部为工作主体，战略投资部作为决策主体，多职能部门相互配合（1）投资运营部项目发展部*法律营销万创成本财务公司领导战略投资部集团资金管理中心准备阶段准备阶段基础研究土地信息收集、甄别立项阶段立项阶段立项报告合作意向书框架协议*城市公司项目发展部主要负责土地信息收集获取和业务支持土地信息获取法律市场初判土地信息归档条件摸底可行性判断初步洽谈合作意向书启动立项程序信息通报表立项报告土地信息归档项目确定拟定资金方案方案可行组织实地考察立项决策会YESNOYESNOYESNOYESYES资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析11专业职能运营提升报告20

15、15_0305.pptx万科投资决策流程：划分五个工作阶段，以项目发展部为工作主体，战略投资部作为决策主体，多职能部门相互配合（2）投资运营部项目发展部*法律营销万创成本财务公司领导战略投资部集团资金管理中心*城市公司项目发展部主要负责土地信息收集获取和业务支持可研阶段可研阶段规划设计成本测算财务测算市场分析，客户定位合同法律风险刚分析决策阶段决策阶段通过决策与土地方签署协议决策会启动可行性研究组织现场勘查签署合作意向书草拟合作合同可行性研究报告签署合作合同移交项目经理审查审批合作意向书审批市场调研及产品定位规划草案成本测算财务测算公司内部评审审批审批审批合作协议备案董事会议案审核土地信息归档

16、NO移交阶段移交阶段YES资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析12专业职能运营提升报告2015_0305.pptx上会资料准备上会资料准备龙湖投资决策流程：上会前多职能部门进行方案准备，三级决策体系保证投资发展的严谨性与高效土地储备计划土地信息收集发展部市场调研及定位营销部项目预案研发部项目计划工程部成本估算造价采购部投资测算模型-投资分析专员完成上会资料上会资料初审是否通过上会资料批准及上报是否完成上会资料是否通过投资论证及决策通过否决修改后重报参与投标/拍卖签订土地意向书签订土地合同地区公司发展部地区公司发展部地区公司地区公司PMO会议会议地区公司总经理地区公司总经理

17、集团投融资中心集团投融资中心集团投资集团投资决策委员会决策委员会地区公司发展部地区公司发展部是否资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析13专业职能运营提升报告2015_0305.pptx发展工作分项关联公司项目公司股份公司职能部门股份公司领导董事长商管公司酒店公司投资部 财务部成本控制部法律事务部项目中心规划院 发展部分管副总裁总裁1项目立项有项目公司无项目公司2规划交底有项目公司无项目公司3方案汇报有项目公司无项目公司4可研审批所有项目5合同会签6摘牌会签7出让合同：主办；：配合；：审核；：审批万达展管理权责界面项目选址阶段评审可研阶段合同谈判阶段土地摘牌阶段支撑业支撑业

18、务务项目项目公司公司集团职能部门集团职能部门决策决策层面层面管理层级审核流程万达投资决策流程：因独特的商业模式，信息收集、部分关系维护与方案设计由项目公司负责，但投资发展工作仍保持高度集权资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析14专业职能运营提升报告2015_0305.pptx中信地产投资决策：两级管控体制，由分公司配合相关职能部门发起，战略发展部主导推进，审批权高度集中地产子公司相关职能部门战略发展部分管领导投资决策评审委员会总裁董事长董事会/股东会投资发起与材料准备协助审核与子公司沟通投资评审报告项目概念设计方案成本目标经济测算调整报告或寻找新项目审核并与子公司沟通初步

19、审核意见审核组织投资决策评审会评审审核审核审批会议纪要签订项目开发经营目目标责任书相关备案投资决策与投资决策与初审初审投资决策评审投资决策评审投资决策反馈投资决策反馈NOYES资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析15专业职能运营提升报告2015_0305.pptx企业发展阶段、业务模式的不同，导致其在投资流程及内部管控上做出不同选择，但无一例外投资决策权都收归总部万科龙湖万达中信投资决策集中管理高高高高新项目立项程序地区公司地区公司地区公司地区公司可研报告负责主体地区公司地区公司地区公司地区公司总部投资管理部门战略投资部集团投融资中心发展部战略发展部项目决策范围宽较宽泛窄

20、窄专业部门参与决策程度高中中低对比企业发展流程及内部管控对比企业发展流程及内部管控评述评述 投资决策权高度集中在集团总部是选取企业投资发展上的一个共性； 总部都具备投资中心的只职能，在总部的部门设置上都分别有负责管理集团投资事物的职能部门； 选取企业因发展阶段的特殊性，项目立项程序的管理权与可研报告都已下放到地区公司； 因企业的模式路线不同，在项目的决策范围上也凸显了不同；资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析16专业职能运营提升报告2015_0305.pptx知名企业均非常重视建立起与企业发展模式相符合的投资信息收集渠道，由此获取高效、高质量和及时性的投资信息公开信息公开

21、信息国土局网站、土地储备中心网站、产权交易网站房地产网站、报纸等公开的土地信息行业信息行业信息信息来源主要指行业内部获取的土地投资信息，其中包括个人、合作单位及资产管理公司提供的信息中介机构中介机构土地中介机构/个人等以收取土地中介费用获取的土地信息等政府拓展政府拓展由公司中高层领导通过拜访区政府、非注册区政府（开发区管委会等）、职能政府部门获取的土地信息招商推介招商推介通过参加土地招商会或土地推介会上获取的土地投资信息资源非常规渠道非常规渠道律师事务所、法院（拍卖、抵押）银行（抵押）等渠道获得的土地信息资源万科龙湖万达中信投资信息渠道投资信息渠道资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮

22、行业联盟分析17专业职能运营提升报告2015_0305.pptx政府信息维护渠道（例）针对政府信息等重点维护渠道，建立起自上而下一整套的接洽与投资信息拓展的模式制度渠道渠道拜访对象拜访对象公司公司对接员工对接员工途径途径拜访资料拜访资料拜访成果拜访成果注册区政府区委书记、区长、分管城建、分管招商副区长XXXX1-电话预约2-函件拜访3-其他人员引荐1-集团宣传片、置业宣传片2-投资规划书3-集团宣传画册、置业宣传画册重点改造项目计划及详细信息非注册区政府1-函件拜访2-其他人员引荐重点改造项目计划及详细信息市直部门市招商局局长、分管局长XXXX1-电话预约2-函件拜访3-引荐招商手册地块基本信

23、息市国土局局长、分管局长年度土地出让计划地块基本信息市规划局局长、分管局长土地利用规划城市发展规划轨道交通规划专项规划市城投董事长、总经理重点改造项目计划市旧改办主任、副主任工业园区主任、副主任工业用地储备信息统战部、工商联等市区级部长、主席等领导XXXX1-电话预约2-函件拜访取得支持，引荐市区相关领导资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析18专业职能运营提升报告2015_0305.pptx龙湖通过标准化的工具及工作模式应用，促进了投资发展工作的高效性、精准性、专业性及稳健性投资计划投资计划由集团投资及运营发展部根据集团发展战略制定投资计划由区域公司根据土储现状、存货比、

24、销售资源缺口制定土地储备计划信息收集及跟信息收集及跟踪踪汇总各种信息渠道收集的土地投资信息，建立土地投资项目池并进行跟踪土地市场监控土地市场监控集团职能部门负责全国土地市场、重点城市、重点开发商的监控区域公司负责本区域内的土地市场监控测算模型测算模型主要由集团的职能部门负责编制投资决策模型，同时进行投资模型的更新收益跟踪收益跟踪依据全景模型对项目进行每月的动态评估，对比经济指标分析原因并提出更改措施专业分析与沉专业分析与沉淀淀由集团或地区公司职能部门完成专业分析或技能沉淀，搭建知识管理体系，为后续工作开展提供一定基础集团总部地区公司标准化工作工具标准化工作工具资料来源: 行业访谈，案头研究；罗

25、兰贝格与乾狮行业联盟分析19专业职能运营提升报告2015_0305.pptx作为集团日常土地投资发展的决策管理流程与办法，一般由城市公司或是投资发展中心发起，依层级上报 为保证投资发展的持续性与及时性，龙湖集团实施了包括投资决策、投资计划执行（投资模型与投资收益跟踪）的投资管理工作发展部/区域公司投资分析专员区域公司总经理集团投融资管理中心投资决策委员会开始拟定投资方案初审投资方案复审投资方案终审投资方案是项目进入实施程序否否否是各业务部门相关负责人区域公司总经理/区域公司投资分析专员集团投融资管理中心集团总经理开始按月向区域公司计划财务部反馈项目投资计划执行情况组织各阶段投资分析/定期更新投

26、资分析模型/项目现金流和收益指标的动态跟踪和监控整合集团范围内所有项目的收益和现金流，监控各区域公司执行情况，按月向集团提交投资计划执行报告。了解集团整体运营情况，对区域公司进行绩效评价投资决策管理投资决策管理 日常项目计划和资金计划执行管理由各区域公司计财部相应岗位负责，集团范围内的总控和监督由集团投融资管理中心负责。投资计划执行管理投资计划执行管理 资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析20专业职能运营提升报告2015_0305.pptx龙湖地产投资分析模型的运用投资模型管理体系能实现对项目的定量评价，龙湖在投资分析和项目启动前引导公司生成最优运营方案，并形成考评项目团

27、队的依据完成经济技术指标表研发经理完成成本回顾表成本经理完成销售价格进度表营销经理完成项目进度计划表工程经理完成土地版投资分析模型发展经理审核土地版投资分析模型运营部审批土地版投资分析模型总经理提交集团投融资中心土地阶段相关成果发展智能负责人土地投资分析阶段的投资分析模型土地投资分析阶段的投资分析模型更新经济技术指标表研发经理更新成本回顾表成本经理更新销售价格进度表营销经理更新项目进度计划表工程经理完成启动/方案投资分析模型项目总监审核启动/方案投资分析模型运营部阶段性成果探讨启动/方案投资分析模型运营管理委员会委员审批启动/方案投资分析模型地区公司总经理启动启动方案阶段的投资分析模型的更新方

28、案阶段的投资分析模型的更新月度更新经济技术指标表研发经理月度更新成本回顾表成本经理月度更新销售价格进度表营销经理月度更新项目进度计划表工程经理更新投资分析模型回顾指标变化原因项目总监审核投资模型指标变换原因运营部审批投资模型指标变换原因地区公司总经理报送集团运营中心月度投资分析简报成果运营职能负责人月度投资分析模型的维护及审核月度投资分析模型的维护及审核资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析21专业职能运营提升报告2015_0305.pptx龙湖项目收益跟踪龙湖通过项目全景模型月度动态跟踪对比基准收益指标，判断项目状况并提出相应改进措施，在实施过程中提升投资能力全景模型每月

29、动态更新全景模型每月动态更新成本回顾报告销售及回款报告进度计划报告资金计划及总结对比对比项目基准收益项目基准收益指标指标小于上月指标小于上月指标小于年度预算指标小于年度预算指标小于上会指标小于上会指标地区公司解释原因，并提出改进措施地区公司提交书面报告报请投委会重新复审资料来源: 行业访谈，案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析22专业职能运营提升报告2015_0305.pptx建议绿都明确建立集团层面投资发展组织，新建投资中心作为开发链前段的核心组织引领区域/城市公司投资工作财务管理部融资管理部合约管理部预算管理部营销管理部品牌客服部商业地产部市场策划部工程管理部景观装饰部规划设计部环艺设计部

30、法律事务部集团总经理宇通集团工程管理中心研发中心市场营销中心成本中心财务中心城市公司成本部售后部客服部营销部开发部项目部综合部财务部财务管理部融资管理部合约管理部预算管理部营销管理部品牌客服部商业地产部工程管理部景观装饰部规划设计部环艺设计部法律事务部集团总经理宇通集团工程管理中心研发中心市场营销中心成本中心财务中心投资发展中心投资部研策部城市公司成本部售后部客服部营销部开发部项目部综合部财务部拓展部现有投资发展职能架构层级现有投资发展职能架构层级建议投资发展职能架构层级建议投资发展职能架构层级决策层中心集团职能部门城市公司职能部门建议：在区域选择的基础上针对重点城市公司设立拓展部，城市公司拓

31、展职能部门受集团头发中心直管资料来源: 罗兰贝格与乾狮行业联盟分析23专业职能运营提升报告2015_0305.pptx建议绿都建立强控型集团总部投资职能中心，引领日常投资执行和专业技能支持服务，保障投资机制顺畅实施投资发展中心总经理1投资发展总监1投资发展总监1研策经理1投资经理1投资专员2投资经理1投资专员2研策专员3城市公司A拓展经理/专员投资部投资部研策部研策部城市公司A拓展经理/专员管理层投资专员投资总监 投资经理基础管理工作执行。能独立完成投资工作模块。具有较好的分析能力及综合素质具备技术业务管理能力。对应区域内有较好社会资源。能独立开展区域土地拓展工作综合业务管理及团队管理战略理解

32、、分析及执行能力配合投资总监进行区域土地拓展。能独立负责常规拍卖项目投资工作投资发展中心管理结构投资发展中心管理结构投资部：投资部：主要负责管理区域内投资信息收集、城市公司拓展部门对接、与政府对接、商务初步洽谈，可行性分析报告的拟写及土地摘牌移交等后续工作（考虑运作效率，投资总监及管理部门按照区域进行划分，不按土地投资性质划分）研策部：研策部：主要负责宏观土地市场及政策分析研究、目标城市可进入性研究与行业研究、项目池的建立、可行性研究报告的拟写、技术性知识沉淀及城市公司拓展部城市公司拓展部：负责本区域内的投资信息收集，部分政府关系的维护，向所划分区域的集团投资总监负责资料来源: 罗兰贝格与乾狮

33、行业联盟分析24专业职能运营提升报告2015_0305.pptx建议绿都成立投资专评小组，综合营销、规划设计、财务等职能进行投资信息的初步研判，成立投资委员会在集团层面进行投资决策职能划分所属单位管控方式决策层董事会、投资委员会投委会决策机制职能部门投资发展中心、投资专评组、地区/城市公司计划管理机制、分子公司管控机制、投资管理办法宇通集团集团总经理市场营销中心市场策划部决策层产品规划部预算管理部财务部宇通集团投资委员会投资专评小组地区城市公司拓展部投资发展中心投发中心投资部现有投资发展职能运营框架现有投资发展职能运营框架地区/城市公司信息上报配合审批审批职能部门投资信息收集初步研究发起评审专

34、业研判发起项目立项判断投资预审投资专业指导组织审批审批职能管控职能部门决策层建议投资发展职能运营框架建议投资发展职能运营框架投资决策资料来源: 罗兰贝格与乾狮行业联盟分析25专业职能运营提升报告2015_0305.pptx投资委员会投资委员会项目投资决策投资部或投资部或地区公司地区公司投资拓展人员投资拓展人员信息收集及初判启动立项展开可研投资专评小组投资专评小组立项后启动各专业分析提交专评成果投资发展中心投资发展中心业务成果审查启动投委会流程可研成果质询拥有项目投资开发重大事项的管理决策权，协助公司董事长进行科学决策作为项目投资的主责部门，确保公司稳定、持续的获取符合公司要求的可盈利项目项目投

35、资相关各专业参与组成的分析机构，由投发中心或分公司牵头，具有专业的建议权受投资发展中心管理，负责本区域的项目投资相关的具体工作集团高层及重要职能中心负责人、城市公司高层、外部支持中心总经理片区拓展总监重点职能部门专业经理（营销/设计/财务/成本）地区公司拓展部负责人集团投发中心投资部投资经理单位单位运行流程运行流程运行职能运行职能负责人员负责人员职能职能部门部门决策决策层层建议绿都明确投资决策流程，并通过流程探讨与培训促成执行部门的职能配合与专业提升资料来源: 罗兰贝格与乾狮行业联盟分析26专业职能运营提升报告2015_0305.pptx投资模块各项工作及投资模型数据集成与分析，需要相关职能部

36、门（特别是规划/营销/财务/成本）的责任对接及配合支持项目基础信息项目开发分期全项目建设计划项目销售规划项目回款计划项目成本测算项目付款计划项目税费计划及支付计划项目融资计划留存资产租赁测算项目经济指标内部收益率/IRR项目敏感性分析前期工程费用估算表基础设施建设费用估算表建筑安装工程估算表公建设施费估算参考决策模型体系参考决策模型体系成本中心现金流计划表开发期税费估算表财务部项目开发分期建议书营销策划中心/设计中心项目分期建设计划时间表设计中心项目销售计划表营销策划中心租赁价格及浮动表商业公司/物业公司融资估算表财务部资料来源: 罗兰贝格与乾狮行业联盟分析27专业职能运营提升报告2015_0

37、305.pptx建议绿都建立和优化投资分析报告和投资测算模型，要求相关部门深度参与，以详实的数据资料为投资决策奠定坚实基础外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性项目的利润贡献对集团总体发展战略的影响项目在集团发展规划中的定位项目决策背景及摘要投资可行性研究报告内容框架初步建议投资可行性研究报告内容框架初步建议A:项目背景及决策要素B:项目概况 位置、现状、道路及出行方式、三公里内配套、周边规划C:法律政策性风险分析 风险点、风险可能性预测及控制风险手段D:市场分析 城市、片区市场分析、竞争及需求市场、产品客户建议E:市场分析 规划设计草案及分析F:工程及销

38、售计划 分期开工时间及销售计划G:成本及投资收益预测 成本预测、税务分析、指标分析、现金流分析H:土地竞争对手分析 已知同时竞地开发商分析I:综合分析与建议概况概况描述描述全程全程分析分析结论建议结论建议背景及决策要背景及决策要素素资料来源: 罗兰贝格与乾狮行业联盟分析28专业职能运营提升报告2015_0305.pptx建议绿都建立标准投资激励与追责机制，明确各阶段相关职能权责，项目投资成功对职能小组进行激励，投资失误合理追责投资发展激励（参考）投资发展激励（参考）8%以下8%-9%9%-10%10%-11%11%-12%12%-13%13%以上5亿以下万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X6-10亿万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X11-15亿万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X16-20亿万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X21-30亿万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X31-35亿万分之X万分之X万分之X万分之X万分之X