电大专科《物业管理实务》期末试题标准题库及答案（试卷号：2225）

1、国家开放大学试题电大专科物业管理实务1期末试题标准题库及答案试卷号:2225盗传必究一、单项选择题1. 物业管理权来源于0A. 开发商C. 业主B. 物业服务公司D. 政府2. 委托服务型物业服务企业只有oA服务权B. 管理权C. 经营管理权D. 租赁权3. 物的管理原则上仅限于oA. 建筑物的共用部分B. 专有部分C. 建筑物的楼体部分D. 建筑物的主体部分4. 关于物业出租与出售的区别的错误表述是oA. 物业的出租是通过一次交换,房屋即从实物形态转为货币形态B. 物业的租赁是在房屋达到使用年限前,经过多次交换收回房屋的投资和利息C. 物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的D-物

2、业出售是所有权的转移与让渡,而物业出租让渡的只是使用权5. 以下哪一个答案不是处理业主的投诉时应遵循的原则。A. 真诚以待、相敬有加B. 处理及时,回访有序C. 善于理解,做贴心人D. 发号施令,勒索业主6. 业主或物业服务企业,从管理的角度,或因成本控制,或因自身的能力限制把物业管理中的某一 项服务项目如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等拿出来进行单独招标或分包的行 为属于。A. 单纯物业管理招标B. 专项服务工作招标C. 物业管理与经营综合招标D. 服务管理招标7. 物业管理投标书是物业服务企业为取得目标物业的,递交给招标人,就如何管理目标物业起 草的文件。B. 经营权A.

3、服务权C. 所有权D. 使用权8. 业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交付存额的,应当及时续交。B. 30%A. 20%C. 40%D. 50%9. 现代的物业管理小区的文化建设是以为主导的。A. 业主B. 小区居委会C. 物业服务企业D. 街道文化部门10. 优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的。A. 礼节行为和任务的完成B. 感情交流和任务的完成C. 礼节行为和感情的交流D. 任务的完成和期望的满意度11. 物业的基本属性是。A. 物业的经济属性B. 物业构成内容的二元性C. 物业的自然性D. 物业的权属性质12. 委托代理型物业服务企业只能收取。A. 管理服务费B. 利润C.

4、 代管基金D. 管理员薪酬及服务代理酬金13. 对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法,其中的划归综合管理服务范畴。A. 公共服务B. 专项服务C. 特约服务D. 委托服务14. 房屋完损的等级,反映了房屋质量的好坏,它是根据房屋各个组成部分的来综合评定的。A. 结构B. 完损程度C. 装修D .设备15. 2007年lo月1日起实施新物业管理条例规定:业主大会决定筹集和使用专项维修资金事项 时,应当经专有部分占建筑物总而积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一 条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总而积过的业主旦占总人数过 的业主同意。A. 1/32/3B.

5、2/31 /2C. 2/32/3D. 1/21/216o评标委员会应由OA. 业主代表组成B. 由业主代表和行政主管部门人员组成C. 业主委员会成员组成D. 招标人代表和物业管理方面的专家组成17. 创立一个正常营业的物业服务企业,必须筹集的注册资本金。A. 50万元以上人民币B. 30万元以上人民币C. 100万元以上人民币D. 150万元以上人民币18. 学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于0A. 内涵素质标准B. 外显素质标准C. 潜在素质标准D. 能力素质标准19 .服务的最根本的特征是。A. 不可储存性B. 差异性C. 不可分离性D. 无形性20. 电梯正常运作、垃圾有效处理等

6、有形物业服务产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这 体现了物业管理服务质量的特性。A. 可靠性B. 时效性C. 可感知性D. 保证性21. 物业的基本属性是。A. 物业的经济属性B. 物业构成内容的二元性C. 物业的自然性D. 物业的权属性质22. 在区分所有权中占主导地位。A. 共有所有权B. 专有所有权C. 物业使用权D. 成员权23. 对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法,其中的划归综合管理服务范畴。A. 公共服务B. 专项服务C. 特约服务D. 委托服务24. 设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是。A. 设备验收文件B. 设备安装图C. 设备使用维

7、修说明D. 设备卡片25. 2007年10月1日起实施新物业管理条例规定:业主大会决定筹集和使用专项维修资金事项 时,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十 一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总而积过_的业主且占总人数过的业主同意。A. 1/32/3B. 2/31/2C. 2/32/3D. 1/21/226. 确定的开标时间应该0A. 与截标时间完全相同B. 在截标时间的当天之内C. 在截标后3天之内D. 由招标人与投标人协商确定27. 创立一个正常营业的物业服务企业,必须筹集的注册资本金。A. 50万元以上人民币B. 30万元以上人

8、民币C. 100万元以上人民币D. 150万元以上人民币28. 实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的。A. 长远目标B. 根本目标C. 现实目标D. 短期目标29 .服务的最根本的特征是。A. 不可储存性B. 差异性C. 不可分离性D. 无形性30. 优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的。A. 礼节行为和任务的完成B. 感情交流和任务的完成C. 礼节行为和感情的交流D. 任务的完成和期望的满意度31. 物业管理权来源于oA. 开发商B. 物业服务公司C. 业主D. 政府32. 委托服务型物业服务企业只有。A. 服务权B. 管理权C. 经营管理权D. 租赁权33. 物的管理原则上仅限

9、于oA. 建筑物的共用部分B. 专有部分C. 建筑物的楼体部分D. 建筑物的主体部分34. 前期物业管理活动中物业服务企业的首要任务是oA. 设计管理模式,草拟管理制度B. 招聘人才,培训上岗C. 建立管理机构D. 深入工程建设现场,熟悉物业的概况35. 传统的房屋管理其主要内容就是的管理。A. 质量管理B. 建筑物C. 水电管理D. 装修管理36. 承接查验的重点是oA. 满足设计要求B. 满足安全、使用功能要求C. 满足具体使用要求D. 满足质量要求37. 创立一个最低等级的物业服务企业,必须筹集的注册资本金。A. 50万元以上人民币B. 30万元以上人民币C. 100万元以上人民币D.

10、150万元以上人民币38. 学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于oA. 内涵素质标准B. 外显素质标准C. 潜在素质标准D. 能力素质标准39 .服务的最根木的特征是oA. 不可储存性B. 差异性C. 不可分离性D. 无形性40. 物业管理理论体系的核心理论是。A. 建筑物区分所有权理论B. 业主公共事务管理理论C委托代理理论D. 社区管理理论41. 关于 "建筑物区分所有权的名称独创于oA. 美国法B. 英国法C. 日本法D. 中国法42. 在区分所有权中占主导地位。A. 共有所有权B. 专有所有权C. 物业使用权Do成员权43. 以下哪一个答案不是处理业主的投诉时应遵循的原

11、则？A. 真诚以待、相敬有加B. 处理及时,回访有序C. 善于理解,做贴心人D. 发号施令,勒索业主44. 业主或物业服务企业,从管理的角度,或因成本控制,或因自身的能力限制,把物业管理中的某 一项服务项目如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等拿出来进行单独招标或分包的 行为属于oA. 单纯物业管理招标B. 专项服务工作招标C. 物业管理与经营综合招标D. 服务管理招标45. 业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交付存额的,应当及时续交。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%46. 学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于。A. 内涵素质标准B. 外显素质标准C.

12、潜在素质标准D. 能力素质标准47. 清洁工一般是通过方式用工。A. 有固定合同工B. 无固定合同工C. 劳务派遣工D. 退休返聘48. 不同的服务产品具有不同的质量特性体现了服务质量的特征。A. 内涵的广泛性B. 评估的差异性C. 服务的差异性D. 控制的难度大49. 设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是。A. 设备验收文件B. 设备安装图C. 设备使用维修说明D. 设备卡片50. 无形资产管理把作为管理重点。A. 信息B. 技术进步C. 企业文化建设D. 企业形象塑造51. 物业的所有权、使用权与物业的相分离是物业管理社会化的必要前提。A. 开发权B. 土地使用

13、权C. 经营管理权D. 行政管理权52. 在区分所有权中占主导地位。A. 共有所有权B. 专有所有权C. 物业使用权D. 成员权53. 2007年10月1日起实施新物业管理条例规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和备案。A. 街道办事处、乡镇人民政府B. 街道办事处C. 街道办事处、居民委员会D. 居民委员会、乡镇人民政府54. 设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是。A. 设备验收文件B. 设备安装图C. 设备使用维修说明D. 设备卡片55. 接管验收的重点是oA. 满足设计要求B. 满足安全、使用功能要求C

14、. 满足具体使用要求D. 满足质量要求56. 确定的开标时间应该。A. 与截标时间完全相同B. 在截标时间的当天之内C. 在截标后3天之内D. 由招标人与投标人协商确定57. 物业管理服务费。A. 的所有权属于物业管理公司,业主无权过问其收支情况B. 为物业管理公司与业主共同拥有,每笔支出必须经双方共同商定方可C. 的所有权属于业主,物业管理单位应当定期一般6个月向业主公布其收支账目,接受业主监 督D. 的所有权属于国家58. 实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的。A. 长远目标B. 根本目标C. 现实目标D. 短期目标59. 不同的服务产品具有不同的质量特性体现了服务质量的特征。A.

15、内涵的广泛性B. 评估的差异性C. 服务的差异性D. 控制的难度大60. 物业管理实行提供社区性有偿服务,收费标准在国家有关法规的指导下由市场定价,这体现了物 业管理的发展模式。A. 社会化B. 规范化C. 市场化D. 专业化二、多项选择题1. 物业管理基本特征有oA. 物业管理的业主主导化B. 物业管理社会化C. 物业管理专业化D. 物业管理市场化2. 我国学者认为,依法律性质分类管理团体可归纳为四种模式0A. 不具法人资格的团体B. 法人资格的团体C. 管理团体法人D. 判例实务上法人资格3. 在建工程验收包括0A. 隐蔽工程验收B. 单项工程验收C. 分期验收D. 全部工程竣工验收4.

16、物业管理经费按其来源可分为几种类型。A. 物业服务费B. 住宅专项维修资金C. 共用部位,共用设施设备经营的业主收益和物业服务企业对特约服务的投入D. 国家财政补助资金5. 物业管理发展趋势是。A. 物业服务企业化B. 专业服务社会化C. 物业管理现代化D. 社区自治化6. 现代区分所有权建筑物管理中人的管理主要包括。A. 对建筑物不当毁损行为的管理B. 对建筑物不当使用行为的管理C. 对生活妨害行为的管理D. 对违法行为的管理7. 共同管理权人的权利有oA. 选择表决权B. 提议权C. 知情监督权D. 请求权8. 物业管理的业务范围包括oA. 公共服务B. 特色业务C. 秩序维护D. 经纪代

17、理中介服务9. 物业管理经费按其来源可分为几种类型。Ao物业服务费B. 住宅维修资金C. 共用部位,共用设施设备经营的业主收益和物业服务企业对特约服务的投入D. 国家财政补助资金10. 物业管理智能化的形式有oA. 智能大厦管理系统B. 物业管理信息系统C. 信息通讯设备系统D. 楼宇设备监控系统11. 从物业管理的角度,物业是指:A. 一个建筑群B. 一个居住小区大厦C. 已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地D. 土地12. 物业管理的最基木的服务业务是指。A. 公共服务B. 专项服务C. 社会福利类服务D .特约服务13. 实行物业服务费用包干制的,物业管理服务收费由等

18、部分构成。A. 设备运行成本B. 物业管理服务成本C. 法定税费D. 物业服务企业利润14. 物业管理质量体系是由构成。A. 内部组织管理质量系统B. 内部运作管理质量系统C. 服务过程的质量系统D. 客户服务的质量管理系统15. 根据新物业管理条例规定,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的 备案。A. 区、县人民政府房地产行政主管部门B. 街道办事处C. 乡镇人民政府D. 居民委员会16. 下列选项属于建筑物区分所有权特征的有。A. 复合性B. 专有所有权的主导性C. -体性D. 权利主体身份的多重性17. 我国学者认为,依法律性质分类管理团体可归纳为四种模式oA. 不具法

19、人资格的团体B. 法人资格的团体C. 管理团体法人D. 判例实务上法人资格18. 下列关于前期介入与前期物业管理的主要区别说法正确的是。A. 二者的主要区别是是否已经确立了物业管理的委托合同关系B. 是否拥有对于物业的经营管理权是区别二者的主要标志之一C. 是否承担相应的民事责任也是区别二者的主要标志D. 前期介入与前期物业管理的主要区别在于时间上的先后不同19. 物业管理收入由几部分构成。A. 公共性服务费收入B. 维修基金收入C. 公众代办性服务收入D. 特约服务收入20. 服务质量的类型包括oA. 感知服务质量B. 技术质量C功能质量D. 预期质量与信息质量21. 物业管理基本特征有。A

20、. 物业管理的业主主导化B. 物业管理社会化C. 物业管理专业化D. 物业管理市场化22. 房屋建筑物管理的主要内容有oA. 资料档案管理B. 质量管理C. 运行管理D. 修缮管理23. 在建工程验收包括oA. 隐蔽工程验收Bo单项工程验收C. 分期验收D. 全部工程竣工验收24. 实行物业服务费用包干制的,物业管理服务收费由等部分构成。A. 设备运行成本B. 物业管理服务成本C. 法定税费D. 物业服务企业利润25. 物业管理发展趋势是。A. 物业服务企业化B. 专业服务社会化C. 物业管理现代化D. 社区自治化26. 新物业管理条例规定: "同一个物业管理区域内的业主,应当在物业

21、所在地的的指导 下成立业主大会,并选举产生业主委员会。A. 区、县人民政府房地产行政主管部门B. 街道办事处C. 乡镇人民政府D. 居民委员会27. 交楼文件主要有。A. 知会式文件B. 法律式文件C. 图纸式文件D. 使用指南28. 住宅物业维修资金管理实行的原则。A. 专户存储B. 专款专用C. 所有权人决策D. 政府监督29. 是对员工进行激励的最基本的方式。A. 鼓励B. 奖励C考核D. 惩罚30. 服务质量提高的关键在于物业管理者的。A. 服务素质B. 专业素质C. 服务知识D. 服务技能三、判断题1. 根据中华人民共和国物权法的有关规定,国务院决定对物业管理条例进行了修改,如将 &

22、quot;物业管理企业修改为 "物业经营企业,将 "业主公约修改为 "业主规约,将 "业主临时公约修 改为 "临时管理规约,并对个别条文的文字作了修改。X 改正:将 "物业经营企业改为 "物业服务企业,将 "业主规约修改为 "管理规约。2. "空间作为物,可成为区分所有权的客体。V 3. 消防设备的维修需要专门的技术,特别是一些关键设备,一般应聘请经政府认可的、持有合格消 防牌照的专业公司来维修。V 4. 在停车场交通组织规划时,必须将车的活动放在首位。X 改为: "车的活动心人的活动

23、。5. 物业管理在商品社会中,本质上是一种服务商品,物业管理活动也是一种商品经济活动。J 6. 物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。X 改为: "所有权改为 "服务权。7. 员工培训只需要达到更新知识的目的。X 改为:将 "更新知识改为 "传递信息、改变态度、更新知识、发展素质8. 针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。X 改为:将 "拔优培训改为 "全员培训 o9. 物业服务企业的规模越接近经济规模,单位管理成本就越高。X 改为: "高"改为 "低1

24、0. 物业管理虽然采用企业化方式,但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。J 11. 物业是房屋建筑与土地的统一体。V 12. 物业管理全面正式启动以用户的入住为标志。X 改正:将 "用户入住改为 "物业的承接查验。13. 现代区分所有建筑物的管理只针对物的管理,不包含人的管理。X 改正: "只针对物的管理,不包含人的管理改为 "包括物的管理和人的管理。14. 委托服务型物业服务企业大多数从事商业物业管理服务。X 改正: "商业改为 "住宅区"。15. 消防设备的维修需要专门的技术,特别是一些关键设备,一般应聘请经政府认可的

25、、特有合格消 防牌照的专业公司来维修。V 16. 物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。V 17. 物业管理处财务预算的编制应遵循 "谁所有、 "谁负责的原则。V 18. 对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对高级管理人员的培训。X 改为:将 "高级管理人员培训改为 "全员培训。19. 物业管理虽然采用企业化方式,但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。V 20. 物业服务企业的规模越接近经济规模,单位管理成本就越高。X 改正: "高"改为 "低21. 根据业主大会业主委员会指导规则的规定,物业管理区域内,已建成

26、的专有部分 而积超过 建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门 或者街道办事处、乡 镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料。X 改正:将 "已建成改为 "已交付 o22. 专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。V 23. 房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋维修。X 改为:房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋完损等级的评定。24. 物业经营管理是以市场化为导向,以谋求共同利益最大化为目的,以满足物业服务企业的盈利为 目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。X 改为: "

27、;物业服务企业的盈利改为 "满足业主及非业主使用人的需求。25. 房屋租金即房屋租赁价格,是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经 济补偿。X 改为:将 "所有权改为 "使用权。26. 房屋的租赁管理,必须把维护承租者的合法使用权,为居民或承租单位服务的宗旨放在首位。V 27. 针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。X 改为:将 "拔优培训改为 "全员培训。28. 文化活动的亲善原则就是要在文化活动中体现 "新、 "行、 "情气 "心、。亲。五个特色

28、。X 改为:将 "情改为 "全。29. 根据物业承接查验办法,物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核 查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。J 30. 所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间,不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分布。 J 31. 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府只负责对设立业主大会和 选举业主委员会给予指导和协助,不负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。X 改正:将 "只负责和 "不负责均改为 "负责32. "空间作为物,可成为区分所有

29、权的客体。V 33. 决定筹集和使用专项维修资金项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且 占总人数1/2以上的业主同意。X 改正:将两个 "1/2改为 "2/3 o34. 在停车场交通组织规划时,必须将人的活动放在首位。V 35. 物业经营管理,有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力,并丰富和发展了物 业管理交易市场。V 36. 物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。X 改为:物业管理招标投标实质上是围绕物业管理权的一种交易方式。37. 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取的有关费用,应当由物 业

30、服务企业代用户收取。X 改正:将 "应当由物业服务企业代用户收取改为 "将应当向最终用户收取 o38. 对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对高级管理人员的培训。X 改为:对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对中级管理人员的培训。39. 服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。X 改为:服务是由人的活动构成的、无形的、难以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。40. 物业管理虽然采用企业化方式,但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。 V 41 .根据业主大会和业主委员会指导规则的规定,物业管理区域内,已交付的专有部分面积

31、超过 建筑物总而积30%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇 人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料。X 改正:将 "30%改为 "50%。42. 根据物业承接查验办法,物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核 查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。J 43. 消防设备的维修需要专门的技术,特别是一些关键设备,一般应聘请经政府认可的、持有合格消 防牌照的专业公司来维修。V 44. 物业租赁实际上是物业所有权人业主或授权经营者将物业零星出租的一种形式,所不同的是, 物业出售是使用权

32、的转移与让渡,而物业出租让渡的只是所有权。X 改正:将 "使用权"和 "所有权互换或将 "使用权改为 "所有权, "所有权改为 "使用 权"。45. 物业管理在商品社会中,本质上是一种服务商品,物业管理活动也是一种商品经济活动。V 46. 商品住宅业主,非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府房 地产主管部门代管。V 47. 通过员工培训达到更新知识的目的。X 改为:将 "更新知识改为 "传递信息、改变态度、更新知识、发展素质。48. 顾客对服务产品质量的判断取决于体

33、验质量与实际质量的对比。X 改为: "实际质量改为 "预期质量。49. 物业服务企业的规模越接近经济规模,单位管理成本就越高。X 改为: "高改为 "低 o50. 所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间,不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分 布。J 51. 根据业主大会和业主委员会指导规则的规定,物业管理区域内,已建成的专有部分而积超过 建筑物总而积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇 人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料。X 改正:将 "已建成改为 "已交

34、付。52. 专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。V 53. 根据物业承接查验办法,物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核 查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。J 54. 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价,具体定价形式由省、自治区、 直辖市的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。X 改为:改正:将 "政府指导价改为 "政府指导价和市场调节价。55. 物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。V 56. 提交投标文件的投标人少于3个的,招标人应当依法重新招标。V 57

35、. 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为物业服务公司所有。X 改正:将 "物业服务公司改为 "业主。58. 将在某方而具有一定特长的业主组织起来,组成社区的某种社团,这是一种自主式社区文化建设 的模式。X 改为:将 "自主式以为 "自助式"o59. 服务人员的友好态度与胜任能力体现了物业管理服务质量的可感知性。X 改为:将 "保证性改为 "保证性。60. 物业管理虽然采用企业化方式,但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。四、简答题1. 简述物业管理的含义与内容。答:从物业管理的角度来说,物业是指正在

36、使用或可投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、 相关场地等组成,其内容为 "物业定义业主要包括三部分:1已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物;2与这些建筑物相配套的设备和设施;3相关的场地。2. 住宅物业前期物业管理服务采取招标方式选聘物业服务企业有什么意义？答:1有效减少物业服务企业与业主之间不必要的矛盾;2制约了开发建设单位在物业服务费用方面的不规范行为;3加速了物业服务企业的社会化。3. 物业服务企业应建立以下几种激励机制。答:1目标激励。2精神激励。3奖惩激励。4福利激励。(5) 荣誉激励。(6) 参与激励。(7) 考核激励。4. 简述物业的含义。答: &q

37、uot;物业定义业主要包括三部分: 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物; 与这些建筑物相配套的设备和设施; 相关的场地。5. 简述建筑物区分所有权的特征。答:建筑物区分所有权具有以下特征:(1) 复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权(共有所有权)和成员权 所构成。(2) 专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中,专有所有权占主导地位。即区分所有权人只有取 得了专有所有权,才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记,其大小取决于专有所有权 的大小。(3) -体性。专有所有权,共有所有权和成员权必须结为一体,不可分离。在转让、处分、抵押、继承 时,

38、不能保留其一或二而转让,抵押其他权利。(4) 登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种,需要履行房地产物权的登记,以表明 权利的得失变更。(5) 权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权,共有所有权和成员权等权利构 成。因此,区分所有权人的身份具有多重性,即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。6. 物业管理服务有何特点？答:物业管理服务特点有:(1) 服务对象的相对长期性。(2) 业主监督的直接性。(3) 政策因素的导向性。(4) 业主因素的相关性。(5) 环境条件的制约性。7. 简述前期物业管理服务的内容。答:前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工

39、作,可归纳为以下儿个方面:(1) 建立管理机构。(2) 设计管理模式,草拟管理制度。(3) 招聘人才,培训上岗。(4) 深人工程建设现场,熟悉物业的概况。(5) 参与物业的竣工验收工作,为接管验收做准备。(6) 重点开展物业的接管验收工作,筹办交楼。(7) 逐步展开日常的管理工作。(8) 成立业主委员会。前期物业管理服务的基本内容,还会因工程性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。8. 简述开发建设单位在前期物业管理工作中的主要工作职责。答:(1)在物业建设后还未交付给业主之前,建设单位必须根据国家的倡议,按照房地产开发与物业 管理相分离的原则,通过招投标的方式,选聘物业管理企业,签订书面的物

40、业管理合同。(2) 要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的,提供符合要求的管理办公的场所。(3) 提供机会,让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试,使物业管理企业尽快熟悉物业的具 体情况。(4) 参加竣工验收的全过程,确保竣工验收合格后,才向物业管理企业移交。(5) 根据物业管理条例第二十九条,要向物业管理企业移交相关的资料。(6) 依据签定的前期管理合同,向物业管理企业交纳前期物业管理费用。(7) 要按国家规定的保修期限和范围,承揽物业的保修责任。9. 简述现代物业管理的特点。答:自上世纪80年代以来,发达国家的物业管理更趋成熟,物业管理体制日益健全。呈现以下特点:(1) 突出了管理行

41、为和组织体制的有机结合运作。(2) 多种管理机制有机结合,促进微观物业管理机制的良性化。(3) 将物业管理与人居问题同等对待的观念转变。(4) 物业管理向综合化、专业化、网络化方向发展。10. 如何做好交楼工作？答:交楼工作是前期管理的一项重要的工作,是与业主第一次接触的关健环节'关系到物业管理工 作能否被业主接受。给业主一个好的 "第一印象,交楼工作必须做好策划。(1) 文件的准备。(2) 形象的设计、环境的营造。(3) 交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备。(4) 交楼工作中应注意的问题。交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围,以确

42、 保业主应得的权益。交楼时管理人员应站在业主的立场上,根据售房合同'业主有权对物业进行质量验收, 以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收,回答业主提出的问题。如当 场不能解答的话,必须记录下来'待征询后明确答复,如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽 的质量问题,要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。11. 物业租赁的特征如何？答;房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式,它具有以下特征2(1) 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。(2) 物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。(3) 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。(4)

43、租金的合理确定是物业租赁的核心问题。(5) 房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。12. 前期介入有什么作用？答:物业管理企业提前介入的积极作用可体现在以下几个方面:(1) 完善物业的使用功能。(2) 改进物业的具体设计。(3) 能更好地监理施工质量。(4) 为竣工验收和接管验收打下基础。(5) 便于日后对物业的管理。13. 简述物业管理的作用。答:物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方面具有十分重 要的作用。(1) 完善的物业管理可以使物业保值、增值;(2) 物业管理改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量;(3) 物业管理维护了社区的安定团结;(4)

44、有利于改善经济结构和扩大就业;(5) 物业管理利于推动社区文化建设;(6) 物业管理有利于形成良好的社会秩序。14. 简述物业管理公共服务的内容。答:常规性的公共服务是指物业管理中基木的管理工作,是物业管理企业面向所有的业主和非业主使 用人提供的最基木的管理和服务,其目的是确保物业的完好和正常使用,保证正常的工作生活秩序和净化、 美化生活工作环境。公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务。公共 服务的内容和项目可归纳为以下几条:(1) 房屋建筑物的基本管理。(2) 房屋设备、设施的基本管理。(3) 环境卫生和绿化管理。(4) 安全防范和消防管理。(5) 车辆停放秩序

45、和道路、场地的管理。(6) 物业维修费用和维修基金的账务管理。(7) 物业档案资料盼管理。(8) 公众代办性质的服务。15. 区分所有建筑物管理方式有哪些？答:共有部分为全体或一部分区分所有权人共有,因而应由全体或一部分区分所有权人共同管理,而 这种共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识,特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有 建筑物更是如此。因此,而生产的各式各样的管理方式,归纳起来有:(1) 自主管理方式与委托管理方式。所谓自主管理,是指区分所有权人自行执行管理业务或者彼此构 成一个管理团体执行管理业务的管理。委托管理是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管 理。(2)

46、管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式,反之为非管 理人方式。(3) 法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分所有权人在共同关系上而结成为管理团 体,该管理团体依法具有法人资格的,称为法人管理方式。反之,称为非法人管理方式。16. 前期物业管理有哪些内容？答:前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作,可归纳为以下几个方面:(1) 建立管理机构。(2)设计管理模式,草拟管理制度。(3)招聘人才,培训上岗。(4)深入工程建设现 场,熟悉物业的概况。(5)参与物业的竣工验收工作,为接管验收做准备。(6)重点开展物业的接管验收工 作,筹办交楼

47、。(7)逐步展开日常的管理工作。(8)成立业主委员会。前期物业管理的基木内容,还会因工 程性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。17. 简述物业管理招标投标的原则。答:物业管理招标必须贯彻 "公平、公开、公正和诚实信用的原则。因为物业管理招标的目的是在 一场竞争性投标中,找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标,从比较、 竞争中获益,就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。(1)公平的原则。(2)公开的原则。 (3)公正的原则o (4)诚实信用原则。18. 如何理解物业管理的公共管理的属性？答:物业管理本身就具有公共管理属性。(1) 是小区物业业主

48、的公共事务的管理。(2) 物业管理企业受政府部门之托管理社区公共事务。虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念,但物业管理公司作为企业法人,在其经济活动中应当接 受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理;在其专业管理活动中,应当接受建设、房地产、公安、 绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。总之,物业所在地人民政府对物业管理履行公共管理的职权,物业管理公司既按公司法人的权利行使 企业经营权,又受托管理小区公共事务,可见物业管理与公共管理具有明确的界限,相互依存,相互补充 的关系。19. 简述物业管理的基本内容。答:按服务的性质和提供的方式,物业管理可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务

49、和委托性 的特约服务三大类。(1) 常规性的公共服务。这是指物业管理中基木的管理工作,是物业管理企业而向所有的业主和非业 主使用人提供的最基本的管理和服务。(2) 针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件, 满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。(3) 委托性的特约服务。特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。20. 简述前期物业管理的委托方式。答:前期物业管理委托方式,通常有以下几种方式:(1) 顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作,同时聘请专业管理企业对物业管理运 作提供顾问指导。(2) 合作管理。

50、开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构,负责物业的管理运作,管理机构一 般由专业管理企业委托人员主持工作。(3) 全权委托管理。开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理,他们不参与任何实际的管理 运作。了解双方的合作意向,确定合适的委托方式,是前期物业管理权委托成功的前提。21. 物业管理服务有哪些质量特征？答:(1)内稿的广泛性。(2) 评估的差异性。(3) 控制的难度大。 不同的服务产品具有不同的质量特性。 同一服务产品也具有其内在的各种特性。五、论述题1. 论述提高物业管理服务质量的途径。答:(1)管理者要确立管理与服务的质量意识。服务的好坏、优劣却是影响整个管理服务的关键因素。

51、 优质的商业环境、优美、配套完善的居住环境以及物业的造型、用料,是业主或非业主使用人决定购买、 租赁某一物业单位的主要原因;同样,优质的物业管理服务白然会坚定业主的选择,劣质的服务却会使业 主望而却步,业主完全可以拒绝这种劣质的服务。提高物业管理服务的质量,管理者要确立管理与服务的 质量意识。(2) 制定并遵循适合与适度的质量标准。提高服务质量没有止境,并不是说物业管理服务质量没有标 准,不讲标准。物业管理服务的质量标准,是指安全、舒适、高效、文明的居住、商务及其他服务,满足 业主生理和心理两方面的需要,并保持其可靠性、一贯性。它包括物业的建筑、装饰、园林、设备、设施 条件和维修保养、清洁卫生

52、、管理水平和服务等各个方面。(3) 建立物业管理服务质量体系。为了提高物业管理质量水平,建立一套完整的企业服务质量体系, 既用利于物业管理质量水平的提高,又便于管理工作的考核和评估。一般来说,质量体系由以下几个基木 部分构成:内部组织管理质量系统;内部运作管理质量系统;服务过程的质量系统;客户服务的质量管理 系统。2, 试述物业管理处(中心)的职责。答:物业管理工作不仅是对物业本身的管理,更重要的是对物业的业主和非业主使用人提供综合服务。 管理处是整个物业管理企业指挥链的终端,管理处的员工处于直接面对业主和用户的第一线,在管理中起 着执行实际操作和协调的作用。物业管理处的主要职责包括:(1)

53、全力做好公共服务工作。(2) 根据条件和业主需要积极开展专项服务和特约服务。(3) 组织业主和用户开展社区文化活动,促使住户间建立友好和谐的邻里关系。(4) 协助政府职能部门履行职责进行社会综合管理。(5) 完成企业总部下达的工作任务。3. 试述物业档案资料管理的重要性。答:物业档案资料管理的重要性如下:(1) 物业档案资料的管理是开展物业管理的前提:物业是一个复杂的建筑物有机系统,要发挥其正常 的功能,要根据物业的性能、设备设施的设计要求合理使用'常规保养、定期修缮、科学管理。物业资料 的健全是管理实施的前提。(2) 健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。(3) 搞好资料档案的

54、管理,有利于提高管理水平,开展评优、创优工作。4 .试述物业管理处的职责。答:物业管理工作不仅是对物业本身的管理,更重要的是对物业的业主和非业主使用人提供综合服务。 管理处是整个物业管理企业指挥链的终端,管理处的员工处于直接面对业主和用户的第一线,在管理中起 着执行实际操作和协调的作用。物业管理处的主要职责包括:(1) 全力做好公共服务工作。(2) 根据条件和业主需要积极开展专项服务和特约服务。(3) 组织业主和用户开展社区文化活动,促使住户间建立友好和谐的邻里关系。(4) 协助政府职能部门履行职责进行社会综合管理。(5) 完成企业总部下达的工作任务。5. 试述物业管理投标书的编写要求。答:物

55、业管理企业为了使自己投标书能成功竞标,特别注意投标书的质量,在编写的过程中应做到以 下几点:(1) 针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时,一定要有针对 性,为保证自己的竟标方案具有针对性,需做好如下工作;现场调查;分析研究;拟定管理方案;投标书 的编写,应该有的放矢,针对性强,能够增加评标专家对该企业物业管理水平的了解。(2) 可操作性。首先是标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施,要充 分考虑到管理服务对象的接受程度。其次是标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。 再次是所提的管理方案,必须在经济(管理费的收支)上基本平衡。所以评标委员会专家对管理方案中的 经费通常要求持平,略有盈余,这样的方案才算好方案。也就是招投标者都得到 "双赢,才是具有可操 作性的方案。(3) 体现企业的优势和专业水平。一是针对目标物业的某个特色来展现自己的优势二是物业管理企业 都重视发挥自己专长,然而有些特长,大家都有,或者近似雷同,其效果也就不明显。为此,在介绍自身 优势时,要重视宣传 "人无我有,人有