旧城改造项目规划设方案设计

1、1、 1/500 规划用地现状图；贵州铜仁 旧城改造项目 规划设方案计2、 项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标） ；一、 工程概况：3、 规划条件通知书；河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态， 视线4、 甲方的设计委托书；非常开阔，自然条件优越，风景十分优美， 与地委行署隔江相望，具有得天独 国家及地区规范和规定厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区5、 铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定；的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的6、 贵州省住宅、停车场（库） 、绿地、市政设施等有关设计标准；地理位置与环

2、境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识7、 国家有关设计规范、规程、规定。作用，为城市形象作出更大的贡献。规划总用地约 4.06 公顷。实际建筑红线内用地约 2.983 公顷。三、 项目开发理念1、 自然条件凭着符合房地产原创性的产业理论， 整合各种资源， 以全新的服务理念， 地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。满足有效需求、 激发潜在需求； 以超常规的策划思维启动新的市场消费热点； 水文地质：处于 P=2%洪水位以上；场地有基岩出露，地质老且稳定。以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越

3、；场地“风水”因子饱 居住生活方式。满，是理想的人居环境。同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密2、 城市供给联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。 居住理念与发展活力 。公共设施：有“小十字”城市 CBD，且紧临学校、医院、幼托和居委会，从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上， 本项目应诠释为铜仁市社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。房地产市

4、场之延伸， 落实控制性详细规划的具体职能和空间形态，构筑锦江河生态景观文化品牌“沙龙” 。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有 二、 设计依据效需要、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时 由业主提供之技术参考资料尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新商业和生活方式。将“以人为本”的基本宗旨贯穿于设计的全过程和各个环节，并加以创新和 4、 人口规模： 1083 户（3790人）；融合，使小区成为铜仁房产开发市场中一颗璀璨的明珠。三、规划原则1、 政策性原则（城市总体规划）；2、 综合性和系统性原则 （将城市设计的方法注入规划， 创造魅力居住环境）

5、；第一篇 规划篇 3、 “以人为本”和地方性原则（硬件环境设计与软件生活方式相统一，探一、设计构想 索二十一世纪中国居住品质的新模式；体现多元设计理念，将欧化小城镇风格与1、 休闲融入生活铜仁地方民居相结合，升华建筑文化内涵） ；本案的设计宗旨为“以人为本，尊贵品味，自然生态，时尚生活” 。通 4、 “可持续发展”原则；过空间变化丰富的景观导入，把居民的休闲和日常家居生活融为一体。全方 5、 统一规划和分期实施的时序性原则。位多层次的休闲空间与住宅空间联系便捷，相互渗透，休闲活动通过景观精心组织并顺延到每个组团，形成新型高尚居住社区的显著特色。 四、规划期限 2017 年 2027 年。2、

6、生态演绎时尚设计中浪漫主义的设计手法的灵活应用，营造出自然的生态环境，自由五、总体布局 流动的空间氛围。对居住人群细致缜密的思考，通过设计手法具体到居住建筑空间各个层面的设计要点中。在不同标高，沿河岸两旁的景观，作为最灵 1、 用地组织活反应最迅速的自然生态，充分展示对时尚潮流的追逐。实行小封闭管理的 根据土地区位决定的地价、景观风水资源决定的环境品质、城市小套型住宅及公寓开发，对希望享受时尚生活的核心家庭极具吸引力。 供给条件决定的限制要求，合理分配公建、居住、交通、环境设施用地沿场地周边道路和内部布置住宅用地，在鱼嘴方向布置社区主入口，在城市支路布置社区车辆入口，在场地内沿布置环形消防通道

7、，在二 规划性质、规模 小区“中庭” 布置绿化用地， 在内部道路出入口地段安排社区公益设施。1、 性质定位：铜仁市锦江河生态景观、文化品牌“沙龙”一景。 2、 规划结构2、 形象定位：富于现代气息的现代化高尚小区； 流线功能结构3、 市场定位：面向城市各个阶层； 以小区在城市道路上的开口为空间形态中的“点元素” ，界定内外空间，形成公共半公共私密性空间的过渡。平面流线为：入口小广场 强度指标：建筑密度 23.4%，建筑容积率 3.58 ，建筑最大高度 84 米；社区中庭绿“核”公寓门庭住户单元；纵向功能分区为：地下 环境指标：绿地率 32%；车库居住内院住宅； 交通管制：人车分流，保证停车泊位

8、，控制道路开口间距和数量；社区居住结构 防灾管制：保证消防环道和出入口；等级结构（曹家园小区纯居住组团） ； 卫生管制：社区设一处垃圾回收点，沿街道每 80 米设一个果皮箱；规模结构（曹家园小区居住组团 3790 人）；空间结构（院落式为主街坊式为辅） 。 详见小区控制指标表 道路交通结构等级结构（城市道路组团路户前路进户路人行道 六、 工程规划泊车位广场） ；1、 道路工程：规模结构（城市道路组团路 6 米户前路 4.5 米进户路 2.5道路系统米泊车位 325 个广场）；组团路红线宽 6 米、户前路 4.5 米；进户路与户前草坪结合，小广场与空间结构（环状户前路枝状进户路） 。 公共配套结

9、构步行系统结合；停车场、泊车位按规范标准设置，住宅 1 个/300 M 2，公建 12，公建 1等级结构（组团以上级组团级包括门卫和市政设施） ；个/200 M2。 详见道路竖向工程规划图 ;技术指标 规模结构（会所门卫和市政设施） ； 户前路与组团路相交路缘石半径 9 米、与户前路相交路缘石半径 6 米；空间结构（组团中心最大服务半径不大于 150 米）。道路最大纵坡 3 %，最小纵坡 0.3%。 绿地景观结构2、 竖向工程： 等级结构（点线面） ；规模结构（中庭绿“核”不少于 3000M 2）；2）；竖向方式：结合沿河路的开发，采取平坡式 ;土方竖向：最大填方深度 4.5 米，总挖填土方量

10、约 1.8 万立方米 ; 空间结构（串珠点环绕线楔入面） （视线通廊视线走廊排水竖向：场地采取有组织排水方式，排水坡度不小于 0.5%。 节点地标控制区） 。 3、 给水工程3、 控制体系用水量： 3850 人×150 升/ 人. 日=577500 升/ 日=577.5 （吨/ 日）水源：共用城市系统； 2、生活垃圾：采用袋装，由物管收集送至城市垃圾处理场（站） ；配水管网：环流主管直径 200，枝状管 100150；主管沿内部道路敷 3、汽车库、住宅厨房的油烟采用变压式排气道高空排放；设，每 120 米设消防栓一支。 （详管网工程规划图 ）。 4、选用低噪音设备，并采用相应的减震措

11、施。4、 排水工程 5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料；体制：雨污分流、重力自流、分片截流； 6、 餐饮建筑厨房采用机械送排风系统，设有机械排风系统及油烟过滤雨水：就近排入锦江河，雨水量按榕江暴雨强度公式计算； 器。污水量： 577.5 ×80%=462（吨/ 日）污水管网：沿内部道路敷设管道，引入城市规划污水处理厂。 八、防灾规划5、 供电工程 1、 消防用电量： 3850 人×500 瓦/ 人=1925000 瓦=1925 千瓦消防给水电源：接城市 50KV开闭所； 室外：30l/s ；室内： 40 l/s ；自动喷洒： 30 l/s ；配电线

12、路：220/380 低压进入小区 , 线路采取直埋式地缆 , 沿道路敷设。 水源接城市系统，采用独立消防供水系统，进水管二条，管径 DN200m；m室外6、 电讯、有线、网络工程 管网呈环状，干管管径为 DN150 mm；消防栓沿道路布置，间距不大小于 120 米。电话容量： 3850 人×38 部/100 人=1460 部总图消防在门卫设电话交换器一台。线路采取直埋式地缆，同沟不共管沿道 凡在用地周边临街布置的建筑，且其裙房设计符合规范要求，则利用城市道路敷设。 7、 燃料工程路作为其一条长边的消防车道及消防登高场地。采用罐装液化气。 小区内部消防车道可以环通， 尽端式消防车道设消

13、防车回车场 （18米X18米），8、 管网综合 消防车道宽不小于 4米。原则：按规范操作，先重后轻； 建筑间距及建筑退界均满足消防规范的要求。布置：由道路中心向外分别是排水、给水、备用管、电力、电讯。 建筑消防室内消防采用临时高压制，在住宅、车库等设置消火栓系统，在商场设置自七、环保规划动喷水系统；高层建筑设置独立的消防水泵和消防水池，水池有效容 V=80m 3。3。1、 生活污水：经生化处理达标后再排入城市下水道； 2、 防洪锦江河防洪标准由城市总体规划控制 巧妙安排采光面和遮阳板，使得造型生动细腻，富于时代气息，而且融第二篇 建筑篇 浓浓的人情味于其中，实现了花园式家居的理想。（一） 建筑

14、方案 采用简洁、明快、精细的实用主义风格 , 使立面造型在明朗中不失亲切；1、 住宅设计 水平垂直的线条、大面积明净的玻璃窗和疏密有致的节律 , 体现出向现代主设计理论 义的回归。回归自然的现代主义理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一， 顶层设计综合运用花园和跃层手法，改善居住顶层的保温隔热性能，丰以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，来 富建筑物立面效果，同时也促进了销售。对抗社会中浮华花哨的建筑风格和浓重的商业主义倾向。 完整和谐的整体格 精彩的园林设计，精心的景观安排，使得每一扇窗户都成为一个景框，局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，

15、又注重对人 风景融入生活，就在你的举手投足之间。性的全面关怀。 2、 高层住宅设计设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品味，同时建立 是整个地块的主题性建筑，也是铜仁市的城市对景。为中央剪力筒结构社区独特风格， 将“以人为本、 尊贵品味、 健康生活” 贯穿于设计的全过程。 的 24 层电梯公寓，单层 6 户，设双电梯和消防楼梯。户型布局 3、 地下车库设计本案的主力户型是 90140 平米的三居室紧凑户型。结合地形高差和建筑掉层， 设计大型地下车库。 柱网经济实用， 采取分在具体户型设计中，针对铜仁市的气候条件和锦江河优美的自然景观， 区车位，区间布置环通车道，车道宽度、弯道半径和

16、坡度均满足规范要求。进行深入的推敲研究。 从生态建筑出发， 充分利用自然采光通风， 降低能耗； （二） 建筑结构每户每个房间都具备自然通风采光，都有一条以上的穿堂风；并且针对市场 1、 场地特征及适宜性目前户型设计的不足之处，作出以下处理在户型设计中强调功能分区， 为河沿台地地貌， 基岩已出露地面， 场地须平整。 地基稳定， 适宜建筑。具体手法是，以厨房为家务劳动核心，强调服务区的功能分区设计，以厨房 2、荷载为空间界定的一个环节， 把动态的起居空间和静谧的卧室空间以服务区作为风荷载：高度变化系数按 B类地面粗糙度取值，基本风压为 0.40KN/m 2。2。分隔，使居室空间的质量得以提高；客厅

17、安排在锦江河风景流连带，通过通 活荷载标准值：2 透的阳台栏板，享受大自然的恬然情趣。 车库： 4.0KN/m2 建筑形态 汽车坡道： 5.0KN/m2储藏室： 6.0KN/m 车库及设备用房 10 410 0.82电梯机房： 7.0KN/m 消防 500 0.752 设备用房： 7.0KN/m中央空调 800 0.752 商业用房： 3.5KN/m其它 1200 0.72办公用房： 2.0KN/m 计入低压线路同时系数 0.8楼梯. 前室. 走道： 3.5KN/m2( 商业用房 )计入变压器同时系数 0.952.0 KN/m2( 住宅)3、 应急电源2 卧室、起居室： 2.0KN/m高层应急

18、电源采用自备柴油发电机组， 发电机容量为 800KVA，应急电源2厨房、卫生间： 2.0KN/m与市电机械闭锁运行。2阳台： 2.5KN/m 4、 防雷、接地2 屋顶花园： 4.0KN/m小区建筑均为二类防雷建筑，按规范对各建筑设置防雷设施。保护接地2上人屋面： 2.0KN/m 型式采用 TN-C-S制。2不上人屋面： 0.5KN/m 5、 室外照明（三）建筑电气室外照明分道路照明和泛光照明。 室外道路照明由专业景观公司根据实1、 设计范围际景观进行设计，本次设计为配合，仅预留室外照明电源控制箱；泛光照明小区红线内的供配电、照明、防雷接地、弱电系统的管线予埋设计。则根据需要在沿街建筑的屋顶和地

19、面采用泛光灯装饰照明， 以便于临园干道2、 负荷指标的照明协调，突出建筑景观照明效果。平均负荷指标 负荷合计6、通信建筑功能2 Kw/户W/ m需要系数（kw）普通宅每户考虑一门电话，跃层式住宅每户考虑两门电话，公建用房按普通住宅 4 4408 0.40.12 门/m 2 计算，另考虑 15%裕量，小区约需电话 1200 门。电话电缆与城市2 计算，另考虑 15%裕量，小区约需电话 1200 门。电话电缆与城市跃层式住宅 6 846 0.5通信网络联网，电话设备间设在地下车库。附属用房 60 6900 0.8 7、电视普通住宅每户考虑一个电视接口，跃层式住宅每户考虑二个电视接口， 小于7200

20、；担负两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于公建及商业用房预留 120 个电视接口，小区约需电视用户点 850 个。电视系 120计算。统与城市有线电视网联网。 地下室所有排烟， 送风风机皎选用消防高温排烟风机， 并设于机房内。8、 宽带网络系统不具备自然排烟条件的防烟楼梯间， 防烟楼梯间前室以及消防电梯前为了将来住户上网或商业需要，在每户设综合布线插座，此插座是接计 室设机械加压送风系统。算机还是电话，根据用户需要在各楼层配线架上跳线即可。对于商业部分，不具备自然排条件的内走廊采用机械排烟，排烟量按 60 m 3/h. ·m2计3/h. ·m2计可根据需要从

21、网络配线架直接跳线引出至用户使用点。 此次网络系统只考虑 算，排烟风机设置在屋面上。从管道井到户内插座之间的预埋穿线管， 其余信号传输线缆及网络设备配线 3、 消防电气架等由专业网络公司负责， 其系统和布线也由建设单位与有关网络公司另签 小区建筑消防保护等级确定为一级，系统设计为区域 - 集中系统，在各协议并由承担该工程的网络公司负责安装与调试。 建筑单体保卫、值班室内设置区域报警控制器，区域报警控制器与消防中心（四）建筑消防 的集中报警控制器联网，消防中心设在社区服务中心，能直通室外，内设一1、 化学消防部直通消防部门的直通电话，并设有集中消防广播，消防电话对讲系统和消在发电机房设置七氟丙烷

22、气体灭火系统。 防联动控制等设备。其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。 各公共场所、建筑单体的楼梯间、走道设有应急疏散指示灯，出入口设2、 防排烟设计有应急标志灯。地下车库、各设备用房设应急备用照明。地下车库不具备自然排烟的车库部分均设排烟系统， 该部分排烟系统与风系统共用管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过 2000 m 2，且防烟2，且防烟二、 物业管理分区不跨越防火分区；防烟分无功负荷的划分采用从顶棚下突出的不小于 1、管理模式：注册专职物业管理公司 +政府有关管理部门；0.5 m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于 6次/ 小时计算确定。 2、服务内容

23、：环境卫生、公益设施、市政设施、社区保安、绿化美化；车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统， 3、 智能系统：社区保安配备红外扫描监视系统，负责社区外围安全和且送风量不小于排风量的 50%。住户室内呼救应急。不具备自然排烟的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于 60%/计算，得单台风机的最小排烟量不 三、工程造价估算（ 本估算为工程设计估算，不包括有关配套费，地费及税费 ） 平衡；6、签订责任合同书，明确政府和开发商在开发过程中的各自职责和义务。综合技术指标一览表 序 号 分项工程 设 计 面 积 单 位 造 价 工 程 造 价（） （元/ ）（万元）项 目 数 值 人均面积 m 2/ 人2/ 人规划总用地（一期 14500m 2, 二期26100m2） 40600m2 10.71m21 高层住宅 120000 750 9000.002 10.71m2一居住区用地 40600m2 多层住宅 22800 550 1254.002 2.5m21、住宅基底用地 9515m2、道路及广场用地 18146m2 4.8m23 会 所 420 1000 42.00