新建桥户型研究

1、海南荣域项目户型研究好房子从户型开始好房子从户型开始o 户型既与市场、环境、规划等户型既与市场、环境、规划等“因变量因变量”有关系、又与有关系、又与功能、结构、销售等功能、结构、销售等“自变量自变量”有关系。有关系。o 户型是市场与需求矛盾的焦点，是整个项目中最重要、户型是市场与需求矛盾的焦点，是整个项目中最重要、最关键的营销节点。最关键的营销节点。选择一种户型就选择一种生活方式选择一种户型就选择一种生活方式回归户型回归户型 ：优秀户型吹响好房子时代号角：优秀户型吹响好房子时代号角 o 户型创新可以有效缩短项目运作与市场需求之间的距离，户型创新可以有效缩短项目运作与市场需求之间的距离，实现从实

2、现从“让消费者关注让消费者关注”到到“关注消费者关注消费者”的转变。的转变。户型已经成为房地产项目竞争的核心内容。户型已经成为房地产项目竞争的核心内容。 回归户型回归户型 ：优秀户型吹响好房子时代号角：优秀户型吹响好房子时代号角 o消费者对户型功能及实用性的重视程度将进一步加强。消费者对户型功能及实用性的重视程度将进一步加强。o据最近有关购房者调查结果显示，据最近有关购房者调查结果显示，93的消费者关注所购房产的的消费者关注所购房产的户型设计。其中，户型设计。其中，62的消费者非常注重产品户型设计情况；的消费者非常注重产品户型设计情况；31的消费者比较关注产品户型设计情况。此外，的消费者比较关

3、注产品户型设计情况。此外，58的潜在购房的潜在购房者愿意优先考虑购买户型创新的产品。目前越来越多的消费者开者愿意优先考虑购买户型创新的产品。目前越来越多的消费者开始关注以房屋户型设计为代表的楼盘内在品质。同时也从另一个始关注以房屋户型设计为代表的楼盘内在品质。同时也从另一个方面反映出楼市的竞争将从地段战、价格战向户型创新、提高内方面反映出楼市的竞争将从地段战、价格战向户型创新、提高内在品质方面转移。在品质方面转移。好户型的标准好户型的标准o 世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目

4、标某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究消费者的生活背景、消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。最适合目标客户的户型就是最好的户型最适合目标客户的户型就是最好的户型好户型的标准好户型的标准o 如何针对目标客户，策划项目户型：如何针对目标客

5、户，策划项目户型：1、户型类别配置。、户型类别配置。确定项目是三房二厅二卫以上大户为主还是以二房二厅一卫以下小户确定项目是三房二厅二卫以上大户为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式分别占多少比例为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式分别占多少比例 2、户型面积设定。、户型面积设定。3、户型类别分布。、户型类别分布。资源优化和均好性的问题资源优化和均好性的问题4、户型功能配置。、户型功能配置。5、户型创新设计。、户型创新设计。户型设计的发展趋势户型设计的发展趋势o 在舒适的前提下，以创造生活情趣、提升产品附加值为在舒适的前提下，以创造生活情趣、提

6、升产品附加值为目的的创新产品在楼市中不断地涌现。目的的创新产品在楼市中不断地涌现。如今年在广州面市的万科蓝山推出的如今年在广州面市的万科蓝山推出的“VHOUSE”系列产品，其系列产品，其自行研发的自行研发的“VHOUSE”产品，光是这类空间设计就有四种，以其组产品，光是这类空间设计就有四种，以其组合方式的不同大玩空间概念；比邻万科蓝山而居的南湖雅居乐项目半山豪合方式的不同大玩空间概念；比邻万科蓝山而居的南湖雅居乐项目半山豪庭，利用自然地势，在户型和景观上都有创新，如庭，利用自然地势，在户型和景观上都有创新，如144平方米的空间里平方米的空间里有三迭设计等有三迭设计等 以人为本真正成为户型设计主

7、题以人为本真正成为户型设计主题 户型设计的发展趋势户型设计的发展趋势o情景洋房。万科专利产品情景洋房最大的特点就是采用了退台式情景洋房。万科专利产品情景洋房最大的特点就是采用了退台式设计，每上一层都往里有个退缩位，这样就营造了下一层都有一设计，每上一层都往里有个退缩位，这样就营造了下一层都有一个露台或者花园，给了业主更为自然舒适的交流空间和休闲空间。个露台或者花园，给了业主更为自然舒适的交流空间和休闲空间。在室内设计上，一梯两户的设计，使情景洋房房间能南北对流通在室内设计上，一梯两户的设计，使情景洋房房间能南北对流通风，北面是客厅和露台，南面为房间，采用跃式设计连接。风，北面是客厅和露台，南面

8、为房间，采用跃式设计连接。 o空中花园别墅。空中覆式单位曾经出现过，但却没有真正体现别空中花园别墅。空中覆式单位曾经出现过，但却没有真正体现别墅概念。锦绣香江的山水华府公寓中建筑别墅的空间感和私密感，墅概念。锦绣香江的山水华府公寓中建筑别墅的空间感和私密感，“将别墅建在空中将别墅建在空中”的概念深入人心。的概念深入人心。 户型设计的发展趋势户型设计的发展趋势o入户花园入户花园“复合复合”。入户花园成为一种新的趋势，定位较高的产。入户花园成为一种新的趋势，定位较高的产品基本都带有了入户花园设计。广州滨江东金海湾覆式单位入户品基本都带有了入户花园设计。广州滨江东金海湾覆式单位入户花园很多，大大小小

9、可以多达五六个，而中海蓝湾的入户花园在花园很多，大大小小可以多达五六个，而中海蓝湾的入户花园在增添景观的同时，还增加了许多实用功能。增添景观的同时，还增加了许多实用功能。 o错、跃、迭错、跃、迭“混加混加”。在雅居乐出品了三错层产品后，市场上出。在雅居乐出品了三错层产品后，市场上出现了不断变化和创新的户型，让人眼花缭乱。在广州城启天鹅湾现了不断变化和创新的户型，让人眼花缭乱。在广州城启天鹅湾的三迭式户型，用两个小楼梯连接共有三层的使用空间，最顶层的三迭式户型，用两个小楼梯连接共有三层的使用空间，最顶层还加上小阁楼式的设计，显得有些小资。还加上小阁楼式的设计，显得有些小资。 海口主要竞争对手户型

10、分析海口主要竞争对手户型分析o比华利山庄比华利山庄o长信水城长信水城o江南城江南城案例分析长信海岸水城户型二房两厅三房两厅三房两厅四房两厅其他（一房、复式）面积面积9098115130140150180 左右左右200以上以上（复式）（复式）比例比例约约22%约约27%约约21%约约18%约约12%户型销售率户型销售率约约85约约90约约40约约70约约30长信海岸水城长信海岸水城“领世郡组团领世郡组团”户型、面积比例及市场需求统计户型、面积比例及市场需求统计案例分析长信海岸水城经典户型一一 优点：优点： a.在入口处特别预设玄关位，免去业主自设在入口处特别预设玄关位，免去业主自设玄关的需要；

11、约玄关的需要；约 45 的入门位为室内提的入门位为室内提供适当舒缓空间，避免一眼观七的效果；供适当舒缓空间，避免一眼观七的效果；现代精致生活的典范，畅享无限生活乐趣。现代精致生活的典范，畅享无限生活乐趣。b. 最大限度地提供隐梁隐柱空间，保持室内最大限度地提供隐梁隐柱空间，保持室内视觉空间的完好性，同时也给业主以后的视觉空间的完好性，同时也给业主以后的装修提供较好的基础。装修提供较好的基础。c.“ Y ”型设计，体现人性化的居住空间，型设计，体现人性化的居住空间，有效地避免户与户之间的对望，让居住的有效地避免户与户之间的对望，让居住的私密性得到充分的保证，多维采光通风，私密性得到充分的保证，多

12、维采光通风，把室外的园林景观充分引接到室内，结合把室外的园林景观充分引接到室内，结合 270 观观 景，室内空气流通性强。景，室内空气流通性强。 二、不足之处：二、不足之处：户型公摊面积较高，卧室面积偏小。户型公摊面积较高，卧室面积偏小。三、可借鉴之处：三、可借鉴之处： 入户门设计避免户与户之间的对望；入户门设计避免户与户之间的对望； 二房二厅建筑面积：约建筑面积：约93.15平方米平方米套内面积：约套内面积：约77.46平方米平方米 三房二厅建筑面积：约建筑面积：约123.3平方米平方米套内面积：约套内面积：约102.94平方米平方米一、优点：一、优点：1、厅、房均设有外飘阳台及飘窗，让餐厅

13、及卧、厅、房均设有外飘阳台及飘窗，让餐厅及卧房最大限享受室外园林景观，客厅及主卧室的飘房最大限享受室外园林景观，客厅及主卧室的飘阳台让业主尽享室外美丽景观；阳台让业主尽享室外美丽景观； 2、现代住宅特出区间布局的人性化设计，其中、现代住宅特出区间布局的人性化设计，其中将卧室划为静区，餐厅、客厅、厨房划为动区将卧室划为静区，餐厅、客厅、厨房划为动区动静归一分区，合理地避免相互干扰，是优质生动静归一分区，合理地避免相互干扰，是优质生活的最佳保证；活的最佳保证；3、功能布局合理齐全，满足更多客户的日常生、功能布局合理齐全，满足更多客户的日常生活需求；活需求；4、最大限度地提供隐梁隐柱空间，保持室内视

14、、最大限度地提供隐梁隐柱空间，保持室内视觉空间的完好性，同时也为业主装修提供较好的觉空间的完好性，同时也为业主装修提供较好的基础；基础； 二、二、不足之处：不足之处：1、客厅面积相对较小，入户厅（餐厅位置）面、客厅面积相对较小，入户厅（餐厅位置）面积过于宽积过于宽敞，造成一定面积浪费；敞，造成一定面积浪费；三、可借鉴之处：三、可借鉴之处：1、厅、房设外飘窗，最大限度的提高室内林的观赏性，提高住户休闲乐趣。案例分析长信海岸水城经典户型 一、 优点：优点： 1、室内布局呈“一”字形排开，简洁流畅，长方形的精巧设计，使每个方位都能被前后园林景致包围，通风采光效果好。 2、多个阳台与外飘窗，成为外立面

15、风景线，同时给住户一个更为宽敞得活动休闲空间； 3、明厨、明卫、明过道 保证了公共空间和私人空间得受阳光及空气的流通，走火通道及电梯过道都可以通户 享受室外的园林美景。 二、不足之处：不足之处： 1、入户通道过于狭长，面积浪费严重； 2、客厅面积偏小，不够大气； 3、面积公摊太大，直接影响销售。三三、可借鉴之处：可借鉴之处：设立空中花园，提高室内的的景观环境观赏性，增加住户休闲娱乐的空间，明厨、明卫设计保证室内的采光通风效果。三房二厅建筑面积：约144.22平方米套内面积：约118.91平方米案例分析长信海岸水城经典户型一、优点：一、优点：1、户型设计满足自然通风和采光，让阳光渗透到房内的每一

16、个角落。独立观景窗户，增添多维的户外观赏角度； 2、 “一”字型布局让厅、房充分采光通风、四房二厅加超大空中花园，体现现代大户人家尊贵。最大限度地提供隐梁隐柱空间，保持室内视觉空间的完好性。 3、楼幢的“ Y ”型设计，有效地避免户与户之间的对望，多维采光通风， 270 观景，空气自然地在室内流通。 二、不足之处：二、不足之处： 狭长的户内通道造成一定面积的浪费，近30平米的公摊拉大整体房型总价，影响销售的速度；作为大户设计，客厅设计显得过于小气。三、可借鉴之处：三、可借鉴之处：启示：作为面积较大的大户型，应该考虑到增加功能房设计（例如保姆房）且可以充分考虑增设入户花园设计。 四房二厅四房二厅

17、建筑面积：约建筑面积：约180平方米平方米套内面积：约套内面积：约153.53平方米平方米案例分析长信海岸水城经典户型主力户型的亮点体现主力户型的亮点体现： 1、楼幢的楼幢的 “ Y ”型设计，体现人性化的居住空间，有效地避免型设计，体现人性化的居住空间，有效地避免户与户之间的对望，让居住的私密性得到充分的保证，多维采户与户之间的对望，让居住的私密性得到充分的保证，多维采光通风，把室外的园林景观充分引接到室内，结合光通风，把室外的园林景观充分引接到室内，结合 270 观观 景，室内空气流通性强。景，室内空气流通性强。 2、多阳台、多飘窗设计，充分保证室内的采光通风效果；、多阳台、多飘窗设计，充

18、分保证室内的采光通风效果； 3、较大面积的空中花园，创造别样的户内休闲景观，给更多客户、较大面积的空中花园，创造别样的户内休闲景观，给更多客户提供一个尽情享受海南岛独有的气候环境场所，放松心情；提供一个尽情享受海南岛独有的气候环境场所，放松心情；案例分析长信海岸水城户型二房两厅三房两厅四房两厅五房两厅联排别墅独立别墅面积面积90100（50套）套）126140（150套）套）150180（150套）套）200（14套）套）275289（22套）套）282437（50幢）幢）比例比例约约12.5%约约35约约35%约约3.5约约5约约12户型销户型销售率售率35%12125050案例分析比华利山

19、庄比华利山庄一期销售户型、面积比例及市场需求统计比华利山庄一期销售户型、面积比例及市场需求统计一、 优点：优点： 1、传统的一梯两户小户型设计，坐南朝北，长方、传统的一梯两户小户型设计，坐南朝北，长方形的精巧设计，增强室内通风采光效果。形的精巧设计，增强室内通风采光效果。 2、超大面积的客厅设计，体现小户型大客厅的、超大面积的客厅设计，体现小户型大客厅的大气，满足现代消费者居住要求；大气，满足现代消费者居住要求；3、整个户型面积搭配合理实用，双卫双阳设计，、整个户型面积搭配合理实用，双卫双阳设计，提供足够的外部休息平台，提升住户的休闲空提供足够的外部休息平台，提升住户的休闲空间。间。 4、小户

20、型低总价，市场接受程度快。、小户型低总价，市场接受程度快。二、不足之处：不足之处： 入户门直接对公共卫生间，乃户型设计的一忌。入户门直接对公共卫生间，乃户型设计的一忌。三三、可借鉴之处：可借鉴之处：小户型小面积大客厅的设计风格，以及双卫双阳的设计，充分满足住户的生活功能需求。案例分析比华利山庄经典户型二房两厅两卫（二房两厅两卫（89.49）案例分析比华利山庄经典户型 一、 优点：优点：1、较大面积的观景阳台与卧室飘窗设计，充分、较大面积的观景阳台与卧室飘窗设计，充分保证了室内采光通风效果；保证了室内采光通风效果； 2、入户错层设计将起居室和休息区合理的隔离开来，、入户错层设计将起居室和休息区合

21、理的隔离开来，提高室内私密性，充分考虑现代人的舒适习惯；提高室内私密性，充分考虑现代人的舒适习惯； 3、在满足室内功能房设计要求，且有效控制面积设计，、在满足室内功能房设计要求，且有效控制面积设计，真正体现户型的实用性。真正体现户型的实用性。二、不足之处：不足之处： 1、客厅面积相对偏小，显得不够大气；、客厅面积相对偏小，显得不够大气； 2、休息区卧房之间通道面积浪费较大；、休息区卧房之间通道面积浪费较大；三三、可借鉴之处：采用入户错层设计，将起居生活区和休息区完全隔离开来，提高居室内的私密性及动静区分效果。三房两厅两卫工人房（三房两厅两卫工人房（126.37）案例分析比华利山庄 一、一、 优

22、点：优点： 1、在入口处特别预设玄关位，免去业主自设玄关的需要；在入口处特别预设玄关位，免去业主自设玄关的需要；入户错层设计将起居室和休息区合理的隔离开来，提高入户错层设计将起居室和休息区合理的隔离开来，提高室内私密性，同时也为室内提供适当舒缓空间，避免一室内私密性，同时也为室内提供适当舒缓空间，避免一眼观七的效果；眼观七的效果； 2、多个阳台与露天休息平台，充分考虑住户的户外休息空多个阳台与露天休息平台，充分考虑住户的户外休息空间，为更多的度假消费群所青睐，合理的面积及功能布间，为更多的度假消费群所青睐，合理的面积及功能布置，显得实用而不乏大方；置，显得实用而不乏大方； 3、有限的空间内设置

23、多个功能房，充分体现人性化的设计有限的空间内设置多个功能房，充分体现人性化的设计空间，创造更加合理的生活方式空间，创造更加合理的生活方式。 二、不足之处：二、不足之处： 由于内部房间设置过多，显得室内空间的通透性以及采光由于内部房间设置过多，显得室内空间的通透性以及采光效果受到一定影响；效果受到一定影响；三、可借鉴之处：内部工人房的设置符合未来客户的住房需求，客厅和起居室的有效错开，显得更为合理实用。四房两厅两卫工人房（四房两厅两卫工人房（150.77）案例分析宝安江南城户型三房两厅三房两厅四房两厅四房两厅五房两厅五房两厅复式（叠加）复式（叠加）面积面积12112613914115115513

24、9141比例比例约约32约约24%约约18%约约26户型销售率户型销售率约约48约约35约约25约约35宝安江南城二期销售户型、面积比例及市场需求统计宝安江南城二期销售户型、面积比例及市场需求统计案例分析宝安江南城经典户型 一、一、 优点：优点： 1、户型设计简洁大方，内部空间搭配合理实用；、户型设计简洁大方，内部空间搭配合理实用；2、大阳台与主卧飘窗设置景观绿化槽，提高室内的绿、大阳台与主卧飘窗设置景观绿化槽，提高室内的绿色空间，让人在享受室内的那分宁静同时，感受休闲色空间，让人在享受室内的那分宁静同时，感受休闲遐意的生活空间；遐意的生活空间； 3、主卧和客厅阳台的连接，提高了活动空间范围，

25、同、主卧和客厅阳台的连接，提高了活动空间范围，同时也提升了对阳光和绿色的享受空间，让室外的园林时也提升了对阳光和绿色的享受空间，让室外的园林美景尽收眼底。美景尽收眼底。 二、不足之处：二、不足之处： 公共卫生间距离餐厅客厅太近；公共卫生间距离餐厅客厅太近；三三、可借鉴之处：可借鉴之处： 阳台和飘窗绿化景观设计，给住户提供更多的休息休闲空间，充分考虑现代人的居住要求。且提高人居舒适性。案例分析宝安江南城经典户型 一、一、 优点：优点：1、客厅阳台与主卧飘窗之间进行连接，并设置景观、客厅阳台与主卧飘窗之间进行连接，并设置景观绿化槽，让人在享受室内的那分宁静同时，感受休绿化槽，让人在享受室内的那分宁

26、静同时，感受休闲遐意的生活空间；闲遐意的生活空间； 2、错层设计将起居室和休息区合理的隔离开来，提、错层设计将起居室和休息区合理的隔离开来，提高室内私密性，充分考虑现代人的舒适习惯；高室内私密性，充分考虑现代人的舒适习惯； 二、不足之处： 两客卧因主卧和客厅，书房和卧室阳台的连接使得两客卧因主卧和客厅，书房和卧室阳台的连接使得私密性较差私密性较差三三、可借鉴之处：考虑到岛外消费者的消费比例，度假型的客户更愿意拥有较多的休闲空间，所以此户型阳台大面积，景观绿化设计更能满足岛外客户的需求；案例分析宝安江南城经典户型 一、一、 优点：优点：1、该户型采用中空的阳台设计，使得整体室内的采光效果、该户型

27、采用中空的阳台设计，使得整体室内的采光效果很好，同样阳台景观设计，收到更多的消费者青睐很好，同样阳台景观设计，收到更多的消费者青睐;2、将主人卧房和起居室、客房有效的隔离开来，彰显主人、将主人卧房和起居室、客房有效的隔离开来，彰显主人尊贵形象，提高私密性；尊贵形象，提高私密性；3、工人房设计合理解决现代人的生活要求；、工人房设计合理解决现代人的生活要求； 二、不足之处二、不足之处：1、两客房未能于客厅餐厅隔开，对日常休息产生一定影响，、两客房未能于客厅餐厅隔开，对日常休息产生一定影响，同样显的私密性不高；同样显的私密性不高；2、入户门位置的卫生间设计显得不够合理，对起居室产生、入户门位置的卫生

28、间设计显得不够合理，对起居室产生一定的影响。一定的影响。 三、可借鉴之处：集中式阳台设计，提高了面积的实用率，提升房型的整体品质。案例分析宝安江南城经典户型一、优点：优点：1、139141面积的小型复式显得格外紧凑实用，面积没有任何的浪费；面积的小型复式显得格外紧凑实用，面积没有任何的浪费；2、中空设计客厅面积约为、中空设计客厅面积约为25大小，宽敞实用，尽显主人尊贵大方形象；大小，宽敞实用，尽显主人尊贵大方形象；3、户内客厅、卧室的方位设计合理大方，面积比例适当！、户内客厅、卧室的方位设计合理大方，面积比例适当！二、不足之处：不足之处： 一层和二层卫生间位置和两卧室入户门距离太近，导致平时生

29、活的不便性！一层和二层卫生间位置和两卧室入户门距离太近，导致平时生活的不便性！三、可借鉴之处可借鉴之处： 小面积的复式设计，整体面积比例合理实用，较适合当地二次置业的换房青睐。小面积的复式设计，整体面积比例合理实用，较适合当地二次置业的换房青睐。案例分析宝安江南城经典户型分析楼盘户型总结分析1、以上楼盘户型类型多，可供消费者选择面广，均在以上楼盘户型类型多，可供消费者选择面广，均在10个以上；个以上；2、户型面积主要分布在：户型面积主要分布在：120180之间，占之间，占70%.3、根据以上三个楼盘的销售情况分析，目前市场消费者根据以上三个楼盘的销售情况分析，目前市场消费者接受程度最高的以面积接受程度最高的以面积110140间的三房、四房间的三房、四房为主；为主；4、面积在面积在200以上的户型销售速度明显减弱；以上的户型销售速度明显减弱；5、设计户型以个性化为主导，增加室内的个性化点缀设计户型以个性化为主导，增加室内的个性化点缀（玄关、阳台花槽、入户花园等）；（玄关、阳台花槽、入户花园等）；项目