金地社区商业培训资料2224388473

1、Gemdale Corporation 社区商业案例培训讲义社区商业案例培训讲义Gemdale Corporation一、社区商业回顾一、社区商业回顾二、航天星苑社区商业个案分析二、航天星苑社区商业个案分析三、商业误区与经验教训三、商业误区与经验教训Gemdale Corporation社区商业：社区商业：社区商业是以社区范围内居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进社区商业是以社区范围内居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目的属地型商业。居民综合消费为目的属地型商业。 社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，如一些小社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常

2、生活服务，如一些小型的超市、社区服务站等，因为具有稳定和长远的市场基础，并将随着型的超市、社区服务站等，因为具有稳定和长远的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展居民收入水平的提高得到更大的发展Gemdale Corporation社区商业的三种模式社区商业的三种模式模式一：社区底商发展模式；模式一：社区底商发展模式；商业辐射半径为商业辐射半径为1 1公里或居民步行公里或居民步行5 5分分钟范围内，服务人口为钟范围内，服务人口为2-32-3万。开发利万。开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑，从用住宅、公寓等物业的底层建筑，从事零售商业和服务业，强调本社区的事零售商业和服务业，强调本社

3、区的特色，突出社区底商和居住环境特色，突出社区底商和居住环境“软软硬硬”条件集中配套，着眼于生活服务为条件集中配套，着眼于生活服务为主，使社区底商因社区生活配套而存主，使社区底商因社区生活配套而存在，可以作为小区配套型购物中心，在，可以作为小区配套型购物中心，区别于城市购物中心区。区别于城市购物中心区。Gemdale Corporation模式二：社区商业街发展模式模式二：社区商业街发展模式商业辐射半径为商业辐射半径为3-53-5公里或居民步行公里或居民步行1515分钟范围内，服务人口为分钟范围内，服务人口为3-53-5万。万。从规模上看，社区商业街小于城市中从规模上看，社区商业街小于城市中心

4、区的大型商业街和城市区域中心的心区的大型商业街和城市区域中心的中型商业街，属综合型的小区小型商中型商业街，属综合型的小区小型商业街，与住宅区融为一体，成为一条业街，与住宅区融为一体，成为一条真正的真正的“生活街生活街”；社区商业街不仅仅；社区商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、是一个购物场所，而是一个集购物、餐饮、服务业、居住为一体的生活空间。餐饮、服务业、居住为一体的生活空间。Gemdale Corporation 模式三：社区购物中心发展模式；模式三：社区购物中心发展模式；商业辐射半径为商业辐射半径为3-53-5公里或居民骑车公里或居民骑车1515分钟范围内，服务人口为分钟范围内，

5、服务人口为5-105-10万。在万。在面积、服务人口、商店数目等方面都面积、服务人口、商店数目等方面都介于城市区域型购物中心与邻里型购介于城市区域型购物中心与邻里型购物中心之间。集购物、服务、休闲、物中心之间。集购物、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求；以生鲜食品超市为主力，融费需求；以生鲜食品超市为主力，融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体，满足居民一站式的消费设施为一体，满足居民一站式的消费需要。可以实施组团式开发，融合各需要。可以实施组团式开发，融合各种商业业态；配置的商业面积不低于种商业业态；配置的

6、商业面积不低于2.52.5万平方，设置超市、便利店、药店、万平方，设置超市、便利店、药店、快餐店、餐馆、酒吧、专卖店、休闲快餐店、餐馆、酒吧、专卖店、休闲娱乐中心等。娱乐中心等。Gemdale Corporation社区商业自社区商业自2020世纪世纪5050年代于年代于美国美国出现，在出现，在发达国家已发展为一种成熟的商业模式。随发达国家已发展为一种成熟的商业模式。随着中国城市化发展进程，城市面积的扩大，着中国城市化发展进程，城市面积的扩大，社区商业运用于商业项目定位已经具备了现社区商业运用于商业项目定位已经具备了现实操作基础，特别是对于城市郊区、新开发实操作基础，特别是对于城市郊区、新开发

7、区、工业园区、新居民区，不失为一种好的区、工业园区、新居民区，不失为一种好的商业发展模式。商业发展模式。Gemdale Corporation案例分析：航天星苑社区商业案例分析：航天星苑社区商业Gemdale Corporation项目区域状况项目区域状况桥口区是汉口的老城区，地理位置当优越，紧邻中山大道、京汉大道、解放大道和建设大道。该项目地桥口区是汉口的老城区，地理位置当优越，紧邻中山大道、京汉大道、解放大道和建设大道。该项目地处市政规划的武汉美食一条街（桥口路），而且周边餐饮非常达到，小蓝鲸、艳阳天、快乐海鲜城、澳处市政规划的武汉美食一条街（桥口路），而且周边餐饮非常达到，小蓝鲸、艳阳天

8、、快乐海鲜城、澳门豆捞等众多餐饮名店在此聚集。门豆捞等众多餐饮名店在此聚集。 航天星苑东辉时代小蓝鲸快乐海鲜中环新天地金叶艳阳天Gemdale Corporation项目背景资料项目背景资料该项目是该项目是19941994年立项，原规划是一栋年立项，原规划是一栋2828层的商层的商业写字楼。由于当时武汉市高层和写字楼市场都业写字楼。由于当时武汉市高层和写字楼市场都不景气，开发商最后选择高层项目暂不动工。不景气，开发商最后选择高层项目暂不动工。20032003年武汉市高层住宅慢慢转暖，开发商就考年武汉市高层住宅慢慢转暖，开发商就考虑在不动原规划方案外线的基础上，将虑在不动原规划方案外线的基础上，

9、将2828层写字层写字楼改为楼改为2828层商住楼（层商住楼（1-41-4层为底商，层为底商，5A5A为转换为转换层，层，5-285-28层为住宅）。层为住宅）。Gemdale Corporation 项目入市现状项目入市现状层高层高面积面积单价（元单价（元/ /平方米）平方米）租金水平租金水平（元（元/.月）月）总价（单位：万元）总价（单位：万元）一层一层4.5米米1030.971030.97平方米平方米14000 14000 901443.358 1443.358 二层二层4.5米米1461.21461.2平方米平方米8000 8000 401168.96 1168.96 三层三层3.3米

10、米1461.21461.2平方米平方米6000 6000 25876.72 876.72 四层四层3.3米米1447.671447.67平方米平方米5000 5000 20723.835 723.835 总计总计5401.015401.01平方米平方米78007800154212.873 4212.873 停车场：停车场：1010个（待审批划分）个（待审批划分）进深：进深：35.635.6米，米，临街面长度：临街面长度：43.943.9米米柱距：最宽的柱距：最宽的6.96.9米，最窄的米，最窄的2.42.4米，米， 大多数柱距在大多数柱距在4.2-5.64.2-5.6米。米。Gemdale C

11、orporation0606年入市时期周边社区商业供应情况年入市时期周边社区商业供应情况 项目项目销售进度销售进度销售均价销售均价（元（元/ /平方米）平方米）土地年限土地年限综合评价综合评价航天星苑航天星苑住宅：住宅：92%92%41004100（住）（住）4040年年位置较好，交通较便利，开间小，停车位不足位置较好，交通较便利，开间小，停车位不足商业：商业：0%0%78007800（商）（商）东辉花园东辉花园住宅：住宅：100%100%45004500（住）（住）7070年年较好，交通较便利，开间大，停车位较充足较好，交通较便利，开间大，停车位较充足商业：商业：0%0%85008500（商

12、）（商）宝丰时代宝丰时代写字楼：写字楼：70%70%48004800（写）（写） 7070年年位置较好，交通不便利，开间较小，停车位不充足位置较好，交通不便利，开间较小，停车位不充足商业：商业：0%0%1800018000（商）（商）金叶金叶SOLOSOLO住宅：住宅：85%85%44004400（住）（住）7070年年位置较好，交通便利情况一般，开间一般，停车位较少位置较好，交通便利情况一般，开间一般，停车位较少商业：商业：0%0%50005000（商）（商）中环中环新天地新天地住宅：住宅：95%95%55005500（住）（住）5050年年位置较好，交通情况较好，开间较大，停车位较充足位置

13、较好，交通情况较好，开间较大，停车位较充足Gemdale Corporation项目入市缺陷：项目入市缺陷：、裙楼昭示性差，临街面窄，且正前方有、裙楼昭示性差，临街面窄，且正前方有 树木、公交站牌遮挡，不显眼；树木、公交站牌遮挡，不显眼；、地面停车位较少；、地面停车位较少；、层高较低、柱网过密；、层高较低、柱网过密；、公摊大，实用率低；、公摊大，实用率低；、无烟道；、无烟道；、裙楼为近似正方形，分割后采光较差；、裙楼为近似正方形，分割后采光较差；、裙楼周边被居民区环绕，三面不临街，、裙楼周边被居民区环绕，三面不临街， 商业氛围不浓。商业氛围不浓。Gemdale CorporationGemda

14、le Corporation开发商的想法：开发商的想法：认为商业位置好，不愁卖；认为商业位置好，不愁卖；四整层销售，不分层销售；四整层销售，不分层销售；只售不租，对业态定位不作任何限制。只售不租，对业态定位不作任何限制。Gemdale Corporation项目招商销售项目招商销售第一阶段：自己招商销售第一阶段：自己招商销售 开发商心态：皇帝的女儿不愁嫁开发商心态：皇帝的女儿不愁嫁招商方式：商家直接洽谈、参加区组织的各类招商会、商会和招商方式：商家直接洽谈、参加区组织的各类招商会、商会和基金公司洽谈，寻找投资型客户。基金公司洽谈，寻找投资型客户。招商方向：漫无目的，全面撒网。招商方向：漫无目的

15、，全面撒网。招商结果：没有任何成交。招商结果：没有任何成交。Gemdale Corporation 市场信息反馈：市场信息反馈：商业项目自推出以来，一直有意向客户咨询，行业涉及广泛，先后与餐饮、桑拿、商业项目自推出以来，一直有意向客户咨询，行业涉及广泛，先后与餐饮、桑拿、足浴、医药、银行、超市、家电、蛋糕、中国联通、美容医院、西餐厅、商务宾足浴、医药、银行、超市、家电、蛋糕、中国联通、美容医院、西餐厅、商务宾馆等行业人士进行过沟通，目前没有一家达成成交协定。主要的抗性在于：馆等行业人士进行过沟通，目前没有一家达成成交协定。主要的抗性在于：1 1、购买需要资金过大，自身承受能力有限，如餐饮、桑拿

16、、医药、美容医院、购买需要资金过大，自身承受能力有限，如餐饮、桑拿、医药、美容医院、西餐厅等商家；西餐厅等商家；2 2、产品设计柱网很密，不利于使用，如银行、超市、家电等商家；、产品设计柱网很密，不利于使用，如银行、超市、家电等商家；3 3、没有充足的停车或上下货车位，如超市、家电行业；、没有充足的停车或上下货车位，如超市、家电行业；4 4、没有专业烟道或地排设计，如西餐、中餐业（东辉产品设计有专业管道）；、没有专业烟道或地排设计，如西餐、中餐业（东辉产品设计有专业管道）；、层高较低，使用不便，如桑拿、足浴（使用上要求、层高较低，使用不便，如桑拿、足浴（使用上要求5050公分的走管高度），而公

17、分的走管高度），而三、四层三、四层3.33.3米的层高条件不允许如此安排。米的层高条件不允许如此安排。 Gemdale Corporation第二阶段：代理公司独立销售第二阶段：代理公司独立销售 开发商心态：快速清盘，分层销售也可考虑开发商心态：快速清盘，分层销售也可考虑招商手段：启动报纸广告宣传、印刷商业宣传单页，招商手段：启动报纸广告宣传、印刷商业宣传单页， 现场商业包装现场商业包装 参加市区组织的招商会近参加市区组织的招商会近1010余场（还包括香港招商会）余场（还包括香港招商会） 该项目参加该项目参加“东部购物公园东部购物公园”招商会招商会 与市商业局联系，参加商会取得沟通与市商业局联

18、系，参加商会取得沟通Gemdale Corporation招商结果：招商结果： “竹篮打水一场空，仍无任何收获竹篮打水一场空，仍无任何收获”。代理期间，广告费白花了代理期间，广告费白花了6060多万，还因代理公司一篇商业报版广告吹嘘太厉多万，还因代理公司一篇商业报版广告吹嘘太厉害被工商局罚款害被工商局罚款1.51.5万元。万元。三个月后，代理公司撤场。三个月后，代理公司撤场。Gemdale Corporation市场反馈的信息：市场反馈的信息：1 1、产品硬伤太多，业态不容易定位；、产品硬伤太多，业态不容易定位；2 2、投资和自营风险太大。、投资和自营风险太大。种种推断和迹象表明，该项目可能极

19、有可能会成为一个死项目，而且在种种推断和迹象表明，该项目可能极有可能会成为一个死项目，而且在武汉社区底商成为死项目到处可见，并不奇怪。武汉社区底商成为死项目到处可见，并不奇怪。这仿佛给该项目定了个这仿佛给该项目定了个“死刑死刑”。Gemdale Corporation第三阶段：以自己销售为主，发动全集团员工进行销售，第三阶段：以自己销售为主，发动全集团员工进行销售，考虑与有商业经验的代理公司签定泛代理协议考虑与有商业经验的代理公司签定泛代理协议开发商心态：急需清盘，回笼资金，分层、整层分割销售也可考虑开发商心态：急需清盘，回笼资金，分层、整层分割销售也可考虑Gemdale Corporatio

20、n招商方式：两种方式同时进行招商方式：两种方式同时进行寻找投资客寻找投资客边寻求租户，边寻求租户，边明确产品功能定位边明确产品功能定位在汉商会在汉商会基金投资公司基金投资公司8+1城圈投资客城圈投资客超市、中餐、超市、中餐、西餐西餐专业医院、商务酒店、专业医院、商务酒店、美容美发美容美发专业市场专业市场Gemdale Corporation租赁市场突破点：租赁市场突破点： 1 1、因市政规划需要，常青路万国摩托车城即将整理拆迁；、因市政规划需要，常青路万国摩托车城即将整理拆迁；2 2、发现电动车城对商业产品要求不高，只需要营业面积在、发现电动车城对商业产品要求不高，只需要营业面积在2000 2

21、000 平方米均可以满足要求。平方米均可以满足要求。3 3、电动车城对装修要求也不高，只需地面、墙面、楼顶刷新涂、电动车城对装修要求也不高，只需地面、墙面、楼顶刷新涂 料边可以投入使用。料边可以投入使用。4 4、迅速开展招商工作，带看现场，明确意向。、迅速开展招商工作，带看现场，明确意向。Gemdale Corporation投资客寻求的突破点：投资客寻求的突破点：1 1、通过在武汉投资的寻找发现，商会、基金公司、投资公司对项目又觉得太、通过在武汉投资的寻找发现，商会、基金公司、投资公司对项目又觉得太 小，利润太低，不易投资。小，利润太低，不易投资。 2 2、把投资客放到到城市、把投资客放到到

22、城市8+18+1商业圈，特别象黄石、大冶、宜昌等地矿主、私商业圈，特别象黄石、大冶、宜昌等地矿主、私 营业主，进行投资沟通。（把这部分客群简称为营业主，进行投资沟通。（把这部分客群简称为“暴发户暴发户”） 3 3、在投资客的寻找时发现，其实在社会上有一大批非正式的投资群体，大量、在投资客的寻找时发现，其实在社会上有一大批非正式的投资群体，大量 的暴发户会在投资决策主（他们简称老板）的带领下，在全国各地进行投的暴发户会在投资决策主（他们简称老板）的带领下，在全国各地进行投 资，过着有钱大家一起赚，有难大家共同度过的日子。资，过着有钱大家一起赚，有难大家共同度过的日子。 4 4、通过招商发现，、通

23、过招商发现，“暴发户暴发户”为成为本项目投资的主流客。多方渠道与多为成为本项目投资的主流客。多方渠道与多 名投资客进行接触，时间很短，决策很快，一般不超过三次查看现场。名投资客进行接触，时间很短，决策很快，一般不超过三次查看现场。Gemdale Corporation 为增加投资者的信心，我们建议租赁合同、销售合同同时签定。为增加投资者的信心，我们建议租赁合同、销售合同同时签定。 投资客购买情况投资客购买情况招商租赁情况招商租赁情况一楼金三角电动车城二楼金三角电动车城三楼还处招商中四楼黄客户自己公司办公王客户购买王客户购买黄客户购买黄客户购买黄客户购买黄客户购买王客户购买王客户购买Gemdal

24、e Corporation 三个月后，商业有发生了戏剧性变化：三个月后，商业有发生了戏剧性变化： 电动车城租赁户，由于是内部几个股东撤资，导至电动车关门。电动车城租赁户，由于是内部几个股东撤资，导至电动车关门。 电动车城的关门给商业招商无疑是致命的打击。电动车城的关门给商业招商无疑是致命的打击。Gemdale Corporation招商继续进行：招商继续进行： 经过对产品的缺陷反复研究发现经过对产品的缺陷反复研究发现: :假若做餐饮的话假若做餐饮的话, ,排烟的问题如何解决？排烟的问题如何解决？假若做商务酒店的话，上下水的问题怎么解决假若做商务酒店的话，上下水的问题怎么解决? ? 就算上下水的

25、问题解决了，层高问题怎么解决呢？就算上下水的问题解决了，层高问题怎么解决呢？停车位问题怎么解决？停车位问题怎么解决？ Gemdale Corporation面对一些直观又很现实的问题，感觉招商工作又是一片黑暗。后来发现，面对一些直观又很现实的问题，感觉招商工作又是一片黑暗。后来发现，二、三层同为一个客户购买，问题得到如下解决：二、三层同为一个客户购买，问题得到如下解决： 1 1、商务宾馆的上下水问题解决。、商务宾馆的上下水问题解决。由于受层高因素影响，若考虑三楼走上下水管的话，层高会受到影响。最由于受层高因素影响，若考虑三楼走上下水管的话，层高会受到影响。最后，考虑到二、三楼为一家投资客，我们

26、建议宾馆的上下水全部装到二楼顶后，考虑到二、三楼为一家投资客，我们建议宾馆的上下水全部装到二楼顶上。因为二楼层高为上。因为二楼层高为. .米，减少米，减少50CM50CM对餐饮火锅不受影响。对餐饮火锅不受影响。Gemdale Corporation2 2、火锅店烟道问题解决。、火锅店烟道问题解决。一方面没有厨房，又没有烟道，最后建议采用一方面没有厨房，又没有烟道，最后建议采用地下排污的形式，直接将油烟下排到化粪池。地下排污的形式，直接将油烟下排到化粪池。3 3、停车位的问题解决、停车位的问题解决一方面与城管部门协商在地面划分一方面与城管部门协商在地面划分1010个临时停个临时停车位，此外，我们

27、在小区内增设车位，此外，我们在小区内增设4646个立体停车位。个立体停车位。Gemdale Corporation投资客购买情况投资客购买情况招商租赁情况招商租赁情况一楼客户提出自己招租客户提出自己招租二楼三楼四楼黄客户自己作办公黄客户自己作办公黄客户购买黄客户购买 黄客户购买黄客户购买王客户购买王客户购买王客户购买王客户购买三只耳火锅大堂三只耳火锅大堂时尚旅馆大堂时尚旅馆大堂三只耳朵火锅三只耳朵火锅时尚旅馆时尚旅馆最后完成的招商情况最后完成的招商情况Gemdale CorporationGemdale Corporation王客户先购买航天星苑底层商业王客户先购买航天星苑底层商业A A处和二

28、、三楼整层，王客户考处和二、三楼整层，王客户考虑到买了二、三楼整层，希望买一楼虑到买了二、三楼整层，希望买一楼A A处商铺时希望把靠他门面处商铺时希望把靠他门面处电梯门厅也包进来。代理公司考虑到王客户购买的面积比较处电梯门厅也包进来。代理公司考虑到王客户购买的面积比较大，而且有两部电梯，双方上下都不受影响，也就建议开发商大，而且有两部电梯，双方上下都不受影响，也就建议开发商把电梯门厅包进去销售。黄客户买了一楼把电梯门厅包进去销售。黄客户买了一楼B B处和四楼整层后（处和四楼整层后（1-1-4 4层全部办理了银行贷款，银行放款手续也办理完毕）向开发商层全部办理了银行贷款，银行放款手续也办理完毕）

29、向开发商提出索要从王客户电梯下楼的权利。提出索要从王客户电梯下楼的权利。纠纷案例：纠纷案例：问题：问题：1 1、黄客户索要从王客户电梯下楼的权利是否合理？、黄客户索要从王客户电梯下楼的权利是否合理？ 2 2、该问题如果处理？、该问题如果处理？A处商铺B处商铺Gemdale Corporation1 1、黄客户提出的要求是合理的。、黄客户提出的要求是合理的。因为两部电梯是公共设施，为因为两部电梯是公共设施，为1-41-4层业主服务。但开发商又把层业主服务。但开发商又把一层电梯门厅面积卖给了王客户，一层电梯门厅面积卖给了王客户，4 4层黄客户若想从该电梯从层黄客户若想从该电梯从四楼下到一楼怎么出电

30、梯呢？王客户会不会同意黄客户从他商四楼下到一楼怎么出电梯呢？王客户会不会同意黄客户从他商铺穿过呢？铺穿过呢？2 2、因为、因为1-41-4层全部办理了银行抵押，不可能再重新对面积重新层全部办理了银行抵押，不可能再重新对面积重新划分，面对这个问题如果处理？经过我们对市场上商住楼的调划分，面对这个问题如果处理？经过我们对市场上商住楼的调研了解到，一方面能平衡双方的矛盾，双方利益不受影响，尽研了解到，一方面能平衡双方的矛盾，双方利益不受影响，尽可能将损失减少到最低。可能将损失减少到最低。最后通过察看现场发现，可以将电梯朝外增开一个电梯门，可最后通过察看现场发现，可以将电梯朝外增开一个电梯门，可以弥补

31、此问题（在市场上这样的案例也很多）。以弥补此问题（在市场上这样的案例也很多）。3 3、当准备增加电梯外开门时，电话通知黄客户和王客户，黄、当准备增加电梯外开门时，电话通知黄客户和王客户，黄客户和王客户在电话中口头同意。半个月后电梯准备改造，王客户和王客户在电话中口头同意。半个月后电梯准备改造，王客户带一帮人来现场，因没有书面同意不允许装电梯，客户带一帮人来现场，因没有书面同意不允许装电梯，4 4、最后经过咨询公司法律顾问，律师意见明确：、最后经过咨询公司法律顾问，律师意见明确：A A、开发商不、开发商不应该将电梯门厅转卖给王客户。应该将电梯门厅转卖给王客户。B B、黄客户有权享受该电梯的、黄客

32、户有权享受该电梯的权利。权利。C C、王客户、王客户A A处商铺不能密封，必须满足消防要求。处商铺不能密封，必须满足消防要求。处理意见：处理意见：Gemdale Corporation案例教训：案例教训：1 1、开发商为了追求销售，不能超出常规、开发商为了追求销售，不能超出常规的去满足客户全部要求，为项目后期管理的去满足客户全部要求，为项目后期管理制造隐患。制造隐患。2 2、产权办理部门一味迎合销售，对公共、产权办理部门一味迎合销售，对公共部位等位置没有自己的观点，对事情的后部位等位置没有自己的观点，对事情的后果性预估不足。果性预估不足。Gemdale Corporation误区一：忽视商业定

33、位和业态布局，主观意识太强误区一：忽视商业定位和业态布局，主观意识太强 开发商在开发过程中，缺乏对商业的了解和认识，开发商在开发过程中，缺乏对商业的了解和认识，总认为地段好什么问题都可以解决。认为商业的利润总认为地段好什么问题都可以解决。认为商业的利润比住宅强，过于去追究利润的最大化，将社区底商做比住宅强，过于去追究利润的最大化，将社区底商做到了四层，在市场上社区底商一般控制在到了四层，在市场上社区底商一般控制在1-21-2层，最层，最多多3 3层，商业上层，商业上4 4层在武汉很少见。层在武汉很少见。在社区商业定位中，缺乏对产品的定位，更不用在社区商业定位中，缺乏对产品的定位，更不用谈业态布

34、局了，所以必然会导致商业的滞销谈业态布局了，所以必然会导致商业的滞销商业误区与经验教训商业误区与经验教训Gemdale Corporation误区二：开发赢利心切，把经营主动权交给了业主误区二：开发赢利心切，把经营主动权交给了业主作为开发商，追求商业利润的最大化是可以理解的。但商业运作中，在某作为开发商，追求商业利润的最大化是可以理解的。但商业运作中，在某些方面与住宅还是存在较大的差异性。通过这个案例，虽然我们最后的目些方面与住宅还是存在较大的差异性。通过这个案例，虽然我们最后的目标达到了，完成了销售，资金回笼了，但我们在背后看到了付出了多大的标达到了，完成了销售，资金回笼了，但我们在背后看到

35、了付出了多大的成本，两年的管理费、场租费、广告费、代理费、资金运营成本加起来还成本，两年的管理费、场租费、广告费、代理费、资金运营成本加起来还是相当吓人的。是相当吓人的。其实，作为一般的社区商业，地理位置比较优越，而且商业业态布局也较其实，作为一般的社区商业，地理位置比较优越，而且商业业态布局也较为合理的话，开发商当然先出手变现为好。但遇到一些产品本身就存在严为合理的话，开发商当然先出手变现为好。但遇到一些产品本身就存在严重缺陷，业态布局都不明的情况下，把经营主动权交给业主的话，我觉得重缺陷，业态布局都不明的情况下，把经营主动权交给业主的话，我觉得不是最佳的选择。不是最佳的选择。应该作为一个长远的眼光来考虑商业，先租后售，现根据市场情况采取租应该作为一个长远的眼光来考虑商业，先租后售，现根据市场情况采取租赁的形式，在招租的时候尽量考虑风险较小的业态（如：银行、移动、联赁的形式，在招租的时候尽量考虑风险较小的业态（如：银行、移动、联通等），待商业较为成熟稳定后，再通过投资公司、基金公司或商会可以通等），待商业较为成熟稳定后，再通过投资公司、基金公司或商会可以直接变租为售，而且还可