超级实用的商业体量预测方法

1、本报告是严格保密的。1需求预测法基于未来新增人口需求进行预测2商业饱和度法基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测采用不同方法采用不同方法对东经对东经120120项目商业项目商业体量进行预测体量进行预测本报告是严格保密的。2根据商业面积的变化趋势，并结合常州市商业布局规划，未来保守预估2020年人均商业面积将达到1.5平方米。注： 常州商业网点规划预测，2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人商业面积商业面积 商业消费人口商业消费人口常州人均常州人均商业商业面积面积- -区域区域内已有商业体量内已有商业体量39.2 39.2 万万平方米平方米商业面积 商业消费人口常州

2、人均商业面积注：常州市人均商业面积市区商业总面积/市区消费人口2010年常州人均（常住人口和暂住一年以上的人口）占有商业营业面积为0.91.2平方米 2005-2010常州商业网点规划人均商业面积预估主要消费者：主要消费者：周边6平方公里人口边缘消费者：边缘消费者：主要是项目周边人口，天宁区、新北区及部分市区人口项目定位为区级商业中心，辐射能力影响有限，根据服务人群的规模预估，区域商业辐射人群将达到5656万人万人经盘点，区域内已有商业体量经盘点，区域内已有商业体量2828万方万方主要消费者（项目区域规划人口）= 城市用地规划总面积规划人均用地建设指标1、项目规划区域6平方公里内人口8万人2、

3、新建城市规划人均建设用地指标宜在90.1-105平米/人取值，综合考虑取值100平米/人 城市用地分类与规划建设用地标准2020年，项目周边6平方公里规划人口8万人1、常州市2020年规划人口248万，项目周边区域规划人口8万人2、根据市场及项目本身的定位，和常州商业格局分析，乐观估计有部分市区人口进来消费，渗透率渗透率为为2%2%潜在消费人口，约为5656万人万人潜在消费人口潜在消费人口= =内部消费人口内部消费人口+ +边缘消费人口边缘消费人口 =8+(248-8)x0.02=8+(248-8)x0.02 =56=56万人万人根据需求预测法对项目商业体量进行预测，所需商业体量为根据需求预测

4、法对项目商业体量进行预测，所需商业体量为39.239.2万方万方本报告是严格保密的。1需求预测法基于未来新增人口需求进行预测2商业饱和度法基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测采用不同方法采用不同方法对常州东经对常州东经120120项目商业项目商业体量进行预测体量进行预测本报告是严格保密的。引入商业饱和度对商业规模进行验证，区域商引入商业饱和度对商业规模进行验证，区域商业总面积约业总面积约为为4242万万平米平米IRS（商圈饱和度） C（潜在客户）RE（年平均购物额）/RF（同类商业面积）RFRF（项目可（项目可支撑商业面积）支撑商业面积）CCRE RE / IRS / I

5、RS 区域内已存商业区域内已存商业 56561.8721.872万万/1.5/1.5 = = 4242万万平方米平方米取商业经营保本值：IRS1.5万元/平方米注：IRS20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高；u太科园潜在客户人口5656万万C(潜在客户人口)uRE（2015年平均购物额）4.8万元/年人0.391.872万元/年人u注：常州市民平均购物额(零售餐饮+家庭设备)占人均可支配收入的39% 常州2010年统计年鉴RE(年平均购物额)IRS(商圈饱和度)参照同类城市人均可支配收入增长率，按人均可支配收入每年增长8%的速度计算，到2020年，人均

6、可支配收入为4.8万元/年人本报告是严格保密的。控制控制5%5%的商业空置率便于商业业态控制、调整的商业空置率便于商业业态控制、调整，常州东经常州东经120120项目适宜项目适宜商业体量商业体量为为42.642.6万万平米平米太科园商业体量42.6万平米需求预测法39.2万平米商业饱和度法42万平米（15%）本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。人口消费投资区域人口支撑定量法投资需求定量法消费需求定量法根据区域人口导入情况，预测本项目区域商业需求体量，根据周边未来商业供应情况，计算市场空间需求，确定自身体量。通过计算本项目商业去化率，投资客

7、户需求量，计算本项目可销售最大体量，从而确定本项目商业体量。根据消费需求，消费力支撑，消费渗透率计算本项目可支撑商业体量。PART 4 项目总体定位/商业产品总体定位本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）区域人口支撑定量法 根据市场研究报告测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为46万。项目3公里范围内住宅分布未来区域人口导入2015年本项目区域人口导入约23.5万人5年内区域商业市场空间为4.26万之间区域未来人口导入 商业需求空间 商业现有及未来供应 本项目商业市场空间 面积一般在2000050000 ，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其他专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在

8、50000-150000人。社区商业类型规模体量社区级商业本项目商业体量区间4.25万PART 4 项目总体定位/商业产品总体定位本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）消费需求定量法依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业体量4.55.7万之间。1-区域居民消费-可支撑商业面积-44000550002-写字楼商业配套-可支撑商业面积-40005000本项目区域可支撑商业体量约为45500-56500区域人口 区域客群消费力 消费概率 坪效 可支撑商业面积本项目商业体量区间4.555.65万项目内部办公面积 人均办公面积 人均商业需求 项目内可支撑商业面积消费内容辐射范围辐射人口消费概率人

9、均年消费（元/人/年）年消费额（万元）坪效（元/年）可支撑商业面积（）购物项目3km范围195000-2420000.19158.420011.1800022323-27704餐饮项目3km范围195000-2420000.1526018524.7600012680-15736休闲娱乐项目3km范围195000-2420000.15856.82808.140006265-7775合计41268-51215PART 4 项目总体定位/商业产品总体定位本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）商铺投资需求定量法济南目前市场上销售型商业的平均去化速度为4600/月，本项目68个月内可销售商业276

10、0036800。销售商业去化率比较对比案例 体量（万）去化周期（月）销售率月去化量（/月）鲁能领秀城商业中心300006100%5000九城尚都2000160%1200鲁润名商广场60003100%2000槐荫广场商业中心20000170%14000明湖新坊巷100006100%1600东环商业广场37000790%4700红尚坊60004100%1500泰府广场46000833%1897缤纷五洲900001190%7300泉城新时代一期100002100%5000泉城新时代二期90000322%6600平均去化率：4600/月济南市场目前销售型商业平均去化速度约为4600/月济南市场销售型商

11、业一般销售完毕的销售周期为68个月本项目按68个月销售周期销售去化速度为4600/月计算本项目销售型商业体量：2760036800PART 4 项目总体定位/商业产品总体定位本报告是严格保密的。2、商业项目定量（依据）三类定量法归纳 通过三大计算口径，本项目可支撑商业体量区间在2.7万5万之间，在控规条件下，商业体量在3.53.7万。l 通过区域3公里范围内的住宅人口调查，确定辐射圈内的人口基数。根据人均商业需求面积，估算市场空间，除去现有商业存量，得出本项目的商业需求面积。l 依照国内外社区级商业操作经验，辐射人口为5万15万的社区级商业，与本项目有较大的相似度。l 根据消费者调查问卷，估算本项目周边区域消费能力，通过消费力渗透法计算，本项目消费额支撑力度，通过坪效反推本项目可支撑商业体量。l 项目内办公人口基数消费需求，计算支撑商业体量。l 综合区域内消费人群需求，获得项目最终商业体量区间。商业销售去化能力依据l 通过调查济南目前市场上销售型商业的去化能力，估算本项目销售型商业的去化能力。l 根