工程项目的前期策划与决策工程项目管理体制

1、1.2工程项目前期策划与决策1.2.1 工程项目的前期策划工程项目的前期策划一、建设项目策划概述一、建设项目策划概述（一）建设项目策划的基本概念（一）建设项目策划的基本概念 把项目的建设意图转换成把项目的建设意图转换成定义明确、系统清晰、定义明确、系统清晰、目标具体目标具体的具有的具有强烈可操作性强烈可操作性的项目策划文件的的项目策划文件的活动过程。活动过程。v其实质是专家知识、信息、组织集成，通过知识的获取、编写、组合、整理而形成新的知识。策划实质上是专家知识、信息、组策划实质上是专家知识、信息、组织集成，通过知识的获取、编写、织集成，通过知识的获取、编写、组合、整理而形成新的知识。组合、整

2、理而形成新的知识。知识的获取知识编写、组合和整理新知识的形成从事策划工作的专业咨询单位专业咨询单位专业咨询单位信信息息资资源源政府部门政府部门规划专家规划专家建筑专家建筑专家结构专家结构专家建筑物理专家建筑物理专家设备专家设备专家经济和管理专家经济和管理专家. . . . . . . . . . .开放的组织开放的组织重点解决几个问题：重点解决几个问题： 为什么要建？ Why？What？How？建设什么？怎么建？（二）建设项目策划的作用：（二）建设项目策划的作用：F 明确项目系统的构建框架；明确项目系统的构建框架；F 为项目决策和实施提供保证；为项目决策和实施提供保证；F 全面指导项目管理工作

3、。全面指导项目管理工作。v建设项目策划的意义：建设项目策划的意义： 其工作成果使项目的决策和实施有据可依其工作成果使项目的决策和实施有据可依工程项目策划的类型v按照策划的阶段不同：可以分成项目发展阶段的策划、可以分成项目发展阶段的策划、项目实施阶段的策划和项目运营阶段的策划；项目实施阶段的策划和项目运营阶段的策划；v按照策划的对象不同：可以分成新建项目的策划、改可以分成新建项目的策划、改建项目的策划、迁建项目的策划、扩建项目的策划和恢建项目的策划、迁建项目的策划、扩建项目的策划和恢复项目的策划等；复项目的策划等；v按照项目策划的范围不同：可以分成项目总体方案可以分成项目总体方案策划和项目局部方

4、案策划。策划和项目局部方案策划。v按照策划的内容不同：还可以分为项目的构思策划、还可以分为项目的构思策划、项目的融资策划、项目的组织策划、项目的目标控制策项目的融资策划、项目的组织策划、项目的目标控制策划和项目的采购策划等。划和项目的采购策划等。 v工程项目策划的内容v工程项目策划贯穿从构思、立项、建设到运营工程项目策划贯穿从构思、立项、建设到运营的全过程。的全过程。v工程项目策划具体内容既包括工程项目策划具体内容既包括项目建设前期的项目建设前期的发展策划，发展策划，又包括又包括项目实施阶段的组织策划、项目实施阶段的组织策划、目标控制策划和采购策划，目标控制策划和采购策划，同时还涉及同时还涉及

5、项目建项目建成后的运营策划。成后的运营策划。 2. 建设项目构思的产生和选择 1)1)项目构思的产生一般出于以下情况项目构思的产生一般出于以下情况: :v 企业发展的需要。企业发展的需要。 v 城市、区域和国家发展的需要。城市、区域和国家发展的需要。 v 其他情况。例如出于军事的需要产生的项目构其他情况。例如出于军事的需要产生的项目构思等。思等。 方法：一般机会研究和特定机会研究。方法：一般机会研究和特定机会研究。1 1）研究的目的：实现上层系统的战略目标。）研究的目的：实现上层系统的战略目标。2 2）研究内容：）研究内容：一般机会研究是一种全方位的搜索过程，需要大量的收一般机会研究是一种全方

6、位的搜索过程，需要大量的收集、整理和分析。包括：地区研究、部门研究、主要研究等。集、整理和分析。包括：地区研究、部门研究、主要研究等。特定机会研究：市场研究、项目意向的外部环境研究、特定机会研究：市场研究、项目意向的外部环境研究、项目承办者优劣势分析。项目承办者优劣势分析。3 3）方法：要素分析法。）方法：要素分析法。要素分析法：要素分析法：项目机会得分项目问题得分外部1、2、3、1、2、3、优 势劣 势内部1、2、3、1、2、3、得分合计 2) 2) 项目的定位项目的定位 项目的定位项目的定位是指在项目构思的基础上，是指在项目构思的基础上，确定项目的确定项目的性质、地位及影响力。性质、地位及

7、影响力。v性质：性质：如民用如民用oror军用军用v地位：地位：在全国、城市或地区发展中的地位，在全国、城市或地区发展中的地位， 从政治、经济和社会等不同角度进行分析从政治、经济和社会等不同角度进行分析v影响力：影响力： 项目定位的最终目的是明确项目建设的基本方针，项目定位的最终目的是明确项目建设的基本方针，确定项目建设的宗旨和方向。确定项目建设的宗旨和方向。 这是项目构思策划的关键环节，也是项目目标设计这是项目构思策划的关键环节，也是项目目标设计的前提条件。的前提条件。工程项目的目标系统设计是工程项目前期策划的重要工程项目的目标系统设计是工程项目前期策划的重要内容，也是工程项目实施的依据。工

8、程项目的目标系内容，也是工程项目实施的依据。工程项目的目标系统由一系列工程建设目标构成。统由一系列工程建设目标构成。按照性质不同，按照性质不同，有工程建设有工程建设投资目标投资目标、工程建设、工程建设质量质量目标目标、工程建设、工程建设进度目标进度目标；按层次不同，按层次不同，这些目标可以分为总目标和子目标；这些目标可以分为总目标和子目标；工程项目的目标系统设计工程项目的目标系统设计需要按照不同的性质和不同需要按照不同的性质和不同的层次定义系统的各级控制目标。的层次定义系统的各级控制目标。3) 项目的目标系统设计项目的目标系统设计工程项目目标系统设计的具体步骤工程项目目标系统设计的具体步骤v

9、1、情况分析、情况分析（先调查内部、外部环境，在此基础上做出（先调查内部、外部环境，在此基础上做出综合分析与评价）综合分析与评价）v 2、问题定义、问题定义（提供项目拟解决问题的原因、背景和界限）（提供项目拟解决问题的原因、背景和界限）v 3、目标因素的提出、目标因素的提出（有三类目标因素：一是反映工程项有三类目标因素：一是反映工程项目解决问题的程度目解决问题的程度：如项目建成能解决多少人的居住问题：如项目建成能解决多少人的居住问题或解决多大的交通流量；或解决多大的交通流量；二是项目本身的目标因素二是项目本身的目标因素，如项，如项目的规模、投资收益率和时间目标；目的规模、投资收益率和时间目标；

10、三是与项目本身有关三是与项目本身有关的其他因素的其他因素，如本项目对自然和生态的影响，工程项目增，如本项目对自然和生态的影响，工程项目增加的就业人数等）加的就业人数等） 注意：目标因素要反映客观实际，不能过于夸大也不能过注意：目标因素要反映客观实际，不能过于夸大也不能过于保守，要有一定的弹性，要有时效性，动态变化。于保守，要有一定的弹性，要有时效性，动态变化。v 4、目标系统的建立、目标系统的建立（投资、进度、质量三大目标；期望（投资、进度、质量三大目标；期望性目标和强制性目标；系统内部目标和系统外部目标；长性目标和强制性目标；系统内部目标和系统外部目标；长期目标和中短期目标；总目标、子目标和

11、操作性目标）期目标和中短期目标；总目标、子目标和操作性目标） 注意：要理清目标层次结构，分清目标主次关系，重视目注意：要理清目标层次结构，分清目标主次关系，重视目标系统优化；协调内外目标关系标系统优化；协调内外目标关系4) 工程项目的定义工程项目的定义 工程项目定义是指以工程项目的目标体系为依据，在项目工程项目定义是指以工程项目的目标体系为依据，在项目的界定范围内的界定范围内以书面的形式对项目的性质、用途和建设内以书面的形式对项目的性质、用途和建设内容进行描述。容进行描述。项目定义包括以下内容：项目定义包括以下内容：v 项目的名称、范围及构成定界项目的名称、范围及构成定界v 拟解决的问题及解决

12、问题的意义拟解决的问题及解决问题的意义v 项目目标系统说明项目目标系统说明v 项目边界条件分析项目边界条件分析v 关于项目环境和对项目有重大影响的因素的描述关于项目环境和对项目有重大影响的因素的描述v 关于解决问题的方案和实施过程的建议关于解决问题的方案和实施过程的建议v 关于项目总投资、运营费用的说明等关于项目总投资、运营费用的说明等项目定义后应该进行审核项目定义后应该进行审核，审核四个方面：，审核四个方面：一是项目范围与拟解决问题的一致性；一是项目范围与拟解决问题的一致性；二是项目目标系统的合理性；二是项目目标系统的合理性；三是项目环境和各种影响因素分析的客观性；三是项目环境和各种影响因素

13、分析的客观性；四是解决问题的方案和实施过程建议的可操作性；四是解决问题的方案和实施过程建议的可操作性； 项目定义审核可以作为提出项目建议书的依据项目定义审核可以作为提出项目建议书的依据，如有不合要求的，需重新进行项目定义，然后再如有不合要求的，需重新进行项目定义，然后再审核，反复确认后才能提出项目建议书。审核，反复确认后才能提出项目建议书。 然后，通过可行性研究对项目进行决策。然后，通过可行性研究对项目进行决策。3. 可行性研究 由于可行性研究需要大量的人力资金，为节约费用，可行性由于可行性研究需要大量的人力资金，为节约费用，可行性研究根据其研究的深度可分为：研究根据其研究的深度可分为：初步可

14、行性研究和详细可初步可行性研究和详细可行性研究。行性研究。但内容大体相同。详细可行性研究是在初步可但内容大体相同。详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上进一步深入研究。行性研究的基础上进一步深入研究。可行性研究的主要内容：可行性研究的主要内容：v (1) (1) 建设项目有无必要。建设项目有无必要。v (2) (2) 需要多长时间建。需要多长时间建。v (3) (3) 需要多少人力、物力资源。需要多少人力、物力资源。v (4) (4) 需要多少资金，能否筹到。需要多少资金，能否筹到。v (5) (5) 项目经济上是否合理？投资回收期几年？利润多少？项目经济上是否合理？投资回收期几年？利润多少

15、？v (6) (6) 项目对环境及生态影响如何？项目对环境及生态影响如何？v (7) (7) 对国民经济发展影响如何？对社会人文发展影响如何？对国民经济发展影响如何？对社会人文发展影响如何？等等。等等。 湖北曙光软件园鸟瞰图湖北曙光软件园鸟瞰图v世界一流软件园区的共性：世界一流软件园区的共性：n优美的园内环境；优美的园内环境；n高效的功能运作；高效的功能运作；n良好的基础设施；良好的基础设施；n良好的投资创业政策及管理体制；良好的投资创业政策及管理体制；n优良的区位条件；优良的区位条件；n统一规划与分期发展的弹性。统一规划与分期发展的弹性。v成功的软件园应具有成功的软件园应具有创新、弹性、专精

16、、合作创新、弹性、专精、合作的的特性，特性，最终应归结为园区内挖掘和制造信息的协最终应归结为园区内挖掘和制造信息的协同作用和创新能力。同作用和创新能力。智能型的园区建筑与基础设施智能型的园区建筑与基础设施生产工作环境的生活化与多元化生产工作环境的生活化与多元化高科技的研究机构设置高科技的研究机构设置高品质的人文、工作环境高品质的人文、工作环境与周边区域的融合与协调与周边区域的融合与协调土地规划的策划1）湖北曙光软件园概况2）土地规划及开发策划的工作流程3）土地规划策划的主要内容4）项目功能分析和项目组织结构策划5）概念规划方案征集任务书6）概念规划方案开发单位：湖北省软件产业基地管理办公室开发

17、单位：湖北省软件产业基地管理办公室地理位置：湖北武汉市东湖开发区地理位置：湖北武汉市东湖开发区基地面积：约基地面积：约84.784.7公顷公顷基地现状：鱼塘水面积约占基地现状：鱼塘水面积约占1/41/4，最大高差约，最大高差约为为1212米。米。软件园概况软件园概况1.策划准备工作策划准备工作2.编制规划设计任务书编制规划设计任务书3.编制项目定义报告编制项目定义报告土地开发策划的内容土地开发策划的内容策划准备工作策划准备工作国内外软件园国内外软件园/ /工业工业园资料检索分析园资料检索分析初步分析报告初步分析报告深化分析报告深化分析报告策划调研报告策划调研报告园区内外情况策划调研园区内外情况

18、策划调研编制规划设计任务书编制规划设计任务书1 概念规划设计征集任务书概念规划设计征集任务书2 概念规划调整任务书概念规划调整任务书3 控制性详细规划任务书控制性详细规划任务书4 规划调整意见规划调整意见项目功能和项目组织结构策划项目功能和项目组织结构策划人群分析人群分析项目空间构成项目空间构成项目功能分区项目功能分区项目组织结构项目组织结构人群分析人群分析内部人员内部人员主要指长期在软件园内进行软件前沿理论研究，软件研制、主要指长期在软件园内进行软件前沿理论研究，软件研制、开发、商品软件代理、硬件生产等人员开发、商品软件代理、硬件生产等人员外来人员外来人员来软件园内进行短期交流、培训、参展及

19、工作的人员来软件园内进行短期交流、培训、参展及工作的人员园区管理人员园区管理人员开发方管理人员、园区物业管理人员开发方管理人员、园区物业管理人员其他人员其他人员人人群群需需求求分分析析表表表1工作需求生活需求其其他他人群种类办办公公会会议议印印刷刷、装装订订、出出版版等等洽洽谈谈、交交流流等等培培训训、测测试试、报报告告等等展展览览、展展示示等等公公共共支支持持 （通通讯讯网网络络、图图书书资资料料等等）硬硬件件生生产产居居住住餐餐饮饮娱娱乐乐健健身身其其他他1 1I IT T理理论论研研究究人人员员2 2软软件件研研制制、开开发发人人员员3 3商商品品软软件件代代理理人人员员4 4硬硬件件生

20、生产产人人员员内部人员1 1洽洽谈谈业业务务人人员员2 2参参加加培培训训人人员员3 3参参展展人人员员4 4外外部部短短期期工工作作专专家家外来人员1 1园园区区业业务务管管理理人人员员2 2园园区区物物业业管管理理园区管理其他注： 表示需求量较大； 表示需求量一般； 表示需求量较少。湖北曙光软件园湖北曙光软件园工作空间工作空间C4C4E E公共印刷出版空间公共印刷出版空间硬件生产空间硬件生产空间H HA AB BC C产品展示用房产品展示用房ITIT理论研究人员工作用房理论研究人员工作用房A1A1软件研发人员工作用房软件研发人员工作用房A2A2外来专家短期工作用房外来专家短期工作用房A3A

21、3商业软件代理用房商业软件代理用房B1B1软件业务洽谈用房软件业务洽谈用房B2B2培训用房培训用房C1C1会议用房会议用房C2C2报告厅报告厅C3C3行政管理行政管理D1D1公共支持设施公共支持设施D2D2D D生活空间生活空间公共空间公共空间参加培训人员生活用房参加培训人员生活用房F1F1一般研发人员生活用房一般研发人员生活用房F2F2F FG G软件研发空间软件研发空间会议展览空间会议展览空间软件销售空间软件销售空间园区管理空间园区管理空间普通人员生活空间普通人员生活空间高级专家生活空间高级专家生活空间其他其他V VL LM MN NO OP PQ QR R绿化绿化景观景观入口入口水面水面

22、道路道路停车场停车场人防人防其他其他S S其他其他T T娱乐健身空间娱乐健身空间I I物业管理人员用房物业管理人员用房D3D3工作空间工作空间C4C4E E公共印刷出版空公共印刷出版空间间硬件生产空间硬件生产空间H HA AB BC C产品展示用房产品展示用房ITIT理论研究人员工作用理论研究人员工作用房房A1A1软件研发人员工作用房软件研发人员工作用房A2A2外来专家短期工作用房外来专家短期工作用房A3A3商业软件代理用房商业软件代理用房B1B1软件业务洽谈用房软件业务洽谈用房B2B2培训用房培训用房C1C1会议用房会议用房C2C2报告厅报告厅C3C3行政管理行政管理D1D1公共支持设施公共

23、支持设施D2D2D D软件研发空间软件研发空间会议展览空间会议展览空间软件销售空间软件销售空间园区管理空间园区管理空间其他其他T T物业管理人员用房物业管理人员用房D3D3 项目功能分区项目功能分区湖北曙光软件园湖北曙光软件园硬件硬件生产生产功能功能区区20002000软件软件研发研发功能功能区区10001000软件软件展售展售功能功能区区30003000园区园区管理管理功能功能区区40004000生活生活功能功能区区 50005000公共公共空间空间60006000湖北曙光软件园湖北曙光软件园软件研发功能区软件研发功能区园区管理功能区园区管理功能区生活功能区生活功能区20002000硬件生产

24、功能区硬件生产功能区5000500060006000公共空间公共空间400040001000100011101110ITIT理理论论研研究究工工作作用用房房软软件件研研发发工工作作用用房房专专家家短短期期工工作作用用房房培培训训中中心心会会议议中中心心展展览览、展展示示中中心心商商业业软软件件代代理理用用房房软软件件业业务务洽洽谈谈用用房房行政行政管理管理物业物业管理管理网络网络通讯通讯中心中心图书图书资料资料中心中心公公共共厕厕所所112011201130113032103210322032203230323031103110312031204110411041204120421042104

25、22042206210621011001100软软件件研研发发31003100软软件件销销售售41004100园园区区管管理理42004200公公共共服服务务 湖北曙光软件园项目定义湖北曙光软件园项目定义12001200其其他他其其他他3300330043004300其其他他32003200会会议议展展览览22002200公公共共印印刷刷出出版版23002300其其他他21002100硬硬件件生生产产软件展售功能区软件展售功能区3000300051005100居居住住设设施施52005200娱娱乐乐健健身身设设施施53005300生生活活保保障障设设施施54005400其其他他61006100

26、室室外外空空间间62006200公公共共设设施施软软件件测测评评中中心心11401140普通普通公寓公寓高级高级公寓公寓宾馆宾馆511051105120512051305130车车棚棚62206220泵泵站站62306230变变电电站站62406240其其他他62506250小小品品61206120入入口口61306130水水面面6140061400停停车车场场61606160道道路路6150061500其其他他6180061800人人防防61700617000 0绿绿化化61106110社会服务（金融、保险等）社会服务（金融、保险等）41304130软件研发功能区软件研发功能区1000100

27、011101110ITIT理理论研论研究工究工作用作用房房软件软件研发研发工作工作用房用房专家专家短期短期工作工作用房用房112011201130113011001100软件软件研发研发12001200其他其他软件软件测评测评中心中心1140114020002000硬件生产功能区硬件生产功能区21002100硬硬件件生生产产22002200公公共共印印刷刷出出版版23002300其其他他培训培训中心中心会议会议中心中心展览展览展示展示中心中心商业商业软件软件代理代理用房用房软件软件业务业务洽谈洽谈用房用房321032103220322032303230311031103120312031003

28、100软件软件销售销售其他其他3300330032003200会议会议展览展览软件展售功能区软件展售功能区30003000园区管理功能区园区管理功能区 40004000行政行政管理管理物业物业管理管理网络网络通讯通讯中心中心图书图书资料资料中心中心41104110 4120412042104210 4220422041004100园区园区管理管理42004200公共公共服务服务43004300其他其他社会社会服务服务41304130生活功能区生活功能区5000500051005100居住居住设施设施52005200娱乐娱乐健身健身设施设施53005300生活生活保障保障设施设施54005400

29、其他其他普通公普通公寓寓高级公高级公寓寓宾馆宾馆51105110512051205130513060006000公共空间公共空间公共公共厕所厕所6210621061006100室外室外空间空间62006200公共公共设施设施车车棚棚62206220泵泵站站62306230变变电电站站62406240其其他他62506250小小品品61206120入入口口61306130水水面面61406140停停车车场场61606160道道路路61506150其其他他61806180人人防防61706170绿绿化化61106110概念规划方案征集的目的概念规划方案征集的目的国际化国际化突破传统观念突破传统观念

30、开发总目标开发总目标概念规划概念规划方案征集方案征集优秀规优秀规划理念划理念1.1.高标准、高起点、多功能、现代化、与国际接高标准、高起点、多功能、现代化、与国际接轨、与周边环境协调的目标轨、与周边环境协调的目标2.2.具有软件产品研发、试验、检测、软件企业孵具有软件产品研发、试验、检测、软件企业孵化、软件人才培训、软件技术交流、软件产业服化、软件人才培训、软件技术交流、软件产业服务管理的综合园务管理的综合园开发总目标开发总目标突破传统观念突破传统观念新的规划理念：新的规划理念： 先进行概念性规划，对规划构想、意先进行概念性规划，对规划构想、意图进行征集，来指导进一步的规划工作图进行征集，来指

31、导进一步的规划工作国际化国际化软件产业作为新的经济增长点，软件园的软件产业作为新的经济增长点，软件园的建设、经营要与国际接轨建设、经营要与国际接轨控制指标控制指标占地总面积：约占地总面积：约84.784.7万平方米万平方米总建筑容积率：总建筑容积率：0.9-10.9-1总建筑面积：约总建筑面积：约8080万平方米万平方米公共空间公共空间( (绿化、水面、道路等绿化、水面、道路等) )占地比例：约占地比例：约65.5%65.5%建筑密度：约建筑密度：约34.5%34.5%湖北曙光软件园湖北曙光软件园软件研发功能软件研发功能区区园区管理功能区园区管理功能区生活功能区生活功能区20002000硬件生

32、产功能区硬件生产功能区5000500060006000公共空间公共空间400040001000100011101110ITIT理理论论研研究究工工作作用用房房软软件件研研发发工工作作用用房房专专家家短短期期工工作作用用房房培培训训中中心心会会议议中中心心展展览览、展展示示中中心心商商业业软软件件代代理理用用房房软软件件业业务务洽洽谈谈用用房房行行政政管管理理物物业业管管理理网网络络通通讯讯中中心心图图书书资资料料中中心心公公共共厕厕所所11201120 1130113032103210 32203220 3230323031103110 3120312041104110412041204210

33、4210422042206210621011001100软软件件研研发发31003100软软件件销销售售41004100园园区区管管理理42004200公公共共服服务务 湖北曙光软件园项目结构图湖北曙光软件园项目结构图12001200其其他他其其他他3300330043004300其其他他32003200会会议议展展览览22002200公公共共印印刷刷出出版版23002300其其他他21002100硬硬件件生生产产软件展售功能区软件展售功能区3000300051005100居居住住设设施施52005200娱娱乐乐健健身身设设施施53005300生生活活保保障障设设施施54005400其其他他6

34、1006100室室外外空空间间62006200公公共共设设施施软软件件测测评评中中心心11401140普普通通公公寓寓高高级级公公寓寓宾宾馆馆511051105120512051305130车车棚棚62206220泵泵站站62306230变变电电站站62406240其其他他62506250小小品品61206120入入口口61306130水水面面614061400 0停停车车场场61606160道道路路615061500 0其其他他618061800 0人人防防617061700000绿绿化化61106110社会服务（金融、保险等）社会服务（金融、保险等）41304130项目组织结构项目组织结构

35、园 区 功 能 分 区 建 筑 面 积 及 占 地 面 积 分 配 方 案 表 2编 码空 间 /房 间 名 称建 筑 面 积（ 约 ）比 例（ 约 ）占 地 面 积（ 约 ）比 例（ 约 ）规 划 保 留 用 地1 10 00 00 0软软 件件 研研 发发 功功 能能 区区4 41 1. .5 5 万万 M M2 25 51 1. .9 9% %1 18 8. .5 5 万万 M M2 22 21 1. .9 9% %1100软 件 研 发40 万 M250%17.5 万 M220.7%1200其 他1.5 万 M21.9%1 万 M21.2%2 20 00 00 0硬硬 件件 生生 产产

36、 功功 能能 区区1 11 1. .5 5 万万 M M2 21 14 4. .4 4% %3 3. .5 5 万万 M M2 24 4. .1 1% %2100硬 件 生 产10 万 M212.5%2.5 万 M23.0%2200公 共 印 刷 出 版1 万 M21.25%0.3 万 M20.35%2300其 他0.5 万 M20.65%0.7 万 M20.75%3 30 00 00 0软软 件件 展展 售售 功功 能能 区区5 5 万万 M M2 26 6. .2 25 5% %2 2. .2 2 万万 M M2 22 2. .6 6% %3100软 件 销 售2 万 M22.5%0.8

37、万 M20.9%3200会 议 展 览2.5 万 M23.13%1 万 M21.2%3300其 他0.5 万 M20.62%0.4 万 M20.5%4 40 00 00 0园园 区区 管管 理理 功功 能能 区区3 3 万万 M M2 23 3. .7 75 5% %1 1 万万 M M2 21 1. .2 2% %4100园 区 管 理1.8 万 M22.25%4200软 件 公 共 服 务1 万 M21.25%4300其 他0.2 万 M20.25%5 50 00 00 0生生 活活 功功 能能 区区1 18 8. .5 5 万万 M M2 22 23 3. .1 1% %4 4 万万 M

38、 M2 24 4. .7 7% %5100住 宅 设 施15 万 M218.75%2.5 万 M23%5200娱 乐 健 身 设 施1.5 万 M21.85%0.8 万 M20.9%5300生 活 保 障 设 施1 万 M21.25%0.5 万 M20.6%5400其 他1 万 M21.25%0.2 万 M20.2%6 60 00 00 0公公 共共 空空 间间0 0. .5 5 万万 M M2 20 0. .6 6% %5 55 5. .5 5 万万 M M2 26 65 5. .5 5% %6100公 共 设 施0.5 万 M20.6%0.5 万 M20.5%6200室 外 工 程55 万

39、 M265%总总 计计8 80 0 万万 M M2 21 10 00 0% %8 84 4. .7 7 万万 M M2 21 10 00 0% %面积分配方案面积分配方案项目投资估算及财务分析v投资构成v资金来源v财务分析投资构成v 土建工程v 安装工程v 总体工程v 工程建设其他费用v 土地使用权转让金v 支付建设期借款利息v 流动资金资金来源v自有资金v贷款财务分析v 项目内部收益率v 项目投资回收期v 现金流量表v 考虑因素：v 折旧与摊销v 税金v 营运收入及成本土建工程费用v结构v外墙面装饰v建筑及内装修v屋面防水安装工程v供配电及照明v给排水v空调及通风v智能化v电梯v燃气v其他设

40、备总体v道路及排水v绿化v污水处理v其他工程建设其他费v 电贴v 自来水增容费v 煤气v 电话初装费v 勘察设计费v 建设单位管理费v 工程监理费v 工程招标费v 造价控制费v 施工图预算编制费v 竣工图编制费v 预备金湖北曙光软件园项目前期策划湖北曙光软件园项目前期策划案例总结案例总结v1项目前期策划需要重视自身环境和条件调查。项目前期策划需要重视自身环境和条件调查。 本案例中，先从环境调查入手，然后对项目本案例中，先从环境调查入手，然后对项目进行需求分析，功能定位，面积的分配及项目定进行需求分析，功能定位，面积的分配及项目定位，一环扣一环，紧紧相连。位，一环扣一环，紧紧相连。v2项目前期策

41、划需要重视类似项目经验和教训的总项目前期策划需要重视类似项目经验和教训的总结。结。 本案例中，曙光软件园建设就特别重视国际本案例中，曙光软件园建设就特别重视国际知名软件园的经验总结。知名软件园的经验总结。v3项目前期策划是一个知识管理的过程。项目前期策划是一个知识管理的过程。 通过知识的获取、知识的编写、组合和整理，通过知识的获取、知识的编写、组合和整理，通过细致深入的分析和思考形成新的知识。通过细致深入的分析和思考形成新的知识。作业二：以宿舍为单位制作PPT并演示讲解v 作业要求： 自学自学1.2工程项目前期策划与决策的内容，以宿舍为单位，工程项目前期策划与决策的内容，以宿舍为单位，以一个典

42、型工程（如武汉地铁以一个典型工程（如武汉地铁2号线、武汉绿地中心或其号线、武汉绿地中心或其他你感兴趣的项目）为基础，讲述工程项目前期策划与决他你感兴趣的项目）为基础，讲述工程项目前期策划与决策应该包括的全部内容。策应该包括的全部内容。v 提交时间：第4周上课时（每组选一名代表来讲，时间控制在5分钟以内）v 提交形式：课堂用ppt电子版演示，讲完后将配套的纸质演讲文档上交给老师，可手写或打印。v 注：本次演示为会根据各组演示情况打分，请在ppt中注明成员姓名及分工安排，方便老师为每个同学打分。本次打分将计为课堂互动部分的成绩。1.2.21.2.2工程项目管理规划工程项目管理规划对于施工企业而言，

43、其项目策划称为工程项目管理规划。对于施工企业而言，其项目策划称为工程项目管理规划。（建设工程项目管理规范建设工程项目管理规范）1 1、由施工企业管理层针对某个招标工程编制、由施工企业管理层针对某个招标工程编制“项目管理规项目管理规划大纲划大纲”，目的是获得工程。，目的是获得工程。内容：内容：1 1）项目概况；）项目概况；2 2）项目实施条件分析；）项目实施条件分析；3 3）项目投标）项目投标活动及签定施工合同的策略；活动及签定施工合同的策略；4 4）项目管理目标；）项目管理目标；5 5）项目组）项目组织结构；织结构；6 6）质量目标和施工方案；）质量目标和施工方案；7 7）工期目标和施工进度）

44、工期目标和施工进度计划；计划；8 8）成本目标；）成本目标；9 9）风险预测和安全目标；）风险预测和安全目标；1010）现场管）现场管理和施工平面图；理和施工平面图；1111）投标和签定施工合同。）投标和签定施工合同。1212）文明施工）文明施工及环境保护。及环境保护。、获得工程后，由项目经理组织编制项目管理实施、获得工程后，由项目经理组织编制项目管理实施规划。规划。内容：内容：1 1）工程概况；）工程概况；2 2）施工部署；）施工部署；3 3）施工方案；）施工方案；4 4）施工进度计划；施工进度计划；5 5）资源供应计划；）资源供应计划；6 6）施工准备工作）施工准备工作计划；计划；7 7）

45、施工平面图；）施工平面图；8 8）技术、组织措施计划；）技术、组织措施计划；9 9）风险管理；风险管理；1010）信息管理；）信息管理；1111）技术经济分析。）技术经济分析。案例：案例：1.天津俊安发展大厦工程项目管理规划大纲天津俊安发展大厦工程项目管理规划大纲2.悠悠小区工程项目管理实施规划悠悠小区工程项目管理实施规划 案例的电子版发到班级群共享，请大家自学，并案例的电子版发到班级群共享，请大家自学，并写出心得体会。写出心得体会。1.3工程项目管理体制 1.3.1 工程项目管理体制概述工程项目管理体制概述v 我国现行的工程项目管理体制是在政我国现行的工程项目管理体制是在政府有关部门府有关部

46、门(主要是建设主管部门主要是建设主管部门)的的监督管理之下，由项目业主、承包商、监督管理之下，由项目业主、承包商、监理单位直接参加的监理单位直接参加的“三方三方”管理体管理体制，它的组织结构如图所示。制，它的组织结构如图所示。 监 理 监理 施工 管理 监督 监督管理 监督管理 政 府 有 关 部 门 业 主 承 包 商 监 理 单 位 工 程 项 目 1.3.2 1.3.2 工程项目的承发包体制工程项目的承发包体制1 1、工程项目的分标策划、工程项目的分标策划 一个项目的分标策划就是决定将整个项目任决定将整个项目任务分为多少个标段发包，以及如何划分这些务分为多少个标段发包，以及如何划分这些标

47、段标段。项目的分标方式，对承包商来说就是承包方式。项目分标方式的确定是项目实施的战略问题，对整个工程项目有重大影响。 (1)(1)通过分标和项目任务的委托保证项目总目标的通过分标和项目任务的委托保证项目总目标的实现。实现。 项目的分标策划必须反映工程项目性质、特点和项目实施的战略，反映业主的经营方针和根本利益。(2)它对项目的实施过程和项目管理产生根本性的它对项目的实施过程和项目管理产生根本性的影响。影响。 分标策划决定了与业主签约的承包商的数量，决定着项目的组织结构及项目管理模式，从根本上决定合同各方面责任、权力和工作的划分。(3) (3) 分标和合同是实施项目的手段。分标和合同是实施项目的

48、手段。 通过分标策划明确工程实施过程中各方面的关系，避免失误，保证整个项目目标的实现。1）分标策划的重要性： (1)(1)工程方面工程方面工程的类型、规模、特点、技术复杂程度、工程质量要求、工程的类型、规模、特点、技术复杂程度、工程质量要求、工期的限制、资金的限制、资源工期的限制、资金的限制、资源( (人力、材料、设备等人力、材料、设备等) )的的供应条件等。供应条件等。(2) (2) 业主管理方面业主管理方面业主的目标和实施战略，业主的管理水平和能力以及期望业主的目标和实施战略，业主的管理水平和能力以及期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程对工程管理的介入深度，业主对工程师和

49、承包商的信任程度，业主的管理风格和对质量、工期的要求等。度，业主的管理风格和对质量、工期的要求等。(3) (3) 承包商选择方面承包商选择方面拟选择的承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水拟选择的承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、抗风险的能力、类似工程的经验等。平、抗风险的能力、类似工程的经验等。 2）分标策划的依据：3）主要的分标方式（1）分阶段分专业工程平行分包：业主把相关的项目部分承包给相应的承包商，各承包商依据业主把相关的项目部分承包给相应的承包商，各承包商依据合同对业主负责。合同对业主负责。这种模式的优点是：这种模式的优点是：充分利用各承包商之间的竞争，有利于充分利用

50、各承包商之间的竞争，有利于保证工程的质量，有利于降低工程造价。因此，它适用于规保证工程的质量，有利于降低工程造价。因此，它适用于规模大的、分期建设的工程，如：公路建设、分期建设的房地模大的、分期建设的工程，如：公路建设、分期建设的房地产小区工程。产小区工程。缺点是：缺点是：对业主项目管理要求较高，一方面要求业主具备全对业主项目管理要求较高，一方面要求业主具备全方面、各专业项目管理的人员，另一方面这种模式属于大跨方面、各专业项目管理的人员，另一方面这种模式属于大跨度管理模式，业主方的管理、协调的工作量很大，管理成本度管理模式，业主方的管理、协调的工作量很大，管理成本也很高。如果业主方的管理水平、

51、专业人员不够，就不能采也很高。如果业主方的管理水平、专业人员不够，就不能采用这种模式。用这种模式。 业 主 咨 询 设 计 勘 察 监 理 承 包 商 1 承 包 商 2 供 应 商 分阶段分专业工程平行分包 （2）总包（统包） 总包模式适用于业主方的管理水平低、专业人员数量不总包模式适用于业主方的管理水平低、专业人员数量不够，而业主方对总承包商又比较了解的情况。够，而业主方对总承包商又比较了解的情况。这种模式的优点是：这种模式的优点是：业主只需用总承包合同来约束总承包业主只需用总承包合同来约束总承包商，充分利用总承包商专业齐全，管理水平高，经验丰富商，充分利用总承包商专业齐全，管理水平高，经

52、验丰富的长处；业主方的管理、协调的工作量则不大，也不需要的长处；业主方的管理、协调的工作量则不大，也不需要大量的专业人员和管理人员，业主方的管理成本低。大量的专业人员和管理人员，业主方的管理成本低。缺点是：缺点是：对于业主，必须承担由于总承包商的管理水平、对于业主，必须承担由于总承包商的管理水平、施工水平所带来的巨大风险；一旦由于总承包商的原因，施工水平所带来的巨大风险；一旦由于总承包商的原因，工程出现大的质量问题、或不能按要求完工，最终受损的工程出现大的质量问题、或不能按要求完工，最终受损的是业主。是业主。 业主 咨询 设计施工供应 总承包商 分包商 分包商 供应商 供应商 1 2 2 1

53、总包模式 （3）介于上述两者之间的形式：这种模式是介于平行分包和总包之间的一种形式。其目的是减少总包模式所带来的巨大风险，使一个单位承担的风险，改由几个总承包商承担，降低了工程出问题带来的损失；而另一方面，业主方的管理工作量没有增加多少。业 主 施工总承包 设备供应 设计总承包 分包 分包 分包 1 2 3 总包与分包之间的模式（4）CM（Construction Management）模式CM模式是指CM单位接受业主的委托，采用快速路径法来协调设计和进行施工管理的一种承包方法。 1 2 3123 1 2 3 1 2 3方案设计扩初设计施工图设计招标施工我国是不允许我国是不允许边设计边施工的，

54、边设计边施工的，特别是施工图审查特别是施工图审查是要待施工图设计是要待施工图设计完成审查通过后才完成审查通过后才能进行项目施工招能进行项目施工招标。标。 CM模式又分两种类型：1）代理型CM模式（CM/Agency） 业 主设计 单位CM单 位施 工单 位A施工 单位 B材 料单 位设备 供应 单 位合 同关 系协 调管 理关 系这种模式这种模式CMCM单位与业主签工程咨询服单位与业主签工程咨询服务合同，代业主对设计、施工进行监督管务合同，代业主对设计、施工进行监督管理。业主直接与设计、施工、材料、设备理。业主直接与设计、施工、材料、设备单位签合同。这种模式接近中国现行监理单位签合同。这种模式

55、接近中国现行监理模式。模式。2) 非代理型CM模式（CM/Non-Agency）业 主设计单位CM单位施工单位A施工单位B材料单位设备供应单位专业设备供应专业施工这种模式特点：这种模式特点：a a、相当于施工总包，但分包要经过业主同意；、相当于施工总包，但分包要经过业主同意；b b、CMCM单位在设计阶段就介入工作；单位在设计阶段就介入工作；c c、CMCM单位与施工单位、材料单位、设备单位签合同，单位与施工单位、材料单位、设备单位签合同，但费用由业主向各单位结算，但费用由业主向各单位结算，CMCM单位与业主签合同单位与业主签合同只报自己的管理费用价，不包括工程价。只报自己的管理费用价，不包括

56、工程价。2、建设项目管理的组织形式1 1）建设单位自管方式）建设单位自管方式业业 主主设计总承包设计总承包设备供应设备供应施工总承包施工总承包合同合同合同合同合同合同2 2）工程指挥部管理方式）工程指挥部管理方式( (计划经济下计划经济下) )政府主政府主管部门管部门建设建设单位单位建设建设银行银行设计主设计主管部门管部门物资主物资主管部门管部门设备生产设备生产主管部门主管部门施工主施工主管部门管部门工程指挥部工程指挥部设计单位设计单位施工单位施工单位设备生产单位设备生产单位物资供应单位物资供应单位3 3）总包（统包）方式）总包（统包）方式联合集团建设单位委托合同委托合同设计施工一体化总承包公

57、司勘察设计土建施工设备安装器材采购勘察设计机构建筑安装机构设备制造厂商器材供应厂商咨询服务机构建设单位4 4）工程代建管理方式）工程代建管理方式 建设单位（业主）工程承发包公司（咨询公司）可行性研究设计施工材料供应设备安装专业公司专业公司专业公司专业公司专业公司委托招标委托招标什么是政府投资项目什么是政府投资项目“代建制代建制” ” 长期以来，我国政府投资项目建设实施中发生过部分“超投资、超规模、超标准”的“三超”现象。其原因，表面上看是由于部分项目单位专业管理经验不足，实际上深层次原因在于缺乏政府投资约束机制。 2005年7月国务院发布的关于投资体制改革的决定，明确规定，对非经营性政府投资项

58、目，要加快推行“代建制”。 所谓“代建制”，是指政府通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位(代建单位)，负责项目的投资管理和建设实施的组织工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的制度。 代建期间，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责。实行“代建制”的关键在于通过公开竞争机制选择具有专业素质的代建单位、用经济合同以及法律手段来约束代建单位执行代建合同约定的代建任务。5 5）三角管理方式）三角管理方式合同建设单位施工单位监理单位合同工程管理 1.3.3 工程项目的政府监督v 国务院建设行政主管部门对全国的建设工程实施统一监督国务院建设行政主管部门对全国的建设工程实施

59、统一监督管理。管理。政府建设主管部门不直接参与工程项目的建设过程，政府建设主管部门不直接参与工程项目的建设过程，而是通过法律和行政手段对项目的实施过程和相关活动实而是通过法律和行政手段对项目的实施过程和相关活动实施监督管理。由于建筑产品所具有的特殊性，政府机构对施监督管理。由于建筑产品所具有的特殊性，政府机构对工程项目的实施过程的控制和管理比对其他行业的产品生工程项目的实施过程的控制和管理比对其他行业的产品生产都严格，它贯穿项目实施的各个阶段。政府对工程项目产都严格，它贯穿项目实施的各个阶段。政府对工程项目的监督管理主要在工程项目和建设市场两个方面。的监督管理主要在工程项目和建设市场两个方面。

60、v 国务院铁路、交通、水利等有关部门按国务院规定的职责国务院铁路、交通、水利等有关部门按国务院规定的职责分工，负责对全国有关专业建设工程进行监督管理。分工，负责对全国有关专业建设工程进行监督管理。县级县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利设工程实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自职责范围内，负责本行政区域内的专业等有关部门在各自职责范围内，负责本行政区域内的专业建设工程的监督管理。建设工程的监督管理。 1政府监督政府监督v 国务院发展计划部门国务院发展计划