塘沽湾新城开发模式研究报告

1、塘沽湾新城开发模式研究报告1、概述塘沽湾新城位于天津市滨海新区核心区，项U开发建设采用了政企合的创新 商业模式，自2011年中建股份与滨海新区政府签署战略合作框架协议以来，塘 沽湾新城在中建方程投资发展有限公司的主导下，区域地块已经取得了翻天覆地 的变化。釆用这种投资建设模式，不仅有利地促进了滨海新区海河南岸的城镇化 建设，改善了新城镇居民的民生现状，大大地节约了政府的开发建设成本，也彰 显了中国建筑在推进我国新型城镇化建设的社会责任和企业实力，对我国现阶段新型城镇化开发建设模式具有一定的借鉴意义。图1-1湾区鸟瞰图2、项目概况塘沽湾新城地处天津市滨海新区新城镇，新城镇位于海河南岸，东临天津自

2、 贸区，与塘沽老城区隔河相望。塘沽湾新城的建设理念未立项以先，小镇一直保 留着原始的农业生产，区域内仅有简陋的卫生站，以及设施不完善的小学、中学， 难以满足居民们对医疗、教育等基本生活配套的需要。相对于海河北岸的繁华城区，这里在时代变迁的脚步中已经举步维艰。因此关于新城镇城镇化的变革，迫 在眉睫。图2-1新城镇镇容镇貌“十二五”期间，中国建筑将城镇化业务作为转型发展的重要举措。2011年 中国建筑与滨海新区政府签署合作协议，共同推进新城镇的新型城镇化建设。新 城镇因此也重获新生，同时乂拥有了一个更加美妙的名字“塘沽湾”。塘沾湾也 成为了中国建筑首批城镇化投资项LI。塘沽湾以政企合作为创新商业模

3、式，本着 优势互补、互惠互利、深度合作、实现共赢的原则，山天津滨海新区政府授权中 建新塘（天津）投资发展有限公司（III中建方程投资发展有限公司和中国建筑笫 六工程局有限公司共同出资组建），进行项U区域的土地整理，进而完成从规划 设计提升、土地征转、拆迁安置、基础设施建设到土地运营、地产开发、产业导 入、运营管理等全产业链开发，全面主导新城的规划开发。塘沽湾接近海河入海区域，周边毗邻塘沽老城区、经济技术开发区、天津自 贸区等重要功能集聚地，大面积滨水地带易于塑造独特的城市风貌景观，未来开 发潜力巨大。整体片区总占地面积约21.13平方公里，项目建成后可容纳15万 人，在此享受生态宜居生活。项U

4、毗邻天津大道、西中环、西外环三条快速路。 规划的Z1与B7轨道交通将在项口内设立站点，为居民提供多样化出行方式。天 津大道与规划的Z1线可快速通达天津市区与滨海新区核心区。西中环、西外环 以及沿海河规划多处跨河大桥，将打通跨河交通，实现与塘沽老城区的互补发展 与美丽延伸。N图2-2塘沽湾地理概况图截止LI前，塘沽湾新城规划展览馆、红飘带公园、回迁安置房、社区服务中 心、东部南部片区的路网框架已基本建设完成，塘沽湾幼儿园已经落成，塘沽湾 上海道九年一贯制学校主体也已经施工完成。相继进驻了中建、禹州、华远、宝 德、天地源、旭辉、景瑞、华发、中骏等多家房企，其中中建城、禹州悦府、华 远栖塘、宝德云湾

5、、景瑞塘沽湾壹号等楼盘均已在售，预讣2020年会有笫一批 商品房实现交房，滨海新区最后一块价值洼地一塘沽湾新城正在悄然崛起。3、模式优点2.1、极大地推动了滨海新区新城镇的城钺化进程。正如前文所述，新城镇 在塘沽湾新城的建设理念未立项以先，一直保留着原始的农业生产，区域内仅有 简陋的卫生站，以及设施不完善的小学、中学，根本不足以满足居民们对医疗、 教育等基本生活配套的需要。如果釆用传统的城镇化开发建设模式，可能新城镇 的城镇化的变革还要再等儿年。所以说，塘沾湾新城的创新开发模式加速了新城 3镇的城镇化进程。2.2、大大地节约了政府的开发预算，缓解了地方政府的财政压力。并非政 府不想发展海河南岸

6、，只是城镇化建设需要大笔的资金投入，新区政府面临较大 的财政压力。采用政企合作的创新商业模式，不仅极大地推进了滨海新区新城镇 的城镇化进程，同时也大大地节约了政府的开发预算，缓解了地方政府的财政压 力。2.3、政府采用PPP模式开发新城在选择社会资本时，选择与实力较强的大 型央企合作，央企区别于普通私营企业，追求盈利的同时，注重体现和履行央企 政治责任和社会责任，极大地降低了因社会资本退出而造成的开发停滞风险。2.4、提高了公共服务效率。相比政府而言，社会资本对公共设施、公共服 务有着更多的运作经验和市场竞争意识。中建方程投资发展集团有限公司是中国 建筑专门为推进新型城镇化建设而成立的投资公司

7、，旨在向地方政府提供“一站 式、系统化、全要素”的优质城镇综合建设服务，截至U前已经在北京、上海、 天津等地开发运营了 30余项大型项LI,对于概念设计、创新融资、土地整理、 配套建设、后期运营均已有较好的建设实践。相比地方政府主导开发而言，让中 建方程主导新城开发，更为高效。2.5、政府向企业让利，企业在逐利的同时，也贡献了自身的社会责任。有 政府信誉作保障，PPP项口投资的回报率通常介于6/15%之间，已经是相对较高 的收益率。要想企业肩负更多的社会责任，就应当让企业在为社会做贡献的同时, 有适当的盈利，这对于企业继续履行自己的社会职责有一定的促进作用。总的来说，塘沽湾新城这种以政企合作的

8、创新商业模式对于改善新城镇居民 的民生现状，减轻新区政府的财政圧力，实现企业的社会责任方面都起到了很好 的作用，可以说是实现了人民、政府和企业的三赢。4、可复制性当前我国正处于城镇化深入发展的关键时期。中国建筑作为央企积极落实国 家新型城镇化战略。“十二五”期间，中国建筑将城镇化作为第三主业，发挥资 金、人才以及“一二三级协同开发”、“N位一体”等方面的优势，使核心业务向 产业链上下游拓展，经营模式向多元化、纵向一体化方向发展，并将智慧城市、 海绵城市、绿色城市、生态城市等城市建设指标融为一体，探索新型城镇化发展 之路，并使之成为可复制的项LI模式和产品品牌。塘沽湾新城的开发建设模式正 是一次

9、颇具意义的开发探索。我国的PPP融资模式发展经历了从90年代开始的摸着石头过河阶段，到20 世纪初的黑猫白猫阶段，再到LI前的规范化阶段，经过20多年的发展进程，已 经在PPP模式的运作方面积累了不少的经验。我国的国情区别于国外资本主义国 家，我们坚持走中国特色社会主义道路，建设富强民主文明和谐美丽的社会主义 现代化强国。在中国，国有企业是国民经济发展的中坚力量，是中国特色社会主 义的支柱。国企的职责不光要为国家创造财富，更肩负着更多的社会职责。我们 国家有很多像中建股份这样的大型央企。在PPP模式比较盛行的当下，有实力的 央企更应该充分发挥自身优势，积极主动的投身到国家建设中去，塘沾湾新城的 开发模式，对于我国的新型城镇化建设可以算是一种启示。5、结语当前