东原地产-住宅项目设计管理工作指引

1、武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第1页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期武汉东原住宅项目设计管理工作指引编制汪洋日期审核汪洋日期批准何永劼日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第2页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期一、流程目的1.1 明确并规范武汉东原住宅项目设计管理流程，保障设计成果质量与进度，确保设计工作的 正确方向。二、适用范围2.1 适用于武汉东原所有住宅项目设计管理工作。三、术语3.1 项目拓展阶段：指项目可研论证前期，具体指项目土地获取之前的阶段。3.2 概

2、念设计阶段：土地获取后提出的产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分 析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。四、职责规划4.1 研发设计部4.1.1 负责组织选择设计单位，并对设计单位工作进行评估、反馈。4.1.2 负责牵头组建项目全专业设计团队，确定项目研发设计经理。4.1.3 负责设定项目产品线，负责组织和协调项目各阶段的设计管理工作，包括：1) 相应设计阶段设计任务书的组织编写并按程序评审、审批。2) 相应设计阶段的设计成果、产品配置标准的审核编制，并按程序评审、批准。4.1.4 负责拟定、推动执行各阶段设计计划。4.1.5 负责项目设计类基础资料的收集、更新和发布。4

3、.1.6 负责推行限额设计，确保各阶段设计成本受控。4.1.7 配合完成图纸测绘、合同附图和施工现场支持等工作。4.1.8 负责组织进行项目设计后评价。4.1.9 负责对项目设计供方选择报告、设计合同、设计计划、设计任务书、设计成果、产品配 置标准、设计后评价报告等重要文件进行归档和管理，并按规定向公司备案。4.2 投资发展部4.2.1 负责提交项目投资发展可行性研究报告。4.2.2 负责提交项目基础资料，包括但不限于规划红线图、规划指标、规划或合作方的特殊要 求等。4.3 营销管理部4.3.1 提供各阶段的市场定位报告和产品建议书、样本房客户写真、销售分期策划、售楼处策武汉东原地产编号名称武

4、汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第3页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期戈V、示范区建议以及货值参考等。432参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。4.4 成本管理部4.4.1 提供各阶段成本控制要求及设计优化建议。4.4.2 参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。4.5 开发部4.5.1 提供设计基础资料，包括但不限于市政基础资料、1:2000现状地形图、规划红线图、规划审批口的特殊要求。4.5.2 及时反馈政府相关审批部门的修改意见或建议，包括但不限于规划、消防、发改委、环保、园林、交通、市政、人防等。4.5.3 及时了解当地审批部门政策及法律法规的变化，并反馈至

5、研发设计部。4.5.4 参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。4.6 其他相关部门4.6.1 根据研发设计部需要提供相关基础资料。4.6.2 提供建议或意见，并根据设计评审要求，参与相关阶段的设计评审。五、关键活动说明5.1 项目拓展阶段5.1.1 研发设计部根据人力状况确定设计经办人。5.1.2 研发设计部经办人负责收集基础资料，包括但不限于：部门信息提供要求投资发展部项目土地基础资料、土地信息米集表、预可研报告营销管理部市场调研数据、竞争分析、新项目市场疋位建议书运营管理部工程组地质资料（参考）、市政条件调研资料、项目分期及开发节奏5.1.3 设计经办人负责根据项目拓展计划节点要求及可

6、研工作安排编制本阶段工作计划并负责落 实。5.1.4 研发设计部可根据项目情况，确定是否需要使用外部设计顾问。5.1.5 研发设计部或外部设计顾问编制概念设计草案及指标说明，设定产品线，提供给投资发展部进行市场分析测算，提供给成本管理部进行成本估算，三方共同讨论确认概念设计草案 和指标，投资发展部、营销管理部形成初步【新项目市场定位建议书】、销售分期和开发节武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第4页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期奏，成本管理部形成投资分析阶段的【成本测算表】 。5.1.6 上述成果汇总到投资发展部形成【项目可研报告】，按规定程序报批。5.

7、1.7 本阶段输出主要成果为：1) 概念设计草案和指标2) 项目可研报告5.2 设计启动5.2.1 设计管理团队组建：土地获取后，研发设计部和项目部根据项目安排，指定各阶段建筑、结构、室内、机电、 景观的专业人员组成跨部门的项目设计管理小组，并确定各阶段项目设计经理。项目研发 设计经理作为项目设计管理工作的责任人、总协调人，对项目的设计工作进行统筹管理， 其他各设计专业应当按工作计划及任务接受统筹管理。5.2.2 项目研发设计经理负责根据城市公司对项目关键节点计划的要求，制订项目设计工作计划,按程序审批后报研发设计部备案。5.2.3 项目研发设计经理负责组织项目设计类基础资料收集与分析。5.2

8、.4 项目研发设计经理负责组织编制项目设计供方策划，报研发设计部审批，研发设计部负责 组织选择设计单位。5.3 概念设计阶段5.3.1 概念设计前期资料搜集1) 城市公司研发设计部协调各部门，提交设计资料:部门信息提供要求研发设计部针对拟开发项目的产品线定义及产品要求投资发展部地形图、用地界点坐标表、【宗地自然条件表】、【宗地社会条件 表】及城市社会条件的资料开发部有关当地规范、市政资料，正式的规划设计要求，人防政策等营销管理部【竞争楼盘列表】、【竞争楼盘营销信息表】、【初步产品建议书】， 销售分期及年度推盘量、售楼处(区)示范区的初步策划其他研发设计部认为需要提供的有关资料市政、地质、水文资

9、料等2) 资料移交需接受和移交双方共同签字确认归档。有疑问的须注明，在后续过程中验证，如市政管线接口及竖向等复核。武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第5页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期532项目研发设计经理组织编制【概念规划设计任务书】，与营销管理部沟通确认后形成初稿,组织有关部门进行评审、审批。另外与营销管理部沟通，形成对于项目分期与售楼处示范 区的初步设想。5.3.3 概念规划设计管理1) 研发设计部与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【概念规划设计任务书】 要求的时间、成果标准提交概念规划设计成果。2) 研发设计部组织有关部门进行设计成

10、果评审。5.3.4 概念设计成果经审批通过后，进入方案设计阶段。5.3.5 本阶段输出主要成果为：1) 正式产品建议书2) 概念设计规划成果3) 项目分期初步设想4) 售楼处及示范区设想5.4 方案设计阶段5.4.1 从本阶段开始，售楼处和示范区作为独立子项进行设计、成本、工程管理。其方案设计与 项目主体同步启动，方案获政府认可后，即进入施工图设计及后续工程实施阶段。5.4.2 建筑规划设计前期资料搜集：1) 根据【方案设计任务书】的编制要求，城市公司研发设计部协调各部门，提交设计基础资料。部门信息提供要求研发设计部整理前期概念规划设计成果、评审意见及后续需解决问题列项开发部【建设用地规划许可

11、证】，政府报建要求(规划局、 消防局、人 防办、市政等相关政府部门关于建筑规划设计方案的要求)及 概念征询结果、【面积校审报告】等营销管理部【营销定位报告】运营管理部客服组【经验教训成果转化表】、【客户服务案例库】、【设计缺陷对照表】物业公司针对本项目【物业管理建议书】运营管理部工程组 /项目部工程建设设计要求，相邻地块地质报告或初勘报告，市政道路管线、现场平面竖向验证成果武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第6页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期其他研发设计部认为需要提供的有关资料方案阶段成本控制建议，绿色认证建议等2) 资料移交需接受和移交双方共同签字确

12、认归档。有疑问的须注明，在后续过程中验证，如 市政管线接口及竖向等复核。543 项目设计经理组织编制【方案设计任务书】，并组织有关部门按照【设计评审工作指引】进 行评审。544 建筑规划设计管理1) 研发设计部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【建筑规划设计任务 书】要求的时间、成果标准提交设计资料。研发设计部组织设计评审。2) 研发设计部根据设计评审【评审会议纪要】整理出下一步设计修改建议。3) 设计单位根据【设计业务联系单】，对方案进行深化。4) 根据调整后的结果，研发设计部按照【设计评审工作指引】组织设计评审。5) 开发部负责进行政府主管部门沟通，项目设计管理小组根据反馈

13、意见完善直至确定，同步 开展单体方案设计。5.4.5 建筑单体深化设计管理1) 研发设计部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【方案设计任务书】 或会议纪要要求的时间、成果标准提交设计资料。2) 方案设计阶段，研发设计部组织营销管理部、运营管理部工程组/项目部、成本管理部、根据方案设计成果，讨论形成【方案阶段产品标准】，由成本管理部进行核算。3) 研发设计部组织方案设计成果及【方案阶段产品标准】评审。4) 建筑方案设计评审通过后，由研发设计部组织建筑方案设计单位对扩初施工图设计单位进 行建筑方案设计交底。成本管理部进行项目责任成本编制，开发部负责进行方案报批，研 发设计部根据反馈

14、意见组织完善直至确定。5.4.6 设计衔接：本阶段应启动精装修方案设计(确定大堂公区及户型平面)，并启动景观规划概念设计(确定覆土层深度及路网结构)。5.4.7 输出成果，本阶段输出主要成果为：1) 报建的实施方案2) 方案阶段产品标准3) 售楼处及示范区实施方案4) 精装修产品设计方案5) 景观规划概念设计方案武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第7页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期5.5 扩初设计阶段5.5.1 建筑扩初设计前期资料搜集1) 根据【建筑扩初设计任务书】的编制要求，由城市研发设计部组织各部门，提交相关资料。部门信息提供要求研发设计部方案设

15、计相关成果、【方案阶段产品标准】及设计指导意见，并组 织方案设计单位对扩初、施工图设计单位(人贝)进行设计交底开发部方案报建政府审批意见运营管理部工程组/项目部工程建设要求，组织地勘，并提交地质(初勘)报告成本管理部【扩初阶段成本控制建议】2) 资料移交需接受和移交双方共同签字确认归档。有疑问的须注明，在后续过程中验证，如 市政管线接口及竖向等复核。5.5.2 项目设计经理组织编制 【建筑扩初设计任务书】，并组织有关部门按照 【设计评审工作指引】 进行评审。5.5.3 建筑扩初设计管理1) 研发设计部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【建筑扩初设计任务 书】要求的时间、成果标准

16、提交设计资料。2) 研发设计部组织城市公司营销管理部、运营管理部工程组/项目部、成本管理部，根据扩初设计成果，讨论形成【扩初阶段产品标准】。由合约管理部进行核算。3) 研发设计部组织扩初设计成果及【扩初阶段产品标准】评审。4) 研发设计部组织材料设备选型，确定材料部品清单。5) 如需，开发部负责初设报审、消防、人防、园林、交通、市容、市政等报批，研发设计部 提供配合。6) 开发部负责组织面积预测，研发设计部提供配合。7) 成本管理部进行扩初阶段责任成本制定，按照公司流程规定，对异常情况按要求汇报和确 认，发出成本预警，由责任部门跟进。8) 需要进行结构超限审查或消防专项审查论证的项目，应提前安

17、排技术设计和征询。原则上 确保与扩初设计同步完成，最晚不应迟于施工图设计条件图第一次提资。5.5.4 设计衔接：精装修专业本阶段应完成产品深化设计包含房型平面及点位确定，景观专业需 要完成方案设计，包含确定分区覆土层深度、室外泳池定位及剖面设计(如有)以及其他 影响建筑施工图设计的事项。武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第8页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期5.5.5 输出成果，本阶段输出主要成果为：1）（报建的）扩初设计文件2）扩初阶段产品标准及材料部品清单3）建造技术标准4）精装修产品深化设计成果5）景观规划方案设计成果5.6 施工图设计阶段5.6.

18、1 施工图设计前期资料搜集1）根据【建筑施工图设计任务书】的要求，由研发设计部组织各部门，提交相关资料。部门信息提供要求开发部扩初报建政府审查意见（如有）研发设计部详细指标参数、前期设计评审意见成本管理部【施工图阶段成本控制建议】运营管理部工程组、项目部工程建设要求、建造技术标准、提交地质详勘报告2）资料移交需接受和移交双方共同签字确认归档。有疑问的须注明，在后续过程中验证，如 市政管线接口及竖向等复核。5.6.2 施工图设计管理1）研发设计部负责组织各专业设计管理人员与设计单位的交流讨论，设计单位按【建筑施工 图设计任务书】要求的时间、成果标准提交设计成果。2）研发设计部针对施工条件图和施工

19、图，分别组织内部设计评审，并反馈修改完善。3）开发部进行正式的房产面积预测，如需则进行必要的设计调整。4）开发部负责提交施工图设计成果给具备资质的审图机构及消防、人防部门进行审核。审查 通过后，开发部负责施工图报建，报建信息反馈至研发设计部，由设计单位修改完善直至 通过。5）建筑施工图的发放、版本更新、版本回收、加晒必须统一由研发设计部负责，按照【设计 图纸管理工作指引】的要求执行。6）施工图设计阶段，研发设计部组织营销管理部、运营管理部工程组/客服组、项目部、成本管理部、物业公司、开发部，根据施工图设计成果和材料设备选型定板成果，讨论形成【建造标准】、【交楼标准】，并按【业务分判】完成审核

20、/审批。7）研发设计部按照材料部品清单，组织材料部品送样打样，成本管理部、项目部配合。武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第9页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期8）成本管理部根据施工图进行施工图阶段责任成本制定。563 设计衔接：精装修专业本阶段需完成材料样本提交，景观专业需完成规划实施方案或扩初施工图设计成果。564 本阶段输出主要成果为：1）实施的施工图设计文件2）正式产品标准及交楼标准3）精装修实施样板4）景观规划实施方案或扩初施工图设计成果5.7 二次专项设计阶段5.7.1 建筑施工图设计完成后，研发设计部、成本管理部、运营管理部工程组/项目部按专

21、项内容，负责组织设计方、供应商、施工单位进行建筑二次专项设计工作，内容包括但不限于：5.7.2 相关资料输入要求：部门信息提供要求运营管理部工程组及项目部本项目工程技术实施建议及要求成本管理部提供有效外部资源，并给出成本建议营销管理部、运营管理部客服组对涉及产品外观、客户承诺的二次专项设计（如幕墙、门 窗等）提出建议及要求5.7.3 在二次设计单位提交二次设计成果后，负主责的部门组织设计评审。5.8 景观、精装修及售楼处示范区的设计时机5.8.1 景观方案设计最晚应在建筑方案设计中期阶段启动。5.8.2 景观和室内的概念方案应于市场定位会召开后正式启动。5.8.3 室内设计应与建筑方案设计同步

22、跟踪进行。5.8.4 营销管理部应在建筑概念规划定案后，方案设计阶段开始时，即提供售楼处、示范区的设 置、风格、布置等建议，如需要设置示范区，应及时与研发设计部、运营管理部工程组沟 通，明确展示区位置、风格、装修布置等要求。5.9 后续设计配合阶段5.9.1营销配合：1）开盘前编制完成【销售手册】设计部分。2）配合营销制定销售模型、沙盘、效果图、楼书户型附图。3）配合营销提供相关销售图纸资料。4）配合编制销售合同附图。武汉东原地产编号名称武汉东原住宅项目设计管理流程版本A/0页码第10页共12页编制汪洋修订1汪洋批准何永劼生效日期5）配合开展对营销进行设计技术培训讲解。5.9.2 工程配合：1

23、）协同设计单位对现场施工进行技术支持与指导。2）重大设计问题现场解答。3）设计变更管理。4）材料选样定样。5.9.3 成本配合1）协同设计单位招标设计答疑。5.9.4 交楼配合1）配合编制交房附图建筑部分2）配合编制【交房说辞】建筑设计部分3）配合编制房屋使用说明书建筑设计部分5.10 设计后评价阶段研发设计部原则上应在项目（按运营分期）交楼3个月内完成项目的设计后评价，项目设计经理负责组织项目设计管理小组成员及其他端口部门执行。设计后评价报告报公司备案。5.11 设计资料归档5.11.1 项目设计经理负责督促项目设计管理小组，及时按设计阶段及工作内容，整理、收集项目设计管理重要资料，提交研发设计部部门助理进行归档。其内容包括但不限于：1）前期项目基础资料及各阶段主要设计输入。2）各阶段设计图纸成果、指标及文本资料。3）各阶段产品标准、建造标准及正式的交楼标准。4）各阶段政