澳大利亚住房金融和住房保障制度对我国住房公积金制度的启示

1、澳大利亚住房金融和住房保障 制度对我国住房公积金制度的 启示摘 要：我国住房公积金制度有待 发展 和改进， 澳大利亚是住房 金融 发达和住房保障制度完善 的国家，通过对澳大利亚住房制度的简要介绍， 从贷款品种创新、 支持中低收入人群购房、 贷款 的风险管理、信用考查及保障性住房的人文关怀 五个方面来探讨澳大利亚住房制度的成熟经验 对我国住房公积金制度的启示。 关键词： 澳大利 亚；住房制度；公积金；启示1991 年上海市借鉴新加坡中央公积金制度 的经验，在我国率先建立了住房公积金制度， 1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来， 住房公积金制度经过不断的完善和发展， 走出了 一条具有 中国

2、 特色的住房保障之路， 对改善职工 的居住条件作出了突出贡献。 在肯定住房公积金 制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发 展中还存在一些问题， 需要不断的完善。 澳大利 亚是一个住房金融市场发达、 住房保障制度完善 的国家，在这个国家， 拥有自己的房产是每个国 民的 “伟大梦想 ”，在居民的购房过程中， 政府究 竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服 务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示， 本文将进行简单的探讨和论述1 澳大利亚的住房金融澳大利亚总人口 2000 万，全国共有 820万 套住房，每年新建住房 14 万套，大部分居民生 活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前 列。澳大利

3、亚 70% 的住房所有者都是通过住房 抵押贷款购买住房，超过 80% 的住房其所有人 拥有全部产权 （所有人一次性付清房款或贷款已 全部偿还）。由于对 经济 形势的普遍看好，澳大 利亚人喜好投资房产， 很多人购买房产后进行出 租以获得稳定收益， 而且认为住房贷款是非常廉 价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例 一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银 行估价师估价的 95% ；贷款期限也比较长，一 般在 20-25 年。澳大利亚政府还规定，借款人所 支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。 此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷 给一些私人财务公司， 这些财务公司以低于银行 住房抵押

4、贷款 0.5到 1个百分点的利率发放住房 贷款，受到购房人的欢迎。 以上这些因素直接导 致了澳大利亚住房贷款的发展。 联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构， 住房贷款余额占总贷款余额的 50% ，它目前向 借款人提供四种贷款产品以供选择。 一是蜜月贷 款，在贷款前 12 个月的利率为同期浮动利率打 一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低 1 个百 分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率； 二是固定利率贷款，贷款期限为 1-5 年，在预期 利率上升时， 较多人使用该品种， 多数人愿意申 请 3 年和 5 年期固定利率贷款； 三是浮动利率贷 款，作为最传统的贷款品种， 仍然居各类业务的 主导地

5、位；四是信贷额度贷款，对每个客户有 20 万的额度，客户可以随时取出使用， 。根据借 款人的需求， 各个贷款品种可以相互组合， 如贷 款 10 万元，固定利率和浮动利率贷款各为 5 万 元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第 一年可以只还贷款利息、 还有等额本金、 等额本 息等还款方式。 除第一年外， 银行一般不会向提 前还贷的借款人收取违约金。在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严 密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存 款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息 等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用 进行评估。所有银行都会要求借款人在申

6、请贷款 时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明 现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证 明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、 健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借 款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其 他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过 房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷 款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾 期情况很少。2澳大利亚的住房保障制度澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异， 在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维

7、多利 亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以 下简称住房辅助司）主要负责向低收入家庭、无 家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房 产。目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管 理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无 家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住 房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦 政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助 司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收 入；三是州政府专项拨款。住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持 的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的 住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭 和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准

8、为 其家庭总收入的25%,低收入家庭随着收入的 逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。住房辅助司非常重视居住环境的改善和人 文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归 人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一 样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免 社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作 为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和 大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。3 对住房公积金制度的几点启示3.1 创新贷款品种 贷款品种相对单一， 还款方式比较呆板， 已 成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注 的问题。 从消费心 理学 角度讲， 在同一类商品具 有多种型号供顾

9、客选择时， 可以更大程度激发顾 客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提 出的要求得到满足时， 顾客会容易做出购买的决 定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求， 不 断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面， 目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式， 借款人无从选择。 可以学习澳大利亚， 增设固定 利率和浮动利率、 固定利率相结合的方式， 由公 积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收 入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不 能减少还款的风险。 另外在还款方式上， 可以除 等额本金、等额本息还款方式外， 增设其他品种， 例如可以将北京公积金管理中心试行的 “自由还 款”的还款方式推广实

10、行。3.2 贷款政策向中低收入者倾斜近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴 存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高 涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。 澳 大利亚的 金融 政策注重向中低收入人群倾斜， 银 行对居民首次购房、 二次购房和多次购房均采取 不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政 策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷 款，应采取不同的政策， 尤其要重视设计适合中 低收入缴存人的贷款品种。 比如对第一次购房人 和较低收入人群适当降低贷款门槛， 如降低首付 款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至 给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人， 根据改善自住住房的情况，相应

11、提高贷款门槛， 如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。3.3 出台全国性贷款风险管理相关操作规 范或指导性文件尽管澳大利亚信用体系已非常完善， 但其银 行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。 我国 目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操 作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大， 部分地区情况堪忧。 应尽快出台全国性住房公积 金贷款的操作规范或相关指导性文件， 对包括贷 前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工 作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程 序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地 住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核 目标之一。3.4 注重对贷款人信用的考查 澳大

12、利亚完善的信用体系对贷款风险管理 和住房保障政策的实施非常重要。 在贷款风险管 理方面， 信用体系的健全， 便于贷款人快捷查明 借款人的信用状态， 确定是否准予贷款以及贷款 额度。在住房保障方面， 由于住房保障政策的受 惠人群往往与家庭的收入密切挂钩， 如保障性住 房和公积金贷款贴息的享受和退出， 一般都要视 家庭的收入状况而定， 信用体系的完备有利于准 确确定保障政策的受益家庭和受益期间， 完善准 入和退出机制， 保证政策目标的顺利实现。 目前 我国信用体系的建立正处于启动阶段， 公积金贷 款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前 审查过程中的细致入微， 注重对贷款人还款能力 的考查，以确保发放的每笔贷款安全。3.5 增强城市保障性住房的人文关怀 澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的 人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住 房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分 布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房， 以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生 活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一 部分要用于建设