第三章现代建筑物区分所有权

1、 第三章第三章 现代建筑物区分所有权现代建筑物区分所有权本章主要内容：本章主要内容： 1 1、建筑物区分所有权制度概述、建筑物区分所有权制度概述 2 2、建筑物区分所有权人的三项权利、建筑物区分所有权人的三项权利 3 3、区分所有权建筑物的管理制度、区分所有权建筑物的管理制度 第一节第一节 建筑物区分所有权制度概述建筑物区分所有权制度概述一、建筑物区分所有权制度的形成和发展一、建筑物区分所有权制度的形成和发展 1 1、建筑物区分所有权制度的形成、建筑物区分所有权制度的形成 原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴居巢原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物区分所有权的

2、观念。通常认洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。通常认为，建筑物区分所有权观念的萌芽，形成于奴隶社会。为，建筑物区分所有权观念的萌芽，形成于奴隶社会。在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年的古巴比伦王国，产生了类似于现代要，公元前两千年的古巴比伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。在罗马法中，由于贯彻了权的正式萌芽。在罗马法中，

3、由于贯彻了“一物一权一物一权”主主义的原则，尤其是确认了所谓义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑建筑物所有权属于建筑物物所附着之土地所有人所附着之土地所有人”或或“地上物属土地所有人地上物属土地所有人”的原的原则，则，所以并不存在建筑物的区分所有权问题。其后的日尔曼所以并不存在建筑物的区分所有权问题。其后的日尔曼 法，曾经形成所谓的法，曾经形成所谓的“阶层所有权阶层所有权”，在某种程度上承认了建筑物，在某种程度上承认了建筑物区区分所有权，但并不完整。分所有权，但并不完整。 自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）等国先后进行了工业

4、革命，加速了城市和工业中心的急剧等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。所有权法律制度的呼声高涨。18041804年，年， 法国民法典法国民法典第第644644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。此后

5、，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权法律制度。法律制度。 2 2、建筑物区分所有权制度的发展、建筑物区分所有权制度的发展 进入二十世纪，两次世界大战堪称人类浩劫，原有建进入二十世纪，两次世界大战堪称人类浩劫，原有建筑物遭到极大破坏。另一方面人口激增，并纷纷涌向城市，筑物遭到极大破坏。另一方面人口激增，并纷纷涌向城市，致使住宅问题更趋严峻。但与此同时，科学技术的进步客致使住宅问题更趋严峻。但与此同时，科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向发

6、展提供了基本条件。观上又为建筑物向更高的立体化方向发展提供了基本条件。为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，促进了建筑物区分所有权制度的发展。促进了建筑物区分所有权制度的发展。一、建筑物区分所有权制度的概念与特征一、建筑物区分所有权制度的概念与特征 1 1、建筑物区分所有权的含义、建筑物区分所有权的含义 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑

7、物专有部分栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的所享有的专有所有权专有所有权，与建筑物共有部分所享有的共有部，与建筑物共有部分所享有的共有部分分持分权持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成成员权员权的总称。的总称。 2 2、建筑物区分所有权的客体、建筑物区分所有权的客体 “ “空间空间”是是建筑物区分所有权的客体建筑物区分所有权的客体 3 3、建筑物区分所有权的特征、建筑物区分所有权的特征 （1 1）复合性。）复合性。 （2 2）专有权的主导性。在区分所有权的设立登记）专有权的主导性。在区分所有权的设立登记上，只登记专有所有

8、权，而共有权和成员权则不需要单独上，只登记专有所有权，而共有权和成员权则不需要单独登记。登记。 （3 3） 一体性，专有权、共有权、成员权不可分离。一体性，专有权、共有权、成员权不可分离。 （4 4）登记公示性）登记公示性 （5 5）权利主体身份多重性。）权利主体身份多重性。 4 4、建筑物区分所有权种类、建筑物区分所有权种类 （1 1）纵切型区分所有权）纵切型区分所有权 （2 2）横切型区分所有权）横切型区分所有权 （3 3）混合型型区分所有权）混合型型区分所有权 第二节第二节 建筑物区分所有权人的三项权利建筑物区分所有权人的三项权利一、专有所有权一、专有所有权 1 1、专有部分的要件、专有

9、部分的要件 构造上的独立性、利用上的独立性构造上的独立性、利用上的独立性 2 2、专有部分的范围、专有部分的范围 （1 1）中心说；）中心说； （2 2）空间说；）空间说； （3 3）最后粉刷表层说；）最后粉刷表层说； （4 4）壁心和最后粉刷表层说。）壁心和最后粉刷表层说。 3 3、专有所有权的内容、专有所有权的内容 专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利与承担的义务。人所享有的权利与承担的义务。 （1 1）区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利）区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利包括：所有权、相邻使用权。包括：所有

10、权、相邻使用权。 （2 2）区分所有权人作为专有所有权人所承担的义务）区分所有权人作为专有所有权人所承担的义务包括：包括：A A、不得违反全体区分所有权人的共同利益；、不得违反全体区分所有权人的共同利益；B B、维、维持建筑物存在的义务；持建筑物存在的义务；C C、不得随意变更通过其专有部分、不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管道等；的电线、水管、煤气管道等；D D、遵守公共秩序，维护住、遵守公共秩序，维护住宅区环境的安宁与卫生。宅区环境的安宁与卫生。二、共有所有权二、共有所有权 1 1、共有所有权的特征、共有所有权的特征 复合性、广泛性、多重性、从属性、不可分割性。复合性、广泛性、

11、多重性、从属性、不可分割性。 2 2、共有部分的范围、共有部分的范围 建筑物的基本构造部分、建筑物的共有部分及附属物。建筑物的基本构造部分、建筑物的共有部分及附属物。 3 3、共有所有权的形态、共有所有权的形态 总有、共同共有、按份共有。总有、共同共有、按份共有。 4 4、共有所有权的内容、共有所有权的内容 共有所有权的内容是指建筑物区分所有权人作为共有共有所有权的内容是指建筑物区分所有权人作为共有所有权人所享有的权利与承担的义务。所有权人所享有的权利与承担的义务。 权利权利对共有部分的使用权、收益权、修缮改良权。对共有部分的使用权、收益权、修缮改良权。 义务义务按共有部分的本来用途使用共有部

12、分、分担共按共有部分的本来用途使用共有部分、分担共同费用和负担的义务。同费用和负担的义务。 三、成员权三、成员权 1 1、成员权的概念、成员权的概念 成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。与承担的义务。 2 2、成员权的内容、成员权的内容 （1 1）权利）权利 表决权、参与订立规约权、选聘和解聘管理者的权表决权、参与订立规约权、选聘和解聘管理

13、者的权利、请求权。利、请求权。 （2 2）义务）义务 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务、执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务、遵守管理规约的义务、接受管理者管理的义务。遵守管理规约的义务、接受管理者管理的义务。 3 3、成员权的变动、成员权的变动 包括指建筑物区分所有权人成员权的取得与灭失。包括指建筑物区分所有权人成员权的取得与灭失。 第三节第三节 区分所有建筑物的管理制度区分所有建筑物的管理制度 区分所有建筑特的管理也就是我们所说的物业管理，区分所有建筑特的管理也就是我们所说的物业管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充

14、分发挥其社会的、经济的机能，而对其所进行的一切经营活动。一般会的、经济的机能，而对其所进行的一切经营活动。一般而言，它包括建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对而言，它包括建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对区分所有权人共同生活秩序的维护。区分所有权人共同生活秩序的维护。一、管理内容一、管理内容 物的管理、人的管理。物的管理、人的管理。二、管理方式二、管理方式 1 1、自主管理方式与委托管理方式、自主管理方式与委托管理方式 2 2、管理人方式与非管理人方式、管理人方式与非管理人方式 3 3、法人管理方式与非法人管理方式、法人管理方式与非法人管理方式三、管理规约三、管理规约 管理规约是指全体区

15、分所有权人就建筑物的管理、使管理规约是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式形成的自治规则。用及所有关系，以书面形式形成的自治规则。 1 1、管理规约的设定、变更及废止；、管理规约的设定、变更及废止； 2 2、管理规约内容；、管理规约内容； 3 3、管理规约的效力、保管及阅览。、管理规约的效力、保管及阅览。四、管理团体四、管理团体 管理团体是指一栋区分所有建筑物上的全体区分所有管理团体是指一栋区分所有建筑物上的全体区分所有权人为进行建筑物及其基地、附属设施的管理而结成的管权人为进行建筑物及其基地、附属设施的管理而结成的管理组织。理组织。阅读与讨论：阅读与讨论： 物权法物权

16、法中建筑物区分所有权制度缺陷中建筑物区分所有权制度缺陷1 1、物权法物权法第七十二条规定第七十二条规定:“:“业主对建筑物专有部分业主对建筑物专有部分以外的共有部分以外的共有部分, ,享有权利享有权利, ,承担义务承担义务; ;不得以放弃权利不不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房, ,其对其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。” 该条中该条中“不得以放弃权利不履行义务不得以放弃权利不履行义务”应该怎样理解应该怎样理解呢呢? ?业主转让建筑物内的住宅、经营性用房业主转让建筑物

17、内的住宅、经营性用房, ,权利义务又如何权利义务又如何确定呢确定呢? ?我们可以理解为业主对小区共有部分的义务是绝我们可以理解为业主对小区共有部分的义务是绝对的对的, ,不能消灭除非他不再是小区的业主。而这里的不能消灭除非他不再是小区的业主。而这里的“转转让让建筑物内的住宅、经营性用房建筑物内的住宅、经营性用房”后权利义务分配有两种不后权利义务分配有两种不同的情况同的情况, ,如果只是用益物权如果只是用益物权( (如使用权等如使用权等) )的转让的转让, ,譬如租譬如租赁赁, ,那么承租人除了享有使用权外那么承租人除了享有使用权外, ,他也可以享有参加业主他也可以享有参加业主大会也可以发表意见

18、大会也可以发表意见, ,但是他的表决权应该有所限制。同但是他的表决权应该有所限制。同时，承租人也应该享有一定的义务时，承租人也应该享有一定的义务, ,比如应该缴纳相应的比如应该缴纳相应的水电费等。但公共维修基金是不该他缴纳的。因为承租人水电费等。但公共维修基金是不该他缴纳的。因为承租人只是房屋的使用人而非真正的业主只是房屋的使用人而非真正的业主, ,他只享有部分权利他只享有部分权利, ,那那么他也就只履行与之对应的义务。但如果是对其全部的专么他也就只履行与之对应的义务。但如果是对其全部的专有权进行转让有权进行转让, ,即房屋的买卖即房屋的买卖, ,那么房主的其它所有的权利那么房主的其它所有的权

19、利及义务也都同时自动一并转让。及义务也都同时自动一并转让。2 2、物权法物权法第七十三条规定第七十三条规定,“,“建筑区划内的道路建筑区划内的道路, ,属属于于业主共有业主共有, ,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地地, ,属于业主共有属于业主共有, ,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房务用房, ,属于业主共有。属于业主共有。” 法条中虽然规定了道路法条中虽然规定了道路, ,绿地及其他公共场所、公用绿地及其他

20、公共场所、公用设施和物业服务用房设施和物业服务用房, ,属于业主共有属于业主共有, ,但未明确说明公共但未明确说明公共场所、公用设施场所、公用设施, ,物业服务用房具体指的是那些部分，例物业服务用房具体指的是那些部分，例如如, ,本条虽明确规定本条虽明确规定, ,建筑区划内的绿地建筑区划内的绿地, ,属于业主共有属于业主共有, ,但但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。但其中的属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。但其中的“明示属于个人的除外明示属于个人的除外”就没有明确界定就没有明确界定, ,于是就可能产于是就可能产生生种种问题。在现实生活中种种问题。在现实生活中, ,开发商往往为了售

21、房而将屋顶开发商往往为了售房而将屋顶作为附赠或以低价出售的方式转让给购买顶层住房的业主作为附赠或以低价出售的方式转让给购买顶层住房的业主, ,又或者将底层周围的部分绿地作为小花园出售给底楼业又或者将底层周围的部分绿地作为小花园出售给底楼业主。开发商的这种种行为到底是否合法主。开发商的这种种行为到底是否合法? ?开发商与购房者开发商与购房者能否以其购房合同的载明作为能否以其购房合同的载明作为“明示明示”的证据的证据? ?本人认为本人认为这这均应均应视作无处分权的行为视作无处分权的行为, ,因为其所售出的部分均为业主因为其所售出的部分均为业主共有。一方面共有。一方面, ,开发商无权在房屋买卖合同中

22、开发商无权在房屋买卖合同中“明示明示”将将其其单独转让给某一业主单独转让给某一业主, ,另一方面另一方面, ,购房业主也无权购房业主也无权“明示明示”这这些绿地和顶楼属于其个人。针对这种现象些绿地和顶楼属于其个人。针对这种现象, ,需要立法上的需要立法上的完善完善。3 3、物权法物权法第七十四条规定第七十四条规定;“;“建筑区划内建筑区划内, ,规划用于规划用于停停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内内, ,规划用于停放汽车的车位、车库的归属规划用于停放汽车的车位、车库的归属, ,由当事人通过由当事人通过出售、附赠或者出租等方式

23、约定。占用业主共有的道路或出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位者其他场地用于停放汽车的车位, ,属于业主共有。属于业主共有。” 条文中条文中“首先满足业主的需要首先满足业主的需要”, ,即是指即是指“建筑区划建筑区划内内, ,规划用于停放汽车的车位、车库规划用于停放汽车的车位、车库”应当首先或优先满足业应当首先或优先满足业主的需要主的需要, ,而且而且“首先首先”区别于区别于“优先优先”。优先是指在同。优先是指在同等条等条件下的优先件下的优先, ,而首先则是不区分条件的首先。当小区规划而首先则是不区分条件的首先。当小区规划的用于停放汽车的车位、车库不足

24、的时候的用于停放汽车的车位、车库不足的时候, ,小区业主享有小区业主享有“首先首先”权权, ,即使外界给予何等优厚的条件即使外界给予何等优厚的条件, ,车位、车库都车位、车库都应应先提供给业主先提供给业主; ;而当小区规划的用于停放汽车的车位、车而当小区规划的用于停放汽车的车位、车库有富余的时候库有富余的时候( (满足了小区业主的基本需要后有剩余满足了小区业主的基本需要后有剩余),),则小区业主对其享有则小区业主对其享有“优先优先”权权, ,即在同等的条件即在同等的条件, ,车位、车位、车车库都应先提供给业主库都应先提供给业主; ;而当小区规划的用于停放汽车的车而当小区规划的用于停放汽车的车位

25、、车库有富余的时候位、车库有富余的时候( (满足了小区业主的基本需要后有满足了小区业主的基本需要后有剩余剩余),),则小区业主对其享有则小区业主对其享有“优先优先”权权, ,即在同等条件下即在同等条件下, ,小小区业主的要求应当首先满足。如一个区业主的要求应当首先满足。如一个8080户的小区配有户的小区配有100100个车位个车位, ,则对于这则对于这100100个车位业主都享有首先权个车位业主都享有首先权, ,即在已满即在已满足所有业主一户一位的基本需要后剩余的足所有业主一户一位的基本需要后剩余的2020个车位个车位, ,业主业主依旧可以在相同的条件下首先获得多余车位。同时考虑到依旧可以在相

26、同的条件下首先获得多余车位。同时考虑到开发商的利益开发商的利益, ,对富余车位业主的首先权可以给予一定期对富余车位业主的首先权可以给予一定期限的限制限的限制, ,即在一定期限内开发商应优先满足业主的需求即在一定期限内开发商应优先满足业主的需求, ,这样就确保了每个业主均有机会享有优先选择多余的车位这样就确保了每个业主均有机会享有优先选择多余的车位的权利的权利, ,也方便了小区的统一管理和维护也方便了小区的统一管理和维护; ;在超过约定的期在超过约定的期限后限后, ,视为业主弃权视为业主弃权, ,其对于富余车位的优先权消灭其对于富余车位的优先权消灭, ,这时这时开发商可以根据自己的需要处理富余的

27、车位开发商可以根据自己的需要处理富余的车位, ,这样一方面这样一方面平衡了开发商的利益平衡了开发商的利益, ,同时又可以敦促业主积极行使自己同时又可以敦促业主积极行使自己的权利。的权利。4 4、物权法物权法第七十七条规定第七十七条规定,“,“业主不得违反法律、法业主不得违反法律、法规以及管理规约规以及管理规约, ,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的改变为经营性用房的, ,除遵守法律、法规以及管理规约外除遵守法律、法规以及管理规约外, ,应当经有利害关系的业主同意。应当经有利害关系的业主同意。” 对房屋改变用途的这一问题上对房屋改变用途的这一问

28、题上, ,大多数物业、小区一大多数物业、小区一般是不允许业主随意将其居住的住宅房改变用途。如果要般是不允许业主随意将其居住的住宅房改变用途。如果要改变改变, ,一般要经过相关行政部门以及物业公司的同意一般要经过相关行政部门以及物业公司的同意, ,在获在获得批准之后得批准之后, ,才能把住宅性用房改为经营性用房。在业主才能把住宅性用房改为经营性用房。在业主进行经营性使用时进行经营性使用时, ,常常可能产生一些问题常常可能产生一些问题, ,如噪音、灰尘如噪音、灰尘等等, ,可能会影响相关业主的权利。此时可能会影响相关业主的权利。此时, ,法律的规定是什么法律的规定是什么? ?利害关系人有权对其进行

29、解决。这时利害关系人有权对其进行解决。这时, ,会产生一个问题会产生一个问题利害关系人应当如何进行界定利害关系人应当如何进行界定? ?利害关系人和相邻关利害关系人和相邻关系有何区别系有何区别? ?我们认为我们认为, ,对利害关系人的界定应该比相邻关对利害关系人的界定应该比相邻关系更为广泛系更为广泛, ,只要其相关权利受到影响的就可以成为利害只要其相关权利受到影响的就可以成为利害关系人。关系人。 此外此外, ,建议要完善登记制度建议要完善登记制度, ,通过登记的范围来确定权通过登记的范围来确定权利义务关系利义务关系, ,以减少不必要的纠纷。可以适当借鉴德国以减少不必要的纠纷。可以适当借鉴德国法、

30、英美法的相关规定法、英美法的相关规定, ,引入排除妨害请求权等引入排除妨害请求权等, ,尽量保证尽量保证业主的权利业主的权利, ,同时促进小区和谐。同时促进小区和谐。5 5、物权法物权法第八十三条规定第八十三条规定,“,“业主大会和业主委员会业主大会和业主委员会, ,对任意弃置垃圾、排放污染物、施放噪声、违反规定饲养对任意弃置垃圾、排放污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为权益的行为, ,有权依照法律、法规以及管理规约有权依照法律、法规以及管理规约, ,要求行为要求行为人停止侵害、消除危险、排

31、除妨害、赔偿损失。业主对侵人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为害自己合法权益的行为, ,可以依法向人民法院提起诉讼。可以依法向人民法院提起诉讼。” 根据第八十三条规定根据第八十三条规定, ,业主委员会是否享有诉权呢业主委员会是否享有诉权呢? ? 目前目前, ,无论是理论界还是实务界对业主委员会是否具无论是理论界还是实务界对业主委员会是否具备诉讼主体资格都存在很大争议。一种观点认为备诉讼主体资格都存在很大争议。一种观点认为, ,根据上根据上述规定述规定, ,小区业主委员会经业主大会的合法授权后享有诉小区业主委员会经业主大会的合法授权后享有诉权权, ,可以向法院起

32、诉可以向法院起诉, ,来制止那些损害小区公共利益的侵来制止那些损害小区公共利益的侵权行为权行为, ,追索损害赔偿等以更好的维护小区的利益。另一追索损害赔偿等以更好的维护小区的利益。另一种观点则认为种观点则认为, ,业主委员会虽然可以要求行为人停止侵业主委员会虽然可以要求行为人停止侵害、排除妨碍害、排除妨碍, ,但这只是属于管理职能但这只是属于管理职能, ,况且业主委员会没况且业主委员会没有自己的独立财产有自己的独立财产, ,所以不享有诉权。所以不享有诉权。 大多数人认为大多数人认为, ,我们应当摆脱那种我们应当摆脱那种“重管理重管理, ,轻赋权轻赋权”的的传统传统, ,业主委员会虽然是小区成立

33、的自治性组织业主委员会虽然是小区成立的自治性组织, ,但它作为但它作为一个机构一个机构, ,一个部门一个部门, ,享有相应的职权与职责是它的应有之享有相应的职权与职责是它的应有之义。我们应该承认义。我们应该承认, ,依法成立的小区业主委员会经过该小依法成立的小区业主委员会经过该小区业主大会的合法授权区业主大会的合法授权, ,对那些损害小区公共利益的侵权对那些损害小区公共利益的侵权行为可以行使诉权行为可以行使诉权, ,向有管辖权的人民法院提起诉讼。其向有管辖权的人民法院提起诉讼。其必要性主要基于以下几点必要性主要基于以下几点: : 首先首先, ,业主委员会若不享有诉权业主委员会若不享有诉权, ,

34、将不利于保护业主的将不利于保护业主的合法权益。虽然合法权益。虽然物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例赋予了业赋予了业主相当的权利主相当的权利, ,但相当一部分实体上权益都要依靠业主大但相当一部分实体上权益都要依靠业主大会或业主委员会来实现与保护。若业主的权益遭到侵害会或业主委员会来实现与保护。若业主的权益遭到侵害, ,而此时业主委员会又不能很好的保护业主的权益而此时业主委员会又不能很好的保护业主的权益, ,因为它因为它不享有诉权不享有诉权, ,可以想像可以想像, ,那将是一件非常麻烦的事情那将是一件非常麻烦的事情, ,而且而且很有可能为公平付出更大的代价。很有可能为公平付出更大的代价。 其

35、次其次, ,业主委员会若不享有诉权业主委员会若不享有诉权, ,将不利于保护小区的将不利于保护小区的合法权益。小区的违章扩建、侵占道路或绿地等合法权益。小区的违章扩建、侵占道路或绿地等, ,相邻权相邻权无法救济无法救济, ,物业公司也不予理睬物业公司也不予理睬, ,这些确实是现实存在而又这些确实是现实存在而又非常令人头疼的非常令人头疼的, ,仅仅因为业主委员会若不享有诉权。如仅仅因为业主委员会若不享有诉权。如果业主与开发商、物业公司之间有了纠纷果业主与开发商、物业公司之间有了纠纷, ,损害了广大业损害了广大业主的合法权益主的合法权益, ,此时若赋予业主委员会诉讼权利此时若赋予业主委员会诉讼权利, ,就能很好就能很好的解决这些问题的解决这些问题, ,而且还可以节约大量的人力物力以及本而且还可以节约大量的人力物力以及本已紧张的司法资源已紧张的司法资源, ,有利于小区的管理与合法权益的维有利于小区的管理与合法权益的维护。护。 第三第三, ,业主委员会若不享有诉权业主委员会若不享有诉权, ,将出现业主委员会的将出现业主委员会的权利和义务不对称的现象。历来权