房地产市场营销策划书

1、理工帝湖湾市场营销策划书6 / 8目录1.）项目背景12.）市场分析12.1宏观环境分析12.2微观环境分析13.）PEST分析24.）营销战略24.1目标人群24.2消费者特点分析34.3产品定位34.4服务定位35.）营销策略35.1产品策略35.2价格策略45.3渠道策略45.4促销策略4广告切入期（12个月）4广告发展期（34个月）56.）费用预算67.）营销控制和风险67.1监督与检查67.2利用反馈67.3备选营销方案准备61.）项目背景 理工帝湖湾是中华新天地二期项目，由焦作骏利房地产有限公司开发，理达置业投资建设，中华·新天地理工帝湖湾一期建设的四栋高层住宅楼以团购与

2、零售结合的方式销售，现已售出80%以上，100%业主均已交清首付。二期项目三栋高层住宅现已正式开始销售，本策划案旨在为中华新天地的二期项目的销售制定一套为之可行的科学营销方案。2.）市场分析2.1宏观环境分析1.最新房地产“国八条”政策中对于部分房价上涨过快的城市实行限购令，但是对于焦作在短期内并不会实施。2政府强调落实住房保障和稳定房价的工作的约谈问责机制，在一定程度上影响了房地产行业的价格。3.郑焦铁路的修建给焦作房地产带来巨大的商机。2.2微观环境分析1.中华·新天地二期，雄踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区，11路、20路、

3、30路等多条公交线路保障快捷的交通出行，主力户型：94142，平均售价每平方4200元。2.焦作市购房人群分析年龄普遍在30-55岁之间，主力购买人群为35-45岁；社会阶层以教师，私营企业主，白领阶层为主；性别多为男性。3.）PEST分析政策1.最新房地产“国八条”政策中对于部分房价上涨过快的城市实行限购令，但是对于焦作在短期内并不会实施。2.政府强调落实住房保障和稳定房价的工作的约谈问责机制，在一定程度上影响了房地产行业的价格。经济1. 银行上调人民币存贷基准利率，银行准备金上调，在一定程度上会影响贷款规模和资金流动。资金周转成为地产开发的重要风险因素。2. .郑焦铁路的建设开通会带动焦作

4、经济及房地产消费。社会焦作市购房人群分析年龄：30-55岁之间，主力购买人 群为35-45岁。社会阶层：教师，私营企业主， 白领阶层。性别：男性为主技术焦作市同类楼盘的均价均在5000元以上，理工帝湖湾具有价格，地段自然条件优越且教育资源丰富等优势。一期销售情况良好，具备一定的社会形象基础4.）营销战略4.1目标人群年龄：30-55岁之间，主力购买人群为35-45岁。社会阶层：教师，私营企业主，白领阶层。性别：男性为主 4.2消费者特点分析1.居住型（约60%）这一消费群体中既注重生活品质，又追求生活品味，他们注重便捷的交通，高雅的文化，和优美的自然环境。2.升值型（约40%）这一消费群体主用

5、地产升值潜力，城市未来规划，及交通情况。4.3产品定位城市新生活，水景花园上的私家别墅4.4服务定位一站式生活服务5.）营销策略5.1产品策略以消费者需求为核心，建立独特的销售理念，理工帝湖湾以“城市新生活，水景花园上的私家别墅”为销售亮点，突出即将建设的大型水景公园碧莲湖公园，焦作市最后一片水上公园热土吸引消费者眼球。门面房销售与居住房销售同步进行，突出理工帝湖湾全面配套的生活设施（游泳池，篮网球场，及大型消费中心等）以城市一线城市优秀的物业水平为基础，提供特色家政服务，为住房人提供快捷人性的一站式生活服务。5.2价格策略焦作同类地产均价在5000左右，为迅速达到销售目的，应采取渗透定价策略

6、，一期售价在4200元左右，二期售价保持不变，可以产生房产价格优势，提升投资前景。5.3渠道策略采取自行销售和风险代理相结合的混合渠道方式，与销售代理商合作，增加销售渠道，拓广销售网点分布。自身销售采取人员促销和内部认购的方式。5.4促销策略广告宣传要达到以下三个目的： 1、 尽竭传达“城市新生活，水景花园上的私家别墅”卖点； 2、 尽快一站式生活服务的服务理念； 3、 直接促进理工帝湖湾的销售。 应把理工帝湖湾的广告宣传分为两个阶段，广告切入期（12个月） 1、报纸广告 主题1：“城市新生活，水景花园上的私家别墅” 焦作最后一片水上热土，碧莲湖公园是我们家的后花园 主题2：一站式生活服务 理

7、工帝湖湾特色的生活服务 2、 网络宣传同样突出相应的主题，进行水景花园上的私家别墅的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。广告发展期（34个月） 1、报纸 从各个侧面打造理工帝湖湾“城市新生活，水景花园上的私家别墅” 的品牌形象。2、电视配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。3、电台通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。4、单张 通过商业信函投递、售楼处发

8、送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。5、户外广告 在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告； 6、车身广告 繁华地段、购物中心、火车站等场所必经车辆上做车身广告。7、公共活动 举办中华新天地感恩晚会，一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立理工帝湖湾的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高理 工帝湖湾的知名度，造成持续记忆。 6.）费用预算理工帝湖湾总建筑面积约为10万平方米，总销总额可达到40亿元左右，一般而言推广费用占总销金额的比例为1%1.5%，即约：400600万元。费用预算表（略）7.）营销控制和风险7.1监督与检查建立督查小组，对线下销售代理商实行定期销售量指标检查，及时预测下个销售月度的销售量情况，对于不符合的销售情况的代理进行提醒，对自身销售渠道人员进行培训和监督，提升自身销售团队水平。7.2利用反馈在适当的时候对已购帝湖湾的住户进行住房满意度调查，及时发现住房上出现的问题，进