外分包方管理规程

1、 外包项目管理规程1.0 管理依据1.1 甲乙双方签定的外包相关合同；1.2 合同内容、合同附件、附表要求；1.3 行业相关标准。2.0 服务范围合同约定范围及事项。30职责公司业务归口职能部门：负责管理处外包单位的协助管理。月度检查管理处外包单位作业计划，作业记录，评估记录等；日常抽检管理处对外包单位的监督管理；管理处：负责管理处外包单位的监督管理（包括工作计划履行情况，工作标准完成情况、外包单位付款意见等）。4.0 工作程序4.1 承包单位每月25日前提交下月作业时间表（工程承包单位季度提交），以书面作业时间表形式通知物业管理处本月具体的工作安排，如确有需要改变保养时间的须提前2个工作日通

2、知管理处归口主管；如无特殊原因又未提前告知，则按合同违约处理。4.2 工作日外包单位人员前来作业时，须到管理处负责人处签到；非工作日作业，须到管理处授权现场管理人员处签到，管理处将派相关人员配合。外包单位人员前来作业时，管理处管理人员现场跟进，外包单位人员须按照合同约定内容及标准进行作业。4.3 工作过程中须悬挂相关提示牌，如“正在维修”、“正在保养”、“正在保洁，小心地滑！”等提示牌。4.4 每次工作结束后，由外包单位现场作业人员填写相关记录表，并经管理处归口现场管理人员签名确认，管理处负责人或其授权人员核实确认。4.5 管理处每月进行一次外包质量检查考核，按照合同附件考核表要求所列项目进行

3、，考核结果作为支付外包费用结算的依据。考核得分为：90100分，按全额保养费用进行支付，考核得分为：8089分，按95%保养费用进行支付，考核得分为：7079分，按80%保养费用进行支付（全年平均65分下管理处可建议更换外包单位）；69分以下发函协商解决。（消防维保由公司统筹安排，维保费用支付由物业公司工程部结合各管理处实际维保考评情况，统一考评支付）。4.6 管理处需安排专人对外包过程进行全方面跟踪，工作结束需据实签名确认，填写相关跟进表，如无故刁难不支持外包开展工作或外包方工作完成时不予签名确认及虚假记录签名确认的，经公司职能部门查实扣除管理处当月对应项目绩效考核分。4.7 管理处安排外包

4、方费用付款时，需附发票、相关作业记录表及评估报告（评估报告上详细注明作业频次，标准是否符合，考核表结果及管理处付款意见）。4.8 管理处需按时上报每月外包方费用，不得无故扣押外包发票或费用；如管理处无故拖压的，经公司职能部门查实，则扣除管理处当月对应项目绩效考核分（外包方未按时规范提供有效发票，）。4.9 监管责任划分第一责任人：管理处归口部门负责人，电梯、消防、下水管道疏通为管理处机电负责人，清洁、消杀为管理处行政助理（无行政助理，则由事务助理或队长负责）。第二责任人：管理处分管负责人或管理处负责人第三责任人：管理处负责人第四责任人：公司职能部门负责人5.0 相关文件与记录电梯维保考核表电梯

5、维保记录表电梯维保跟进表消防维保考核表消防维保记录表消防维保跟进表清洁工作考核标准清洁日检表清洁工作整改通知单消杀记录表垃圾清运服务质量记录表花卉摆放记录表表花卉更换记录表评估报告巡查记录表自检表 消防维保考核表单位： 年 月考核项目检测内容标准100分得 分备注火灾报警系统主机无蜘蛛网、无杂物、无新污渍、发现一处扣0.2分，扣完为止。4火灾报警探测器试验报警功能，不能报警每项扣0.2分，扣完为止。4手动报警按钮试验捕获功能，不能报警扣0.2分，扣完为止。3警报装置试验捕获功能，不能报警扣0.2分，扣完为止。3报警控制器试验报警功能、故障报警功能、火警优功能、打印机打印功能、火灾显示盘和CRT

6、显示器的显示功能，不正常每项扣0.2分3联动控制设备试验联动控制和显示功能，不正常每项扣0.2分3消防供电配电消防配电试验主、备电切换功能，不能切换扣0.2分3自备发电机组试验启动发电机组，不能启动扣0.2分3消防供水消防水泵试验启泵和主、备泵切换功能，不正常每项扣0.2分3管道阀门试验管道阀门启闭功能，不正常每项扣0.2分3消火栓（消防炮）灭火系统室内消火栓试验屋顶消火栓出水及静压，不正常每项扣0.2分3室外消火栓试验室外消火栓出水及静压，不正常每项扣0.2分3消防炮试验消防炮出水，不正常每项扣0.2分3启泵按钮试验远距离启泵功能，不正常每项扣0.2分3自动喷水系统报警阀组试验放水阀放水及压

7、水开关动作信号，不能正常工作每项扣0.2分扣完为止。4末端试水装置试验末端放水及压力开关动作信号，不正常每项扣0.2分2水流指示器核对反馈信号，无反馈信号每次项扣0.2分3气体灭火系统瓶组与储罐核对灭火剂储存量，不正常每项扣0.2分3气体灭火控制设备模拟自动启动，试验切断空调等相关联动，不正常每项扣0.2分4机械加压送排风系统风机试验联动启动风机不正常每项扣0.2分3送风口核对送风口风速不正常每项扣0.2分2排烟系统风机试验手动联动启动风机，不正常每项扣0.2分3排烟阀、电动排烟窗试验联动启动排烟阀、电动排烟窗；核对排烟口风速不正常每项扣0.2分2应急照明试验切断正常供电、测量照度，不正常每项

8、扣0.2分3疏散指示标志试验切断正常供电、测量照度，不正常每项扣0.2分3应急广播系统扩音器试验联动启动和强制切换功能，不正常每项扣0.2分3扬声器测试音量、音质，不正常每项扣0.2分3消防专用电话试验通话质量，不正常每项扣0.2分3防火分隔防火门试验启闭功能，不正常每项扣0.2分3防水卷帘试验手动、机械应急和自动控制功能，不正常每项扣0.2分3电动防火阀试验联动关闭功能不正常每项扣0.2分3消防电梯试验按钮迫降和联动控制功能，不正常每项扣0.2分3其他设施设施试验功能不正常，不正常每项扣0.2分，扣完为止。3月度考核总得分填表人： 乙方代表： 机电负责人： 管理处负责人： 清洁考核表清洁服务

9、质量标准服务内容服务方式服务频次服务标准常日周月季公共设施/设备/饰品公共设施/设备/饰品楼道清洁无纸屑、烟头、无蜘蛛网；无乱贴、乱画；无堆放垃圾、杂物；楼道保洁天台清扫地下室清扫雨棚清扫2无积水、无纸屑、烟头；停车场清扫2无污迹、杂物；无积水、异味；无蛛网；无明显油迹、灰尘；车库清扫2停车场/车库清洗架空层地面清扫架空层地面清洗车行道清扫2人行道清扫2人行道冲洗灭火器除尘无明显灰尘；无油迹；无污迹；无杂物；无蜘蛛网；消防栓除尘开关除尘灯罩除尘管道除尘扶梯栏擦拭无明显灰尘；无油迹；无污迹；无杂物；扶梯栏保洁运动设施擦拭儿童设施擦拭座椅除尘建筑小品除尘无明显灰尘；无油迹；无污迹；装饰物除尘倒车架

10、除尘电话亭除尘宣传栏除尘字/牌/画除尘保养草坪灯擦拭排水沟清掏无异味；无杂物；无堵积；井盖完整；明沟清掏排污井巡检暗沟清掏玻璃（2米内）擦拭无水迹、无尘、无污物、无明显手印；玻璃（2米外）除尘无积尘；单元门擦拭无尘无污；无明显手印；住户门擦拭无明显尘、手印、污迹；水磨石地面拖洗无明显污迹、灰尘、脚印；无杂物、油迹；大理石地面拖洗瓷砖地面拖洗沥青地面清扫2无杂物、明显油迹、污迹；无颗粒沙石；水泥地面清扫2广场地面清扫毛地毯吸尘2无沙无泥无杂物；清洗无霉无沙无泥；胶地毯清洗无沙无泥无杂物；绿化带保洁2无纸屑、烟头等杂物；天花除蛛网无蛛网、无明显灰尘；顶灯除蛛网无蛛网、无明显灰尘；涂料墙（2M以下）

11、除污无明显污迹、脚印；大理石墙内擦拭内墙无污无尘；大理石墙外除尘外墙无明显污渍、灰尘；水泥墙除蛛网无蛛网、无明显污渍；喷泉水景清洗不浑浊；无青苔、沉淀物；保洁渠、河保洁2无异味杂物、无大量泡沫；烟灰盅清洁内置物清洁；垃圾车清洁干净无强异味、摆放整齐；垃圾中转站清洁无强异味、无污水横流；垃圾外桶清洁外表无污迹、油迹；垃圾内桶清运2清洁定时清运垃圾，外表无污迹、油迹；电梯轿厢清洁无杂物、污迹、无异味；卫生间镜面清洁无积水、水迹；无污迹、杂物；地面清洁台面清洁便池清洁无污垢、无异味，无堵塞；纸篓巡视不过满；用品巡视用品充足；设施巡视完好；办公场所家俱擦拭无明显灰尘、污迹；地面拖洗无污迹、无水迹；墙面

12、除尘无污迹、灰尘、蜘蛛网；天花除尘灯具擦拭无污迹、灰尘、蜘蛛网；空调擦拭桌椅擦拭无尘无污；文件柜擦拭电话擦拭门窗擦拭开关擦拭电脑擦拭打印机擦拭复印机擦拭布材清洗无污迹，无飞尘；垃圾篓巡检不过满无异味；饮水机清洁无污迹无积水；会议室/培训室清洁及时清扫，归位；水池池水调试无漂浮物，PH值、浑浊度、余氯等符合国家要求；大理石清洁台面无污渍、无水锈；清洁工作整改通知单发现问题通知单(上联)编号不合格描述：检查人检查日期接单人接单日期清洁工作整改通知单发现问题通知单(上联)编号不合格描述：检查人检查日期接单人接单日期消杀记录表项目： 年 月 日 项目记 录地 点灭蚊蝇灭 鼠消杀人监督人备注喷药投药放药

13、装笼堵洞垃圾中转站雨、污水井化粪池管道绿地公共楼道天面、雨篷设备房烟炮药品名称用 量消杀结果：整改意见：主管意见：说明：1、对当天已做的项目及地点用“”表示，未做的项目用“×”表示。2、清洁主管负责监督，填写此表，管理处保存一年。垃圾清运服务质量记录表（ 年 月）单位： 序号：日期垃圾清运效果不合格记录清运人签 名监督人签 名备注01020304050607080910111213141516171819202122232425262728293031审 核备注：垃圾清运必须达到合同规定标准，如未达清运标准，监督人员须建立记录后要求对方限期整改并跟踪，直至问题解决花卉租摆记录表项目： 年 月 日 项 目记 录地 点更换维 护处理人监督人备注施肥修剪擦拭浇水花卉租摆结果：整改意见：主管意见：说明：1、对当天已做的项目及地点用“”表示，未做的项目用“×”表示。2、客服部负责监督，填写此表，管理处保存一年。绿化更换记录表项目： 序号：时间位置原绿化更换后绿化效果评估作业人监督人备注名称数量名称数量 工作评估报告物业名称： 部 门评估期间第（）季度 第（）月份评估报告撰写人完成日期承包方工作评估如下：审 核审 批日 期日 期 巡查记录表区域： 裙楼 停