廉租房物业管理费用测算方案

1、XX市廉租房物业管理费用测算方案XX市住房保障与房产管理局：向贵局兴建的廉租房提供物业管理费用测算服务，为新建的廉租房物业管理定标准、定质量提供依据，为廉租房社区今后物管奠定基础。我公司感到十分荣幸，同时衷心感谢贵局对我公司信任！为确保物管资金的平衡，减轻政府的负担，保障廉租户居住质量的目的。我公司借助多年对住宅物业管理经验，从专业管理和减轻政府负担的角度考验，根据物业管理和廉租住房的法律、法规，以“价质相符”为原则，结合本市新建的廉租房社区实际情况，特编制如下三套廉租房物业管理费用测算方案，恭请贵局领导商榷和定夺。第一种 管理方式的物业管理费用测算一、具体运作模式：建立专业化管理机构，管理以

2、企业身份运作；操作按照商品房模式进行；服务向廉租户家政和政府租约管理伸延的物业，房屋及公共设施设备全面定期维护。二、岗位及人员配置要求：岗位按管理高水平的要求设置，人员按照服务高质量的要求配备，管理及基层作业人员年轻化。三、提供物业管理服务范围：1、建筑物共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、楼梯扶手、门窗、走廊通道、门厅）的维修、养护和管理；2、房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水、楼宇内共用照明、供水设备、供（配）电系统、楼内消防设施设备、电表箱）的维修、养护与运行管理。3、区域内的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、

3、路灯、停车场）的维修、养护与管理。4、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通以及环境卫生消毒与灭“四害”。5、区域内公共绿化的养护和管理。6、区域内安全防范、防盗、交通秩序以及突发事应急处理等方面协助管理公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、区域内消防管理及防灾、防突发事发生。8、物业档案资料管理。9、区域内车辆行驶秩序，对车辆停放管理。10、水电代收代缴。11、房屋租约管理。12、物业日常维护费用的账务管理。13、房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护等方面特约服务。14、组织开展社区文化娱乐活动。四、物业管理服务人员具体配备情况岗 位人数岗位职责管理处主

4、任1人全面负责整体廉租房社区物业管理工作，协调、处理物业管理矛盾和纠纷。管理员1人负责协助出租单位对廉租房租赁合同、房屋腾退、搬迁、违约处理等房屋租约管理财务人员1人负责廉租户水电和房屋租金核算、代收代缴工程维修2人负责公共部位、公共设施设备日常维修、养护管理以及向廉租户提供室内自用设施设备维修服务门卫保安7人负责两个出入口门岗值勤，登记、盘查人员、车辆进出安全巡逻7人负责区域内两个巡逻岗的安全、防范巡视工作。绿化维护2人负责区域内绿化花草、树木养护工作。保 洁9人负责所有楼宇内共用部位和室外道路、场地卫生每日保洁三次合计30人五、本廉租房物业管理费用构成：主要由物业企业服务费用（含法定税费、

5、合理管理利润）和物业日常维护费用组成，其具体构成分别：（一）物业企业服务费用主要包括：1、人员劳务成本（工资、社保、加班工资、福利、服装费）；2、服务机构办公费用；3、服务投入固定资产折旧费；4、服务工具购置、损耗费用；5、社区文化建设费；6、法定税费；7、合理管理利润；（二）物业日常维护费用主要包括：1、房屋及公共部位日常维护费；2、供水供电设施设备日常维护费；3、公共照明日常维护费；4、排水、排污设施日常维护费；5、环境卫生日常维护费；6、环境绿化日常维护费； 六、本廉租房物业管理费用：根据上述提供物业服务范围、质量以及物业日常维护内容，现概算：1、廉租房物业服务月均费用：52,561.6

6、7元，年合计：630,740.04元；2、廉租房物业月均日常维护费用：5,285.67元 ,年合计: 63,428.04元。见附件：第一种管理方案物业管理费用概算表综合上述项各项费用的概算，万宁市廉租房物业管理预计月均列支的费用为57,846.34元，年合计694,168.08元。七、廉租房屋每平方米的物业管理费测算根据前面对廉租房物业服务及日常维护费用的概算和本廉租房建筑面积，以及下列测算公式，现测算本廉租房每平方米的物业管理费为：0.98元/ m2·月，其中物业服务费：0.89元/·月，物业日常维护费：0.09元/·月，a1=（S+Y）÷Ma1=（5

7、2,561.67元/月+5,285.67元/月）÷58,800 m2a10.98元/ m2·月a1:表示管理服务费价格，单位为元/·月；a2:表示管理日常维护费价格，单位为元/·月；S：表示物业服务月均费用，单位为元/月；Y：表示物业日常维护月均费，单位为元/月；M： 表示房屋总建筑面积，单位为平方米（）。见附件：第一种管理方案物业管理费用概算表第二种管理方式的物业管理费用测算一、具体运作模式：建立专业化管理机构，管理以企业身份运作；操作按事、企业单位职工住宅模式进行；服务政府租约管理伸延的物业，房屋及公共设施设备全面定期维护。二、岗位及人员配置要求：岗

8、位按管理般水平的要求设置，人员按照服务中当质量的要求配备，管理及基层作业人员绝大部分为中老年。三、提供物业管理服务范围：1、房屋及建筑物共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑主体共用设施设备的维修、养护与运行管理。3、区域内的市政公用设施的维修、养护与管理。4、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、区域内公共绿化的养护和管理。6、区域内安全防范、防盗、交通等公共秩序维护和安全防范。7、物业档案资料管理。8、水电代收代缴。9、房屋租约管理。10、物业日常维护费用的账务管理。四、物业管理服务人员具体配备情况岗 位人数岗位职责管理处主任1人全面负责整体廉租房物业管

9、理，协调、处理物业管理矛盾和纠纷。管理员1人负责协助出租单位对廉租房租赁合同、房屋腾退、搬迁、违约处理等房屋租约管理财务人员1人负责廉租户水电和房屋租金核算、代收代缴工程维修1人负责公共部位、公共设施设备日常维修、养护管理以及向廉租户提供室内自用设施设备维修服务门卫保安7人负责两个出入口门岗值勤，登记、盘查人员、车辆进出安全巡逻4人负责区域内一个巡逻岗的安全、防范巡视工作。绿化维护1人负责区域内绿化花草、树木养护工作。保 洁8人负责所有楼宇内共用部位和室外道路、场地卫生每日保洁一次合计24人五、本廉租房物业管理费用构成：主要由物业企业服务费用（含法定税费、合理管理利润）和物业日常维护费用组成，

10、其具体构成分别：（一）物业企业服务费用主要包括：1、人员劳务成本（工资、社保、加班工资、福利、服装费）；2、服务机构办公费用；3、服务投入固定资产折旧费；4、服务工具购置、损耗费用；5、社区文化建设费；6、法定税费；7、合理管理利润；（二）物业日常维护费用主要包括：1、房屋及公共部位日常维护费；2、供水供电设施设备日常维护费；3、公共照明日常维护费；4、排水、排污设施日常维护费；5、环境卫生日常维护费；6、环境绿化日常维护费； 六、本廉租房物业管理费用：根据上述提供物业服务范围、质量以及物业日常维护内容，现概算：1、廉租房物业服务月均费用：42,404.66元，年合计：508,855.88元；

11、2、廉租房物业月均日常维护费用：5,285.67元 ,年合计: 63,428.04元。各项费用具体概算详见第二种管理方式费用概算表。综合上述项各项费用的概算，万宁市廉租房物业管理预计月均列支的费用为47,690.32元，年合计572,283.84元。七、廉租房屋每平方米的物业管理费测算根据前面对廉租房物业服务及日常维护费用的概算和本廉租房建筑面积，以及下列测算公式，现测算本廉租房每平方米的物业管理费为：0.81元/ m2·月，其中物业服务费：0.72元/·月，物业日常维护费：0.09元/·月，a1=（S+Y）÷Ma1=（42,404.66元/月+5,28

12、5.67元/月）÷58,800 m2a10.81元/ m2·月a1:表示管理服务费价格，单位为元/·月；a2:表示管理日常维护费价格，单位为元/·月；S：表示物业服务月均费用，单位为元/月；Y：表示物业日常维护月均费，单位为元/月；M： 表示房屋总建筑面积，单位为平方米（）。见附件：第二种管理方案物业管理费用概算表第三种管理方式的物业管理费用测算一、具体运作模式：建立专业化管理机构，管理以企业身份运作；操作按事、企业单位职工住宅模式进行；房屋及公共设施设备全面定期维护。二、岗位及人员配置要求：岗位按管理般水平的要求设置，人员按照服务中当质量的要求配备，管

13、理及基层作业人员为中、老年。三、提供物业管理服务范围：1、房屋及建筑物共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑主体共用设施设备的维修、养护与运行管理。3、区域内的市政公用设施的维修、养护与管理。4、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、区域内安全防范、防盗、交通等公共秩序维护和安全防范。6、水电及租金代收7、物业档案资料管理。四、物业管理服务人员具体配备情况岗 位人数岗位职责管理处主任1人全面负责整体廉租房物业管理，协调、处理物业管理矛盾和纠纷。工程维修2人负责公共部位、公共设施设备日常维修、养护管理以及向廉租户提供室内自用设施设备维修服务财务1人负责廉租户水

14、电和房屋租金核算、代收代缴门卫保安7人负责两个出入口门岗值勤，登记、盘查人员、车辆进出安全巡逻4人负责区域内一个巡逻岗的安全、防范巡视工作。保 洁8人负责所有楼宇内共用部位和室外道路、场地卫生每日保洁二次合计23人五、本廉租房物业管理费用构成：主要由物业企业服务费用（含法定税费、合理管理利润）和物业日常维护费用组成，其具体构成分别：（一）物业企业服务费用主要包括：1、人员劳务成本（工资、社保、加班工资、福利、服装费）；2、服务机构办公费用；3、服务投入固定资产折旧费；4、服务工具购置、损耗费用；5、社区文化建设费；6、法定税费；7、合理管理利润；（二）物业日常维护费用主要包括：1、房屋及公共部

15、位日常维护费；2、供水供电设施设备日常维护费；3、公共照明日常维护费；4、排水、排污设施日常维护费；5、环境卫生日常维护费；6、环境绿化日常维护费； 六、本廉租房物业管理费用：根据上述提供物业服务范围、质量以及物业日常维护内容，现概算：1、廉租房物业服务月均费用：39,966.77元，年合计：479,601.24元；2、廉租房物业月均日常维护费用：5,283.67元 ,年合计: 63,428.04元。各项费用具体概算详见第三种管理方式费用概算表。综合上述项各项费用的概算，万宁市廉租房物业管理预计月均列支的费用为45,252.43元，年合计543,029.16元。七、廉租房屋每平方米的物业管理费测算根据前面对廉租房物业服务及日常维护费用的概算和本廉租房建筑面积，以及下列测算公式，现测算本廉租房每平方米的物业管理费为：0.77元/ m2·月，其中物业服务费：0.68元/·月，物业日常维护费：0.09元/·月，a1=（S+Y）