济南山水庭院提案稿

1、目录：目录：竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结配套客群研究潜在供应研究项目竞争市场分析板块内项目竞争市场黄金99银座花园本 案东山墅海尔绿城中海奥龙观邸逸城山色项目竞争市场l本案所在版块项目规模普遍较大，只有本案以及东山墅体量在10万平米以下。黄金99和海尔绿城均过百万平米本案启示：本案虽然规模相对较小，但所在区域土地稀缺，存在着一定区位优势。市场特征市场特征规模概况规模概况项目名称项目名称1010万以下万以下10-20万30-40万40-50万100万以上山水庭院山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸单位：平米单位：平米市场总结：l小高层、高层已成为目前济南房地产市场中的主

2、导产品。l竞争项目中存在的物业类型较为丰富，但多层物业存在较为普遍，但总体市场放量较少。突显了其稀缺性。本案启示：本案启示：高层、小高层产品市场接受度逐步提升，多层已迈入稀缺产品行列，为本案入市产品带来利好。项目竞争市场市场特征市场特征产品形态产品形态项目名称项目名称多层小高层高层洋房别墅山水庭院山水庭院黄金99红山圣都逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸市场总结：l除少数高端物业（海尔绿城）风格比较独特，竞争项目多为现代及欧式风格。本案启示：l市场中现代建筑风格同质化较为严重，古典与欧式、西班牙等建筑风格，容易脱离同质化竞争。本案风格与市场在售多层相近，无风格特色。项目竞争市场市场特征市场

3、特征产品风格产品风格项目名称项目名称古典现代欧式中式山水庭院山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸项目竞争市场市场特征市场特征景观特征景观特征项目名称景观特征山水庭院山水庭院无内景观，外景观：牧牛山公园，浆水泉风景区、龙洞风景区等景点。黄金99原生坡地景观、水景以人工水景为主（喷泉水池、涌泉水池、吐水景墙、景厅）、中心景观区1500m2开阔的水面。逸城山色牧牛山、洄龙山、洪山三山环抱，洪山公园、牧牛山公园、奥体中央生态区近在咫尺； 项目西侧结合河道进行景观设计打造，整体呈现“依山傍水”景观氛围。东山墅半山庭院利用天然坡地打造多层台地，形成立体园林银座花园无景观海尔绿城游泳池、中

4、心花园、水景相结合而成的江南意境园林。奥龙观邸以“山体绿化、社区绿化、私庭绿化”三级绿色生态屏障，奥体中心、龙奥大厦尽收眼底台景、叠瀑，雕塑、草 、藤墙、步阶、壁泉依次展开，形成丰盛多样的的视觉体验。 建筑形式：以小高层、高层形式为主，多层稀缺且规模相对较小。 装修标准：除黄金99（多层）、海尔绿城之外，基本以毛坯交房为主 建筑风格：现代、欧式，其余项目风格类同。 景观环境：整个片区多利用天然的山景及坡地塑造项目园林景观。在天然水景缺失的项目中，也注重通过人工水景的弥补来提升项目的居住档次及感受。项目竞争市场市场特征市场特征产品特征产品特征l片区内住宅价格与区位关系密切。价格大致由西至东（奥体

5、中心）递增。l本案周边项目大致在8500-9000之间。l黄金99因占据品牌及产品优势均价超出项目周边价格。单位：元/项目竞争市场市场特征市场特征项目价格项目价格项目名称项目名称物业类型销售均价备注黄金99多层14000含2000元精装修高层12000毛坯逸城山色小高层未开盘东山墅多层10400银座花园小高层8800海尔绿城小高层12000 含2000精装修奥龙观邸高层10000l常规型两房在85-90平米左右；舒适型两房在100-120 平米左右；l常规型三房120-150 平，舒适型三房在150-160 平米。l少数四房在160-217平米。l片区内住宅总体户型偏大。80-120平米之间的

6、户型最为热销。多个项目现剩余房源均为大面积户型。单位：平米项目竞争市场竞争项目主力户型面积区间竞争项目主力户型面积区间一室两室三室项目名称80-9080-9090-11090-110110-120110-120120-130120-130130-140130-140140-140-150150150-160150-160160以上以上山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸四室l二房主力总价集中于90-110万元，l三房110-150万元之间。l四房集中在190万以上单位：万元住宅竞争市场竞争项目房型总价区间竞争项目房型总价区间两室三室项目名称项目名称90-11090-110万万

7、110-130110-130万万130-150130-150万万150-170150-170万万170-190170-190万万190-200190-200万万200200万以上万以上山水庭院山水庭院黄金黄金9999逸城山色逸城山色未开盘未开盘东山墅东山墅银座花园银座花园海尔绿城海尔绿城奥龙观邸奥龙观邸四室三室、四室重叠销售均价p 市场价格按区域分布较为明显；p 市场均价约9000元/ ，少数高品质精装项目已突破12000元/ 的高点。主力户型p 常规型二房多集中于90-100 左右，舒适型两房在110-120左右p 常规型三房集中130 左右，舒适三房集中在150-160 左右p 四房在16

8、0 以上，市场接受度一般。主力总价p 常规两房总价为100万元/套左右，舒适两房总价在110万元/套左右p 常规三房总价120-140万元/套，舒适三房总价集中于150万元/套p 突破相应区间的产品市场接受度一般住宅竞争市场竞争项目价格分析竞争项目价格分析竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结配套客群研究潜在供应研究住宅竞争市场分析竞争项目在售的约44.7多万平米，后期市场存量约为42万平方米，市场压力明显。住宅竞争市场供应去化研究市场存量及下步放量项目名称项目名称目前市场存量（万）目前市场存量（万）后续待推量（万后续待推量（万 ）山水庭院0.70黄金99020逸城山色80东山墅40银座花园04

9、海尔绿城200奥龙观邸12 18片区房地产市场各项目销售情况差距较大，销售较好的几个项目，主要有几个原因：1.项目规模、品牌和产品多方面因素影响，海尔绿城的销售去化速度2.日常中的价格优惠活动，如银座花园400元/，海尔绿城的9.9折优惠等。3.开盘前期有较长时间的辅垫，积攒一定数量的准客户；4.开盘时举行促销活动，交3万抵6万（奥龙官邸高层）交3万抵4万（东山墅）。5.总体来讲，销售速度是项目综合情况而决定的。住宅竞争市场供应去化研究市场去化率项目名称项目名称总套数总套数已销套数已销套数开盘时间开盘时间销售周期销售周期销售率销售率月均销量月均销量黄金99多层14402010年5月000逸城山

10、色40002010年5月000东山墅2282202008年12月1496%16银座花园三期南三栋1801532009年9月685%25海尔绿城188015952009年9月685%257奥龙观邸高层3360未开盘000竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结住宅竞争市场分析配套客群研究潜在供应研究住宅竞争市场配套客群研究-物管配套1、多数项目均设会所、商业网点中、小学、幼儿园等教育配套；2、物业管理公司多为开发企业下属物业，物业管理水平较为高端，如黄金、中海、上海绿城物业顾问等；3、物业费（高层、多层含电梯费）在1.2-1.7元之间。项目名称项目名称配套配套物业公司物业公司山水庭院商业未定黄金99

11、尊贵会所、中小学、幼儿园、商业综合体黄金物业逸城山色无未定东山墅无济南凯瑞物业公司 银座花园4315平方米的大会所（含中心游泳池）；超市、学校、医院、幼儿园 鲁商物业管理公司 海尔绿城27000平方米的“运动“主题会所。两所幼儿园，一所十八班小学和一所九年一贯制中小学。小区商业风情街25万平方米。 绿城物业公司奥龙观邸社区内配有18班的小学和幼儿园 、商业中海物业 配套会所：较为高档且齐全，会所普遍注重运动功能的设置。教育、商业配套较为完善。突显了社区的人文关怀及档次 物业管理：整体物业管理水平较高。多为国家一级资质物业管理。住宅竞争市场配套客群研究物管配套本地客户属于本地上层人士，多为省、市

12、级公务属于本地上层人士，多为省、市级公务员及从事电力、钢才、电信、医疗等国员及从事电力、钢才、电信、医疗等国有企业及事业单位以及有企业及事业单位以及ITIT业等私营企业业等私营企业主主诉求关键词诉求关键词1 1：改善型：改善型多为三口以上家庭，年年收入在多为三口以上家庭，年年收入在5050万以万以上；目前居住条件多为上；目前居住条件多为100100以上户型，以上户型，再次置业的主要目的为改善居住条件，再次置业的主要目的为改善居住条件，提高生活便利。提高生活便利。诉求关键词2：投资性有一定家庭财力支撑，要求居住环境与办公地点相匹配，强调定特的生活圈，注重生活便捷性，并看好区域发展。外地客户多来自

13、济南周边县市。职业多为电力部门以及中小企业主。诉求关键词诉求关键词1 1：投资型：投资型全运会后多看重本地配套资源及房地产升值潜力较大地段，靠近奥体中心及龙奥大厦等地买房，强调地段、投资价值。诉求关键词诉求关键词2 2：外来短期居住：外来短期居住/ /度假度假型型购房多考虑靠山板块，有良好的外部景观，注重小区规模、房屋品质，当地开发商口碑对客户有较重要的心理影响。住宅竞争市场项目区域客群特征竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结住宅竞争市场分析配套客群研究 项目规模 本板块大盘相对较多，辅以以中小型项目，本项目版块基本为30万以上。百万规模项目占到两席。业态较为丰富，多层等低密度住宅数量占比较少

14、。日渐稀缺 产品风格 市场中欧式现代建筑风格同质化的现象较为严重，其它建筑风格容易形成差异化营销。 市场去化在售竞争项目近半年去化明显，多数处于尾盘阶段，但未来，尤其是5月集中开盘（逸城山色、银座、黄金99）的项目不在少数，竞争压力递增 。市场价格 市场均价多集中在9000元-11000元/左右； 随着地域配套的完善及小区入住等人气的拉动，低密度住宅将在未来继续升值。住宅竞争市场市场小结市场小结阁阁 楼及车位楼及车位1. 阁楼普遍有产权（2.2米以上）；2. 使用率普遍较高，使用率 在50-70%左右。3.价格一般加在顶层房价中，很少单独出售。价格多为该项目均价的基础上，加3000元/平米。如

15、东山墅，均价10400元，顶层带阁楼13400元/平米。车库车库/车位车位多为产权车位，价格在多为产权车位，价格在10-1610-16万万/ /个不等。（银座个不等。（银座1010万万/ /个，东山墅个，东山墅1616万元之间）万元之间）备注备注购房优惠：购房优惠：经调研，发现版块房地产市场几乎所有项目都有一定优惠，且优惠形式相近，多为一次性享受99折优惠（绿城）银座400元/平的优惠，认购多采用交*抵*万的方式进行。如（东山墅交3万抵4万，奥龙观邸交3万抵6万。）因此，在本项目价格制定时，要考虑到其优惠幅度。因此，在本项目价格制定时，要考虑到其优惠幅度。目录：目录：项目地块：项目地块： 项目

16、位于济南市东部新城区奥体文博板块，旅游路北。回龙山路北麓。 该地块也是板块中不可多得的观景地块。 本 案行政中心+龙奥大厦周边交通情况：周边交通情况： 北侧旅游路西侧水泉路、二环东侧洪山路1 1、项目优势分析：、项目优势分析： 稀缺的多层优势稀缺的多层优势奥体文博地段优势奥体文博地段优势景观优势（山景、水景）景观优势（山景、水景）购房客户群优势（省直机关家属楼）购房客户群优势（省直机关家属楼）交通优势。交通优势。工程进度优势。（主体封顶）工程进度优势。（主体封顶） 规模较小，小区内景观及自身配套欠缺；规模较小，小区内景观及自身配套欠缺； 入市较晚，价格涨幅下降。入市较晚，价格涨幅下降。 同质化

17、，没有项目自身的特点；同质化，没有项目自身的特点； 宏观市场情况不确定，潜在客户将存在犹豫宏观市场情况不确定，潜在客户将存在犹豫心理。心理。2 2、项目劣势分析：、项目劣势分析： 1、品质定位：品质定位：中高档精品中高档精品居住社区2 2、区域定位区域定位：奥体文博中心低密度绝版奥体文博中心低密度绝版社区3、形象定位：、形象定位：山水花园山水花园社区区域规模品质环境配套政策价格功能潜力定位定位客户区域：客户区域： 济南当地人中高收入人群为主 在外地工作的高收入本地居民 在济南投资、工作的中高收入人群 同时对周边区域进行扩散职业范围：职业范围： 省、市政府、企事业单位领导、职员 金融、通讯、房地

18、产行业 物流、建材、钢厂等购买动机：购买动机：自住、投资综合体，二次以上置业较多年龄区间：年龄区间：30-50岁 目标客户特征：目标客户特征：家庭描述：30-45岁左右，三/四口之家，部分三代同堂置业目的：二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质。 给自己：清静、自然的生活环境，同类人群共同居住的匀质化氛围； 给孩子：高品质的学校，浓厚的人文氛围，一个良好的学习和成长环境； 知识背景：高学历背景性格特征：沉稳理性、见多识广职业类型：高校和科研院所知识与产业结合的教研人员 机关工作人员 医生、律师等经济状况：家庭年收入在50万元以上置业关注：产品品质、区域环境、车行交通、密度

19、、生活配套承受总价：80-150万目录：目录：营销推广建议营销推广建议产品特色产品特色项目核心价值项目核心价值基础设施建设基础设施建设产品自身优势产品自身优势奥体文博市政地段奥体文博市政地段依山傍水的生态环境依山傍水的生态环境稀缺电梯多层稀缺电梯多层人性化户型设计人性化户型设计省直机关的团购的客户群省直机关的团购的客户群方便的交通方便的交通营销推广建议营销推广建议推广形式推广形式 推广形式： “奥体央区，原生态山水洋房奥体央区，原生态山水洋房 ”（将项目最大的卖点（将项目最大的卖点地段，及环境、产品结合到项目宣传中，以引入项目宣传。地段，及环境、产品结合到项目宣传中，以引入项目宣传。 旅游路户

20、外广告（路标、工地围挡） 报纸广告 折页、单页等宣传品 网络宣 短信 主推广告语：主推广告语： 日期日期 名称名称第一周第一周(6.25-7.1) 第二周第二周(7.2-7.8) 第三周第三周(7.9-15)第四周第四周252627282930010203040506070809101112131415展板、形象墙展板、形象墙、挂旗、沙盘、挂旗、沙盘等物品装饰安等物品装饰安装装(保证销售物料在7月28日项目开盘前投入使用)纸杯信封手提袋信纸名片展板挂旗形象墙高档折页会员卡胸卡扑克牌钥匙扣沙盘25日推广计划样本推广计划样本项目推广计划项目推广计划(*月月*日日-*月月*日日)名名称称平面媒体广告平面媒体广告电视、广播电视、广播户外宣传广告户外宣传广告手机短信手机短信户外促销户外促销半岛早报晚报当地三套电视台广播广告牌道旗手