酒店市场考察报告.docVIP

1、酒店市场考察报告背景：20_年，我在担任天艺酒店管理公司营销总监期间，曾经建议公司进入_市场，但董事会犹豫不决，最后在我的一再坚持下，同意我对_酒店市场进行考察，尔后根据考察结果再行商议。一、_的整体经济情况1、人口与面积：_市总人口83万人，城区人口12万人，城区规划面积20平方公里，已建面积10.77平方公里，是恩施州面积最大、人口最多的县级市；2、资：_气候独特，资丰富，有丰富的烟叶、草场、水能、风能、天然气、矿产和旅游资，素有“坝漆之乡”、“黄连之乡”、“水杉之乡”、“纯菜之乡”、“山药之乡”的美誉；3、旅游：拥有亚洲最大的溶洞腾龙洞；土家古堡鱼木寨；植物活化石水杉王；国家级重点文物保

2、护单位大水井古建筑群；世界25首优秀民歌之一的龙船调千姿百态的名胜古迹，五彩缤纷的民族文化，独特宜人的高山气候，与长江三峡和湖南张家界构成了国际旅游“金三角”；据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元；旅游业每直接就业1名人员，社会就可新增5个就业机会，旅游业的发展可以为本地区带来“一业兴、百业旺”的几何效应。4、商业：_自古就有“川鄂门户”之称，是湖北和四川（现重庆）之间陆路进出的唯一通道，在国家实施西部大开发战略的宏观背景下，尤其是重庆成为直辖市之后，贸易转运业务繁忙，过往商贾如云；5、发展前景：近年来，_的畜牧业、药业、旅游业发展迅速，尤其是宜万铁路和沪蓉西高速

3、公路贯通_全境，其建设过程和建成后都必将对_的地方经济带来新的增长。二、对酒店消费市场的影响酒店消费从来就是经济的晴雨表，经济热则酒店热。从短期来看，两路建设和各种项目投资将构成_经济生活中的主旋律，为此进出_的流动人口比历史上任何时候都多，这些人的消费水平比本地人的消费水平要高出很多，他们必将并且已经构成_酒店消费的主要对象；而受此因素的影响，酒店消费传统上的主要客政府接待（包括职能部门）和企、事业单位接待也必然会有大面积的上升；从长期来看，_的畜牧业、药业、旅游业发展看好，大量商务旅行和休闲旅游人员会接替前类人员成为今后_酒店消费的主要对象；需要特别指出的是，在整体趋热的市场经济条件下，一

4、部分本地人的消费水平和消费观念会发生变化，根据“由俭入奢易，由奢入俭难”的人性特点，这些人对_酒店消费市场的增长提供了某种可能性。三、目前的市场情况1、客房：_目前有大小近20家宾馆（不含招待所、低级旅社），其中，定位在高端消费的有长江宾馆、_宾馆（原政府小招）、民族宾馆、地税宾馆，总客房数约160间，标准间价格（实际支付价）120元，从我们调查性消费得到的情况来看，平均入住率应在80以上（两晚四家宾馆全部客满，除民族宾馆有一晚是因为有会议接待外，其他全部是自然客满；另据上述宾馆的服务员介绍，平时的入住情况大致也是如此），按此计算，_每年的高端客房消费市场总量底线应该在550万元左右；从现在处

5、于淡季仍然客满可以推断，_的高端客房供应明显不足；另从我们考察期间分别入住的这四家_最好的宾馆来看，硬件方面除长江宾馆外（刚开业），其他三家均已呈破旧之感，且有长期处于无人维护的状况，软件方面更是一塌糊涂，长江宾馆的总台服务员在工作场所当着客人的面公然谈恋爱、用_本地话接待客人、对客人没有职业态度；_宾馆总台服务员也是用本地话和客人交谈、房价控制无章可循（标间挂牌价288元，我们要求打折时给了8折，此后态度强硬再不优惠，但是我们喊了一个熟人来对总台服务员打了个招呼，价格立即降到120元，等于打了四折，一个总台服务员居然有权打四折？）；民族宾馆房间根本无法住，气味怪异、卫生状况极差，看不出任何专

6、业管理的迹象。就是这样的房间，竟然“5人以上要提前一天预定”（民族宾馆总台服务员语）。2、餐饮：从资来看，长江宾馆大厅能同时容纳150人就餐，有11个包房也可容纳150人就餐；地税宾馆大厅能同时容纳100人就餐，有5个包房也可容纳50人就餐；民族宾馆大厅能同时容纳20_人就餐，有7个包房也可容纳80人就餐（以上合计大厅资450位，包房22个280位）；从上座率来看，连续两天中、晚餐我们在四家宾馆均未能订到包房，其上座率几乎为100，大厅的上座率在60以上（长江宾馆在90左右），我们按大厅消费人均30元、包房消费人均50元计算，_每年高端餐饮市场总量底线在800万以上；从菜品质量来看，长江宾馆的

7、餐饮是重庆小八仙的连锁店，各方面感觉都不错，比天艺目前的菜品要略好，在_也是做得最好的；地税宾馆的餐饮原来是_最好的，但现在已有日薄西山之感，肯定比天艺差；民族宾馆的餐饮因去时没有空位而未能吃到，但是听人介绍应该比地税略差；_宾馆的餐饮已经彻底垮掉，基本无人问津。3、娱乐：_的健康娱乐业向不发达，这与_人的消费习惯有关。目前，长江宾馆有内设的“天地人和”娱乐会所，包括休闲中心和夜总会，目前生意不稳定，时好时差；地税宾馆设有卡拉ok演唱厅，档次略差一点，但是在_名气很响，生意较好；专业的娱乐场所目前最好的是“天上人间”，有专业演艺表演，消费也不高，15元/人，但是营业空间严重不足，很难形成气候，

8、估计坚持不了多久。四、结论1、基于前文对_市场的分析p ，凭天艺目前的管理水平要在进入_市场后迅速成为当地最好的酒店几乎不费什么力气；2、客房：按未来的_天艺113个房间、平均房价120元或160元（高于所有竞争对手）、平均入住率70计算，_天艺客房的年收入为350万-450万，这个数字对于550万元的市场消费总量（底线）来说，意味着我们必须占到60-80的份额，意味着目前_市场上的四个竞争对手必须要有2-3个出局（这里的出局指的是从高端客房市场出局）；3、餐饮：未来_天艺的餐饮肯定会比客房难做，因为“关系消费”目前在_仍有相当市场，民族宾馆和地税宾馆尤其明显，而长江宾馆餐饮水平要高于天艺目前的水平，因此，在餐饮方面要取得相当的份额可能有一个过程，进入之初，30-40的份额、年营收240-300万是可以期望的值，随着客房份额的提高，这个值估计会提高到50以上的。根据这个判断，未来_天艺的餐饮资配置方案可以有两种：设包房10个、大厅同时容纳150人；设包房15个左右，不设大厅。4、娱乐：只能作为酒店的附属功能，定位于主要满足住店客人的二次消费，面积可以小一点，但是档次一定要高。天艺介入必然要对_酒店市场