高寨乡民族风情公园建设项目简介

1、高寨乡民族风情公园建设项目简介贵州双龙峡生态观光农业发展有限公司二零一六年七月目 录第一章 项目总论2一 项目名称2二 项目地点2三 建设期限2四 项目建设单位2五 项目定位2六 形象定位2七 资金来源3八、主要经济技术指标3第二章 编制依据及范围4一、编制依据4二、研究范围4第三章 项目建设背景及必要性和可行性分析4一、项目建设背景4二、项目的必要性5三、项目的可行性6第四章 工程建设方案7一、指导思想7二、设计原则7三、规划目标8四、规划方案8第五章 环境容量预测12一、环境容量预测12第六章 投资估算及资金筹措13一、投资估算13二、资金筹措14第七章 效益分析14一、景区盈利模式14二

2、、经济效益分析15三、社会效益分析16四、生态效益分析17第八章 项目风险分析17一、主要风险因素的识别17二、规避风险的措施19第九章 研究结论与建议21第一章 项目总论一 项目名称高寨乡民族风情公园建设。二 项目地点项目位于开阳县高寨乡平寨村。三 建设期限2016年2017年四 项目建设单位 贵州双龙峡生态观光农业发展有限公司五 项目定位依托高寨乡丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、休闲化、和可持续发展的理念规划，开发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源。打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。六 形象定位“民族情天地外，山水景有无中”诠释：身临感受浓浓的高寨少数民族风

3、情，你会感觉她就是唯一的，也是最让人留念的，达到极目；加之民族风情公园的景色在山水的怀抱中有一种朦胧美似有似无，若隐若现，使游览者身处仙境一般。七 资金来源 本项目总投资4998万元，资金自筹。 八、主要经济技术指标（一）用地平衡表表11 民族风情公园景区用地平衡表编号类 别数量（公顷）用地比例 （%）1总用地面积94.761002建筑占地面积0.840.93水面面积4.654.94绿地面积74.5077.65景区道路、广场14.7515.6（二）技术经济指标表12 民族风情公园景区主要技术经济指标编号类 别技术经济指标1总用地面积(hm)94.762总建筑面积（m2）113833游客和景区管

4、理中心（m2）10004风味小吃餐厅（m2）59005民俗博物馆（m2）16006少数民族民居（m2）16807游览休息室9338旅游公厕2708建筑密度0.9%9容积率0.0110绿化率82.5%11停车位（个）110第二章 编制依据及范围一、编制依据中华人民共和国城乡规划法；城乡规划编制办法；城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；国家计委投资项目可行研究指南；中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）；建设项目可行研究方法与参数（第三版）；城市规划编制办法实施细则；贵州省旅游发展总体规划；开阳县旅游发展总体规划；国家林业、环保、旅游业及相关产业的政策、标

5、准，贵州省、贵阳市及开阳县相关的政策、法规和文件等。二、研究范围项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、总平面布置、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。第三章 项目建设背景及必要性和可行性分析一、项目建设背景高寨乡“十三五”旅游产业发展的主要任务是：一、优化配置旅游资源，完善旅游空间布局。二、争取高寨旅游产业发展取得大突破。高质量、高水平规划景区景点，全面提高旅游服务质量。以“休闲度假、康体养生”产业为重点，突出“区位、气候、生态、民族”等地方特色，着力建设独有的旅游品牌。民族风情公园集休闲度假、养生和

6、民族文化生态体验等旅游活动于一体，不仅符合贵阳市的旅游发展规划，而且具有很好的开发价值和市场前景。在各种政策的监督和指导下，根据项目拟建区的自然资源优势和区位条件及贵阳市旅游业发展态势分析，民族风情公园景区通过观光休闲项目以及各种独具民族特色的参与性体育运动休闲项目启动旅游市场，逐步把项目区产品推向市场。最终实现从观光型旅游向休闲度假型参与式旅游的转变。二、项目的必要性1、民族风情公园开发建设是当前经济快速发展的需要。在改革开放政策的指引下，各项事业都取得了长足的发展。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入新的经济增长点受到党委、市政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为经济发展不可缺少的

7、一部分。2、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。民族风情公园附近地貌多样，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使我乡旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。 3、是社会发展和改善人民生活水平的需要当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然、瞻仰革命前辈风采已成为当代人们生活的主流和发展方向。我市在这两方面有独得的优势，民族风情公园景区项目的开发是社

8、会市场经济发展的需求。 4、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。我乡发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。三、项目的可行性1、优越的区位优势，丰富的自然资源和少数民族文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。用以作为休闲娱乐、民族文化教育、避暑、度假的市场前景广阔。 3、与现时代人们的生活方式相适应。随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活

9、方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。 4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。 综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。第四章 工程建设方案一、指导思想1、以市场为导向，把环境效益和经济效益结合起来，首先要保护好风景区的自然环境和资源，成为全人类子孙万代永续利用的财富。 2、要保护自然资源的特色，贯彻“保护、利用、保护”的原则，严禁破坏生态平衡，人工设施必须与自然环境协调统一。 3、要具有高质量的环境，采取高标

10、准的建设，满足高层次的游览，适应高效益的旅游，达到高觉悟的利用，实行高水平的管理，建设一流的风景游览胜地民族风情公园。二、设计原则1、市场导向原则：市场是检验产品开发是否成功的试金石，本规划坚持以市场为导向，充分把握市场规律，了解市场消费特征和趋势，进行旅游产品设计和相关产业链的配套规划，以保证项目赢取相当的市场份额。2、突出特色，打造精品原则：打造以休闲、观光、度假、购物、参与民族活动、领略民族风情为主题的旅游线路。3、整体协调原则：规划设计自然化、文脉化、人性化、可持续性。4、建设规范原则：严格按建设程序办事，按自然规律和经济法则管理项目；工程建设严格执行国家建设部、发改局相关强制性规范、

11、规定。5、经济促进原则：项目开发建设与推进城镇化建设、市域经济发展相结合，促进民族地区经济腾飞。6、环境保护原则：在项目规划过程中，坚持以保护为前提，保护与开发利用相结合，确保当地旅游资源和生态环境的良性循环。三、规划目标以市场导向为原则，以以人为本为指导思想，明确景区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、旅游管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式大旅游总体发展战略和相关策略的实施，将公园建设成为景区重点突出、旅游主题鲜明、创新能力强、产品丰富、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的旅游强区和国家级优秀旅游区，从而实现

12、对资源的积极保护和旅游产品结构调整和品质的提升。四、规划方案（一）功能分区根据功能分区整体结构追求旅游区生态环境、社会经济和旅游利用综合功能的最优化，保证旅游地的可持续发展的特点，“民族公园”以突出“绿”为主体，将少数民族风情，湖光山水、热带花果园林风貌穿插于其中形成了“一中心，一环线，三片区”的功能分区，即：“一中心”休闲娱乐中心处于整个公园的中心区域，其中设有中心广场、游乐场、休闲烧烤、水上乐园、风味小吃餐饮等。该区域是公园的主要休闲娱乐场所，主要突出轻松愉悦的氛围，景观上给游人一种“满园深浅色，照在绿波中”的视觉享受。“一环线”景观游览主道景区主要游览路线呈环状设置，将园内主要景点串联起

13、来，游人可通过步行、自行车、观光电瓶车等形式游览景点。“三片区”民族文化展示区、民族文化风情区、生态观光林区。民族文化展示区：设置于公园东北角处，周边设有游客接待中心和商品销售中心，是民族文化展示的主要区域。1、游客接待中心兼有导游服务、咨询、管理、医疗救护等功能，为是L长形建筑，总面积660平方米。2、商品销售中心作为旅游纪念品和土特产品销售地点。设置在游客接待中心西侧兼顾公交车和自驾游两类旅游群体的需要，面积667平方米。民族文化风情区：集中展示少数民族文化，将建具有民族特色的丢包场，藤球场，射弩场，葫芦丝演奏场，篝火晚会场等。该区主要是展示民族文化，荟萃民族风情。文化是民族的精髓、象征和

14、代表，主旨在于用文化打动游人，用文化给游人带来精神上的洗礼。生态观光林区：以生态保护为主，培育绿色环境概念。作为自然环境来管理，向游客提供户外娱乐活动和简朴自然的设施，控制机动车道的通行。用一种最原生态的景观亲近游人，使人“回归自然，返璞归真”。游客在林中的游览活动区，包括快活林、林间休憩、户外自助休息区（帐篷服务等）、游客留念林。1、快活林在林间辟出一定的区域，开发参与性较强的休闲性旅游项目。如改变传统杨树林的种植方式，设置迷宫式或曲线式种植，游客可以空中悠游、林中攀爬、自行车（1 人、2 人、多人）林间穿行、树上寄居等，在此尽情享受意杨林带来的快乐。林间休憩设置林间休闲小木屋2处，每处20

15、35平方米，提供茶水、棋牌等服务；在快活林的过渡地带设林下散步道、休息座椅、小亭子、垃圾桶、厕所等。2、户外自助休息区以游客中的时尚消费者为服务对象，提供帐篷、野营装备服务等。3、游客留念林：在周围山林稀疏区域开辟一片区域作为游客留念林。游客可以购买树种亲自栽种，并制作牌子识别，已达到游客到此一游的心态，又环保、又有收益。个人可以种下“爱情树”、“友谊树”、“亲情树”等，单位团体可种下“全家福”、“企业林”、“知音林”等。留念林平时由开发商或农场统一照料和管理。4、管理服务用房林间游憩区的服务管理设施，面积36平方米。（二）景区的主要建设项目1、风情园中心场：面积14536平方米，是公园的中心

16、活动场。在专题活动期间是开幕式、闭幕式的主会场。2、丢包场：面积3286平方米。3、藤球场：面积962平方米。4、射弩场：面积3998平方米。5、上刀杆场：面积813平方米。6、游乐场：面积64631平方米。配备基本的娱乐设施，如疯狂老鼠，激流勇进，滑梯，过山车，碰碰车，章鱼（转的那种），海底世界，云霄飞车等等 。7、中心广场：面积9072平方米。起组织交通作用，是人群驻留的场所，起交汇、缓冲和组织人流的作用。8、民俗博物馆：面积3391平方米。建筑外观应能体现主要五个民族的建筑特色，功能分区要合理。9、景观喷水池：面积366平方米，营造优美环境。10、小广场：面积3193平方米，起休闲集散作

17、用。11、水榭：面积1485平方米，创建生态园林的特质。 12、停车场：面积3770平方米。位于公园入口区和生态农业观光区。三、水、电、通讯配套设施（一）规划依据国家相关规定及规范标准：城市给水工程规划规范GB50282-98；城市工程管线综合规划规范GB50289-98；风景名胜区规划规范GB50298-1999。（二）给水范围给水范围为整个规划区内的公园管理办公地区、生态烧烤区、民俗博物馆和风味小吃餐饮、厕所等需水单位。（三）电力、电讯规划 1、电力系统（1）以景区主干道为主线引入供电线，并配置总开关和分段控制开关，景区内供电电缆采用地下敷设，可敷设在道路人行道下或路旁绿地内。10KV电缆

18、可采用沟槽或电缆沟式敷设，10KV电缆以直埋设为主。（2）路灯和广场照明，可采用专线供电、分段控制，必要时，可设置室外箱式变电所，每座容量不大于50KVA。2、电讯系统（1）以景区主干道为主引入线，并在景区内适量布置磁卡电话和公用电话，各管理用房均需设置内部办公电话和适量公用电话。同时在旅游区主要区域均应设置必要的邮政信箱设施。（2）增设电话交换机，装机容量不小于300线。（3）各景区采用交接箱、主干市话线用电缆管道，配支线用市话电缆直埋地下。旅游区内通信线路采用全塑通讯电缆，穿厚壁难燃PVC管埋地暗敷。第五章 环境容量预测一、环境容量预测1、游路测算法适宜环境容量的估算按以下指标进行：(1)

19、 瞬时容量=主要游步道长度/5米间距= 3494/5= 699人；(2) 日容量=瞬时容量×周转率= 699×4= 2796 人。2、面积测算法按旅游区总面积947560m2，容量标准按近郊风景区600 m2/人计算，周转率为2，即：最大环境容量（人）=947560（m2）/600（m2/人）×2=3159(人)根据上述两种方法计算得到的数据进行加权计算，民族风情公园景区最佳环境日容量为：（2796+3159）/2= 2978人/日第六章 投资估算及资金筹措一、投资估算本项目采取概算指标法，其指标的确定如下：1、建筑工程：本工程特别重视建筑风格和艺术性，建筑风格以

20、民族风格为主。建筑工程造价以贵阳市同类建筑造价为基础，根据民族风格的要求适当提高标准。根据本规划内容，其建设投资项目包括：主要公共服务设施（景区馆场和文化设施、管理设施）、主要基础设施建设（道路交通，供排水，供电）。上述投资不包括土地成本、居民拆迁安置、设备费及相关基础设施建设（包括开挖景观湖土石方工程）等费用。 详见（表6-1）：表61 民族风情公园景区投资估算表 序号项目名称计算依据合价（万元）一景区场馆与文化设施1游客中心与景区管理中心10002*1000元100.00 2风味小吃一条街5900*1600元944.003民俗乐器演奏场1600*3200元512.004少数民族民居1680

21、*2000元336.005游览休息室933*1600元149.286风情园中心场14536*130元188.977藤球场962*130元12.518丢包场813*130元10.579射弩场3286*130元42.7210游乐场64631*130元840.2011中心广场9072*130元117.9412景观喷水池300*130元3.913小广场3193*130元41.5114水榭1485*130元19.31小计3318.91二基础设施建设1行车路34928*117元408.662游览路10478*110元115.263生态停车场3770M2*130元49.014旅游厕所10万一个30.005垃

22、圾服务收集箱5万一个5.006水电、管线40000小计1007.93合计432684三其他费总费用的8%394.48四不可预见费总费用的5%276.68五总投资4998.00二、资金筹措资金自筹。第七章 效益分析一、景区盈利模式要实现景区效益合理的最大化，既要内部挖掘潜力，延长游客逗留时间，丰富活动内容，增加盈利性项目，有效控制成本，实现景区收入内涵式增长，又要对外开拓市场，拓展产业，实现景区收入外延式增长。1、深化观光型盈利模式。以满足游客需求为前提，丰富观光内容，强化旅游特色，增加盈利性项目，争取早日从传统的以门票经济为主的观光型盈利模式向多元经济为主的综合型盈利模式迈进。2、完善综合型盈

23、利模式。充分利用景区旅游文化和环境所产生的诸多衍生功能，形成了以游憩功能为基础，其它功能为延伸的综合性、多元化的收入模式。一方面，要加强体验式旅游产品的设计，形成情境氛围，引导游客参与，同时要增加外围服务、旅游工艺品等收入点，营造旅游购物氛围，促使游客在体验、观赏的过程中，主动的、自然的、愉快的进行各类消费，增加旅游收入；另一方面，要进行休闲旅游产品设计，增加休闲旅游的收入；此外，要充分发挥景区的文化内涵和社会功能，拓展旅游产业链、积极发展住宿、会议、旅游商品生产与批发销售、文化传播、旅游地产等相关产业，丰富景区多样化的良性收入结构。3、拓展品牌盈利模式。通过开发品牌系列产品和延伸产品，拓展品

24、牌产业，不断发展放大品牌效应、扩充、提升景区的产业收入链，形成多元化收入的商业运作体系。为民族风情公园旅游景区效益的提升和谋求更大的发展开辟广阔的天地。二、经济效益分析旅游区经营收入的测算依据是类似旅游开发项目的市场调查资料、旅游管理机构统计资料等基础上进行分析、预测得到的数据。经营收入的估算只考虑景区内旅游产业的收益，不考虑旅游经济的乘数效应及对贵阳市相关产业的带动。1、根据游客规模预测，2018年游客量约12万，2019年游客量约16万，2020年游客量约22万，2025年游客量约55万。2、门票价格2018-2019年30元/人次，2019-2020年40元/人次，2020-2021年5

25、0元/人次。3、餐饮消费近期人均10元，中期20元，远期40元。4、 休闲娱乐收入近期人均10元，中期30元，远期60元。5、购物收入近期10元，中期30元，远期60元。6、交通费用规划期内10元/人次。表71 民族风情公园景区旅游收入估算表（单位：万元）20182019202020212022202320242025门票价格预测3030404050505050门票收入3603486097831196137815591776餐饮1201604205401320152017201960休闲娱乐1201604205401650190021502450购物1201606308101980228025

26、802940交通120160210270330380430490总计870101823292983752675088489966 从表中可以看出，民族风情公园项目的开发大大加快了我乡经济的发展，预计投资商在6-8年的时间可全部收回投资。三、社会效益分析民族风情公园旅游景区的开发建设，有利于促进高寨乡旅游产业的发展，对调整与优化产业结构，增加就业机会，改善投资环境，提高地区知名度，促进高寨乡旅游资源的开发利用，对经济的发展将起到极大的推动作用。同时，公园景区的建设有利于创造富有景观特色和休闲机会的人居环境。1、本项目的开发，为贵阳市旅游业增加了一个新的特色度假区，连同龙岗达水崖瀑布等形成了开阳县

27、东南比较集中的生态旅游景区，带旺当地各旅游景点和宾馆旅行社，进而促进商业流通和社会就业。据测算，公园景区直接收入每增加1元，能给相关行业带来近5元的间接收入。游客在旅游过程中的购物、娱乐消费将进一步促进第三产业发展和工农业产品的销售；2、项目的开发，将有助于塑造地区形象，改善投资环境，促进招商引资；3、民族风情公园景区的开发，有助于经济和社会发展；有助于旅游业形成新热点，增强对外界的旅游吸引力。四、生态效益分析民族风情公园旅游景区的开发，将把自然生态的保护与旅游资源的开发很好地结合起来，这不仅符合可持续发展的要求，而且还能同时满足旅游者的需要，对促进生态环境的保护和优化具有重要意义。 第八章

28、项目风险分析一、主要风险因素的识别经分析，本项目的风险因素有：1、技术风险 技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性。 2、工程风险 工程风险主要包括方案、施工与工期等存在各种不确定性给项目带来的风险。3、环境影响 环境影响方面的风险主要指工程建设期对周围水资源、森林植被、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。4、组织机构 组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。5、投资估算风险 投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增

29、加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。6、融资风险 本项目投资大，具有一定社会公益性，投资回报主要的反映在经济效益、社会效益、和生态效益方面。 7、经济风险 经济方面的风险来自投资或后期运营费用的增加，使项目维持运营成本达不到预期目标。8、经营管理风险项目部门设置和制度建设，提高效率和降低成本的原则，管理要规范化和制度化。要根据市场的变化和内部实际情况，及时完善和修正经营战略，促使经营战略符合实际并切实可行。9、政策风险政策是一种保障，也是一种风险。加强应加现状及趋势的分析，跟踪国际、国家相关政策动态，合理评估相关政策对项目建设及运营的整

30、体影响。本项目正处在国际金融风暴的萧条时期，金融危机所带来的风险不仅影响到中国，也影响到本项目的开发建设和运营的各个方面。10、财务风险投资中应摸清调查核实实际情况，取得第一手资料，将预测建立在坚实可靠的基础上，建立民族风情公园景区建设和运营良好的成本控制和财务管理制度。二、规避风险的措施1、项目开发建设风险对策（1）规避项目开发建设风险，主要应坚持按建设程序办事，是按照自然规律和经济法则管理基本建设的一项根本原则，也是项目科学决策和顺利实施的重要保证。根据我国的建设经验，并结合国家经济体制改革和投资管理体制深化改革的要求及国家现行政策规定，本项目的工程建设必须遵循建议书阶段、项目可行性阶段、

31、设计文件阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收和后评价阶段，有步骤、循序渐进地按照项目建设各阶段的工作要求进行。每个阶段都包含许多不同的工作内容和环节，并按照它们本身所固有的规律，有序有机地联系在一起，形成一个循序渐进的工作过程。（2）加强项目管理。包括做好项目建设计划、项目招投标、项目建设进度安排、项目建设组织、工程管理监督；做好项目开发建设的外部协调等。（3）加强项目风险管理由于市政建设项目具有对人、财、物等各项资源的需求量巨大；实施周期长、经济风险和技术风险大、涉及范围广等众多因素。不可避免地会遇到许多诸如政治、人文、物价、气候等不可抗拒或不可预见的事件。这就要求参建各方对建设风险要有清醒的认识，采取切实有效的应对措施加强自身的风险防范能力和承受力。工程项目投资的成功往往依赖于对风险的认识和管