东方工业园二期产业定位分析报告PPT学习教案

1、会计学1东方工业园二期产业定位分析报告东方工业园二期产业定位分析报告第1页/共27页东方工业园二期第2页/共27页第3页/共27页米，建筑容积率，绿地率4.24%。土地性质为工业用地。n四、区域四、区域环境环境n本项目地处烟台开发区汽车工业园区，周边汇集上海通用东岳汽车、汇通汽车零部件集散中心、世杰汽车配件有限公司等众多工业企业，距离开发区城市中心相对较远，区域内银行、医院、学校、商贸中心等市政配套相对缺乏，周边在建和在售楼盘相对较少，住宅只有海信慧园三期和嵛景华城、海天景苑等几个项目，人口密度较小，人气暂时不足。开发区开发区城市中心城市中心开发区开发区汽车工业园区汽车工业园区东方工业园二期东

2、方工业园二期第4页/共27页少。至烟台火车站17.4公里至烟台汽车站17公里至烟台港客运站17.5公里至烟台飞机场24公里至开发区政府5.8公里至福山区政府10公里至蓬莱市中心46公里至海边3公里至同三高速4公里至绕城高速3.3公里至威乌高速9.9公里第5页/共27页能用于住宅开发。n2、本项目对外交通较好，但公交系统受到限制，对人流聚集产生一定不利影响。n3、项目地块西侧不规整、没有道路，对项目整体流通和人气聚集有一定影响。n4、地块坡度较大，对规划造成一定制约。n七、项目SWOT分析n优势分析：n1、交通优势明显。n本项目周边长江路、北京南路两条城市主干道，就在身侧，210、523路公交车

3、经过；距离同三高速、绕城高速、威乌高速出入口相对较近，对外交通便捷。n2、项目规模效应显著。n本项目总占地面积423亩，在烟台整个房地产市场中属超大盘，目前城市建成区内达到这种规模的地块已经十分稀缺，规模效应十分明显。第6页/共27页医院、学校、大型购物中心、休闲娱乐中心等都相对缺乏。n随着周边楼盘的成功入住，以及嵛景华城、海信慧园等楼盘的开发建设，未来本区域的居住人气将会日趋浓厚，配套也将会更加完善和成熟。对于本案来讲要充分利用交通主干道的优势，找准定位，寻求突破。n2、目前开发区厂房出租市场供给体量相对较大，消费者需求相对较少，特别是近两年众多韩资电子厂和服装厂纷纷撤离烟台，导致开发区目前

4、的厂房出租市场更是出现严重地供过于求现象，厂房出租市场风险较大。n针对烟台工业地产的市场供求情况，建议本项目摆脱盖好厂房然后守株待兔的传统模式，采取多业态、商业化的开发模式，降低开发投资风险，加快资金回收速度，提高开发利润率。n3、项目地块坡度较大，大型厂房建设受影响，不利于引进大工业项目。第7页/共27页第8页/共27页n威胁分析：n1、房地产行业进入衰退期，未来市场建材需求将会下滑。n房地产行业经过多年的上升之后，已经达到一个普通民众难以企及的高峰，从08年下半年出现的房地产行业调整虽然在开发商和政府的双重作用下在近期出现扑朔迷离的现象，但我们也可以清醒的看到，任何事物的发展都不可能永远处

5、在不断上升的过程中，上涨期、高峰期、衰退期、低谷期这是房地产业行业发展的必然规律，目前严重的房屋空置率和市场存量已经昭示着衰退期已经到来，任何的反作用力都阻挡不了市场大潮前进的步伐。未来的建材市场需求将出现下滑。n2、全球经济危机，对行业和个人影响巨大，给家居建材市场的发展带来不利因素。n全球经济危机，企业谨慎投资、个人置业装修减少，为家居建材市场的发展带来不利因素。第9页/共27页第10页/共27页第11页/共27页不利因素，从开发区房地产市场来看，未来开发区住宅市场存量将高达342万平米，而09年上半年市场仅仅消化掉17万平米，占整个市场放量的5%，因此本地块单独开发住宅开发可行性较小。p

6、办公物业的开发由于本项目偏离城市中心，不属于传统的商务中心，再加上开发区办公物业竞争也较为激烈，目标消费者较少，本地块单独开发办公物业将面临较大风险。p本项目周围缺乏人气、远离传统商业中心，为商业物业的开发带来一定不利影响。但从目前国际商业发展趋势来看，商业市场的郊区化、专业化、大型化是一个城市商业发展到一定阶段的必然趋势，本项目具备优越的交通条件和开发区、福山区两区中心的优越地理位置，再加上453亩庞大体量带来的规模优势，商圈覆盖范围将包含开发区、福山区、芝罘区西部、蓬莱市东部的庞大区域，建设专业市场在本项目具备可行性。第12页/共27页物业形态预计租金收益（元/年/）厂房120元/年/公寓

7、160元/年/办公180元/年/商业220元/年/（约计）本案可能的产品形态平均租金收益估算优劣势分析单层厂房出租多层厂房依然作为厂房出租120元/年/运作简单，守株待兔，竞争激烈，市场抗性较大单层厂房出租；多层厂房改作公寓出租约计145元/年/后期管理繁琐，公寓出租投资收益有限，厂房出租市场依然存在风险单层厂房作为库房出租多层厂房改为家居建材市场出租约计220元/年/运作复杂，但只要运作成功租金收益和增值收益都非常显著，同时建材市场的运作也将带动厂房的出租收益第13页/共27页居用品、装修材料等的批发零售中心。n二、产品定位n为有效规避风险，提升土地利用价值，本项目产品建议尽量在诸多限制条件

8、下找出最佳的产品组合，使项目的效益最大化。初步拟建规划建筑类型配比方案如下：项目物业类型配比物业类型所占比例备注建材市场（含仓库）75根据本项目产品优化配比和优化销售策略制定产品配比写字楼15宾馆（含精装公寓）10合计100第14页/共27页建材、乐天家居等众多专业市场，涵盖超市、露天摊位、大规模品牌建材市场等多种形态，店铺普遍以单层商铺和双层商铺为主，营业面积超过30万，但规模小、管理混乱、经营环境差、发展空间受限等情况也体现的较为严重。目前尚未形成大规模的专业家居建材批发中心。n二、烟台西部区域建材装饰装潢市场现状n根据我们对开发区及周边福山区建材、装饰装潢等类经营市场情况的调研分析可知，

9、目前建材、装饰装潢类产品，在本区域尚未形成大规模的集散地，开发区家居建材市场主要由富雅建材、星海广场、开发区家装商场、嘉禾家居等组成，福山区家居建材商场主要由德胜商城网点房、汇福街（北三路）等零散个体经营店组成，无大型集中的建材市场。纵观整个周边市场，小型化、零散化，且基本上以零售为主，没有批发。为项目开发家居建材市场提供了较大的发展空间和成功机会。第15页/共27页地板、门窗、家私、灯饰、橱柜、花卉等多个专业小批发市场和相关服务配套设施，使其成为立足烟台、辐射胶东的家居建材市场中心，从而带动区域价值不断升高，进一步扩大项目的升值收益。第16页/共27页第17页/共27页普通建材市场的显著特征

10、之一，而且其完善的管理使得顾客买得也较放心，规模上比建材超市单店要大，目前这种市场也走向两个方向发展趋势，一是单店经营，作最大，最全的品牌老店，另一种是做好原本市场的同时，利用其品牌效应，作连锁化创新经营，典型代表是：居然之家，红星美凯龙。n建材集散地和建材城不同的是，这里以单店经营居多，但由于其品牌较多，整体形成的规模较大，以及以前发展的原因，致使形成了有名气的建材集散地，如建材一条街，陶瓷市场，窗帘布艺集散地，石材批发市场，兴灯具批发市场、瓷砖批发市场。n附件二：烟台市家居建材市场一览第18页/共27页富雅建材开发区家装商场国恩装饰材料鸿泰建材胶东装饰阳光家居乐天家居港城建材星海广场德胜商

11、城网点永盛建材城海港家饰本项目汇福街网点第19页/共27页区域市场名称所处阶段体量建筑形态租金其他芝罘区国恩装饰材料市场传统建材市场露天摊位制1.3万单层450元/年460元/年800元/年920元/年分六大区域，店铺面积在100、200、30、13、54户数有130户左右.海港家饰大规模品牌建材市场+超市6.5万单层双层400元/年460元/年600元/年（打头）510元/九大种类，1000多个品牌店铺面积在50、100，户数有500多户，统一规范化管理。鸿泰装饰材料市场传统建材市场露天摊位制4.5万单层复式750元/年660元/年分六大区域，5000多个品牌，综合区面积30000余平方米，

12、店铺在面积40、100、136、200，户数有300余户。胶东装饰材料市场大规模品牌建材市场+超市单层500、700、1000、1400、1500元/年分十六个区，户数在328户左右，店铺面积在20、40、105，股东合伙买断产权阳光家居建材超市七层（含地下一层）500、700、1000、1400、1500元/年共七层，店铺面积在20、40、105，规范化管理乐天家居商场建材超市12万五层500元年450元年420元年海港家饰和嘉禾家居联合打造，可容纳500多位商铺，店铺面在100-300平米不等。港城建材市场露天摊位制1.8万单层200元左右年分建筑材料和装饰材料两大块，店铺面积在30-70

13、平米，有200余户商铺。第20页/共27页区域市场名称所处阶段体量建筑形态租金其他莱山区永盛建材城传统建材市场露天摊位制3.5万四层，复式结构外面180元年里面160元年没有具体分区，店铺面积在100，200，有100余户商铺。开发区富雅建材城普通建材城1万三层（含地下一层）2-3万年左右店铺面积在100，200，有60余户商铺。开发区家装商场普通建材城1.8万三层（含地下一层）出售起价3000多/平米现有70余户商铺，店铺面积在20-70-120左右，统一管理。星海广场露天摊位制约1万单层后面3万年，靠长江路边8万年现有80余户商铺，店铺面积在30-150左右，管理不规范。福山区德胜商城网点房临街网点约1500单层、双层3万年左右北二路德胜商城网点房、汇福街（北三路）是福山建材较为集中的地方（原蒲湾建材市场及福海路部分建材经营店均有搬迁至此），还有部分个体经营店分布在福海路和松霞路附近但是较为零散。基本都是个体经营，面积一般都在200平米以内，福山地区建材经营店大约在140-15