看透房地产[2016]恒丰

1、看透房地产房地产：一个全民的共同话题！单边上涨普涨行情稳赚不赔过去的10年濮阳的房价从1600元/平米上涨到5000元/平米。郑州的房价从4000元/平米上涨到9800元/平米。北京的房价从10000元/平米，上涨到40000元/平米。做房地产的都赚了大钱。房地产在过去的10年，改变了我们的生活方式，也造就了中国的巨富阶层。一个关键的十字路口：30年的发展之路，10年的快速发展，2016，对房地产行业来讲，又是一个非常关键的一年。房地产还能火多久？房子还能涨多久？未来的10年、20年，中国的房地产应该如何发展？我们的机会在哪里？房地产：两种不同的声音！空！房子严重的供过于求！房价严重虚高！房价

2、将大幅度的跳水！房地产是洪水猛兽，是万恶之源，老百姓买不起房子是因为开发商没有良知！如果哪一天中国的经济和社会出了问题，那一定是房地产惹的祸一些学者型专家、大学教授、少数的政府官员都这么说。多！中国经济的支柱产业，是中国社会经济进步的推动产业，是中国经济和社会未来20年可持续发展的不可或缺的力量，中国的房价基本是理性的，中国房地产还处在发展阶段，中国房地产目前的问题不是无所作为的，关键是看政府想不想解决的问题雷广辉就一直这么认为。房地产处在高速发展期 1中国经济连续10多年以10%左右的速度发展，是世界罕见的，2015年在全球经济不景气、中国经济连续13个月下滑，面临多方面压力的情况下，依然可

3、以保持在6.5%以上。这种状况可能要持续35年的时间，但是从中长期来看，中国经济持续上涨的趋势并没有改变。经济的增长，对房地产的可持续发展起到推动作用。中国经济未来发展的四大引擎：东西部差别 城乡差别 阶层差别 产业创新 从经济发展来看：根据国际通用的纳瑟姆理论，房地产市场的发展有2个拐点、3个阶段。国际城市化进程对房地产的发展参考： 2从城市化进程来看：城市化率在30% 以下，房地产处于起步阶段。城市化率在3070% 之间，房地产处于快速发展阶段。城市化率在70% 以上，房地产处于平稳发展阶段。国际城市化进程对房地产的发展参考：2个拐点、3个阶段。从城市化进程来看： 2 中国城市化进程发展规

4、划：中国城市化进程白皮书： 到2050年，中国的城市化率达到中等发达国家水平， 7580之间。目前中国的城市化率1%左右，那么 2030年城市化率达到70%。 2050年城市化率达到80%。 2从城市化进程来看：2016年：中国城市化率55%。河南城市化率50%。中国城镇居民实际居住面积不高2014年北京时间6月20日美银美林大中华区首席经济学家陆挺发布研究报告：中国的城市居住不动产并不存在重大的过度投资现象；城市居民拥有的住房面积：36.6 平米，考虑拥有出租给外来务工人员之外，城市居民人均住房面积：27.7 平米。中国城镇家庭平均住房面积87 平米。相当于中等发达国家上个世纪80年代的水平

5、。相当于亚洲发达国际上个世纪90年底的水平。 3从国人的居住状况来看：刚性需求仍然是市场主流2015年，中国商品房销售约1300万套（135000平米），刚性需求约900万套，刚性需求占商品房住宅的70%左右。刚性需求的主要特征：1、家庭“裂变” 2、农民“进城” 3、学生“留城” 4、城市“拆迁” 当地时间2015年1月21日下午，国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会上表示：。中国去年城镇人口增加了1800万人，城镇化率提高了1.04个百分点，现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。 4从购买需求来看： 4从购

6、买需求来看： 中国还有一些畸形的居住文化： 丈母娘文化。 二奶文化。 中国人的面子文化。 5从独特的中国文化来看： 中国人的基本价值观：安居乐业！安定地生活，愉快地工作。中国人为27 岁。日本及德国为42 岁。台湾地区是36 岁。美国35 岁。平均买房年龄 5从独特的中国文化来看： 中国人的基本消费观：衣食住行！ 中国改革开放30多年，经济领域前所未有的高速增长，温饱问题解决之后，【住】就成为国人的头 等大事。在 中国，家庭资产中，住房占70%，对住房条件不断改善的需求是社会发展的必然，也使 国人有能力在住房上有所要求。 国人对产权情有独钟！ 房子是国人最可靠的安全感。 6中产阶级正在形成：全

7、球最大的中产阶级群体正在形成！瑞士投行瑞信2015年10月13日发表最新全球财富报告：报告给出一系列数据，都有一定的可信性。其中核心数据为中国中产阶级人数达1.09亿名，已经超过美国9200万名，居全球第一位。2015年CHFS调查数据测算，中国中产阶级的数量实际为2.04亿人，远远超过瑞信财富报告的1.09亿人。2020年中国中产阶级阶层可能达到总人口的40%。每人拥有550万美元的净财富；成年人收入16万美元。 6中产阶级正在形成：第一居所在一个城市用来日常居住的房子；周末度假在城市郊区用来周末度假居住的房子；季节性度假在海南或长白山等旅游区用来季节性度假的房子；往来性居住在第二城市置业用

8、来往来性居住的房子；住房“刚性需求”至少有四种可能性： 6中产阶级正在形成：改善型需求正在到来：2015年3月15日十二届全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂回答记者提出的问题：中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的。我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。在未来的5到10年，中国住房的改善型需求就全面启动，未来的改善型需求将自上而下的展开，首先是一二线城市，未来的20年，改善型需求将逐步成为购买的主流。 72003年制定的小康住房标准：户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”45平米左右。2020年城市化率60%左右，城市人口约8

9、亿，需要住房面积：360亿平米；2015年城市化率55%左右，城市人口约7亿，现有住房面积：250亿平米；未来5年新增加城镇居民：新出生人口1000万、农民进城1800万。如果人均住房面积按40平米算：未来5年需增加住房面积：110亿平米。2014年中国的住宅销售面积：10.5亿平米。小康社会即将到来：旧城改造2003年9月，郑州市政府将城中村改造提上议程，郑州城中村改造已经走过了12年征途，遍布全市的228个自然村。2015年底，全是三环内的所有城中村全部拆迁完毕。寄居在庞大的城中村的租房客怎么办？ 8城市改造和建设来看： 8城市改造和建设来看：我国民用建筑设计通则规定：重要建筑和高层建筑主

10、体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50100年。中国新建住宅的平均寿命仅27年。过去30年开发的商品房、福利房、家属院等等新建住宅即将面临全面改造。过去30年中国新建住宅面积？250亿平米！要在未来的30年推到重来！旧房改造 9二孩政策全面放开来看：20年后。新潜在市场。 10从国人的投资观来看： 良性资产4个基本条件 安全性、稳定性、持续性、灵活性。 什么是良性资产！ 期货？股票？担保公司？伤透了老百姓的心！银行存款？贵金属？买保险？银行存款？活期存款 0.35 3个月定期存款 1.10 6个定期存款 1.30 1年定期存款 1.50 2年定期存款 2.10 赔赔2015年中国的通货膨

11、胀率3%？量子金服的创始人张冰在2015年报告会是说：最近15年通货膨胀率平均是8%。 张冰在张冰在“在在2015证券市场投资峰会上证券市场投资峰会上银行存款？股票？大咖们从来不玩股票！炒股是赌博吗？比赌博还要残酷！ 赔？期货？不是所有人都能玩的亡命游戏！ 贵金属投资？黄金价格走势20162006250元/克150元/克=100元/克10年涨幅：66.66% 白银价格走势2016200618/盎司11/盎司=7/盎司10年涨幅：63.63% 贵金属投资？担保公司从成立那天起，就没有打算还钱！投资担保公司？P2P?房地产投资？濮阳房价走势201520055279元/平1350元/平=3929元/

12、平10年涨幅：291% 20052008201120132015 为什么说房地产是理性资产？ 安全性、稳定性、持续性、灵活性。 为什么说房地产是理性资产？安全性。物权法！自己掌控！不易灭失！ 为什么说房地产是理性资产？稳定性。保值！增值！ 为什么说房地产是理性资产？持续性。40年。70年。可以传承！ 为什么说房地产是理性资产？灵活性。长期投资。短期投资。杠杠。抵押贷款。 不是所有的房子都是良性资产！ 2014年开始房地产市场已经严重分化！ 【壹】产品分化不是所有的产品都适合投资！ 住宅特别是刚需性住宅！ 偏远商业地产和写字楼！ 【贰】区域分化不是所有的地方都适合投资！ 三四线城市？ 一二线城市！ 一线城市：北京、上海、深圳。都是投资购房的好地方北京房价5万/平米 上海3万/平米、深圳3.5万/平米这些城市每年还有至少15%的增长速度。二线城市：苏州、厦门、珠海。都是投资购房的好地方这些地方的房价目前都在2万元以上这些城市每年还有至少20%的增长速度。恭喜郑州：荣升为二线城市！北上广深的今天就是郑州的明天！ 郑州规划：2020年到1500万人人潮就是钱潮！三四线城市的机会？ 一个城市人最多的地方一个城市商业最集中的地方一个城市房价最高的地方一个城市交通最便利的地方一个城市区域规划最明确的地方一个城市品质最高的项目中心区域 明星项目第一、中国房地产还处在发展阶段 未来还有较大的发展空