房地产评价的现状与发展对策

1、房地产评估的现状与发展政策摘要：2011年“国八条”的颁布让我国的房地产进入了一个新的时期，而我国房地产的评估行 业却面临诸多问题。本文全面的阐述了我国房地产行业的发展情况、房地产行业的现状并结合 当前我国房地产的现实情形提出了一些建议和对策。关键词：房地产评估现状房地产评估师 发展对策1引言2011年1月26日国务院颁发了新一年关于全国保障性住房的八条政策措施，简称“国八 条”。由此我国各地开始了加大保障性住房建设等的力度，我们也从这八条里面看到了政府对 于我国居民保障性住房建设的决心。那么对于未来我国房地产事业的发展，房地产的评估与对 策就显得尤为重要。“民以食为天”，人们的衣食住行是人们

2、生活的基础。针对于住的问题，那么就说到了房 子，也就是房地产。房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产不仅是最基本的生活 资料（如住宅），也是最基本的生产资料（如耕地、厂房）。房地产是我们老百姓的固定产，也是 我们物质生活和精神生活的基本保障。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业 的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占60%70%,在家庭财产中，房地产也往往是主要部分。可见房地产在生产生活资料中的重要性。2房地产评估的重要性2.1房地产评估的含义和发展阶段房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。故房地产评估既可以是对单纯土地或建筑物的 评估，又可以是对土地和建筑物的有机结合体

3、进行评估。而房地产评估市场则是房地产评估主 客体间各种关系的总和。这样看来房地产的评估对象还是十分明确的，而其评估的难点就在于 土地和建筑物有机结合体的综合性评估。例如一栋建筑物所处的地理位置的优劣，经济发展速 度的快慢，交通便利与否等等都有很大关系。目前，土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵 押、保险、课税；企业合营、改制、上市、破产，涉案房地产价格复核或鉴定，房地产开发经 营等经济行为，都离不开房地产估价。而且随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大， 服务领域也将越来越广。我国房地产的发展大概有这几个阶段：一、第一阶段理论突破与试点起步阶段（1978年至1991年），1978年理论界提

4、出了住房商品化、土地产权等观点；二、第二阶段非理论性炒作与调 整推进阶段（1992年至1995年），1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行；三、第三阶 段相对稳定协调发展阶段 （1995年至2002年），随着住房制度改革和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点；四、第四阶段价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来），2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。其中在第二阶段，我国 房地产业急剧快速增长，月投资最高幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的的房地产泡沫。2.2房地产评估的重要性从以上所述我们不

5、难看出，房地产评估对于我们每个人都是很重要的。它是对我们的财 产进行一个科学合理的评价考核的标准，在市场经济中可以为我们进行最大限度的财产整合以 及资产的合理优化。当然，房地产评估对于我们国家也有其重要的地位。最大限度的对我国房 地产进行综合全面的评估，优化资源整合投资环境，为我国居民保障性住房的建设及我国房地 产事业的快速健康发展提供最科学最合理的依据，也是我国政府部门进行宏观调控的坚实基础。房地产评估的重要性是我们每个人不容忽视的，也是我们每个人应该关心关注的。我国改 革开放已有三十多年了，而我国房地产事业的发展还是处于发展阶段，很多的问题还亟待于解决。3房地产评估出现的问题3.1房地产出

6、现问题的原因我国的房地产评估行业的起步较之要晚了很多。1993年和1994年，经严格考核，人事部和建设部分两批认定了 346名房地产估价师，形成了我国房地产估价师基本队伍。自1995年以来，建设部、人事部共组织了 7次全国房地产估价师执业资格统一考试。目前，全国共有21057人取得房地产估价师执业资格，其中18568人注册执业。以此为基础，我国房地产估价机构有了较快发展，全国已注册成立房地产估价机构3000多家，其中一级资质机构 900虽然全国已经形成了具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但从房地产市场快速发展对评估业务的需求 上看，还存在明显差距。从我国房地产的发展及我国房地产评估行业

7、的发展来看，我们就不难 发现我国房地产评估行业的现状以及一些问题。3.2房地产评估产业出现的问题首先，我国的房地产评估行业起步晚，造成房地产评估行业的体制不健全、政策法规不完 善不合理。由于体制的不健全，导致我们现在的房地产评估行业出现行业垄断。长期以来，我 国的房地产评估机构大多挂靠在各行政主管部门，他们在行使政府赋予的行政管理职能的同时 还在承揽有偿的社会中介性质的房地产评估业务，这就造成了行业垄断的形成。近两年，评估 机构虽已“脱钩改制”，但这种状况并未得到根本改变。这也造成了我国房地产评估行业出现 了评估机构“小马拉大车”，很多的评估师们甚至于身兼数职、横跨许多的行业部门。其次，行业评

8、估管理混乱，出现无序竞争，没有权威的行业评估机构。房地产评估本是对 于房地产进行科学合理的市场评估，可是由于管理粗放导致竞争混乱、行业自律性很差。市场 活动和行业管理均缺乏统一、权威的法律依据，对机构资质管理、人员的执业资格管理仍停留 在粗放管理阶段。特别是技术管理、价格管理的法律法规还是空白，以致经常出现有的评估机 构通过低廉的评估收费或采用“回扣”方式来承揽业务，甚至有的评估人员把评估当作是一种 数字游戏，无原则地迁就委托方的不合理要求，委托方要评多少就给评多少，严重违反了房地 产评估中“公平、公正、公开”的基本原则。这种无序的竞争严重扰乱了房地产评估市场的秩 序，导致一些遵纪守法的评估机

9、构难以生存。第三，缺乏相关的法律法规体系，行业内没有统一的约束标准，造成一些评估师或者评估 机构从业人员的专业水平低，职业道德和法制观念差，综合素质低，行业自律性差。因为我国 房地产行业的发展本就是起步晚、体制法规不健全、管理发展混乱，所以导致我国的房地产评 估行业的发展也是这样。一些人为了谋取利益就没有行业自律或者行业自律性很差，加上评估 行业的专业水平不高，就导致了管理的难度，房地产的评估就很难做到公平、公正、科学合理。3.3房地产评估师出现的问题现在估价师本身也存在较大的问题。一是由于估价师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专 业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，于是一

10、大批走出校门不久从 未从事过评估业务的“考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，他们只能“纸上谈兵”，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够或其他非业务能力的原因被卡在门外。其结果是有估价师资 格的不一定能做业务，而业务骨干却不一定有估价师资格，加上不少评估机构业务单一，很多估价人员只会一、二种方法，各个部门的估价人员一般只熟悉与本 部门管理业务相关的评估业务，而对其他类型的评估业务只能用自已掌握的方法生搬硬套。最后，信息不畅，行业评估设备及科学技术有待于加强。房地产估价对市场信息和相关技 术的要求都很高。由于房地产评估是与市场信息紧密结合的，因此及时、准确的采集、整理和 发布信息，

11、成为房地产估价的关键要素。而目前有关的信息网络系统很不健全，信息量少、渠 道不畅，在很大程度上影响了房地产评估质量的提高。健全畅通的信息渠道是提高房地产估价 水平和质量的关键。另外，技术手段比较落后，方法陈旧，高素质的专业人才缺乏，也严重制 约了房地产评估行业的发展。如注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和水电、设备等配套专业的估价师。4房地产评估产业发展对策4.1针对房地产评估产业本身的发展对策现在从上述各点，我们就不难总结出我国房地产评估行业的现状以及所存在的问题了。知道了 其现状和问题，那么至于对策也就有了下手的地方。总结归纳有一下五点：第一、建立健全房地产行业的法律法规，积极引导房地

12、产评估行业的相关法律法规的建立 健全，为我国房地产事业的发展营造良好的氛围。有了行业内的法律法规，也就有了统一的约 束标准，也为房地产行业的管理提供坚持的基础保障，弥补其行业的体制空白及不健全。第二、建立权威的房地产评估机构，整合散乱、弱小不健全的机构，成立行业协会，加大 行业内的管理力度，严禁出现行业垄断及违法竞争和房产、地产的投机现象。建立统一的评估 机构，就是建立一个公平、公正、业务水平较高的评估团队，为房地产评估建成一个平台，解 决条块分割、多头管理评估市场的问题。同时，应该建立有别于政府的评估机构，也就是建立 行业的评估机构和政府的评估机构，二者进行分而有之。解决房地产评估市场多头管

13、理的问题 有几种选择：一是只保留某一系列的评估资质，撤销其他相关资质系列；二是进行相关主管部 门房地产评估管理职能合并，由某一主管部门统一管理房地产评估市场；三是建立统一的连接 房地产评估管理部门与房地产评估中介机构的平台，由行业协会代为管理房地产评估市场。全 方面、多角度的加强评估行业的管理。第三、加强行业组织自身建设，全力推进房地产估价行业诚信体系建设，完善房地产估价师执业资格制度，加大从业人员的培训考核力度。房地产估价行业组织是由房地产估价师和房 地产估价机构等自愿组成的行业自律、自我管理的社会团体。行业组织离不开行业，行业要健 康发展也离不开行业组织。行业组织的建设对于评估行业的发展尤

14、为重要。当前中国房地产估 价师学会和各地方房地产估价师学（协）会做为房地产估价行业自律性组织，要多方位转变观念，研究处理好从依附型向独立型转变期间出现的问题。同时，房地产估价行业诚信体系建设十分重要。人无信不立，事无信不成。国外、国内其他中介服务行业出现“造假”等事件，是前车之鉴，我们应引以为戒。要充分发挥房地产估价行业学（协）会在行业自律中的作用。一是，结合房地产估价业务发展的实际，完善行业操作 规程、制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产估价信用档案。二是，精心组织形式多样的继续教育，把估价行业培育成学习型行业。既要重视业务素质教育，更要重视职业道德教 育。三是，积极参与估价纠纷的调处，

15、做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业 形象。四是，引导和鼓励估价机构做大、做强。4.2针对房地产评估师的完善对策房地产评估终究还是离不开评估师，所以加强评估师执业制度也是非常必要的。完善房地 产估价师执业资格制度，着重要建立以下“三个机制”：一是修改、完善房地产估价有关规章 制度和标准，修改、完善房地产估价师执业资格考试大纲、教材及继续教育的有关内容，建立起科学严谨、高标准的人才评价机制；二是，要加强房地产估价师注册管理，严格区分执业 与非执业、专职与兼职房地产估价师的权利和义务，完善房地产估价师业绩评价标准，建立起 公平、公开、公正的人才竞争机制；三是，要建立起规范执业行为、增强

16、职业道德、严肃市场 秩序的清出机制。对有严重违法违纪行为、不参加继续教育及长期脱离估价工作岗位等不符合 注册条件的房地产估价师，要按有关规定撤销其注册。评估师也要进行不定期的考核机制，以适应不断发展的房地产市场。当然了这也会为评估 行业注入新的血液，提拔更为有用的人才。要进一步加大从业人员的培训考核力度，增加考试 频率，让更多的人有机会获得执业资格，让更多的人有机会从事房地产评估。同时，要加强对 评估人员的继续教育，预防从业人员知识老化和执业水平下降。这有利于打破垄断，提高整个 行业的评估能力和评估质量，更有利于公平竞争。第四、加快技术信息行业的发展，配备先进的行业评估设备和技术标准，要把最新科学技 术应用到估价行业中来，努力实现房地产估价的网络化和共享化。采用和采纳一些先进的科学 的合理的评估方法。如现今评估行业采用最多的是市场比较法等。第五、提升评估行业的服务水平，提高评估行业的整体水平和形象，全面提升我国房地产 评估行业的国际影响力。评估行业内，