房地产公司项目设计控制

1、设计控制4.2.1设计管理流程1设计过程管理流程及相关文件如下:设计单位委托相关文件：设计单位管理办法编制设计任务书相关文件：设计任务书编制规定设计方案评审相关文件：设计评审与管理控制程序图纸会审序相关文件：施工图设计交底与图纸会审控制程设计变更相关文件：设计变更控制程序设计工作测量、分析与改进相关文件：总手册8测量、分析与改进2本体系所称的“设计”包括:1、概念设计；2、项目规划设计；3、项目景观设计；4、建筑设计；5、配套设施设计；6、装修设计。4.2.2项目策划与规划设计控制程序1目的通过对规划设计前期工作的有效控制，发挥公司的技术监控职能，实现地产公司技术能力的支持与保证，使公司开发项

2、目设计管理高效运作，提高项目前期及方案阶段的设计水平，确保开发项目符合公司的开发理念，确保投资的产品质量，确保专业产品的高品质品牌特征，满足房地产消费市场的需求。2适用范围本程序适用于公司所有开发项目的前期规划设计工作的控制。3职责分配3.1营销策划部3.1.1负责客户市场的调研；3.1.2根据调研结果编制开发项目产品建议书；3.1.3负责组织新项目相关的市场调研，编制项目策划书；3.1.4负责项目前期规划设计全过程的策划和研发工作，提出策划意见；3.1.5负责配合发展规划部的设计单位委托、设计委托和设计任务书的编制。3.1.6参与规划与设计方案的评审。3.1.7在项目销售基本完成后对项目策划

3、、设计和销售方案的确认。3.2发展规划部3.2.1负责规划与设计全过程的组织、协调、实施工作；3.2.2负责组织规划与设计方案的评审，提出各阶段评审报告；3.2.3负责对地方产品技术特征的了解，汇总相关部门信息，编制、下达规划设计任务书和建筑方案设计任务书；3.2.4与委托设计单位的沟通和协调；3.2.5负责规划设计方案的申报，办理建设工程规划许可证；3.4成本合约部3.4.1负责规划设计阶段成本投入的论证。3.4.2参与规划设计各阶段的评审论证。4工作程序4.1公司设计阶段划分4.1.1本公司设计阶段划分为委托概念设计阶段、委托设计阶段和委托景观设计阶段。4.1.2 委托设计包括：a) 规划

4、设计；b）扩初设计；c）施工图设计。4.2概念设计控制4.2.1发展规划部在公司获取开发土地后，会同营销策划部根据前期可行性研究和市场调研结果进行土地价值分析。4.2.2 土地价值分析是在进一步市场调研的基础上，依据规划要点，寻找“土地价值最大化和投资价值最大化”方案的过程。分析的一般方法是：拟订几个不同的产品方案和开发 方案，并测算出不同方案的土地价值，价值最大化所对应的产品方案就是理论上的“最佳方案”。通常情况下，一种产品方案对应着几种开发方案，而只有一种开发方案在单位时间内 能产生最大的效益，是这一产品方案的投资时间价值最大。这种产品方案和开发方案就是 “最佳方案”。4.2.3营销策划部

5、组织进行项目所在区域客户市场调研。根据调研情况结果提出开发项目产品建议书。产品建议书的内容应明确市场或客户对产品的具体要求。4.2.4营销策划部根据所确定的开发方案和产品建议书编制提出项目策划书。4.2.5项目策划书的内容应包括：a）本地区房地产消费市场需求与趋势；b）本地区市场空白点；c）周边楼盘市场动态；d）项目总体规划思想与建筑、景观、园林主题构想；e）配套设施建议；f）房屋主力户型与面积定位；g）产品的意向客户群体定位与价格定位；h）项目总体开发时间和进度与开发阶段划分；i）项目推广总体策略和阶段性销售策略等。4.2.6营销策划部在项目策划书编制完成后组织发展规划部、工程管理部、成本合

6、 约部等相关部门对项目策划书进行评审，根据评审意见对项目策划书进行修订，将 修订后的项目策划书报总经理办公会审议，总经理批准。4.2.7项目策划书审核通过后，将作为概念设计的输入。发展规划部根据项目策划书中的要求委托选定的设计院进行概念设计。4.2.8发展规划部根据项目策划书、产品建议书和“规划要点”，会同设计院进 行概念性设计研究。概念性设计研究的要点包括：a）项目核心开发理念；b）项目整体风格定位；c）项目建筑、景观、园林主题思想；d）配套设施规划；e）“规划要点”的分解等。4.2.9概念性设计研究后，发展规划部要求设计院应形成23个概念性方案。概念性设计方案包括：a） 项目的整体风格说明

7、（要与城市风格、自然景观、人文景观相融合）；b）总体规划效果图；c）单体建筑效果图；d）景观园林效果图；e） 方案的设计参数、设计标准，设备和结构造型、功能和使用价值等。4.2.10概念性设计方案完成后，发展规划部负责组织对项目进行详细可行性研究，编 制方案可行性研究报告。工程管理部、营销策划部、成本合约部等部门负责就可行性研 究的相关技术提供依据资料。必要时可邀请其他外部专家参加可行性研究。4.2.11方案可行性研究报告的内容应包括：a）项目背景概况；b）市场分析和需求预测；c）概念设计方案的优选；d）开发进度安排；e）项目投资估算；f）资金的筹集方案和筹资成本估算；g）财务评价；f）风险评

8、价；g）销售策略方案；h）结论。4.2.11概念设计方案和方案可行性研究报告交总经理办公会审议，总经理办公会对 概念设计方案和方案可行性研究报告提出修改意见。总经理确定最终方案。4.3委托规划设计4.3.1概念性设计方案审核通过后，发展规划部根据选定的概念设计方案，编制委托单位规划设计任务书和建筑方案设计任务书组织规划招标工作，委托进行规划设计。发展规划部向设计单位提供概念性设计方案的资料，作为设计单位设计的依据。4.3.2委托设计单位的选择、招标和委托执行供方与采购管理手册中招标评审管理办法和供方与采购管理手册中设计单位管理办法。4.3.4 委托规划设计方案、扩初设计方案的评审和确认执行项目

9、管理手册中设 计评审与管理控制程序。规划设计4.3.5委托设计过程中发展规划部及相关部门应严格执行概念性设计方案、 任务书和建筑方案设计任务书中确定的设计思想和要求。4.3.6方案设计评审的要点包括：a）建筑风格的选择；b）不同建筑的具体位置；c）园林风格的选择；d）各类户型的比例；e）每种户型的面积、设计方案；f）建筑平面设计方案；g）外立面设计方案等。4.3.7各阶段方案设计结束时， 总经理组织，分管副总经理参加，由发展规划部和公司 其他部门对设计方案进行讨论和评审， 提出对各阶段设计方案的修改意见， 直至最终方案通 过。4.3.8各阶段方案设计评审要点a）概念设计技术经济指标；景观利用；

10、规划分区；道路结构；建筑高度；创新点。b）方案设计投标方案评审关键点：技术经济指标； 规划结构：景观种用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、组团形式、建设分期、停车方式、建筑高度；户型平面：朝向、户型结构、单元结构； 建筑立面：立面风格；模型。实施方案评审关键点：技术经济指标； 规划结构：景观利用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、组团形式、建设分期、停车方式、建筑高度；户型平面：朝向、单元结构、公共空间平面、户型结构、功能空间、尺度、屋面形式;建筑立面：立面风格、外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台做法、外露设备隐蔽、建筑色彩。c）扩初设计扩初及施工图须符合国家设计深度要求；结构方

11、案：结构选型、基础选型、结构布置。d）施工图设计施工图设计评审要点见设计评审与管理控制程序和施工图评审项目记录表。e）景观设计 环境规划：规划立意、景观分析、视线分析、景观规划分区、流线设计、场地布置、绿量控制；公共设施规划：灯具布置、座椅布置、垃圾箱布置、标识布置、背景音乐布置、绿量控制；场地设计：地面材料、构筑物造型、构筑物材料、艺术品布置；道路设计：地面材料、路牙设计；绿化设计：视线分析、树种分区。4.3.9各部门评审的内容和重点包括：a）营销策划部从市场发展趋势、市场需求、客户需求、其他项目成败因素等角度进行 评审；b）成本合约部从造价和成本方面进行专业评审；c） 工程管理部从材料是否

12、易于施工、采购的成本（包括采购价格和采购费用）、质量 把握、进度控制等角度进行评审；d）物业管理公司从客户使用和物业管理的便易性、低成本角度进行评审；e）必要时，评审应邀请有关规划、建筑专家参加，征询专家的意见。4.4景观设计委托景观设计的控制参照以上规程执行。5相关文件市场调研管理程序项目开发可行性研究控制程序招标规程设计单位管理办法设计评审与管理控制程序设计变更控制程序4.2.3设计评审与管理控制程序1目的图纸是设计工作的最终成果；是公司研究结果的反映；是公司研究结果的反映；是开 发理念的体现，设计评审是保证这些要素实现的措施。2适用范围适用于公司开发的项目中景观设计、规划设计、建筑设计的

13、评审。3职责分配3.1发展规划部负责设计评审程序的组织和实施。3.2工程管理部负责提出设计和施工方面的意见。3.2营销策划部提出市场定位方面的意见，确定市场和客户的需求。3.3成本合约部提出造价和成本方面的意见。3.4总经理负责对最终对设计方案的确认。4工作程序4.1设计方案的审核4.1.1开发副总经理负责组织发展规划部和其他部门相关人员根据设计方案和图纸， 根据委托设计时间、进度和出图时间，进行分阶段的审核。4.1.2设计方案的审核，应贯穿于初步设计、技术设计及扩大初步设计阶段，它包括 总体方案和各专业设计方案的审核两部分内容。4.1.3总体方案的审核，主要在初步设计时进行重点审核设计的依据

14、、设计的规模、 项目组成及布局、设施配套、占地面积、协作条件。审核还包括环境保护、建设期限、投资 概算的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性是否满足决策质量目标和水平。4.1.4专业设计方案的审核，重点是审核设计方案、设计参数、设计标准。4.1.5设备和结构造型的审核，重点是功能和使用价值等方法是否满足适用、经济、 美观、安全和可靠性要求。4.2设计图纸的审核4.2.1初步设计阶段：由于初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，所以，这阶段设计图纸的审核，侧 重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。4.2.2技术设计阶段：技术设计是在初步设计基础

15、上方案设计的具体化。所以，对技术设计图纸的审核侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求，是否符合设计大纲所提的要求。由于工程项目要求的质量与其所支出的投资是呈正比的，所以，成本合约部造价工程师在初步设计及技术设计阶段审核方案或图纸时，需要同时审核相应的概算文件。只有既符合预定的质量要求，而投资费用又在控制限额内时，设计才能得以通过。4.2.3施工图设计阶段施工图是对建筑物、设备、管线、园艺软、硬质景观等工程对象物的尺寸、布置、选用 材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据， 从而也是设计阶段质量控制的一个重点。对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量

16、要求是否得到满足。4.2.4建筑施工图。简称“建施”。主要应审核房间、尺寸及布置情况、门窗及内外装 修、材料选用、建筑功能是否满足要求等。例如，建筑外立面是否符合整体风格，施工难易 程度如何，有没有更好的方案；主力户型，非主力户型的比例，在小区的位置是否合理；每 一户型设计是否合理，创新点是什么，改进建议；每一户型各方间面积、组合是否合理，是 否做到了 “三分离。”卫生间、厨房、采光、通风如何、怎样改进；装饰材料规格与户型设 计尺寸的匹配性；对单元门、分户门、房间门尺寸，材质的评价；外窗面积、材质是否满足 采光、隔单要求；厨房与餐厅的布置是否合理，中、西厨房是否分开，是否便于排风；错层、复式的

17、高度、安全性评价；屋顶保温、隔热层设计的合理性评价。4.2.5结构施工图。简称“结施。”主要应审核设计构件是否优化合理，与“建施”图 中的平面尺寸，室间尺寸是否矛盾。例如：结构设计中，梁、柱板、楼梯、电梯井的设计安 全性、经济性评价。4.2.6给排水施工图。简称“水施”。主要应审核水处理工艺设备及管道布置和走向， 加工安装的质量要求等。例如：自来水、排水等各类管线的设计是否合理，有无冲突。4.2.7电气施工图。简称“电施”。主要应审核电气线路及设施是否合理，线路走向与 其它专业是否矛盾。 例如：配电箱、电线的设计容量能否满足未来家庭的要求；各房间是否 有足够的电源插座；电源插座位置、高度是否合

18、理；各房间是否有便于安装装饰灯的接线盒， 接线盒的位置、高度是否合理；主卧、起居室、卫生间是否有电话插口和网络终端。4.2.8景观设计施工图。主要应审核各种软、硬质景观及选材是否满足要求。例如：道 路设计是否合理，是否符合规划控制要求；景观设计、是否便于施工；绿化面积是否符合规划控制要求；树（草）种的成本；有没有更好的方案。4.2.9技术设计阶段的审核由工程管理部根据施工图评审项目记录表的内容进行， 并填写和保持记录。4.3总平图的审核4.3.1是否符合城市规划方面的要求。如工程项目占地面积及面积界限、建筑红线、建筑层数及高度、立面造型及与所在地区的环境协调等。4.3.2工程建设对象本身是否符

19、合法定的技术标准，如对安全、防火、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。4.3.3有关专业工程设计的审核，如对供水、排水、供热、供煤气、交通道路、通讯等 专业工程的设计，应主要审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等。4.4设计管理4.4.1在设计委托合同签署后，为更好地监督设计单位履行合同，确保设计质量，按 时完成设计，发展规划部负责建立并实施与委托设计单位良好的沟通渠道。4.4.2发展规划部建筑工程师每周二次定期与设计负责人保持联系，了解设计进度和 需要补充、明确的地方，必要时可到设计单位实地了解。4.4.3当设计内容有变更，如本公司提出新的设计要求时，需要补充协议时

20、，发展规 划部应与设计单位及时签署。4.4.4如果设计单位无法按合同完成，发展规划部要及时将情况反馈给分管副总经理 或总经理。4.4.5 设计期间，发展规划部要及时、准确地记录双方往来的内容，记录是双方出现 纠纷的原始证据。5相关文件5.1 设计变更控制程序6记录6.1 规划设计评审报告6.2 施工图评审记录表6.3 工作联系单4.2.4施工图设计交底与图纸会审控制程序1目的为了使施工单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，以及对关键工程管理的质量要求，同时也为了减少图纸的差错，对图纸中的质量隐患防患于未然；2职责分配2.1工程管理部、项目部（公司）负责施工图设计交底与图纸会审的组织实施。2

21、.2设计单位负责设计交底，解答和解决技术疑问。2.3施工单位负责提出图纸中存在的问题和需要解决的技术难题。3适用范围适用于公司所有工程项目施工前的设计交底和图纸会审的控制和管理。4工作程序4.1图纸会审的组织4.1.1工程管理部、项目部（公司）确定会审时间地点， 并通知设计、施工、监理单位。 工程管理部、项目部（公司）要安排各部门不少于两周的施工图审阅时间，以便各相关单位和部门对图纸仔细的审阅。4.1.2三方会审前项目负责人组织工程管理部、项目部（公司）专业工程师先进行内部初审，提出并记录图纸、施工和技术方面的问题，为三方会审做好准备。4.1.3三方图纸会审由项目负责人负责组织和协调。4.2图

22、纸会审的实施由设计单位进行技术交底，介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工单位、工程管理部、项目部（公司）提出图纸中存在的问题和需要解决的 技术难题，通过三方研究协商，拟定解决的办法。4.3图纸会审的内容a）地质勘探资料是否齐全；b）设计图纸与说明是否齐全；有无分期供图的时间表；c）设计地震烈度是否符合当地要求；d） 几个设计单位共同设计的图纸相互间有无矛盾；专业图纸之间、平立剖面图之间有 无矛盾；标注有无遗漏；e）总平面与施工图的几何尺寸、平面位置、标高等是否一致；f）人防、消防设计是否满足要求；g） 建筑结构与各专业图纸本身是否有差错及矛盾；结构图与建筑图的平

23、面尺寸及标高是否一致；建筑图与结构图的表示方法是否清楚；是否符合制图标准；预埋件是否表示清楚；有无钢筋明细表或钢筋的构造要求在图中是否表示清楚；h）施工图中所列各种标准图册施工单位是否具备；i） 材料来源有无保证，能否代换；图中所要求的条件能否满足；新材料、新技术的应用有无问题；j）地基处理方法是否合理，建筑与结构构造是否存在不能施工、不全能施工的技术问题，或容易导致质量、安全、工程费用增加等方面的问题；k） 工艺管道、电气线路、设备装置、运输道路与建筑物之间或相互间有无矛盾，布置是否合理；l）施工安全、环境卫生有无保证；m）景观设计施工图中各类隐蔽工程与建筑工程是否协调和衔接。4.4图纸会审

24、的确认4.4.1会审中提出的问题由设计单位答复，由施工单位、监理单位分别记录整理，填写图纸会审记录。由施工单位汇总三方签字认可并加盖公章，报设计单位批复。4.4.2甲方图纸会审由项目负责人签字确认。4.4.3工程管理部、项目部（公司）负责保留相关图纸会审记录。5相关文件5.1 设计评审与管理控制程序6记录6.1 图纸会审记录4.2.5设计变更控制程序1目的为更好使设计变更能程序化进行，以保证工程建设顺利进行，特制定本程序。2适用范围本公司所有开发项目的设计变更控制。3职责分配3.1总经理负责重大设计变更的审批。3.2工程管理部、项目部（公司）负责设计变更的组织评审和实施。3.3成本合约部负责设

25、计变更的成本分析和签证审核。4工作程序4.1设计变更的分类4.1.1设计变更指图纸会审后，施工过程中、后发生的需要变更图纸的行为。4.1.2设计变更的提出分以下几种情况：由公司内部提出，包括总经理、副总经理、总工程师、发展规划部、营销策划部、成本合约部、工程管理部、项目部（公司）等；监理单位、施工单位提出的变更；客户提出的变更。4.2设计变更的提出4.2.1各种情况提出的变更均需以文件的形式向工程管理部、项目部（公司）提出。客户提出的变更应由营销策划部代表客户形成文件的形式的要求。4.2.2工程管理部、项目部（公司）应在一天内对变更要求做出初步判断，并做相应处理。4.3设计变更的处理4.3.1

26、有下列情况之一者，工程管理部、项目部（公司）应予以拒绝（经总经理书面同 意的情况除外）：严重影响工期；可能对结构造成重大改动；影响其他客户。如改变给排水、燃气管、排气道的平面位置等；影响周边关系或严重污染环境。4.3.2该变更可能影响客户和影响与客户已签订合同时，工程管理部、项目部（公司） 应组织营销策划部进行评审。4.3.3有下列情况之一的，工程管理部、项目部（公司）应组织成本合约部、发展规划部、营销策划部进行评审:影响总平面布局；改变单体外立面；设计户型改变；使用功能变化；装修标准变化；成本造价变化。4.3.4工程管理部、项目部（公司）初步判断无上述情况时，应自行组织评审，评审可 行的情况下，应在一周内形成设计变更评审单，报总经理批准。4.3.5 4.3.1和4.3.3条款中情况的变更须经总经理批准后交项目负责人组织实施，并同时回复变更提出人。4.3.6涉及建筑主体和承重结构的变更，公司应当委托原设计单位或者具有相应资质等 级的设计单位提出设计方案。没