房地产开发企业现金流管理(某地产内部资料)

1、浅谈现金流管理 集团财务管理部：侯世荣第一节 现金流量表的初步分析一、现金流量表及其有关概念一、现金流量表及其有关概念现金流量表是反映企业一定会计期间现金和现金现金流量表是反映企业一定会计期间现金和现金等价物（以下简称现金）流入和流出的报表。等价物（以下简称现金）流入和流出的报表。1、现金及现金等价物现金企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款，包括现金、可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金。现金等价物一项投资被确认为必须同时具备四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险小。2、现金流量现金流量分为现金流入量和现金流出两类，经营活动现金流入、经营活动现金流出投资活动现

2、金流入、投资活动现金流出筹资活动现金流入、筹资活动现金流出。现金净流量现金流入和与现金流出的差额,反映企业各类活动形成的现金流量的最终结果。3、现金流量表现金流量表的内容（1）本期现金从何而来（2）本期的现金用向何方（3）现金余额发生了什么变化二、现金流量分析的意义现金流量分析具有以下作用：1、对获取现金的能力作出评价；2、对偿债能力作出评价；3、对收益的质量作出评价；三、现金流量表的项目（一）经营活动现金流量（二）投资活动现金流量（三）筹资活动现金流量（一）经营活动现金流量经营活动现金流入（1）销售商品、提供劳务收到的现金（2）收到的税费返还（3）收到的其他与经营活动有关的现金经营活动现金流

3、出（1）购买商品、接受劳务支付的现金（2）支付给职工以及为职工支付的现金（3）支付的各项税费（4）支付的其他与经营活动有关的现金（二）投资活动的现金流量投资活动的现金流入1、收回投资所收到的现金2、取得投资收益所收到的现金3、处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金4、收到的其他与投资活动有关的现金投资活动的现金流出项目有：1、购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2、投资所支付的现金3、支付的其他与投资收到的现金（三）筹资活动现金流量筹资活动的现金流入项目包括：1、吸收投资所收到的现金2、借款收到的现金3、收到的其他与筹资活动有关的现金筹资活动的现金流出项目包括：1、偿还债

4、务所支付的现金2、分配股利、利润或偿付利息所支付的现金3、支付的其他与筹资活动有关的现金（四）经营活动现金流量与净利润分析净利润与净现金流量的差别，有利于分析收益的质量和企业的营运资金管理状况。企业当期取得的净利润的基础上，通过有关项目的调整，可以确定出经营活动的现金流量。调整项目一非经营活动的损益需扣除的非经营活动损益（筹资和投资活动的损益）处置固定资产、无形资产、其他长期资产的损失固定资产报废损失财务费用投资损失（减收益）调整项目二不支付经营资产的费用需加上的不支付经营资产的费用计提的减值准备计提固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销待摊费用减少预提费用增加调整项目三非现金流动资产减少需

5、加上的非现金流动资产减少存货减少（减增加）应收票据减少（减增加）应收账款减少（减增加）预付账款减少（减增加）其他应收款减少（减增加）调整项目四经营性应付项目增加需加上的经营性应付项目增加应付票据增加（减减少）应付账款增加（减减少）其他应付款增加（减减少）应付工资增加（减减少）应付福利增加（减减少）应交税金增加（减减少）以及递延税款贷项（该项目的性质比特殊，也可列作非经营损益）。第二节 三种活动及其分析一、经营活动分析（一）经营活动现金流量项目编制（二）经营活动分析 1销售商品、提供劳务收到的现金 收回当期的销售货款和劳务收入款，收回前期销售货款和劳务收入款，以及转让应收票据所取得的现金收入等。

6、 2收到的租金 企业收到的经营租赁的租金收入。 3收到的增值税销项税额和退回的增值税款 企业销售商品收到的增值税销项税额以及出口产品按规定退税而取得的现金，应单独反映。 4收到的除增值税以外的其他税费返还 实际收到的其他的税费返还，如所得税、消费税、关税和教育费附加返还款等。（一）经营活动现金流量项目编制5购买商品、接受劳务支付的现金 当期购买商品支付的现金、当期支付的前期购买商品的应付款以及为购买商品而预付的现金等。 6经营租赁所支付的现金 当期实际支付的经营租赁租金款项反映 7支付给职工以及为职工支付的现金 以现金方式支付给职工的工资和为职工支付的其他现金。支付给职工的工资包括工资、奖金以

7、及各种补贴等；为职工支付的其他现金，如企业为职工交纳的养老、失业等社会保险基金、企业为职工交纳的商业保险金等 8支付的增值税款 购买商品实际支付的能够抵扣增值税销项税额的增值税进项税额，以及实际交纳的增值税税款。 9支付的所得税款 当期实际支付的所得税 10支付的除增值税、所得税以外的其他税费 本项目反映企业按国家有关规定于当期实际支付的除增值税、所得税以外的其他各种税款。包括本期发生并实际支出的税金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金 11支付的其他与经营活动有关的现金 除上述主要项目外，企业还有一些项目，如管理费用等现金支出，中海地产深圳公司经营活动产生的现金流量截止到(单位：千元)

8、 2009年6月30日 2008年6月30 El 2007年6月30日净收益(损失) $3，763，000 $3，780，000 $3，415，000折旧摊销费 2，148，000 1，598，000 1，487，000资产负债净增加(减少)额 (437，000) (255，000) 1，001，000支付的其他与经营活动有关的现金 70，000 (238，000) (21，000)经营活动产生的现金流入额 $5，544，000 $4，885，000 $5,882，000练习a中海地产经营活动的现金流量状况(好差)。b用至少一个观察结果支持你的观点。二、投资活动分析（一）投资活动现金流量项目编

9、制（二）投资活动分析1收回投资所收到的现金 实际收回的投资款项，包括投资本金和投资收益。债券利息收入应与本金分开按反映。 2分得股利或利润所收到的现金 因对外投资而分得的股利或利润 3取得债券利息收入所收到的现金 企业债券投资所取得的现金利息收入。包括在现金等价物范围内的债券投资，其利息收入也在本项目中反映 4处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金净额 出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等 （一）投资活动现金流量项目编制5购建固定资产、无形资产和其他长期资

10、产所支付的现金 为购建固定资产而支付的款项，包括购买机器设备所支付现金及增值税款、建造工程支付的现金、支付在建工程入员的工资等现金支出。 购买无形资产支付的现金，包括企业购入或自创取得各种无形资产的实际现金交出。 6权益性投资所支付的现金 企业购买股票等权益性投资所支付的现金 7债权性投资所支付的现金 购买的除现金等价物以外的债券而支付的现金。购买债券的价款中含有债券利息的，以及溢价或折价购入的，均按实际支付的金额反映 8其他与投资活动有关的现金收入与支出 其他投资活动项目的现金收入和现金支出。中海地产深圳公司投资活动产生的现金流量截止到(单位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30

11、日 20007年6月30日固定资产(增加)减少额 $(2,828,000) $(2，559,000) $(2，129，000)购买处置子公司 (137,000) (3，269,000) (150，000)债券投资(增加)减少额 356,000 63，000 (309，000)其他现金流入 434000 555，000 520，000投资活动产生的现金流入$（2，175，000） $(5，210，000) $(2，068，000)练习a因为(增加)减少固定资产活动导致宝洁公司现金(流入流出)。 这说明宝洁公司在(购置出售)更多的固定资产。 一般来讲，这说明公司处于(扩张收缩)阶段。 固定资产是利

12、润产生的资产。更多的购置固定资产是为了在年末产生(更高更低) 的收入。b在(1999199819971996)年，宝洁公司出售的债券数量超过了它购买的数量。c对于投资活动来说，宝洁公司连续三年都是现金(流入流出)。d宝洁公司披露的投资活动的现金状况(好差)， 用至少两个观察结果支持你的结论。 三、筹资活动分析（一）筹资活动现金流量项目编制（二）筹资活动分析1吸收权益性投资所收到的现金 通过发行股票等方式筹集资本所收到的现金。其中，由金融企业直接支付的手续费、宣传费、咨询费、印刷费等费用，从发行股票取得的现金收入中扣除，以净额列示。 2发行债券所收到的现金 企业发行债券筹集资金收到的现金。委托金

13、融企业发行债券所花费的费用，与发行股票所花费的费用一样处理 3借款收到的现企 企业举借各种短期、长期借款所收到的现金 4偿还债务所支付的现金 当期实际偿还债务所支付的现金，包括：归还金融企业借款、偿付企业到期的债券等。5发生筹资费用所支付的现金 企业为发行股票、债券或向金融企业借款等筹资活动发生的各种费用（一）筹资活动现金流量项目编制6分配股利或利润所支付的现金 企业当期实际支付的现金股利以及分配利润所支付的现金 7偿付利息所支付的现金 企业用现金支付的借款利息、债券利息等。 8融资租赁所支付的现金 融资租赁租入固定资产所支付的现金。包括支付的当期应付租金和前期应付未付而于本期支付的租金 9减

14、少注册资本所支付的现金 企业因缩小经营规模而由股东抽回资本所发生的现金支出，在本项目反映。 10与筹资活动有关的其他现金收入与支出 发生一些其他与筹资活动项目有关的现金收入和现金支出。中海地产深圳公司筹资活动产生的现金流量截止到(单位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30日 2007年6月30日发行(购买)股票 $(757，000) $(432，12100) $91，000发行(购买)债券 NA (98，000) NA借款增加(减少) (183，000) 65，000 345，000支付的其他与筹资活动有关的现金(116，000) (92，000) (84，000)筹资活动产生的现

15、金流入额 $(1，056，000) $(557，000) $(352，000)练习参照上面中海地产深圳公司的现金流量表中筹资活动部分的数据回答下列的问题。a财政年度截止到2007年，中海地产深圳公司因发行(购买)股票产生现金(流入流出)。 这说明中海地产深圳公司(发行回购)了更多自己的股票。 回购公司已发行在外的股票并在未来日期再次发行的股票叫（ ？）股。b财政年度截止到(200920082007)年，宝洁公司股票发行的数额超过回购的数额。c宝洁公司(支付/未支付)股利。 d宝洁公司反映的筹资活动产生的现金状况(好/差)，用至少两个观察结果支持你的结论。 四、三种活动关系分析练习 区别现金流量

16、表中的经营活动、投资活动和筹资活动 理解数据的内在含义以及交易活动是产生现金流入还是现金流出 Kristin联合公司用直接法编制现金流量表。对每一笔业务，选择O，I或F的方式确定下列业务是属于经营活动、投资活动还是筹资活动。1将成本为2，000美元的存货以5，000美元的价格现款销售。 (OIF) $ 2将账面价值为65，000美元的设备以5，000美元的价格现款销售。 (OIF) $ 3以7的利息率向银行借款100，000美元，借款将于三年后到期。 (OIF) $ 4发行面值为100美元，利息率为6的优先股1，000股，每股售价180美元。 (OIF) $ 5支付6，000美元的应付账款。

17、(OIF) $ 6出售所持有的股票，取得现金12，000美元。该普通股初始以5，000美元购得，在上期会计年度截止日其市场价值为11，000美元。(OIF) $ 71月1日，以现金50，000美元，长期应付票据150，000美元的方式购置设备。 (OIF) $ 练习 列举大公司和小公司典型的经营活动、投资活动和筹资活动1现金流量表反映了三种基本活动导致的现金流入和流出。对于一个地方性的经营金属器具的独资商店，列举其典型的经营活动、投资活动和筹资活动。假定业主在商业街租得一家店面。a经营活动 b投资活动 c筹资活动。2论述对于像沃尔玛或西尔斯这样的大型企业和上面那个地方性的私有金属店，其典型的经

18、营活动、投资活动和筹资活动的区别。a经营活动 b投资活动 c筹资活动 五、三张报表关系分析练习：理解并解释现金流量表披露的数据 公司(单位：千美元)经营活动投资活动筹资活动 家庭用品 公司1999年1月31日$1，917，000$(2，271，000)$248，000 强生公司1999年1月3日4，886，000(5，639，000)(98，000) 先驱者航空 1997年12月31日(26，390)(2，061)29，1321参照上面现金流量表的信息回答下面的问题。a表现出以借款来运行和开展经营活动的公司是(家庭用品强生先驱者航空)。b表现出以借款进行扩张和发展的公司是(家庭用品强生先驱者航

19、空)。c表现出以经营活动产生的现金来购置固定资产，偿还债务和支付股利的公司是(家庭用品强生先驱者航空)。d公司现金状况表现最差的公司是(家庭用品强生先驱者航空)，至少用两个观察 结果来支持你的观点。 2确定损益表未能表现出而现金流量表反映出的公司信息。 第三节 现金流量财务比率分析一、现金流动性比率分析1 1现金流量与当期债务之比现金流量与当期债务之比2 2债务保障率债务保障率1 1现金流量与当期债务之比现金流量与当期债务之比 现金流量与当期债务比是指年度经营活动产生的现金流量与当期债务比是指年度经营活动产生的现金流量与当期债务相比值，表明现金流量对当现金流量与当期债务相比值，表明现金流量对当

20、期债务偿还满足程度的指标。期债务偿还满足程度的指标。 这项比率与反映企业短期偿债能力的流动比率有这项比率与反映企业短期偿债能力的流动比率有关。关。 该指标数值越高，现金流入对当期债务清偿的保该指标数值越高，现金流入对当期债务清偿的保障越强，表明企业的流动性越好；反之，则表明障越强，表明企业的流动性越好；反之，则表明企业的流动性较差。企业的流动性较差。2 2债务保障率债务保障率 债务保障率是以年度经营活动所产生的现债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。

21、 现金流量与债务总额之比的数值越高越好。现金流量与债务总额之比的数值越高越好。二、获取现金能力分析1 1每元销售现金净流入每元销售现金净流入 2 2每股经营现金流量每股经营现金流量3 3全部资产现金回收率全部资产现金回收率1 1每元销售现金净流入每元销售现金净流入 每元销售净现金流入是指应用净现金流入每元销售净现金流入是指应用净现金流入与主营业务销售流入的比值；与主营业务销售流入的比值； 它反映企业通过销售获取现金的能力。它反映企业通过销售获取现金的能力。2 2每股经营现金流量每股经营现金流量 每股经营现金流量是反映每股发行在外的每股经营现金流量是反映每股发行在外的普通股票所平均占有的现金流量

22、，或者说普通股票所平均占有的现金流量，或者说是反映公司为每一普通股获取的现金流入是反映公司为每一普通股获取的现金流入量的指标。量的指标。 该指标实质上是作为每股盈利的支付保障该指标实质上是作为每股盈利的支付保障的现金流量，每股经营现金流量指标越高的现金流量，每股经营现金流量指标越高越为股东们所乐意接受。越为股东们所乐意接受。3 3全部资产现金回收率全部资产现金回收率 全部资产现金回收率，是指营业净现金流全部资产现金回收率，是指营业净现金流入与全部资产的比值，反映企业运用全部入与全部资产的比值，反映企业运用全部资产获取现金的能力。资产获取现金的能力。三、财务弹性分析 所谓财务弹性，是指企业自身产

23、生的现所谓财务弹性，是指企业自身产生的现金与现金需求之间的适合程度。金与现金需求之间的适合程度。 1 1现金流量适合比率现金流量适合比率 2 2现金再投资比率现金再投资比率 3 3现金股利保障倍数现金股利保障倍数1 1现金流量适合比率现金流量适合比率 现金流量适合比率，是指经营活动现金现金流量适合比率，是指经营活动现金净流入与项资本支出、存货购置及发放现净流入与项资本支出、存货购置及发放现金股利的比值；金股利的比值； 它反映经营活动现金满足主要现金需求它反映经营活动现金满足主要现金需求的程度。的程度。2 2现金再投资比率现金再投资比率 现金再投资比率，是指经营现金净流量减去股利现金再投资比率，

24、是指经营现金净流量减去股利和利息支出后的余额，与企业总投资之间的比率。和利息支出后的余额，与企业总投资之间的比率。 这个比率反映有多少现金留下来，并投入公司用这个比率反映有多少现金留下来，并投入公司用于资产更新和企业发展。于资产更新和企业发展。 通常，它应当在通常，它应当在7-11%7-11%之间，各行业有区别。同一之间，各行业有区别。同一企业的不同年份有区别，高速扩张的年份低一些，企业的不同年份有区别，高速扩张的年份低一些，稳定发展的年份高一些。稳定发展的年份高一些。3 3现金股利保障倍数现金股利保障倍数 现金股利保障倍数，是指经营活动净现金股利保障倍数，是指经营活动净现金流量与现金股利支付额之比。现金流量与现金股利支付额之比。 支付现金股利率越高，说明企业的现支付现金股利率越高，说明企业的现金股利占结余现金流量的比重越小，企业金股利占结余现金流量的比重越小，企业支付现金股利的能力越强。支付现金股利的能力越强。 四、收益质量分析 评价收益质量的财务比率是营运指数，评价收益质量的财务比率是营运指数，它是经营活动现金净流入与经营所得现金它是经