地产项目目标成本责任管理指导书

1、责任成本管理指导书成本管理部： 财务部： 工程管理部： 项目经理部： 设计部： 目 录一、项目概况41、总体规划指标42、一期规划建造指标4二、地价成本控制目标及要求41、责任部门项目开发部42、现状43、控制要点5三、营销费用控制51、责任部门销售经营部52、控制要点及目标5四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制财务部51、成本控制要点5五、建筑工程成本控制51、责任部门金域蓝湾项目经理部52、责任部门成本管理部63、责任部门工程管理部74、责任部门万创75、成本控制要点7六、其他相关事项14七、 技术经济指标统计表 16八、 建安成本目标控制表 17九、 材料、设备价格控制明细表 21

2、一、 项目概况1、 总体规划指标n 总占地面积：40233.5m2n 总建筑面积：292759.03m2n 计入容积率的总建筑面积：242566.02m2n 容积率：6.02 建筑覆盖率：24.9% 2、 一期规划建造指标n 总建筑面积：95947.67 m2 其中：可售面积：85867.64m2 （住宅：82231.04m2；商业：3636.6m2） 不可售面积：10080.03 m2 （地下室：4875.8m2；-6.7m架空层车库：2536.66m2 ；架空花 园：1416.79m2 ；骑楼：594.01m2；邮电所、居委会等：656.77m2 ；）n 总套数：699套n 二期建成车位：

3、185个n 入伙日期：2004年4月二、 地价成本控制目标及要求1、 责任部门项目开发部2、 现状3、 控制要点三、 营销费用控制1、 责任部门销售经营部2、 控制要点及目标四、 物业基金、利息、开发间接费用等成本控制财务部1、 成本控制要点：F 负责核算并进行合理分配；F 吃透政策，合理降低物业基金成本；F 督促销售部加快房款回笼，加强付款计划性，减少利息支出；F 通过公司范围内的费用目标控制管理，合理降低费用支出。五、 建筑工程成本控制1、 责任部门项目经理部F 项目部总经理对项目建造成本的控制承担直接管理责任。F 项目经理部的成本控制基本职责：² 按照成本费用控制管理要点和目标

4、，遵照目标成本管理通则及其相关规范和制度开展业务活动；² 及时办理工程全部押金的退还工作；² 根据成本部定期发布总成本动态变化的情况，并对动态变化有权进行各专业部门的主动协调和对合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内；² 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；² 主动报告业务活动情况，公布细节，提高透明度；² 配合并接受成本管理部按章行使的指导与监控工作；² 按照公司有关规范，参与招投标活动；² 配合工程部制订材料设备供货计划

5、、招投标工作计划；² 提出成本控制的合理化建议。2、 责任部门成本管理部F 成本管理部的成本控制基本职责：² 对总成本进行定期分析和及时掌握成本动态变化情况，并对动态变化有权进行各专业部门的主动协调和对合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内；² 各项招标工程的标底工程量编制及配合招标工作；² 对非招标工程的合同造价进行预算的编制或审定；² 配合项目部的各类工程方面方案的成本比较；² 按月及按阶段动态分析成本执行变化情况；² 合理安排预算结算人员的具体专职工作，保证预算结算工作的及时完成；² 参与审核各类工

6、程合同及招投标文件；² 按照公司有关规范，参加招投标定标工作；² 完成每月设计变更及签证的结算；² 及时反映项目成本举措，汇总、比较各项目成本管理举措，推广先进经验；² 在工程部确定商家名录的基础上统筹项目的限价及采购管理工作；² 根据实际工程进度审核各分部分项工程进度款；² 竣工项目成本的全面分析。F 预结算、动态成本控制² 目前，预结算采用对外委托的方式，重点要做好预算、结算的审查控制工作；² 成本部制定了各项控制表格，以便审查控制；² 成本部正在建立成本经验数据库，便于对比分析控制，提高对咨询公司的

7、控制力度；² 实行变更签证月结制度，按时完成各项工程结算；² 做好各项招标的成本分析比较；² 对总成本进行定期分析和及时掌握成本动态变化情况，并对动态变化有权进行各专业部门的主动协调和对合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内。F 目标成本及控制要点：² 专业工程师力所能及地协助完成零星工程的工程量计算，造价人员复核、套价。² 遇急支援：在某一项目预结算任务较重时，成本管理部负责临时调用其他项目的预结算人员进行支援。3、 责任部门工程管理部F 工程管理部的成本控制基本职责：² 根据总部招标管理规范组织招标工作；² 对

8、基础、设备等重要方案进行技术审核，确保方案的合理性及经济性；² 整理并更新合格承建商及供货商名录，确保每次邀请的投标单位均有能力承担我司的工程；² 根据项目部的进度要求制定合理的招标计划及采购计划，并及时发送到相关配合部门。4、 责任部门设计部：F 设计部的成本控制基本职责：² 加强设计计划管理，保证招标及施工所需时间；² 严格控制设计费用，不可超成本指标；² 按照成本指标及公司相关成本管理规范组织样板房、会所、售楼处装饰工程设计及招标；² 按照总部规范及公司规范做好装饰工程变更及签证工作，必须保证在成本控制指标内；² 按照

9、成本指标组织园建及绿化设计，确保低于成本指标。5、 成本控制要点：F 设计阶段：² 提倡设计招标，实行限额设计，力求将使含钢量、砼含量做到更省，更合理；² 对基础工程（包含承台），应在考虑现场实际的情况下，尽量优化设计方案；² 对于结构部分钢筋，可采用三级钢筋替代二级钢筋，有利于降低钢筋含量；² 严格按照公司统一构造做法进行设计与施工；² 在没有特殊要求的内墙面，尽量采用混合砂浆替代水泥砂浆，既有利于控制墙面开裂，也有效的降低了成本；² 雨水管尽量设在阳台外面，既增加美观，也减少阳台渗水的机率；² 设计尽量考虑得更详细、更明

10、确、更经济适用。如：能采用塑料套管就不会用钢管，能用轻型砼水泥管就不用重型管等；² 加强专业设计招标及施工图的审查，减少现场设计修改变更；² 结构设计尽量考虑周全，避免后补增加施工造成费用增加（金色二期后增加砼雨蓬，植筋增加约15万元）；² 结构设计要考虑合理的安全性，工程人员也应对图纸进行审核，避免施工完后进行加固而增加费用（彩园圆弧悬挑梁加固增加费用）。F 土方与基础工程² 深基坑土方工程开挖，施工上采用护壁控制土方的坍塌，同时要特别注意护壁设计的厚度、锚杆的用量及类型；² 雨季基础土方施工，在施工前必须做好排水工作，以减少签证增加；

11、78; 合理选择预制管桩的桩径，对于桩基的选型需同时提供承台的设计指标作为参考依据；² 止水帷幕工程要充分考虑现场地下水位状况，保证降水措施能满足后期土方开挖要求（金域蓝湾一期土方施工时在地块中间增加两道止水帷幕约20万元）；² 提前施工地下室外围管线，为以后抢工期做好准备。F 主体工程：² 在条件允许的情况下，地下室外防水改为内防水，可以有效的节约成本（金色一期节约35万元左右，金域蓝湾一期取消底板防水，改做碎石加无仿布滤水层节约10万元）；² 进度款按施工阶段进行付款有利于提高施工单位的积极性，加快进度；² 无粘结预应力钢筋不宜用于住宅楼，

12、会给安装及家庭装修时带来隐患。² 销售部门尽早介入工地现场之中，多与现场工程师沟通，避免出现销售卖场与施工布置总平面图的矛盾；² 设计变更要考虑与预售查丈相符，以免日后给公司造成损失（金色一期曾出现，幸好及时更改补救）；² 女儿墙的高度必须满足规范要求，否则无法通过验收，造成日后补救；² 厨卫间的平面布置图（特别是穿墙，板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打凿；² 因销售需要，裙房涂料需先做好，为避免涂料污染，可在以上部位加做一道悬挑板；² 阳台降板应保证有8厘米左右，以免门开启困难和房间渗水（金色幼儿园阳台地面装修后，门无法开启，

13、也渗水）。F 装修工程² 加强总包、分包单位的现场管理，提高对部分分包单位的成品保护意识，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等；² 加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反馈，避免后期处理造成费用的增加；² 地下室墙面、天棚乳胶漆采用只刷两遍油漆，不刮腻子，可节省约一倍的成本（金色一期地下室就节约13万元左右）；² 选用异地消防产品（如进户木门）要特别注意其有否施工地的消防许可证（金色一期木门为此几乎影响总体验收）；² 空调百叶的设计在考虑外观效果的同时，还必须特别注意空调的安装方便性（金色一期就接到投诉）；² 公共电梯厅的设计尽量从消防验收

14、角度考虑不要选用木材面板，以免造成修改变更而增加费用（金色二期电梯厅就曾修改而增加费用）；² 采用加气砼砌块主要需解决墙面开裂和抹灰的问题。虽然增加了造价，但减少外墙渗水的可能，还能收回墙改金；² 广场大理石地面不宜采用光面，以免铺贴后在重新进行毛面处理，而增加成本（金色一期南广场地面就发生过）；² 对环境、园建要从全局设计考虑，避免施工完成后感觉效果不满意而浪费成本（金色一期泛会所天棚喷涂出现施工后修改）；² 卫生间在做防水施工前先做灌水实验，可减少渗水，避免投诉；² 厨房、卫生间降板的防水处理应从经济合理的角度考虑，只做底板部分；²

15、; 厨卫间、屋面等根部易渗水处设置一次性浇灌返梁，不留施工缝，提高防水的效果；² 坡屋顶老虎窗砼一次浇筑改为二次浇筑，减少渗漏，避免投诉；² 建筑的装修装饰做法、材料设备选用、室外环境造型等决策性工作，应当克服多头指挥和边规划边设计边施工的三边工程出现。F 给排水、燃气² 由于室外管道先行施工，必须落实好管道及井位置与基础及承台位置是否冲突，以免返工（花城五、六期出现部分管道管井重做）；² 室内管道系统标高与室外管道标高的统一（花城二期因标高差异，管道修改）；² 审核设计图纸标高的正确合理，及时指令设计院修改（花城六期部分道路及管道重做）；&#

16、178; 各种地漏、套管位置（包括油烟机、热水器套管以及图纸不甚清楚的管道套管）提前确定，以免日后打凿；² 所有穿墙、穿梁、穿柱预埋的套管，使用PVC管或1.5MM厚薄壁钢管，取代普通钢管或国标钢管；² 所有卫生间地漏、洗衣机地漏排水管均应设S型存水弯，阳台排水地漏均设P型存水弯,地漏均采用DN50直通式地漏，不得用水封地漏；² 设计提前审核户型布局的合理，防止日后不必要的拆改；² 主体施工前土方平衡标高、桩顶标高的确定（花城六期出现土方的重复挖填）；² 室外管道提前施工时，室外土方原始标高的确定；² 对于使用IC卡燃气表，必须考虑使

17、用操作的方便，以免日后更换位置（花城一期遭业主投诉后修改）；² 对于室外管道，包括围合内外给排水、消防水、强弱电等，尽量采用集成管沟施工，避免管沟重复挖填、各专业管道打架返工现象；² 室外预埋给排水管道、管道井工程与室外道路工程可同时招标，由一家单位施工，以避免相互扯皮；² 将临时道路修在永久道路相同的位置上，并作为永久道路的路基；² 尽量采用物业公司的燃气报警系统取代燃气集团HG-2000系统（花城五六期采用后可节约50万元）；² 在项目前期，应对市政配套各项：如水、电、燃气、电话、有线电视、市政道路等以及一些政府行为进行详细了解。以免日后被

18、动缴费或被罚款；² 提前审核屋面排水立管、冷凝水立管数量规格的合理性；² 室外给排水工程中的土方工程，应在招标前明确土方的放坡系数、土方类别、运距等问题，避免招标的不统一性及给结算带来遗留问题；² 对泳池设备等与规划密切相关的项目，应在确定规划、泳池设备性能合理性的基础上进行招投标，以免造招标后多次修改成设备造价的不确定性；² 空调室外机位置应考虑实际安放的可操作性，室内机的冷凝水排设置、施工应与土建施工工艺相配合，避免二次修改及漏水问题产生，从而增加返修造价；F 电气专业² 根据各工程项目各期特点，必须事先分别编制好“工程统一做法要求”，提前

19、明确各种做法，下发各监理单位及施工单位，以免出现没必要的返工；² 分析卫生间等电位系统的实用性，确保安全的情况下可取消。（花城后期均取消）；² 屋顶防雷网为暗敷时，采用普通圆钢代替镀锌圆钢；² 将卫生间的排气扇插座、热水器插座移至吊顶内，省去防水盒；² 客厅吸顶灯有两盏时可考虑只在中间装一盏，方便业主更换花灯，也节约成本（花城三期曾遭业主议论）；² 由于设计人员往往对弱电系统、对系统穿线的数量及导线的外径不是非常了解，可根据系统实际需求，调整主干管的管径、数量及等级，必要时另划系统图。（花城五六期已做系统调整）；² 由低压配电室至各楼

20、栋配电箱或其它总配电箱采用四芯电缆取代五芯电缆；² 消防设备在满足使用功能的前提下，采用合资或国产产品代替进口产品，实行招投标，杜绝独家产品垄断现象；² 对于连续滚动开发项目的临时施工用电，可考虑不拆装前一期变压器及架空线，而直接延伸低压电缆至下一期施工红线。施工完毕后，重复利用该电缆于永久用电。（花城几期都曾有类似做法）；² 对于连续多期开发项目，可视具体情况，利用前一期用电余量使用于下一期的临时或永久用电，减少增加投入变压器，特别是前期变压器尚未达到最低用电量度数时；² 提前做好物业管理用房的设计及施工，以免以后对结构布局及水电管线修改增补；

21、8; 为了美观及使用，万创提前确认开关插座灯具的位置，以免因位置的修改不确定出现管线的打凿修改；² 敦促施工单位提交设备、材料施工计划，提高零星材料实时限价的及时性、准确性。F 材料、设备、工程招标² 严格按照集团及公司规范要求进行材料、设备、工程的程序进行招标定价；² 在条件允许的情况下，桩基工程、主体建筑及安装工程尽量采用工程量清单综合单价招标的方式，这样会使工程的建安成本完全接近市场价，避免定额的不合理性；² 样板房、销售大厅、住户大堂、裙楼外墙等装修分包工程，以及园建、绿化、室外管沟等工程采用图纸范围内综合单价招标包干的形式进行招标，并列明主材的

22、价格；² 对零星小型工程项目，由项目部按照公司的零星小型工程规范执行；² 对于分包工程中比较专业化的项目，尽量进行综合单价分析，以便掌握部分组件的市场价格。如高低压柜、三箱、塑钢门窗、铝合金门窗、木门、阳台栏板、幕墙等。对这部分设备及工程，必须要求设计及项目部提供详细的技术要求，避免出现招标后修改设计方案；² 对于一个立面或一个部位的工程，最好进行一次招标，不要进行分开招标，以免投标单位为了进场，先占住位置，以后工程紧急，指定这家单位做其他的增加工程。既会出现审价困难，也会出现低价中标，高价结算的情况。a) 甲方分包项目² 按招标规范执行项目部招标公司招

23、标（实行单价包干形式）样板房及接待间装修、室外绿化及园建(土建部分属乙方承包范围)桩基工程b) 三方合同：三方施工合同是指在该项工程开工前，由甲方组织招投标，甲乙双方共同推荐施工单位参加投标(乙方推荐单位数量不得超过甲方推荐单位数量)，由甲方组织专家进行评标并确定中标单位，由甲乙双方以及中标单位三方签订施工及采购合同(甲方作为该施工合同的第三方)，乙方负责总承包管理、提供总承包配合，并就该工程的施工质量、进度、安全等等向甲方负责，甲方负责直接向中标单位支付工程款。² 遵照工程管理部的工程统一招标要求，如：通信及室外管道、燃气管道、白蚁防治、地质勘察、建筑变形测量、配电房安装、防水、智能化IC