某住宅购房市场现状调查分析

1、o调查时间:7月20-8月25日o调查方法:报纸调查 网站 街边问卷o有效样本:1833东莞城区购买者以南城和东城区多,占36.99%和29.02%;第三位是莞城区5.95%;有440份样本在镇区购房占回收总样本的24%依次排序为:虎门 常平 厚街 长安 塘厦 大朗. 在希望购买住宅方式方面,被调查查中有1632人选择一手房;201人选择二手房.由于实施二手房最新税费改革政策,使二手房交易成本方面明显增加,从成本的考虑,多数消费者认为一手房交易成本方面的优势明显,因此倾向于购买一手房的人较多.被访者中愿意接受按揭贷款比例最高,达66%;其次是公积金16%;一次性比例9%,随着银行利息有不确定性

2、提高趋势,有能力的购房者愿意选择一次性付款且比例较以往有所提高;分期10%;综上所述大多数人购房资金来源予银行.在选择按揭年限方面,购房者多数选择10年按揭年限,占22%;其次是15年占17%;5年为15%;20年为14%;25年为8%;30年占9%;其它8%;从选择的按揭年限可以发现,5年 10年 15年占有率近六成.一方面说明东莞市民的还贷能力较好;另一方面也表明,受调控加息的影响,市民在选择还贷年限时明显有所缩短.83%的购房者选择住宅总价在50万以下,其中选择总价在10至19万元占14.1%;总价在20-29万元占33.2%总价在30-39万元占21.1%总价在40-49万占14.9%

3、另外还有16.7%消费者选择总价在50万元以上.50-59万元占7%,60-79万元占5.3%;80-99万元占2.8%;100万以上占1.6%.综上所述,求购方主流意见比目前市场房屋主流消费总价要低,假高城区房价在4000元平方,按50万元总价计算面积为125平方,这意味着未来125平方以下的住宅有望成为主流产品.20万-39万价格最受欢迎.接受单价(元/平方)求购方愿意接受的房价价位在2001-4000元/平方,占总回收样本的60.1%,此意愿价较城区一手房要低,与二手房价位相对接近.另外,接受价位在2000以下为5.6%;接受价位在4000至5000元为13.4%;接受价为5000-60

4、00为6.9%;接受价位在6000-7000元为8.9%.与目前市场相比,大多数购房者的购买意愿低于目前市场价格.选择毛坯房所占比例最高达六成,其次是全装饰房占三成.对于全装房需求者,一部分是购买小户型,其中有对于装修成本的考虑;对于大户型客户而言,毛坯房比例很高,主要是这部分投资者不但有满足个性化的需求,而且具备高档装饰的能力.对于车位的需求,无要求者占五成,其次是租用者占36%,其次是意向购买者;可以看出,有购买意向人并不多,他们认为租用车位更加灵活.如果购房的目的是为了出租,有无车位,显得更加不重要.文教设施要求文教设施要求对于文教设施提及最高的是小学,其次是幼儿园,小学和幼儿园配套对大

5、数人来说十分重要,子女能够就近入学的条件,使其居住感到方便,如果是重点学校,则该项目所据优势越大.面积要求面积要求对于面积需求,排在第一位是70-100平方占35.4%;其次是100-150平方占27.7%第三位是50-70而150以上占有率为二成以上.最后位是低于30平方米.在购房时,购买者第一考虑的因素价格为28.2%;位置为22.6%;升值潜力为21.3%;把价格 位置 周边环境 和升值潜力因素放在第一位考虑投资总合占72.1%所明多数购房者属于理性投资.购房者在选择周边环境时,提及率最高的是超市,25.4%的被访者认为超市必不可少;其次是银行基本超市等同重要,接下来是餐饮店占20.8%

6、;医院11.3%市场14.2%;其它5.1%;被访者观点基本相同:一个良好的生活环境离不开超市、银行、餐饮、和医院等服务设施。：对于喜欢小区的规模，31%的人认为越大越好，热列在第一位；其次是3万至5万平方，占到27%；5万至10万平方米占到24%位于第三；1万至3万平方米占11%，排在第四位；1万平方米以下占7%，最低。有专家论证，小区面积并非越大越好，过大，对物业管理要求的难度倍增，如果管理不善，服务水平将随之降底。本次发现东莞 投资者存在着这样的误区。选择3房一厅或二厅比例最高达51.7%;其次2房一厅或二厅占31.1%;排在第三位的是一室一厅占8.4%第四位是4房一厅或二厅占6.1%;

7、第五位是小型公寓占2.7%.从去年全年来看,东莞房地产处在稳定发展阶段.据相关数据显示,2005年东莞楼市施工面积达1124万平方,销售商品房面积达208.65万平方米,销售总额达595294.1万元,全年均价达到4100元平方,较前年上涨17.1%,是自02年以来涨幅最大一年.进入2006年,为抑制房价不断涨,国家不论是在信货、土地、，还是在税收方面，都加大了政策的调控力度，尤其是国六条细则的全面出台，更进一步彰显了国家鼓励居民自住性需求消费的决心。上半年住宅销售套数:8275套,商品房空置下降6.72%东莞市场分析市场表明,国家的调控政策在地方上产生了一定的效应.从成交均价上来看,据国家统

8、计局数据显示8月份全国70个大中城市房屋销售价格同经上涨5.5%;涨幅比上月低个百分点.而在东莞 ,八月份住宅均价为2947.55元每平方,较七月成交均价3481元每平方下滑约15%.尽管七月比六月住宅均价上升204元,升幅6.22%,但对比6月份,7月份东莞的商品房市场出现了成交面积与成交金额双下跌的局面.七月成交面积为20.51万平方比六月26.36万平方下降了22.19%,但比去年七月份额12.21万平方米有大幅上涨.东莞七八月呈现的市场现状,并非来自单方面的原因,业内人士分析,除了调控政策因素外,它还与上半年东莞房地产大环境息息相关.据了解,上半年东莞 土地总供应量为1202136.2

9、6平方米,同比下降近55.38%,商品房批准预售量217.39万平方米,同比去年略有下降.06年上半商住用地各镇区成交情况从成交区域分布来看,东莞土地成交区域集中在樟木头 南城 塘厦 大朗 石龙 凤岗 大岭山 东坑等镇区,其中樟木头 南城为商住宅用地成交热点区域,成交面积比重分别占总成交量的38%和21%2006年上半年与2005年上半年土地各具体交易方式情况06年与年与05年上半年土地年上半年土地各具体交易方式情况各具体交易方式情况楼市走势直接决定于供求，从供应的角度看，东莞06年上半年土地供应量急剧下降，今年上半年土地供应量为1202136.26平方与去年同期2694121.31平方相比,

10、土地供应总量同比下降55.38%;且上半年成交量为866285.59平方,与去年同期2228348.31相比成交量下降61.12%;从土地具体供应方式来看拍卖和成交量和供应量分别下降46.95%和8.65%;06年上半年与05年上半年各类土地成交金额总比较成交金额比较从成交金额来看上半年成交总额为10.49亿元,相对于同期28.91亿元减少了64.39%.工业、商业、商住总额同比下降8128.% 64.54% 63.78%;从土地成交均价来看06年土地均价1210.56元平方工业为401.19元平方;商业为1042.32元平方;商住用地成交均价为1342.47元平方;整体来看国家对房产的调控址

11、接导致今年上半年东莞土地总供应量大幅减少.万平方米从以上东莞批准预售量的控制中可以看出,随着国家进一步加大房产的调控力度,东莞市政府也在不断加强房地产市场的宏观调控,提高商品房的预售门槛,严格控制商品房市场尤其是商业用房市场的产品供应.商品房空置面积比较情况商品房空置面积比较情况由图我们可以看出,国家一系列政策的出台及土地供应量的大幅度减少,空置量上较05年有所下降.06年上半年成交户型面积80-120平方比例最多达3176套,占有率38.38%但相对同年52.11%有所下降;120-160平方户型成交比例增大,成交套数不胜数2090套,占26.26%,相对同年16.01%,增加了9.42%;

12、从成交户型来看三房成交比例是多为4502套,占54.4%,但相对于去年同期59.65%下降了4个百分点;两房户型略有增大,成交大数量1632套占比例27.82%相对去年同期22.72%,增加了5.1%;四房和四房以上略微增大,成交套数1632套占19.72%,相对于去年同期17.62%,增加了2.18%.总体来说,上半年成交户型没有较大变化,这主要是因为市场产品供给结构没太大变化.06年成交8275套分类结果分析:06年上半年置业者籍贯来看,本省籍客户仍然占消费主力,占总成交套数39.36%;但相对于去年同期45.72%,下降了5.36%;而外省籍客户购买力已明显加强,外省籍客户购买量占有37

13、.89%,相对同年30.71%增加了7.18%;境外购买者仍然是东莞房地产市场不可忽视的一股力量,境内外外籍客户购占22.76%排行排行项目名称项目名称总套数总套数已售套数已售套数本月销售套数本月销售套数已销楼盘均价已销楼盘均价1万科运河东万科运河东1号号A号楼号楼21413912951912万科城市高尔夫花园万科城市高尔夫花园盛桃轩盛桃轩1号号4132199452643尚书苑尚德府尚书苑尚德府97515161794万科运河东万科运河东1号号B号楼号楼190454547025尚书苑尚乐府尚书苑尚乐府61393963306尚书苑尚礼府尚书苑尚礼府7332326259 目前在东莞房产管理局登记的总

14、数为13个，已经销售的面积为1088平米，可销售面积为2569平米，从当前数据显示东城区销售均价最高，八月东莞新房成交量以尚书苑最高；万科集团在东莞上半年新推盘较多，因而其售楼成交量所占市场总成交量的份额也最大。 06年城区及镇区土地供应比年城区及镇区土地供应比 据东莞市土地交易中心数据显示， 06年上半年东莞市公开出让、转让、拍卖的各种经营性用地56宗，共计出让土地150.5万；实际成交土地54宗，共计141.3万，成交金额17.8亿元。平均土地的成交均价1260.61元/。其中商住用地、纯住宅用地和综合用地分别为29幅、3宗和1宗，成交面积为114.19万，占总成交面积的81%.在成交的5

15、4宗土地中，以拍卖方式进行交易的土地2宗，以挂牌出让方式进行交易的土地12宗，以挂牌交易方式进行转让的土地42宗。城区用地（南城、莞城、松山湖）共12宗，出让面积44.8万。占总出让面积的32% ：镇区用地42宗，占出让面积的68%05年土地成交面积年土地成交面积2423亩亩 成交价成交价34亿多元亿多元 从东莞国土部门获悉，2005年，全市共举行了6期拍卖会和18期国有土地使用权挂牌出让，成交52宗、面积2423亩，总成交价34亿多元。 06年后地块供应方面:优先保证松山湖、新城市中心区和同沙生态旅游区“三位一体”大市区范围、虎门港等重点区域，优先支持中心镇和重点项目，06年城区及镇区土地供

16、应比年城区及镇区土地供应比-分析分析 从整体来看，土地供给收国家宏观政策的影响较大。从供给分布来看，供给相对集中,经济条件比较发达的镇区。城区土地供给明显小于镇区，显示城区将进入房地产开发的成熟期，而镇区商住开发成熟度虽不及城区，但市场潜力巨大，将进入新一轮的发展期。05-06上半年均价对比上半年均价对比 在整个商品房销售的构成中，其中住宅均价为3181.36元/平方米，比去年同期的2767.34元/平方米增长了14.96%，基本持平去年全年的增长水平。住宅中洋房的均价为2869.53元/平方米，比去年同期的2156.5元/平方米增长了33.06%，这一块是增长幅度较大一块，这与今年上半年城区

17、市场上主力楼盘纷纷突破4000元/平方米大关有直接的关系，城区主力楼盘的销售均价直接拉高了全市洋房成交均价的上升。 项目名称 项目座落 预（销）售许可证 可销售面积可售可销售面积可售套数套数 鼎盛时代广场1号楼 厚街镇寮厦村(06)00123 10629.78平方米 84套 鼎盛时代广场5号楼 厚街镇寮厦村 (06)0012313616.35平方米78套 中惠沁林山庄美林苑12#楼 大岭山镇杨屋村 (06)00131 2388.79平方米 15套 中惠沁林山庄美林苑23#楼 大岭山镇杨屋村 (06)00131 3010.05平方米 36套 中惠沁林山庄美林苑25#楼 大岭山镇杨屋村 (06)0

18、0131 5562.52平方米 48套 保险城型中保苑1号楼 厚街镇白濠村大道9号 (06)001127817.68平方米89套 保险城型中保苑2号楼 厚街镇白濠村大道9号 (06)00112 7568.35平方米 89套凯东新城凯悦阁C栋大岭山镇农场村教育西路 (06)001107992.86平方米 63套凯东新城凯悦阁B栋大岭山镇农场村教育西路 (06)001108865.62平方米 62套 凯东新城凯悦阁A栋大岭山镇农场村教育西路 (06)001108561.09平方米 45套新世纪丽江豪园丽星阁D座 茶山镇茶山镇京山村 (06)00105 18609.27平方米135套新世纪丽江豪园丽星阁B座茶山镇茶山镇京山村(06)00105 7194.72平方米 53套 新世纪丽江豪园丽星阁C座茶山镇茶山镇京山村(06)00105 18609.27平方米 135套江南雅筑H2栋南城区宏远金丰路3号 (06)001175690.01平方米 57套 江南雅筑G栋南城区宏远金丰路3号 (06)00069 22766.44平方米 192套 江南雅筑H1栋 南城区宏远金丰路3号(06)00069 5701.71平方米 56套 尚书苑尚德府东城区鸿福东路火炼树社区 (06)001222303.37平方米 46套