广州房地产市场分析研究报告

1、范例：广州城建总范例：广州城建总市场现状n我国住宅建设需保持平均每年以15%的增长速度，才能满足居民住房需求n上半年，广州房地产投资同比增长30%以上，成为拉动固定资产投资增长的“领头羊”n个人购房持续升温，今年上半年，个人购房增长了55%n广州楼价微降、二手楼市日益完善和货币分房制度的启动，有购房计划的市民家庭正在迅速增加，预计比去年上长一成半住房需求上升，销量有所增长住房需求上升，销量有所增长市场现状n广州市2%的地产企业占据本市房地产经营的半壁江山n房地产开发逐步走向集团式生产，开发商日益注重品牌效应n一般商品房的消费转向品牌商品房的消费房地产市场从产品竞争逐渐转向品牌竞争房地产市场从产

2、品竞争逐渐转向品牌竞争发展趋势n进入WTO给楼市带来机遇与挑战，使房地产市场将进一步规范化n个人购房成为市场消费的主体，促使开发商提供高质素、服务完善的楼盘。通过激烈的市场竞争，实现优胜劣汰，有实力的大公司脱颖而出，成为房地产开发主流，实现规模经营n随政策法规的健全、市场的规范、市民观念的转变、信息的丰富，广州房地产市场将进一步繁荣，二手楼交易将继续大幅度增加n消费市场日趋理性、成熟、楼盘设计、配套、周边环境乃至科技含量越来越为购房者关注开发商的实力和开发楼盘概念将成为竞争优势开发商的实力和开发楼盘概念将成为竞争优势消费者认知对比消费者认知对比广州城建广州城建合生创展合生创展珠江投资珠江投资中

3、海中海广信广信侨鑫侨鑫天力天力消费者对行业中的发展商认知少没有提示的情况下，被访者提及的发展商不多知名度较高的有：广州城建、合生创展、珠江投资、中海消费者认知对比消费者认知对比26.1%26.1%38.6%38.6%76.7%76.7%22.7%22.7%40.3%40.3%68.8%68.8%5.7%5.7%23.9%23.9%78.4%78.4%4.5%4.5%8.5%8.5%0%0%0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%广州城建广州城建合生创展合生创展中海中海珠江投资珠江投资提示前第一提及提示前第一提及提示前总提及提示前总提及提示知名度提示知名度注：基数

4、=176人，未来2年内打算买楼的人企业：n国营/政府背景n最大/集团规模大n资金足/最有实力n卖地给合生n楼盘多n广州50%的楼是它的n房产证有保证n自己物业管理公司/管理好n综合素质好产品：n建筑规范化n楼盘好卖n楼盘比较漂亮n楼盘中档或高档n有信誉n品质优胜形象/个性：n处事稳重n老谋深算n老大哥n地位不可动摇n有口皆碑n比较丰满，在广州站得稳n最可靠/可信任消费者对城建总的认知消费者对城建总的认知 广州城建现状n最早成立房地产开发商之一n94年全国房地产业综合实力第十一名n95-99年广州房地产开发综合实力第一名n肩负为城市建设服务的使命n肩负改善城市居民住房条件的使命n国有企业n管理国

5、际开发高中低不同档的楼盘消费者与本品牌消费者与本品牌认知原因认知原因消费者对广州城建的感受n比较稳重成熟n中年以上n龙头大哥n老谋深算n做事不紧张？消费者认知对比消费者认知对比n比较稳重n成熟n中年以上n龙头大哥n老谋深算n做事不紧张城建城建n新扎师兄n年轻n有冲劲n创新n未够稳重n有挑战性n性格喜欢闯n步向中年n事业如日中天合生创展合生创展n国有大型企业n有很长的发展历史n综合开发实力最强n管理国际化n拥有知名的大楼盘，如市长大厦、城建大厦、荟雅苑、名雅苑n开发的楼盘有高中低楼，覆盖人群面广n在广州市开发商中，其知名度最高城建城建n香港注册的房地产集团n进入房地产业时间不长，但发展迅猛n开发

6、的四大楼盘有：愉景雅苑、骏景花园、华景新城、帝景苑n楼盘走中高档、豪宅路线n有明确的传播主题：优质生活，完美体现n推楼盘的促销手段灵活合生创展合生创展实力对比实力对比广州城建的品牌远景广州城建的品牌远景 为城市建设服务，为改善居民居住条件服务，为广州市现代化服务，我们不断增强实力、创新思维，为消费者带来信心保障，保持在房地产业的领先地位，做行业的“百年老店” 有责任感、使命感，诚实稳重又充满活力，具有雄厚的经济实力及较高的文化修养 ，富有情趣，热情洋溢。在社会中，他平易近人，能顾及各个层面的需求； 作为家庭成员，他可靠、亲切，是个可托付终生的人。品牌描写品牌描写广州城建的品牌核心信息广州城建的

7、品牌核心信息 广州城建的发展史就是广州现代城市建设的发展史，广州城建是广州新生活的基石，不断创新思维，营造现代生活环境，让人们拥有美好生活空间。传播主题建议传播主题建议成就美好生活空间成就美好生活空间 品牌形象之服务传播推广品牌形象之服务传播推广服务形象九月份城建集团将向新老用户提出：三项承诺、四项服务三项承诺包退包换包修四项服务提供24小时热线服务社区宽带网（数码港）以旧换新，房屋置换购楼积分优惠为消费者提供购房保障为消费者提供购房保障为消费者提供购房利益为消费者提供购房利益服务形象广州城建广州城建“天长地久天长地久”服务工程服务工程n房子对有些消费者是一辈子的事，所以期望得到最充分的保障n

8、社会在不断进步、发展快，消费者期望发展商提供的利益和服务都能跟得上时代，并且一直陪伴他们n广州城建以“百年老店”的经营理念，将会长久地伴随着消费者，不断地为他们提供优质生活服务形象重点突出数码港n重点突出数码港概念，社区具有信息网络的功能n社区的设施配套以适应科技及网络的发展的趋势n业主可以在社区真正享受现代e生活n与其他楼盘拉开网络服务与网络技术的差距n提升品牌的科技含量及附加值社区信息高速公路社区信息高速公路 范例：范例：合生创展集团品牌内容提要内容提要品牌建立思考品牌写真品牌传播策略初步执行建议背景背景 合生创展集团是广州市目前最大的房地产开发商，开发项目遍及市内外 1999年集团通过“

9、联展”等广告形式，用楼盘逐步带出合生创展企业；2000年起希望用企业品牌带动楼盘的宣传推广目的目的建立企业品牌的目的 建立合生创展品牌的良好社会形象 籍企业品牌的建立，帮助增强合生集团属下楼盘在消费者心目中的认同感，以期带动销售城建总的启示“买楼首先选城建总” 希望将来发展商成为吸引看楼的重要因素合生品牌建立思考如何建立企业品牌？如何建立企业品牌？消费者对发展商消费者对发展商角色看法角色看法合生创展品牌现状合生创展品牌现状及面临挑战及面临挑战合生创展企业与合生创展企业与消费者关系消费者关系合生创展与合生创展与消费者建立消费者建立什么样核心什么样核心关系关系-品牌写真品牌写真对发展商看法消费者目

10、前对发展商角色看法消费者目前对发展商角色看法 不重视 重视首次置业首次置业收集信息、收集信息、看楼阶段看楼阶段有现楼有现楼未入住未入住中低档中低档二次以上置业二次以上置业买楼、收楼阶段买楼、收楼阶段楼花期楼花期入住后入住后中高档中高档购楼者随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买购楼者随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买迫切感等因素而改变对发展商关注迫切感等因素而改变对发展商关注消费者目前对发展商角色看法消费者目前对发展商角色看法消费者购楼时考虑因素核心：价核心：价格、地段格、地段、环境、环境楼宇建筑特点、发展商楼宇建筑特点、发展商物业管理等物业管理等消费者目前对发展商角色看法消费者目前对发展商角

11、色看法结论： 消费者仍以楼盘及功能性因素为关注核心点 随着经验与购楼时期不同，发展商受关注情况有不同发展商还未成为消费者买楼的发展商还未成为消费者买楼的重要考虑因素重要考虑因素现状与挑战品牌检验品牌检验我们在哪里？我们在哪里？要到哪里去？要到哪里去？如何到那里？如何到那里？产品产品-现状现状设计好、建筑好、档次/品质中上价格合理、交通便利楼盘包装工作/广告有待加强物业管理/售后服务水平待提高拥有风格各异、品牌形象不一的楼盘，消费者尚未清晰品牌与楼盘的联系产品产品-挑战挑战初步建议： 加强品牌与楼盘的联结紧密度 所有楼盘宣传必须与品牌核心相符如何让消费者对品牌与属下楼盘有清晰、统一认识如何让消费

12、者对品牌与属下楼盘有清晰、统一认识如何在品牌形象与不同风格的楼盘形象间保持一致如何在品牌形象与不同风格的楼盘形象间保持一致通路通路-现状现状集团消费渠道开辟的较好，通路对品牌认识较高初步开始利用业主通路建立与品牌关系众多销售场地品牌标识度及统一度待加强售后服务对品牌有效支持待加强传统销售通路为主，未开辟其他渠道通路通路-挑战挑战初步建议： 着重加强对社会/消费大众的品牌传播 销售场地的运用 开辟其他通路，如网站等如何建立系统、有效的品牌传播通路如何建立系统、有效的品牌传播通路商誉商誉-现状现状行内/业界认同的大型房地产公司属良好的社会公民，与政府关系好消费者对品牌认知度及了解偏少业主对员工的工

13、作表现评价不一，物业管理是投诉热点出现过负面报道，与新闻媒体关系待加强“墙内香，墙外未香墙内香，墙外未香”商誉商誉-挑战挑战初步建议： 建立起品牌与消费大众间的联系如何提高品牌在大众消费者中的认知及了解如何提高品牌在大众消费者中的认知及了解消费者消费者-现状现状中档消费者为主外地来、积累一定资金；个体户；政府部门人员；较年轻、有挑战精神业主对产品/品牌的评价有高有低，对售后服务不满较集中业主对品牌并未形成明显好感消费者消费者-挑战挑战初步建议： 建立品牌与业主的沟通渠道 增强品牌与业主间的实质联系如何加强业主对品牌的认同，并愿意传播如何加强业主对品牌的认同，并愿意传播形象形象-现状现状已有一定

14、知名度实在、经营手段成熟经营手法灵活，富创新、挑战精神有一定信誉、说到做到、稳健实在企业现代气息不足、国营、老土消费者对形象认知主要来自楼盘沉淀，且差距较大形象形象-挑战挑战初步建议 发展有实质内涵的品牌核心 用品牌核心指导所有传播活动如何建立统一、清晰、有实质内涵的品牌形象如何建立统一、清晰、有实质内涵的品牌形象视觉管理视觉管理-现状现状广告上有着重推广视觉视觉的传递途径、做法不清晰公司标识现代感不强销售点等通路的视觉有待统一视觉管理视觉管理-挑战挑战初步建议： 视觉管理系统的建立如何形成统一、清晰的视觉传播方法如何形成统一、清晰的视觉传播方法面临的挑战面临的挑战如何形成统一、清晰如何形成统

15、一、清晰的视觉传播方法的视觉传播方法如何建立统一、清晰、如何建立统一、清晰、有实质内涵的品牌形象有实质内涵的品牌形象如何加强业主对品牌如何加强业主对品牌的认同，并愿意传播的认同，并愿意传播如何提高品牌在大众消如何提高品牌在大众消费者中的认知及了解费者中的认知及了解如何让消费者对品牌与属如何让消费者对品牌与属 下楼盘有清晰、统一认识下楼盘有清晰、统一认识如何用一致的品牌形象支如何用一致的品牌形象支持不同风格的楼盘形象持不同风格的楼盘形象如何建立系统、专门、有如何建立系统、专门、有效的品牌传播通路效的品牌传播通路小结小结-核心挑战核心挑战合生创展品牌面临的核心挑战是：以及来自消费者的： 如何提高消

16、费者心中发展商角色的重要性如何提高消费者心中发展商角色的重要性如何建立清晰、系统、有实质内涵的品牌形象如何建立清晰、系统、有实质内涵的品牌形象品牌与消费者关系品牌目前与消费者的关系品牌目前与消费者的关系消费者目前心态 收到好楼的需求保障 对行业发展商信赖度偏低对合生品牌认知、了解少，形象模糊消费者对品牌印象沉淀消费者对品牌印象沉淀合生创展： 实干、实在 有后盾、实力强 后起之秀、有冲劲 内在的精明 精力充沛、体贴、灵活 热情不足 不够稳重 我们要到哪里？竞争状况竞争状况尚未有一家房地产企业有明显的品牌形象与资产开始有发展商有意识地传播企业形象，如侨鑫集团、富力集团、城启集团等等，但尚未建立与消

17、费者之间的直接联系消费者心态分析消费者心态分析买房是一件重要事情，所以相当谨慎由于房产开发的角色复杂，建筑商、代理商、发展商、投资商、管理商等的重叠，加之出现不少不良发展商，因而使消费者对这些角色产生混淆并持怀疑态度 消费者只有相信自己，相信“眼见为实”消费者心态趋势消费者心态趋势从市调中我们知道，消费者希望发展商有实力与信誉，并对由此而沉淀出发展商的“可靠、亲切感”等感到认同未来机会未来机会政策、法规渐完善，竞争日益激烈，发展商越来越“自律”消费者买房，其实除了看到的之外，还有好多看不到的需要保障：材料、施工、售后服务、管理等；而这正是发展商可以也应该负起的责任未来消费者与品牌关系未来消费者

18、与品牌关系家家品牌写真品牌写真合生创展，象是你身后一位永远值得信赖的长者，实在、稳重、富责任感。他和你的联系并不多，但每当你努力去打拼、去奋斗时，每当你碰到挫折时，你便会感到他的存在与支持：他永远在帮助你营造一个温暖的家，一个安心的避风港。合生创展，你温暖家庭的基石 传播策略传播目的传播目的通过系统的传播活动，率先树立起合生创展的品牌形象通过有实质内涵企业品牌形象的建立，更好地辅助合生属下楼盘建立消费者认知与信赖消费者现在看法消费者现在看法买楼，这么重要的事，当然要考虑好多因素啦。关键是房子本身，比如价格、间隔、环境、地段等等；发展商？怎么说呢，觉得不是太重要，看到房子自然就有信心啦合生创展？好象听说过，印象嘛，说不出什么传播主题传播主题别人卖的是房子，我们造的是家我们为什么可以这么说我们为什么可以这么说对于楼盘品质的要求高：只和大型建筑商合作，防止出现质量不稳定现象；永远选择同类型材料中一流产品，确保质量有保障不断研究、完善楼宇设计，使之更符合消费者需要、