XX房地产项目可行性研究报告9062796279

1、房地产工程可行性研究报告框架工程编号 005XX 房地产工程可行性研究报告 公司名称：* * 房地产公司 编制人员：* * *完成日期：2004-7-211 房地产工程可行性研究报告框架目录工程编号 005调查人员声明.4第一局部：工程总论.51.1 工程背景.51.2 工程概况.51.2.1 工程名称.51.2.2 工程建设单位概况.51.2.3 工程地块位置及周边现状.51.2.4 工程规划控制要点.71.2.5 工程开展概况.71.3 可行性研究报告编制依据.71.4 可行性研究结论及建议.8第二局部：市场研究.82.1 宏观环境分析.82.2 全国房地产行业开展分析.82.3 本市房地

2、产市场分析.82.3.1 本市房地产市场现状.82.3.2 本市房地产市场开展趋势.92.4 板块市场分析.92.4.1 区域住宅市场成长状况.92.4.2 区域内供应产品特征.102.4.3 区域市场目标客层研究.102.5 工程拟定位方案.102.5.1 可类比工程市场调查.102.5.2 工程 SWOT 分析. 112.5.3 工程定位方案. 11第三局部：工程开发方案. 113.1 工程地块特性与价值分析. 113.2 规划设计分析 .123.3 产品设计建议.133.4 工程实施进度.153.5 营销方案.163.6 机构设置.163.7 合作方式及条件.17第四局部：投资估算与融资

3、方案.174.1 投资估算.174.1.1 投资估算相关说明.174.1.2 分项本钱估算.174.1.3 总本钱估算.204.1.4 单位本钱.204.1.5 销售收入估算.204.1.6 税务分析.204.1.7 工程资金预测.214.1.8 现金流量表.212 房地产工程可行性研究报告框架工程编号 0054.1.9 自有资金的核算.214.2 融资方案.224.2.1 工程融资主体.224.2.2 工程资金来源.224.2.3 融资方案分析.224.2.4 投资使用方案.224.2.5 借款归还方案.22第五局部：财务评价.235.1 财务评价根底数据与参数选取.235.2 财务评价方案

4、 1.235.2.1 财务盈利能力分析.235.2.2 静态获利分析.245.2.3 动态获利分析.245.2.4 偿债能力分析.245.2.5 综合指标表.245.3 财务评价方案 2.255.4 财务评价结论.25第六局部：不确定性分析.256.1 盈亏平衡分析.256.2 敏感性分析.266.2.1 变动因素一本钱变动.266.2.2 变动因素二售价变动.266.2.3 变动因素一容积率变动.266.3 风险分析.276.3.1 风险因素的识别和评估.276.3.2 风险防范对策.27第七局部：综合评价.277.1 社会评价定性.277.2 环境评价影响及对策.277.3 公司资源匹配分

5、析.27第八局部：研究结论与建议.278.1 结论.278.2 建议.27第九局部：附录.289.1 附件：.289.2 附表：.289.3 附图：.293 房地产工程可行性研究报告框架调查人员声明 我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。工程编号 0052、 我们依照 XXXX 公司统一的?房地产可行性研究报告模式?进行分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已或没有对本报告中的拟建工程进行了实地查勘在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建工程进行了实地查勘。6、 其他需要声明的事项参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存

6、档。4 房地产工程可行性研究报告框架第一局部：工程总论 1.1 工程背景工程编号 005这一局部主要应说明工程的发起过程、提出的理由、前期工作的开展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作根底。为此，需将工程的提出背景与开展概况作系统地叙述。说明工程提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在表达工程开展概况的同时，应能清楚地提示出本工程可行性研究的重点和问题。1.1.1 工程所在区域开展情况城市开展规划与地块的关系及对工程开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.

7、2 工程发起人及发起缘由工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3 工程投资的必要性工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义一般 35 年，在公司开展中的地位是否核心工程；公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2 工程概况1.2.1 工程名称 1.2.2 工程建设单位概况 1.2.3 工程地块位置及周边现状 地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图：工程在该城

8、市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办公/商务/政府的关系。宗地现状1四周范围；2地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 5 房地产工程可行性研究报告框架工程编号 0054地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护

9、的历史文物古迹、可利用的构建；6土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。工程周边的社区配套1周边 3000 米范围内的社区配套l交通状况a 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； b 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；c 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规

10、划的城市公共交通和快速捷运系统；l教育：大中小学及教育质量情况。l医院等级和医疗水平l大型购物中心、主要商业和菜市场l文化、体育、娱乐设施l公园l银行l邮局l其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状工程周边环境根据个案特性描述，没有的可以不写1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况化工厂、河流湖泊污染等5)危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他大市政配套都要说明距宗地距离、本钱、

11、接入的可能性1)道路现状及规划开展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯有线电视、 、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6 房地产工程可行性研究报告框架工程编号 0055)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情

12、况。1.2.4 工程规划控制要点 规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.5 工程开展概况 已进行的调查研究工程及成果工程地块初勘及初测工作情况工程建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况 可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列知名称、来源、发布日期。并将其中必要的局部全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个局部：工程主管部门对工程的建设要求所下达的指令性文件；对工程承办单位或可行性研

13、究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据工程需要进行调查和收集的设计根底资料。1?城市居住区规划设计标准?2?A 市城市拆迁管理条例?3?城市居住区公共效劳设施设置规定?4?住宅设计标准?5?住宅建筑设计标准?6?建筑工程交通设计及停车场设置标准?7?城市道路绿化规划及设计标准?8?高层民用建筑设计防火标准?7 房地产工程可行性研究报告框架1.4 可行性研究结论及建议1.4.1 市场研究1.4.2 开发方案1.4.3 投资估算与融资方案1.4.4 财务评价1.4.5 不确定性分析1.4.6 综合评价1.4.7 研究结论与建议1

14、.4.8 主要技术经济指标表第二局部：市场研究 宏观环境分析工程编号 005房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2 全国房地产行业开展分析2.2.1 行业政策2.2.2 市场供应与需求2.2.3 行业开展趋势2.3 本市房地产市场分析一般来讲，工程所在国内部地区之间的开展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对工程所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济开展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经

15、济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的开展产生影响，有的地区反响快，有的地区那么滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1 本市房地产市场现状 整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场开展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分布区域8 房地产工程可行

16、性研究报告框架等。4、各行政区市场比较：工程编号 0051量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。2各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和开展趋势等。5、当地城市近、中期规划开展方向描述 城市开展规划、功能布局、根底设施建设等与工程开发和居民住宅密切相关方面。6、主要开展商情况：开展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名开展商最近 3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购置偏好、购置关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市开展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附2

17、.3.2 本市房地产市场开展趋势 需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供应预测供应预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供应规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供应情况预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。2.4 板块市场分析2.4.1 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述形成时间各档次

18、住宅区域内分布状况购置人群变化区域住宅市场各项指标成长状况近 3-5 年开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势9 房地产工程可行性研究报告框架2.4.2 区域内供应产品特征 各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况工程编号 005附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的时机点结论：区域市场在整体市场的地位及开展态势本案

19、所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.4.3 区域市场目标客层研究 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照工程的经验研究及全市的趋势特征上结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。2.5 工程拟定位方案2.5.1 可类比工程市场调查 序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建工程分值 备注详细1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇根底设施：供水、供电、排水； 社会效劳设施；文化教育

20、、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积在建及未建；总占地面积；户数；10 房地产工程可行性研究报告框架工程编号 0057 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9 开展商信誉 100

21、 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法 100 5% 11011 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106 计算。备注：1此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建工程的优缺点。2使我们的价格制定更客观合理。3此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。2.5.2 工程 SWOT 分析 2.5.3 工程定位方案 市场定位目标市场定位工程产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标价格定位：工程 销售均价 元/ 出租均价 元/×u2637

22、6X 可租售面积 备注写字间配套功能停车场住宅销售 第三局部：工程开发方案 工程地块特性与价值分析3.1.1 地块特征分析 3.1.2 土地价值分析 1估价方法和计算公式2估价过程3拆迁本钱估算3.1.3 土地升值潜力初步评估。 11 房地产工程可行性研究报告框架工程编号 005从地理位置、周边土地供应价格与成交的情况、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4 土地法律性质评估 土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写 政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导

23、致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性判断。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 规划设计分析 初步规划设计思路设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型工程，对营造大社

24、区概念的考虑。市场公共配套设施配置方案3.2.2 规划设计的可行性分析 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势上下、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑小峡谷、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、

25、污染环境、空气情况、危险源、“风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况可能与小区主要出入口有关、供水、排水、通讯有线电视、 、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况与是否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原那么与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如

26、何解决。12 房地产工程可行性研究报告框架3.2.3 规划方案提出与方案比选方案 1序号 工程名称 建筑面积 层数 备注1 综合楼 21776 22 写字间酒店不含地下局部及局部配套功能2 住宅 7200 12 不含地下局部3 地下停车场 4320 1 地下一层4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及局部配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案 2略 产品设计建议3.3.1 综合楼 写字间工程编号 005打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要表达为：采光充足，通透性好，定时换新

27、风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，表达智能化、生态化的主题。楼层：3-18 层面积：12096 户数：12096÷u65288X100×20%+150×30%+220×40%+300×10%=66户型配比：面积 比例按户数% 备注100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面积

28、楼层 计算依据 备注会议室 大1 个 360 附楼 3 层及主楼 3 层局部 1.5 /人 可同时容纳 200 人中2 个 200 附楼 4 层 2 /人 100 人宴会厅中餐厅 360 附楼 2 层及主楼 2 层局部 可同时容纳 200 人以上厨房 160 附楼 4 层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧咖啡厅、茶秀 200 2 歌舞厅 200 2 13 房地产工程可行性研究报告框架美容美发 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合计 2176 主体 1-2 层，裙楼 2-3 层，不含洗衣房3.3.2 住宅 方案 1总面积：7200 层高：12

29、层户数：48户型：2 梯 4 户两种户型：120-140 160-180 或 4 种户型：120-140 两种 160-180 两种顶层 4 套复式依据：从市场的角度，140-160 的户型是最不好销的。方案 2略分析建议工程编号 00512 层和 18 层的区别：12 层只需 1 部电梯，18 层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12 层的单位建安本钱约为 1300 元，18 层的为 1500 元左右。1 梯 4 户和 2 梯 4 户的区别：按 12 层，前者需一个消防通道，1 部电梯，后者需 2 个消防通道，2 部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安本钱后者比前者大。18 层差异不大。因此建议：假设建 12 层，应为 1 梯